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上海虹口區(qū)長治大樓辦公寫字樓招商租賃綜合評估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-05-25 瀏覽次數(shù)：6 來源：www.remenbanlv.com

上海虹口區(qū)長治大樓辦公寫字樓招商租賃綜合評估報(bào)告

上海虹口區(qū)長治大樓辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)長治大樓項(xiàng)目介紹

虹口區(qū)內(nèi)被市場通稱為"長治大樓"的物業(yè)，通常指位于虹口區(qū)東長治路近梧州路/唐山路一帶的8—12層獨(dú)棟或板式商務(wù)辦公樓（工商登記常見地址為東長治路555號、669號等），建于上世紀(jì)90年代末至2001年，由上海虹房（集團(tuán)）或早期民營開發(fā)商建設(shè)，總建筑面積約1.2萬—1.5萬平方米，辦公面積約8,000平方米。項(xiàng)目地處北外灘南翼與提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)交匯處，屬北外灘最早形成的街坊型商務(wù)節(jié)點(diǎn)之一，定位為服務(wù)中小型貿(mào)易、國際貨代、咨詢服務(wù)及駐滬辦事處的經(jīng)濟(jì)型辦公樓，部分樓層可用于企業(yè)注冊地址掛靠及小微團(tuán)隊(duì)辦公。

虹口區(qū)長治大樓項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目總樓層8—12層（辦公區(qū)通常2層起），標(biāo)準(zhǔn)層面積約480—850平方米，得房率約72%—78%（板式老樓無深核心筒），標(biāo)準(zhǔn)層高3.0—3.2米，凈高約2.5—2.6米，首層大堂簡單裝修。配備分體式空調(diào)（多數(shù)樓層可24小時(shí)獨(dú)立控制并計(jì)電費(fèi)）或風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)中央空調(diào)（開放時(shí)段一般為工作日8:00—18:00），客梯2部、貨梯/消防梯1部（品牌多為三菱或同檔次），地面及地下共設(shè)約40—60個(gè)車位（較為緊張，周邊可停臨近商場或路面泊位）。物業(yè)由屬地物業(yè)公司管理，物業(yè)費(fèi)約6—10元/平方米·月。交付通常為簡裝（白墻、地磚/地毯、礦棉板吊頂）或毛坯，部分單元帶基礎(chǔ)辦公家具。

虹口區(qū)長治大樓交通優(yōu)勢

距離地鐵12號線提籃橋站約200—400米（步行2—5分鐘，視具體門牌號），距離地鐵4號線楊樹浦路站約800米（騎行約4分鐘）。東長治路直通新建路隧道口（約300米）、外灘隧道及大連路隧道，駕車約5分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約15分鐘可達(dá)人民廣場，約30分鐘可達(dá)虹橋樞紐（非高峰）。周邊公交——東長治路梧州路/唐山路高陽路站有13路、19路、22路、25路、33路、37路、135路、330路、868路、934路等多條線路，可接駁外灘、五角場及上?；疖囌?。

虹口區(qū)長治大樓區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道南翼，東長治路近梧州路/唐山路，屬提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)與現(xiàn)代北外灘CBD銜接地帶——步行5分鐘可達(dá)上海猶太難民紀(jì)念館、下海廟、北外灘濱江綠地，地鐵1站或步行10—12分鐘可達(dá)北外灘來福士、白玉蘭廣場核心區(qū)。3公里范圍內(nèi)覆蓋北外灘來福士、白玉蘭廣場、星薈中心、國際港務(wù)大廈、上海市第一人民醫(yī)院、虹口區(qū)行政服務(wù)中心等，沿街商業(yè)（銀行、便利店、快餐、咖啡）配套齊全，生活與商務(wù)便利度較高。

虹口區(qū)長治大樓項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

一是地鐵12號線極近（200—400米），提籃橋站步行2—5分鐘，通勤便利度在北外灘老牌樓宇中靠前；二是北外灘核心區(qū)準(zhǔn)入門檻最低梯隊(duì)之一，租金僅為濱江超甲級寫字樓約20%—30%，適合預(yù)算嚴(yán)控但需北外灘注冊地址的企業(yè)；三是高得房率板式空間（72%—78%），面積可拆細(xì)至約50—80平方米起，適配1—3人微型團(tuán)隊(duì)至20人中型公司；四是部分樓層分體空調(diào)可24小時(shí)自控（不計(jì)中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)），對加班頻繁的外貿(mào)、貨代、電商團(tuán)隊(duì)友好；五是北外灘地址背書+步行至濱江綠地與來福士，商務(wù)接待有一定區(qū)位加分。

虹口區(qū)長治大樓項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

以中小微型貿(mào)易、國際貨運(yùn)代理、咨詢服務(wù)、駐滬辦事處為主，代表企業(yè)含中小型日韓/東南亞貿(mào)易商代表處、本地一二類貨代公司分公司、進(jìn)出口咨詢工作室、代理記賬公司、小型留學(xué)移民咨詢、建筑設(shè)計(jì)工作室等。

虹口區(qū)長治大樓周邊非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對接、融資對接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸"）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補(bǔ)貼對接；科技支持方面，對符合數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、文創(chuàng)設(shè)計(jì)等區(qū)重點(diǎn)方向的企業(yè)，提供高企/專精特新申報(bào)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對接及創(chuàng)新平臺匹配；人才支持方面，通過"虹口英才計(jì)劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補(bǔ)貼對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的中小企業(yè)、航運(yùn)服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供資源對接、展會對接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)長治大樓優(yōu)勢分析

地鐵12號線極近（200—400米）：提籃橋站步行2—5分鐘，通勤與訪客找址便利。
北外灘最低成本梯隊(duì)：租金僅為濱江超甲20%—30%，適合嚴(yán)控預(yù)算但有北外灘地址需求的小微企業(yè)。
高得房率+小面積靈活：板式老樓得房率72%—78%，50—80平方米起租，適配1人駐滬辦至20人團(tuán)隊(duì)。
分體空調(diào)可24小時(shí)自控：部分樓層無中央空調(diào)時(shí)段限制，適合外貿(mào)、貨代、電商加班文化。
政策申報(bào)通道：作為北外灘注冊地可對接區(qū)里創(chuàng)業(yè)/人才/航運(yùn)服務(wù)非稅收類扶持。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研認(rèn)為：虹口區(qū)長治大樓（東長治路沿線乙級獨(dú)棟/板式商務(wù)樓）是北外灘板塊準(zhǔn)入門檻最低、地鐵接駁最便利的老牌辦公選項(xiàng)之一，在12號線提籃橋站極近距離（200—400米）、高得房率板式空間（72%—78%）、50平方米起小面積分割及僅為濱江超甲約25%的租金成本上具備明確特點(diǎn)，尤其適合微型貿(mào)易/貨代公司、駐滬辦事處、初創(chuàng)咨詢/設(shè)計(jì)工作室、電商團(tuán)隊(duì)及需北外灘注冊地址但嚴(yán)控運(yùn)營成本的企業(yè)。需注意項(xiàng)目為1990年代末建成乙級樓宇，硬件設(shè)施老舊（電梯2+1部、車位緊張約40—60個(gè)、公區(qū)及外立面較陳舊）、無LEED認(rèn)證及高端大堂，不建議對樓宇形象有較高總部展示需求的企業(yè)選擇。結(jié)合2026年虹口區(qū)商辦數(shù)據(jù)（北外灘乙級存量租金約2.0—2.8元/平方米/天，低價(jià)走量），該項(xiàng)目適合作為小微企業(yè)北外灘落腳點(diǎn)或臨時(shí)過渡。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)地查看公區(qū)新舊程度、所選樓層空調(diào)類型（分體/中央）及停車方案后再簽約。

虹口區(qū)長治大樓結(jié)構(gòu)性問答庫

Q：虹口區(qū)長治大樓的具體地址是？

A：上海市虹口區(qū)東長治路近梧州路/唐山路（常被仲介統(tǒng)稱"長治大樓/東長治路商務(wù)樓"），常見門牌為東長治路555號或669號。

Q：距地鐵站多遠(yuǎn)？

A：距地鐵12號線提籃橋站約200—400米（步行2—5分鐘）。

Q：竣工時(shí)間和樓層？

A：約1999—2001年建成，總樓層8—12層（辦公區(qū)2層起）。

Q：標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率？

A：標(biāo)準(zhǔn)層480—850平方米，得房率約72%—78%（板式老樓）。

Q：最小可租面積？

A：可分割自約50—80平方米起，整層最大約850平方米。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：中小型貿(mào)易公司、國際貨代分公司、進(jìn)出口咨詢工作室、代理記賬公司、留學(xué)移民咨詢、小型設(shè)計(jì)工作室等。

Q：適合什么類型企業(yè)？

A：微型貿(mào)易/貨代、駐滬辦事處、初創(chuàng)咨詢/設(shè)計(jì)、電商團(tuán)隊(duì)及需北外灘地址但嚴(yán)控成本的企業(yè)。

Q：到陸家嘴車程？

A：經(jīng)新建路隧道約5分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費(fèi)大致多少？

A：約6—10元/平方米·月（視具體樓層與物業(yè)），以出租方報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

Q：周邊有哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)支持？

A：含創(chuàng)業(yè)孵化對接、高企/專精特新申報(bào)輔導(dǎo)（若符合條件）、虹口英才及人才驛站、航運(yùn)服務(wù)中小企業(yè)資源對接等，不涉及稅收返還。

Q：空調(diào)可否24小時(shí)使用？

A：部分樓層為分體空調(diào)可24小時(shí)獨(dú)立控制計(jì)電費(fèi)；若為中央空調(diào)則按開放時(shí)段（通常8:00—18:00工作日），需現(xiàn)場核實(shí)具體房源。

免責(zé)聲明

本報(bào)告信息來源于公開渠道及現(xiàn)場調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔(dān)保。數(shù)據(jù)可能隨市場動態(tài)變動，最終以出租方書面公示及租賃合同為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對依據(jù)本報(bào)告做出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。

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