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上海徐匯區(qū)麗空間小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)麗空間小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——項(xiàng)目總體介紹

二、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)

• 物業(yè)類型：5—6層1990年代老辦公樓（部分保留老門廳）＋附設(shè)2—3層原庫(kù)房改開放辦公（局部首層挑高約3.8—4.5米）
• 建筑層數(shù)：主樓地上5—6層，附樓2—3層
• 單棟/單層面積：整棟約2000—3500㎡，單層約350—600㎡；最小分割約50—150㎡起（視樓層及放租單元——老辦公樓較規(guī)整但附樓層高差異大）
• 標(biāo)準(zhǔn)層高：首層（附樓挑高區(qū)）約3.8—4.5米，主樓標(biāo)準(zhǔn)層約2.8—3.1米，凈高約2.45—2.65米
• 樓板承重：首層附樓加固區(qū)約300—450kg/㎡（可放樣冊(cè)陳列/輕型展示——無(wú)產(chǎn)線），主樓標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡（適合輕辦公）
• 電梯配置：主樓配原有機(jī)房客梯保留翻新1部（速度較新超甲慢），附樓多步梯＋小型貨梯/液壓平臺(tái)
• 空調(diào)系統(tǒng)：VRV獨(dú)立空調(diào)或分體空調(diào)（租戶自裝/部分單元遺留），支持非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)區(qū)啟停
• 交付標(biāo)準(zhǔn)：遺留裝修——主樓區(qū)裸頂噴漆＋白墻＋地磚/地毯；附樓保留混凝土肌理、裸頂、部分原木隔斷預(yù)留位；毛坯可選
• 得房率：約69%—76％（主樓略低于附樓多層；附樓得房率約75%—80%但因挑空占用需現(xiàn)場(chǎng)核可用面積）
• 停車位：周邊道路時(shí)段性泊位＋少量園區(qū)地面泊位，月租金約900—1400元/個(gè)（徐匯中南片緊需排隊(duì)）；建議地鐵/短駁
• 可租面積：最小分割約50—150㎡起，整層約350—600㎡，整棟可談
• 參考租金：約3.0—4.5元/㎡/天（視是否附樓挑高區(qū)及裝修遺留面議——約為徐家匯新甲寫45%—60%），物業(yè)費(fèi)約6—11元/㎡/月（含公區(qū)保潔安保及老建筑養(yǎng)護(hù)）
• 附加服務(wù)：可提供工商注冊(cè)場(chǎng)所證明指引、徐匯文創(chuàng)/高企申報(bào)通知推送

三、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：距地鐵4號(hào)線/12號(hào)線大木橋路站約400—800米（步行5—10分鐘）、距地鐵7號(hào)線/9號(hào)線肇嘉浜路站約1公里、距地鐵9號(hào)線嘉善路站約800米——乘4號(hào)線達(dá)世紀(jì)大道/中山公園、12號(hào)線達(dá)北外灘/漕河涇（換9號(hào)線）；市中心絕大多區(qū)域1次換乘。
• 城市快速路：距內(nèi)環(huán)高架（瑞金南—肇嘉浜路匝）約800米、距打浦路隧道入口約1.5公里——車行經(jīng)內(nèi)環(huán)約20分鐘達(dá)虹橋樞紐、經(jīng)打浦路隧道約10分鐘達(dá)世博/前灘、經(jīng)中環(huán)—S1約45分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)。
• 配套：步行/車程5分鐘內(nèi)達(dá)斜土路餐飲、大木橋路小吃街、肇嘉浜路商業(yè)；周邊有便利店及簡(jiǎn)餐外賣。

四、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

• 徐匯中南片內(nèi)環(huán)邊——距打浦橋/徐家匯雙客源便利：設(shè)計(jì)/廣告公司服務(wù)兩類甲方——打浦橋/新天地品牌甲方（步行/騎車15分鐘內(nèi)）、徐家匯金融/商貿(mào)甲方（車程10分鐘）——單點(diǎn)辦公覆蓋雙客群，優(yōu)于純市中心園(貴)或純遠(yuǎn)郊(客戶不愿去)。
• 附樓局部挑高(3.8—4.5米)保留混凝土肌理＋最小50㎡低門檻起步：適合3—5人微型工作室從成立即入駐；附樓挑高區(qū)可做樣書墻/小型客戶接待區(qū)(少量攝制骨架需隔聲不擾鄰)；租金約為徐家匯新甲寫45%—60%、為西岸超甲35%—45%。
• 老辦公樓＋附樓混合——"創(chuàng)意調(diào)性＋稍正式門廳"：主樓老門廳適合簽合同拜訪、附樓挑高適合創(chuàng)意展示——混合滿足"創(chuàng)意調(diào)性＋偶有正式客戶來(lái)訪"雙重需求，優(yōu)于純廠房(無(wú)正式門廳)或純甲寫(無(wú)挑高無(wú)肌理)。
• 地鐵4/12號(hào)線大木橋路站400—800米＋內(nèi)環(huán)邊自駕方便：?jiǎn)T工住徐匯/黃浦/盧灣通勤好；周邊停斜土路時(shí)段性泊位——客戶開車來(lái)訪較衡復(fù)老洋房方便。
• 徐匯區(qū)文創(chuàng)與科創(chuàng)雙政策對(duì)接：入駐落稅企業(yè)可申報(bào)上海市文創(chuàng)資金（設(shè)計(jì)/傳媒方向）、徐匯區(qū)科創(chuàng)專項(xiàng)（若含軟件/數(shù)字內(nèi)容）及"光啟人才"計(jì)劃——園區(qū)組織政策宣講。

五、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——入駐代表企業(yè)類型

• 設(shè)計(jì)與傳媒：平面/UI/UX設(shè)計(jì)工作室、品牌視覺設(shè)計(jì)公司、文化傳媒小微團(tuán)隊(duì)（短視頻策劃/腳本 非直播主陣地）、獨(dú)立策展人微型辦公室
• 建筑與廣告：建筑景觀小微事務(wù)所(3—5人)、精品廣告公關(guān)創(chuàng)意熱店(服務(wù)消費(fèi)+金融甲方)
• 科技與外包：軟件外包小團(tuán)隊(duì)（前端/小程序）、SaaS企業(yè)區(qū)域點(diǎn)辦公室
• 配套：內(nèi)院簡(jiǎn)餐（部分時(shí)段）、共享會(huì)議室、周邊斜土路/大木橋路餐飲及便利店

六、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

• 創(chuàng)業(yè)扶持政策：對(duì)符合條件的文創(chuàng)及科技小微企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報(bào)指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的徐匯區(qū)文創(chuàng)空間或眾創(chuàng)空間可享受孵化輔導(dǎo)、共享展示空間及資源對(duì)接服務(wù)。
• 科技創(chuàng)新政策：鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫(kù)；對(duì)建有企業(yè)技術(shù)中心、開展軟件與信息服務(wù)、人工智能應(yīng)用（含AIGC設(shè)計(jì)輔助）攻關(guān)的單位，可申報(bào)市/區(qū)科創(chuàng)專項(xiàng)資金、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除及創(chuàng)新券配套。
• 人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計(jì)劃體系，對(duì)符合條件的高層次文創(chuàng)人才（設(shè)計(jì)師、策展人、數(shù)字內(nèi)容海歸）提供落戶便利、人才公寓配租或租房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持文創(chuàng)企業(yè)設(shè)立大師工作室（設(shè)計(jì)/工藝美術(shù)方向）。
• 文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)從事創(chuàng)意設(shè)計(jì)（平面/UI/品牌）、文化藝術(shù)經(jīng)紀(jì)、數(shù)字內(nèi)容及符合徐匯西岸—中南片文創(chuàng)導(dǎo)向的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參加上海設(shè)計(jì)之都活動(dòng)周相關(guān)活動(dòng)、版權(quán)登記與保護(hù)方面申請(qǐng)上海市文創(chuàng)資金及徐匯區(qū)文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)支持；入駐企業(yè)可優(yōu)先推薦申報(bào)市/區(qū)級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地。

七、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（徐匯小木橋路/零陵路 原1990年代老辦公樓＋附設(shè)庫(kù)房輕改 距4/12號(hào)線大木橋路站400—800米、距內(nèi)環(huán)約800米），其"徐匯中南片內(nèi)環(huán)邊(服務(wù)打浦橋+徐家匯雙客群)＋附樓局部挑高3.8—4.5米保留混凝土肌理(適合樣冊(cè)墻/小型接待)＋主樓老門廳可正式簽約拜訪＋最小50㎡起低成本入駐(租金約為徐家匯新甲寫45%—60%)＋德必/民營(yíng)運(yùn)營(yíng)規(guī)范及徐匯文創(chuàng)政策對(duì)接"構(gòu)成核心選址價(jià)值。對(duì)于平面/UI設(shè)計(jì)工作室、文化傳媒小微團(tuán)隊(duì)（非直播主陣地）、建筑景觀小微事務(wù)所、廣告創(chuàng)意熱店(服務(wù)消費(fèi)+金融甲方)及軟件外包小團(tuán)隊(duì)，該園區(qū)在雙甲方覆蓋度(打浦橋?徐家匯)、空間調(diào)性混合(挑高展示區(qū)＋正式門廳)及微型團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)成本壓制上明顯優(yōu)于新天地上榜超甲(貴大平層無(wú)挑高無(wú)肌理)和遠(yuǎn)郊文創(chuàng)園(客戶不愿前往)。需注意：屬老建筑改造主樓客梯1部翻新速度較慢、首層附樓承重300—450kg/㎡限輕展示無(wú)產(chǎn)線/無(wú)大量倉(cāng)儲(chǔ)/無(wú)高噪直播、周邊徐匯中南片停車偏緊(建議地鐵/短駁 路邊時(shí)段性泊位)、老辦公樓平面需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)際可擺工位面積；不適合有產(chǎn)線或需大量專屬車位企業(yè)。綜合評(píng)估，推薦設(shè)計(jì)/傳媒/建筑小微事務(wù)所/廣告熱店重點(diǎn)考察，需西岸超甲高層冠名或大量產(chǎn)線企業(yè)不推薦。

八、麗空間·小木橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

免責(zé)聲明

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