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上海徐匯區(qū)源點(diǎn)大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報(bào)告

上海徐匯區(qū)源點(diǎn)大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)、企業(yè)區(qū)域總部及產(chǎn)業(yè)鏈上下游成長型企業(yè)，提供源點(diǎn)大廈（Origin Tower, West Bund）超甲級寫字樓及生態(tài)獨(dú)棟的產(chǎn)品參數(shù)、交通時(shí)效、西岸數(shù)智谷產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配性及非稅收類政策服務(wù)的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對象： 企業(yè)行政/不動(dòng)產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負(fù)責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。

數(shù)據(jù)時(shí)效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐匯濱江（西岸數(shù)智谷）板塊市場數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、源點(diǎn)大廈｜項(xiàng)目介紹

源點(diǎn)大廈（Origin Tower，上海市徐匯區(qū)云錦路555號，龍?zhí)m路口）位于徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)，由上海隧道股份（城建置業(yè)）開發(fā)持有，2023年底竣工交付，是徐匯濱江罕見的新建超甲級商務(wù)綜合體。項(xiàng)目由一棟29層（名義33層，高約135m）5A智能化塔樓及4棟4層總部獨(dú)棟辦公樓圍合組成，總建筑面積約122,000㎡（其中辦公面積約68,000㎡，商業(yè)配套約9,200㎡），獲LEED金級、WELL金級及中國綠色建筑二星級三重認(rèn)證。塔樓配置大金VRV24小時(shí)分戶控制中央空調(diào)＋高新風(fēng)系統(tǒng)、三層LOW-E玻璃幕墻、10.5～12.5m挑高精裝大堂及14部三菱智能派梯系統(tǒng)。部分樓層提供精裝帶家具交付選項(xiàng)，可分割70～2,100㎡，獨(dú)棟整棟約2,620～2,681㎡可供總部定制。項(xiàng)目地下一層與地鐵11號線云錦路站直通，與騰訊華東總部、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)、商湯科技、西岸智塔等形成"人工智能＋數(shù)字經(jīng)濟(jì)"頭部產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，適合AI算法與應(yīng)用、數(shù)字內(nèi)容、專業(yè)咨詢、企業(yè)上海區(qū)域總部及需西岸濱江地標(biāo)門牌的成長型科技企業(yè)入駐。

二、源點(diǎn)大廈｜項(xiàng)目核心參數(shù)

地理位置： 上海市徐匯區(qū)云錦路555號（龍?zhí)m路口，徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)，東近龍騰大道/黃浦江岸線），郵編200232

竣工時(shí)間： 2023年底竣工并分批交付投用

開發(fā)商/物業(yè)： 上海瑞騰國際置業(yè)有限公司（隧道股份體系）開發(fā)；上海城建物業(yè)管理有限公司

建筑形態(tài)： 塔樓29層（名義33層，檐高約135m）＋4棟4層獨(dú)立總部獨(dú)棟（每棟地上4層）；塔樓與獨(dú)棟圍合布局，底層設(shè)商業(yè)裙房及景觀廣場

總建筑面積： 約122,000㎡；辦公面積約68,000㎡；商業(yè)配套約9,200㎡＋文化展示中心約1,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 塔樓約2,080～2,200㎡/層；獨(dú)棟每棟約2,620～2,681㎡（地上）

可租面積： 塔樓最小約70～200㎡起（精裝分割單元），主力200～1,000㎡，半層約1,050～1,100㎡，整層約2,080～2,200㎡；獨(dú)棟可整棟定制洽談

層高/凈高： 塔樓標(biāo)準(zhǔn)層高4.2～4.5m，吊頂后凈高約2.8～3.1m；獨(dú)棟首層約6m挑高

得房率： 塔樓約65%～70%，獨(dú)棟約70%～75%

交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯（架空地板150mm、乳膠漆墻面、煙感噴淋、VRV末端預(yù)留）或精裝全配（含工位/隔斷/地毯/礦棉板吊頂，視放盤批次）——精裝房源需核實(shí)當(dāng)期可用性

空調(diào)系統(tǒng)： 大金VRV中央空調(diào)＋新風(fēng)（30m3/h·人），24小時(shí)分戶控制、獨(dú)立計(jì)量電費(fèi)（區(qū)別于VAV時(shí)段限制，支持夜間及周末自由開啟）

電梯配置： 塔樓三菱高速客梯14部＋轉(zhuǎn)換梯2部＋消防/貨梯1部，智能派梯系統(tǒng)；獨(dú)棟各設(shè)獨(dú)立客貨梯

停車配套： 地下車位約680～683個(gè)，月租金約1,200～1,500元/位·月（含部分新能源快充樁），臨停約8～10元/時(shí)

物業(yè)費(fèi)： 約40～42元/㎡·月（含公共區(qū)域能耗及基礎(chǔ)服務(wù)，空調(diào)電費(fèi)另計(jì)）

網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動(dòng)三線接入，垂直主干萬兆，弱電間預(yù)留機(jī)柜位

生態(tài)認(rèn)證： LEED v4 ID+C金級、WELL Core & Shell金級、中國綠色建筑二星級

特殊說明： 可工商注冊及遷移；B1層與地鐵11號線云錦路站廳直通；部分精裝單元含家具移交（以現(xiàn)場清單為準(zhǔn)）

三、源點(diǎn)大廈｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 地鐵11號線云錦路站直通大廈B1層（出站即達(dá)寫字樓大堂，步行約30～60秒），距龍耀路站（11號線可換乘規(guī)劃23號線西岸段）步行約600m；11號線2站達(dá)前灘、3站達(dá)徐家匯，直達(dá)曹楊/中山公園/迪士尼方向；未來23號線通車后西岸南北縱向連接更便利。

自駕/城市快速路： 龍耀路隧道入口約400m（過江直達(dá)浦東前灘及中環(huán)南段），內(nèi)環(huán)高架龍華上/下口約1.2km，中環(huán)虹梅路上/下口約2km；車行15～20分鐘達(dá)靜安寺/人民廣場，20～25分鐘達(dá)陸家嘴，約10分鐘達(dá)上海南站，約25分鐘達(dá)虹橋樞紐，約30～35分鐘達(dá)浦東機(jī)場（視路況）。

公交配套： 龍騰大道云錦路站（733路、932路等）、云錦路龍耀路站步行2～3分鐘，串聯(lián)徐匯苑/龍華/上海南站方向。

四、源點(diǎn)大廈｜區(qū)位介紹

源點(diǎn)大廈坐落于徐匯濱江——上海"一江一河"戰(zhàn)略核心段西岸數(shù)智谷（West Bund Digital Valley），云錦路555號，北望龍華歷史風(fēng)貌區(qū)，南臨西岸藝術(shù)公園及油罐藝術(shù)中心，東眺黃浦江及浦東前灘，西接西岸傳媒港/西岸智塔（AI Tower）。徐匯濱江被確立為上海人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)國家級集聚區(qū)，已引入騰訊華東總部、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)（云與智能/淘天/斑馬）、商湯科技、小米生態(tài)鏈、游族關(guān)聯(lián)分支、央視上海總站、芒果廣場等頭部及腰部企業(yè)。源點(diǎn)大廈作為西岸數(shù)智谷內(nèi)少有的2023年新建超甲級綜合體，且直連地鐵11號線云錦路站，兼具"新建超甲硬件＋西岸AI產(chǎn)業(yè)生態(tài)＋濱水文化藝術(shù)商務(wù)氛圍＋獨(dú)棟總部定制選項(xiàng)"，對人工智能應(yīng)用、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及需接近頭部科技企業(yè)的成長型總部具較強(qiáng)選址吸引力。

五、源點(diǎn)大廈｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

地鐵11號線云錦路站直通B1（徐匯濱江唯一直通站點(diǎn)之一）： 與西岸壹號（距站約400～500m）、阿里X區(qū)（距站約500m）相比，源點(diǎn)大廈B1層直連地鐵站廳，極端天氣無影響，員工通勤體驗(yàn)及客戶到訪便利度顯著更高，對依賴地鐵通勤的科技團(tuán)隊(duì)是加分項(xiàng)。

2023年新建超甲＋VRV 24h分戶控制＋LEED/WELL雙金級： 4.2～4.5m層高、凈高2.8～3.1m、三層LOW-E幕墻、高新風(fēng)量（30m3/h·人），VRV支持任意時(shí)段獨(dú)立啟停并分戶計(jì)量——優(yōu)于西岸多數(shù)VAV限時(shí)段超甲，適合有夜間研發(fā)/運(yùn)維需求的科技及互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)。

塔樓精裝小面積（約70㎡起）＋4棟總部獨(dú)棟可選： 同一項(xiàng)目內(nèi)既提供精裝分割單元（適合快速落位的小型算法/咨詢團(tuán)隊(duì)），又提供約2,600㎡級4層獨(dú)棟（適合需專屬冠名、獨(dú)立大堂及可控動(dòng)線的企業(yè)總部），可伴隨企業(yè)成長在同一園區(qū)升級，靈活性優(yōu)于純超甲單體。

西岸數(shù)智谷頭部產(chǎn)業(yè)生態(tài)鄰近效應(yīng)： 步行范圍內(nèi)可達(dá)阿里園區(qū)、緊鄰騰訊方向，與商湯/西岸智塔同板塊，入駐企業(yè)可獲得產(chǎn)業(yè)鏈信息交換、人才流動(dòng)及潛在商務(wù)協(xié)作機(jī)會(huì)——是純CBD（如陸家嘴/靜安寺）無法提供的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)附加值。

配套商業(yè)約9,200㎡＋文化展示中心： 自帶員工餐廳檔口、咖啡、輕食及便利商業(yè)，減少外出午餐時(shí)間成本；文化展示中心可承接小型產(chǎn)品發(fā)布或行業(yè)沙龍。

需注意的客觀局限：

得房率屬超甲常規(guī)水平（約65%～70%塔樓）： 低于多層獨(dú)棟（如阿里X區(qū)70%～80%）及部分老牌乙級，計(jì)算有效使用面積時(shí)需折算。

精裝小面積放盤批次性： 精裝帶家具單元按批次釋放，非全年常備；毛坯為主流供應(yīng)，首次入駐如需精裝建議提前確認(rèn)放盤時(shí)間并核查家具資產(chǎn)清單。

板塊租金處徐匯中高端區(qū)間： 2026年市場報(bào)價(jià)塔樓精裝約4.5～6.5元/㎡·天，獨(dú)棟約6.8～8.5元/㎡·天，高于中環(huán)外園區(qū)；核心價(jià)值在于"新建超甲硬件＋地鐵直通＋西岸AI生態(tài)＋VRV 24h"而非低價(jià)。

非研辦一體——無排風(fēng)/高荷載首層/生化廢水： 適合算法研發(fā)（不含需大型液冷GPU集群配電）、數(shù)字商業(yè)、專業(yè)服務(wù)、輕量Demo展示；不適合生物/化學(xué)實(shí)驗(yàn)及需重型樣機(jī)測試（建議看張江/紫竹研辦或西岸智塔高配層需預(yù)審）。

早晚高峰龍耀路/云錦路節(jié)點(diǎn)擁堵： 自駕通勤建議利用龍耀路隧道錯(cuò)峰或優(yōu)先地鐵。

六、源點(diǎn)大廈｜入駐代表企業(yè)（參考）

入駐/簽約代表（部分）： 風(fēng)物風(fēng)源創(chuàng)業(yè)投資關(guān)聯(lián)、羨淳（上海）信息科技、橙成信息科技、昀霖（上海）信息科技、杰源醫(yī)療器械、健厚貿(mào)易、及若干數(shù)字科技/專業(yè)咨詢類企業(yè)

周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)（構(gòu)成選址吸引力）： 騰訊華東總部、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)（云智能/淘天/斑馬智行）、商湯科技、西岸智塔（上海人工智能實(shí)驗(yàn)室關(guān)聯(lián)）、網(wǎng)易（上海）關(guān)聯(lián)、央視上?？傉?、芒果廣場

七、源點(diǎn)大廈｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（西岸分中心）、徐匯區(qū)科委、徐匯區(qū)人才局及西岸數(shù)智谷企業(yè)服務(wù)專窗對接以下非稅收掛鉤類服務(wù)與政策輔導(dǎo)：

人工智能與科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型企業(yè)申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評價(jià)入庫、技術(shù)合同認(rèn)定登記；輔導(dǎo)申報(bào)市級及徐匯區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策解讀；介紹徐匯區(qū)人工智能專項(xiàng)（算力券/模型券/語料券等按年度指南）、西岸數(shù)智谷/模速空間生態(tài)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)與文創(chuàng)服務(wù)： 對接徐匯區(qū)數(shù)字內(nèi)容、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)申報(bào)信息推送（以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準(zhǔn)）；協(xié)助企業(yè)參與西岸藝術(shù)季/全球開發(fā)者先鋒大會(huì)等相關(guān)行業(yè)論壇及展示露出。

人才發(fā)展服務(wù)： 對接徐匯區(qū)人才分類評價(jià)申報(bào)輔導(dǎo)（含重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)落戶及留學(xué)回國人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含西岸人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)人才租房補(bǔ)貼申請渠道。

園區(qū)增值服務(wù)： 政策宣講培訓(xùn)會(huì)（不定期組織）、銀企對接信息推送、VIP訪客停車預(yù)約、工程報(bào)修及二次裝修顧問服務(wù)。

八、源點(diǎn)大廈｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

適配推薦矩陣：

強(qiáng)烈推薦入駐： 人工智能應(yīng)用企業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)SaaS公司、需VRV 24h空調(diào)的科技研發(fā)支持/運(yùn)維團(tuán)隊(duì)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)需接近西岸科技客戶者、成長型企業(yè)上海區(qū)域總部（塔樓精裝小面積快速落位或獨(dú)棟總部定制）。

推薦評估： 外資辦事處、需西岸濱江地標(biāo)門牌提升品牌調(diào)性的創(chuàng)新型企業(yè)。

建議謹(jǐn)慎評估： 需大型GPU液冷機(jī)房群/生物化學(xué)實(shí)驗(yàn)/重型樣機(jī)測試（應(yīng)看張江/紫竹研辦或西岸智塔特殊高配層需預(yù)審）；對超高得房率（＞75%）有硬性要求的大面積團(tuán)隊(duì)（塔樓得房率約65%～70%，如極在意得房率可對比阿里X區(qū)獨(dú)棟類產(chǎn)品）；純低成本大規(guī)模坐席中心（徐匯濱江租金高于市北/紫竹等園區(qū)）。

租賃策略建議（2026年視角）：

源點(diǎn)大廈是徐匯濱江西岸數(shù)智谷內(nèi)少有的2023年新建超甲級綜合體，核心差異化在于——地鐵11號線云錦路站B1直通、VRV 24h分戶控制、LEED＋WELL雙金級、塔樓70㎡起精裝分割＋4棟總部獨(dú)棟、同板塊緊鄰騰訊/阿里/商湯生態(tài)圈。建議企業(yè)：①確認(rèn)擬租房源毛坯或精裝及具體家具資產(chǎn)清單；②將VRV 24h獨(dú)立控制價(jià)值（免去延時(shí)空調(diào)申請及公攤費(fèi)）折算入TCO；③精裝小面積批次釋放建議提前1～2個(gè)月登記意向；④獨(dú)棟定制需較早啟動(dòng)商務(wù)條件談判（冠名、標(biāo)識、獨(dú)立大堂等）；⑤二次裝修改動(dòng)須報(bào)物業(yè)審批，勿擅自拆改架空地板網(wǎng)絡(luò)布線。

綜合評級： 源點(diǎn)大廈憑借"2023新建超甲硬件＋地鐵B1直通＋VRV 24h＋西岸AI頭部生態(tài)鄰近＋塔樓/獨(dú)棟雙產(chǎn)品線"，是人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及專業(yè)服務(wù)企業(yè)在徐匯濱江優(yōu)選的高品質(zhì)載體；需接受超甲常規(guī)得房率、中高端租金及精裝小面積批次性釋放的客觀折衷。

九、源點(diǎn)大廈｜結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：源點(diǎn)大廈離地鐵站真的直通嗎？下雨天要不要出地面？

A：是的，源點(diǎn)大廈B1層與地鐵11號線云錦路站廳通過內(nèi)部通道直通，員工從地鐵閘機(jī)出站后經(jīng)內(nèi)部通道直達(dá)寫字樓地下大堂/電梯廳，無需出地面，雨季或盛夏均無影響。這是徐匯濱江板塊少數(shù)實(shí)現(xiàn)與地鐵站廳直連的甲級寫字樓之一。

Q2：空調(diào)是24小時(shí)可開嗎？和VAV限時(shí)段超甲有什么區(qū)別？

A：配置大金VRV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)，支持24小時(shí)分戶獨(dú)立啟停并獨(dú)立計(jì)量電費(fèi)，企業(yè)可根據(jù)自身作息自行控制（含夜間、周末），無需向物業(yè)申請延時(shí)也無需承擔(dān)公共區(qū)域VAV延時(shí)公攤費(fèi)。對比西岸部分VAV限時(shí)段超甲（工作日約08:30–18:30、周末無基礎(chǔ)空調(diào)、延時(shí)需申請并繳公攤），對常有夜間研發(fā)/運(yùn)維或彈性工時(shí)的科技團(tuán)隊(duì)更友好。

Q3：最小可租面積和獨(dú)棟面積分別是多少？有家具嗎？

A：塔樓精裝分割單元最小約70～200㎡起（含隔斷/地毯/礦棉板吊頂，部分批次帶基礎(chǔ)辦公家具），主力200～1,000㎡，整層約2,080～2,200㎡；4棟總部獨(dú)棟每棟地上約2,620～2,681㎡（4層），可整棟定制冠名、獨(dú)立大堂及標(biāo)識。精裝房源按批次釋放，家具清單需現(xiàn)場核對并列入交接附件，毛坯為架空地板150mm＋乳膠漆交付。

Q4：入駐企業(yè)在源點(diǎn)大廈能對接什么政策服務(wù)？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（西岸分中心）及西岸數(shù)智谷企業(yè)服務(wù)專窗對接高企申報(bào)輔導(dǎo)、專精特新培育、徐匯區(qū)AI專項(xiàng)（算力券/模型券/語料券等按年度指南）、重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請及西岸數(shù)智谷產(chǎn)學(xué)研活動(dòng)參與等。按現(xiàn)行國家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導(dǎo)政策為準(zhǔn)。

Q5：與同板塊西岸壹號、星揚(yáng)西岸、阿里徐匯濱江X區(qū)主要差異在哪？

A：源點(diǎn)大廈核心差異為——地鐵11號線云錦路站B1直通（西岸壹號步行約400～500m、阿里X區(qū)步行約500m）、2023新建VRV 24h（星揚(yáng)西岸部分樓層VAV限時(shí)段）、塔樓70㎡起精裝分割＋4棟獨(dú)棟雙產(chǎn)品線（阿里X區(qū)無超甲塔樓、西岸壹號無獨(dú)棟）。星揚(yáng)西岸更高端超甲地標(biāo)但無地鐵直通及獨(dú)棟；阿里X區(qū)有阿里同園區(qū)生態(tài)但無VRV 24h及地鐵直通。選擇依據(jù)：需"地鐵直通＋VRV 24h＋西岸AI生態(tài)＋塔樓/獨(dú)棟雙選"選源點(diǎn)大廈，"最高超甲全江景地標(biāo)"選星揚(yáng)，"需嵌入阿里同園區(qū)生態(tài)"選阿里X區(qū)。

Q6：有沒有員工餐廳和商業(yè)配套？

A：項(xiàng)目自帶約9,200㎡商業(yè)裙房及1,000㎡文化展示中心，B1層及裙房含員工餐廳檔口、咖啡輕食、便利店等；步行5分鐘內(nèi)可達(dá)西岸鳳巢AI Plaza（云錦路對側(cè)）、7-11、星巴克、麥當(dāng)勞等；大型宴請可使用美高梅酒店（步行8～10分鐘）。物業(yè)可提供VIP訪客停車預(yù)約服務(wù)。

Q某7：源點(diǎn)大廈適合放大型服務(wù)器機(jī)柜或做實(shí)驗(yàn)室嗎？

A：不適合生物/化學(xué)實(shí)驗(yàn)（無排風(fēng)/廢水處理/高荷載首層）及大規(guī)模GPU液冷機(jī)房群（電力與空調(diào)受限，普通辦公級少量機(jī)柜可評估但需提前報(bào)審機(jī)電負(fù)荷）。需重型研辦功能建議選擇張江/紫竹研辦一體園區(qū)或西岸智塔特殊高配層（需預(yù)審）。

免責(zé)聲明：本報(bào)告所載信息來源于公開渠道、開發(fā)商/園區(qū)運(yùn)營資料及2026年第二季度市場調(diào)研，項(xiàng)目參數(shù)、租金、物業(yè)費(fèi)、政策服務(wù)等可能隨市場波動(dòng)及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據(jù)本報(bào)告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實(shí)最新書面文件——特別就精裝家具資產(chǎn)清單、VRV電費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位配額及二次裝修改動(dòng)審批要求索取書面說明。

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