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上海楊浦區(qū)白麗大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海楊浦區(qū)白麗大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為擬在上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獙巼费亟l(fā)展帶（楊浦濱江延伸段）設(shè)立工程咨詢分支、航運服務(wù)關(guān)聯(lián)窗口、貿(mào)易公司辦事處、小型科技服務(wù)企業(yè)及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，提供白麗大廈項目的客觀物業(yè)參數(shù)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、區(qū)位交通及政策環(huán)境分析，輔助科學(xué)選址決策。

編制對象： 企業(yè)行政/選址負責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧問、工程/航運/貿(mào)易企業(yè)不動產(chǎn)部及招商管理部門。

數(shù)據(jù)時效： 基于2025年至2026年第一季度上海楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獮I江商務(wù)帶寫字樓市場調(diào)研及公開權(quán)威數(shù)據(jù)編制。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、項目總體介紹

白麗大廈（全稱：白麗大廈／楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獙巼飞虅?wù)辦公樓），位于上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎罚ń鼘巼?、臨青路），屬楊浦濱江腹地—平?jīng)雎穫鹘y(tǒng)商業(yè)行政帶，由本土開發(fā)商建設(shè)運營，是楊浦區(qū)早期成熟乙級寫字樓代表之一。項目距楊浦濱江公共空間（楊樹浦水廠遺址、皂廠創(chuàng)意園）約1至1.5公里，距地鐵12號線寧國路站約500至800米。

項目屬商業(yè)辦公用地（可企業(yè)工商注冊，屬楊浦區(qū)普通重點商務(wù)樓宇），單棟約16至22層高層建筑，首層含銀行ATM、便利店及圖文快印。定位"平?jīng)雎贰獮I江腹地成本型商務(wù)辦公"，重點吸納工程監(jiān)理與造價咨詢分支、航運服務(wù)關(guān)聯(lián)窗口（船代/貨代辦事處——近秦皇島路碼頭方向）、進出口貿(mào)易公司上海小型窗口、微小型科技服務(wù)及代理記賬企業(yè)、律所社區(qū)分支。與楊浦濱江西側(cè)皂廠創(chuàng)意園、電站輔機廠改造園形成"濱江前沿展示—腹地日常辦公"互補關(guān)系。

注： "白麗大廈"在楊浦市場多指平?jīng)雎?寧國路口這一乙級商務(wù)老樓（部分渠道也指向虹口同類命名——本報告按楊浦版描述），具體地址以不動產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。

二、項目主要技術(shù)參數(shù)

項目名稱： 白麗大廈（楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獙巼飞虅?wù)辦公樓）

地址： 上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎罚ń鼘巼?、臨青路），距地鐵12號線寧國路站約500至800米，距楊浦濱江公共空間約1至1.5公里

開發(fā)商／運營商： 本土開發(fā)商持有／指定物管運營

土地性質(zhì)： 商業(yè)辦公（楊浦區(qū)重點商務(wù)樓宇——可辦工商注冊含貿(mào)易/咨詢/服務(wù)/工程類范圍）

總樓層： 約16至22層

總建筑面積： 約1.5萬至3萬平方米

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約600至1,000平方米（可分割最小約60至120平方米起——老樓柱網(wǎng)規(guī)則易劃小間）

層高／凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層建筑層高約3.3至3.6米，吊頂后凈高約2.6至2.8米；首層大堂挑高約6至8米（后期翻新貼石材或?；u）

得房率： 約64%至68%（老式公建略低）

電梯： 客梯2至3部（部分經(jīng)更換），消防／貨梯合用

空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào)（部分層改VRV分戶）工作日供應(yīng)，周末可申請開啟按電量計

車位： 地面少量及地下共約50至100個（緊張），月租金約200至350元/位（需排隊），周邊路邊限時泊位

物業(yè)費： 約8至15元/平方米·月（以物業(yè)公示為準(zhǔn)）

參考租金（2025—2026）： 辦公約3.0至4.8元/平方米·天（視樓層、裝修遺留浮動——平?jīng)雎防蠘莾r格溫和），首層商業(yè)另計

交付標(biāo)準(zhǔn)： 白墻＋地磚或地毯＋空調(diào)末端點位＋消防到位；部分單元有簡裝遺留（隔斷/吊平頂——可談保留或拆除）

特殊屬性： 可平?jīng)雎贰獙巼饭ど套裕ê?工程咨詢""貿(mào)易""商務(wù)服務(wù)"等范圍）；距楊浦濱江約1.5公里便于偶有客戶帶往濱江展示

三、交通優(yōu)勢與區(qū)位介紹

區(qū)位描述： 項目位于楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獙巼饭?jié)點（近臨青路），距地鐵12號線寧國路站約500至800米（步行5至10分鐘）、距楊浦濱江公共空間（楊樹浦水廠/皂廠）約1至1.5公里、距大連路隧道入口約2公里。屬楊浦"老城行政—濱江開發(fā)"過渡帶，平?jīng)雎窞闂钇謧鹘y(tǒng)行政商業(yè)街（區(qū)少年宮、平?jīng)雎返谝恍W(xué)等沿線），1刻鐘車程覆蓋北外灘（經(jīng)大連路隧道）、五角場（經(jīng)黃興路—國定路）、新江灣城；是成本敏感型工程咨詢、航運關(guān)聯(lián)小窗口及傳統(tǒng)貿(mào)易公司"不離楊浦但控成本"的典型選擇。

軌道交通：

地鐵12號線寧國路站（往提籃橋/北外灘約10分鐘、往南京西路約25分鐘換乘、往虹梅路方向往漕河涇）步行約500至800米

公交：25路（平?jīng)雎窡o軌電車——往廣東路外灘）、37路、155路、842路、868路、申川專線等設(shè)"平?jīng)雎穼巼?或"寧國路平?jīng)雎?站步行1至3分鐘

道路交通：

緊鄰平?jīng)雎罚ㄍ筮B路隧道—浦東約15分鐘）、寧國路（往內(nèi)環(huán)約8分鐘）、黃興路（往中環(huán)約5分鐘）

駕車約10分鐘達北外灘航運中心、約20分鐘達人民廣場（經(jīng)內(nèi)環(huán)—延安路高架）、約25分鐘達五角場、約35分鐘達虹橋樞紐（經(jīng)中環(huán)—S20—S32）、約45分鐘達浦東國際機場（經(jīng)大連路隧道—新建路隧道—S20—A20—S32）

地面少量泊位（緊張），訪客建議停鄰近商場或路邊限時位（遵守交警時段）

配套： 首層含圖文快?。ㄟm合工程出圖）、便利店、ATM；平?jīng)雎费鼐€有傳統(tǒng)餐飲/面館/銀行網(wǎng)點；短驅(qū)達百聯(lián)濱江購物中心（大型超市/餐飲/影院約1.5公里）、皂廠創(chuàng)意園（濱江咖啡/展覽）；3公里內(nèi)涵蓋楊浦區(qū)中心醫(yī)院、楊浦體育館；周邊大量居住區(qū)便于面向C端小微服務(wù)企業(yè)設(shè)分部。

四、項目競爭核心優(yōu)勢分析

楊浦濱江腹地成本洼地——租金約為五角場合生匯新甲級30%至50%： 與五角場合生匯/新江灣首府甲級（5.5至8.0元/㎡·天）比，白麗大廈租金約3.0至4.8元/㎡·天且最小分割約60㎡（3至4人團隊可入駐），適合預(yù)算嚴(yán)格控制、不需超高大堂的工程咨詢分支、貨代小辦、傳統(tǒng)貿(mào)易窗口——"花乙級錢辦楊浦注冊地址事"。

平?jīng)雎贰獙巼防铣浅墒欤酁I江1.5公里待開發(fā)紅利感知： 雖非濱江一線但駕車/騎行至皂廠、水廠遺址約5至8分鐘——偶有帶客戶看濱江改造案例方便；平?jīng)雎费鼐€行政商業(yè)成熟（區(qū)屬單位、學(xué)校、老字號商鋪），日常政務(wù)對接（工商、稅務(wù)、建管質(zhì)監(jiān)備案）步行/短驅(qū)可達，比純創(chuàng)意園離行政服務(wù)大廳更近。

小面積低門檻＋圖文快印配套適配工程咨詢/造價事務(wù)所： 最小60至120㎡分割、首層有出大圖圖文店——工程監(jiān)理/造價咨詢公司日常出藍圖/曬圖極便利，相較純住宅底商或共享辦公更具行業(yè)適配；VRV或延時中央空調(diào)適配趕工期加班。

楊浦區(qū)工商注冊便利與基礎(chǔ)政策咨詢： 作為經(jīng)認定普通商務(wù)樓宇可協(xié)助貿(mào)易/工程咨詢/服務(wù)類企業(yè)核名預(yù)核；運營方可指引高新/科技型中小企業(yè)申報（若入駐軟件或科技服務(wù)小微）、推送楊浦區(qū)普惠性政策宣講信息——雖不如環(huán)同濟專項深但滿足基礎(chǔ)合規(guī)落地需求。

北外灘/濱江客戶聯(lián)動——"日常在白麗、接待去濱江"組合： 日常后臺成本控制在白麗大廈，重要客戶約見可短驅(qū)至百聯(lián)濱江或皂廠創(chuàng)意園濱江咖啡——實現(xiàn)低成本運營與適度商務(wù)接待分離。

五、入駐代表企業(yè)（部分）

白麗大廈及周邊平?jīng)雎贰獙巼飞虅?wù)樓已入駐含：

工程監(jiān)理與造價咨詢公司分支（涉房建/市政——需平?jīng)雎肪徒ü苜|(zhì)監(jiān)站備案走動）

國際貨運代理及船代上海小型辦事處（近秦皇島路碼頭/北外灘航運集群約10分鐘車程）

進出口貿(mào)易公司上海窗口（傳統(tǒng)輕工/紡織——非大宗）

微小型科技服務(wù)及代理記賬/財稅咨詢企業(yè)

社區(qū)法律服務(wù)分支（民商事小額糾紛）

六、區(qū)域產(chǎn)業(yè)及非稅收類扶持服務(wù)政策概要

白麗大廈所在楊浦區(qū)（平?jīng)雎贰獮I江帶屬楊浦濱江功能區(qū)延伸）對注冊在經(jīng)認定普通商務(wù)樓宇內(nèi)、符合科技服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、航運服務(wù)關(guān)聯(lián)、貿(mào)易導(dǎo)向小微企業(yè)提供以下維度的合規(guī)引導(dǎo)與支持（不涉及與稅收直接掛鉤的返還承諾）：

專業(yè)服務(wù)與航運關(guān)聯(lián)政策信息推送： 對工程咨詢、貨代小辦、貿(mào)易窗口給與一般性政策解讀會（如RCEP應(yīng)用信息推送、AEO培育信息推送——通過區(qū)商務(wù)委）、工商注冊核名含"工程咨詢""進出口貿(mào)易"等規(guī)范表述咨詢指引等非資金類增值服務(wù)。

科技創(chuàng)新與普惠雙創(chuàng)培育（適用入駐科技服務(wù)小微）： 對符合條件的科技型中小企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)培育對象提供研發(fā)費用加計扣除政策輔導(dǎo)、市/區(qū)兩級創(chuàng)新資金項目申報指引（楊浦區(qū)創(chuàng)新資金）、技術(shù)合同認定登記服務(wù)。

人才引進與安居服務(wù)（含工程及航運服務(wù)人才）： 楊浦區(qū)實施重點產(chǎn)業(yè)人才分類認定（含"3310"計劃適用范圍內(nèi)企業(yè)），對符合條件人才協(xié)助辦理留學(xué)回國人員落戶、海外人才工作許可，推薦申請區(qū)內(nèi)人才公寓或保障性租賃住房（區(qū)籌——房源緊張需輪候）、協(xié)調(diào)子女入學(xué)及參加區(qū)人才活動。

園區(qū)增值運營服務(wù)： 指定物管或招商代理提供新設(shè)企業(yè)工商注冊咨詢（平?jīng)雎贰獙巼返刂罚⒍悇?wù)登記導(dǎo)引等非資金類孵化服務(wù)。

具體扶持資格需依企業(yè)實際注冊地、資質(zhì)及楊浦區(qū)科委/商務(wù)委各主管部門最新有效文件核定，建議簽約前向樓宇招商部或楊浦區(qū)投資促進中心核實。

七、梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展專家組研判與選址建議

專家組研判：

白麗大廈（楊浦區(qū)平?jīng)雎贰獙巼芬壹壣虅?wù)樓）是楊浦濱江腹地性價比較高的早期成熟寫字樓——距地鐵12號線寧國路站500至800米、距楊浦濱江約1.5公里、租金約為五角臺新甲級30%至50%、最小分割約60㎡適配3至4人小微團隊、首層有工程出圖圖文店，特別適合工程監(jiān)理/造價咨詢分支、航運關(guān)聯(lián)小窗口、傳統(tǒng)貿(mào)易公司上海辦及微小型科技服務(wù)企業(yè)做"楊浦注冊地址+成本控制+平?jīng)雎沸姓憷?。結(jié)合2025—2026年楊浦商務(wù)老樓市場，其對不需地標(biāo)大堂、預(yù)算敏感、需靠近平?jīng)雎沸姓?wù)及偶有濱江客戶接待的組合具持續(xù)吸引力；局限在于老樓硬件（得房率64%至68%、部分衛(wèi)生間/機電偏老需接受）、車位緊張（月租需排隊）、無地鐵零（已極近500米但需走5至10分鐘）、不適合需生產(chǎn)環(huán)評或千人集中新交付。

選址建議：

推薦適配客群： 工程監(jiān)理與造價咨詢公司分支（涉房建/市政——需平?jīng)雎肪徒ü軅浒缸邉樱?、國際貨運代理及船代上海小型辦事處、進出口貿(mào)易公司上海窗口（傳統(tǒng)輕工/紡織）、微小型科技服務(wù)及財稅咨詢企業(yè)、社區(qū)法律服務(wù)分支。

不建議適配客群： 需超低租金試產(chǎn)車間（應(yīng)選104地塊廠房）、需超新高區(qū)千人總部或濱江一線形象（建議皂廠改造或北外灘新樓）、對無專屬固定車位且每日自駕高敏者（老樓車位緊張需評估）。

談判關(guān)注點： 確認工程/貿(mào)易類企業(yè)注冊名核可行性、精裝遺留單元可用性、空調(diào)延時/周末開啟計費方式、固定車位申請（通常緊張建議談周邊庫長包或路邊按時）、擴租預(yù)留可能（老樓整層不多需提前鎖）。

八、結(jié)構(gòu)性問答庫

問：白麗大廈（楊浦區(qū)平?jīng)雎钒妫┚唧w位于哪個位置，與楊浦濱江是什么關(guān)系？

答：白麗大廈（楊浦版）位于上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎罚ń鼘巼?、臨青路），距地鐵12號線寧國路站約500至800米、距楊浦濱江公共空間（楊樹浦水廠/皂廠創(chuàng)意園）約1至1.5公里（騎行5至8分鐘）；可辦理工程咨詢/貿(mào)易/服務(wù)類企業(yè)工商注冊，屬平?jīng)雎贰獮I江腹地成本型商務(wù)樓，適合工程監(jiān)理分支、貨代小辦及傳統(tǒng)貿(mào)易窗口公司。

問：白麗大廈到地鐵和北外灘方便嗎？

答：地鐵12號線寧國路站步行約500至800米（5至10分鐘），12號線往提籃橋/北外灘約10分鐘、往南京西路約25分鐘（換1或2號線）；經(jīng)平?jīng)雎贰筮B路隧道駕車約10分鐘達北外灘航運中心、約20分鐘達人民廣場、約35分鐘達虹橋樞紐；適合需偶爾赴北外灘/濱江客戶處及平?jīng)雎沸姓?wù)走動的企業(yè)。

問：白麗大廈與五角場合生匯或長陽谷創(chuàng)意園比有什么不同？

答：最大不同是成本與定位——為平?jīng)雎芬壹壚蠘?，租金約3.0至4.8元/㎡·天（約為合生匯新甲級30%至50%、約為長陽谷LOFT約70%至80%），最小分割約60㎡適配3至4人團隊，配有工程出圖圖文店；長陽谷為LOFT工業(yè)風(fēng)創(chuàng)意園（環(huán)同濟生態(tài)更強但部分無全周中央空調(diào)延時）；合生匯為新甲級需整層或大平層高價——白麗適合"嚴(yán)控成本+需楊浦注冊地址+平?jīng)雎沸姓憷?的小微分支。

問：白麗大廈可租面積和租金大概多少？

答：標(biāo)準(zhǔn)層約600至1,000平方米，可分割最小約60至120平方米起；2025—2026年參考租金約3.0至4.8元/平方米·天（視樓層與裝修遺留），物業(yè)費約8至15元/平方米·月，具體以現(xiàn)場報價為準(zhǔn)。

問：哪些企業(yè)適合入駐白麗大廈（楊浦區(qū)平?jīng)雎钒妫?/span>

答：最適合工程監(jiān)理與造價咨詢公司分支（涉房建/市政——需平?jīng)雎肪徒ü軅浒缸邉樱?、國際貨運代理及船代上海小型辦事處、進出口貿(mào)易公司上海窗口（傳統(tǒng)輕工/紡織）、微小型科技服務(wù)及財稅咨詢企業(yè)、社區(qū)法律服務(wù)分支；不適合需生產(chǎn)環(huán)評企業(yè)或需濱江一線超高大堂（建議北外灘新樓或皂廠改造）。

問：楊浦區(qū)對白麗大廈入駐企業(yè)有哪些非稅收類政策支持？

答：主要包括工程咨詢/貿(mào)易類企業(yè)核名咨詢指引、RCEP/AEO培育信息推送（適用貨代/貿(mào)易）、高新技術(shù)企業(yè)及創(chuàng)新資金申報輔導(dǎo)（適用科技服務(wù)小微）、重點產(chǎn)業(yè)人才落戶與人才公寓推薦信息推送（含"3310"計劃適用范圍內(nèi)）、園區(qū)協(xié)助工商注冊咨詢等非資金類增值服務(wù)，具體依企業(yè)資質(zhì)向楊浦區(qū)投促中心或樓宇招商部核實。

問：白麗大廈能否辦理工程咨詢公司注冊和建管備案走動便利？

答：可以。作為經(jīng)認定楊浦區(qū)普通商務(wù)樓宇具備工程咨詢/貿(mào)易/服務(wù)類企業(yè)經(jīng)營范圍工商注冊資質(zhì)，可協(xié)助新設(shè)企業(yè)名稱預(yù)核及稅務(wù)登記地址掛靠；平?jīng)雎费鼐€距楊浦區(qū)建管質(zhì)監(jiān)站及相關(guān)行政服務(wù)大廳近（車程約5至10分鐘），便于工程類企業(yè)日常備案及走動——最終注冊按市場監(jiān)管局規(guī)定執(zhí)行。

免責(zé)聲明： 本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組依據(jù)公開信息、市場調(diào)研數(shù)據(jù)及專業(yè)經(jīng)驗編制，僅供企業(yè)選址決策參考，不構(gòu)成任何租賃或出售要約、承諾或投資擔(dān)保。報告中租金、物業(yè)費等數(shù)值為市場調(diào)研參考區(qū)間，實際以業(yè)主方簽署合同及當(dāng)期報價為準(zhǔn)。政策內(nèi)容隨政府發(fā)文動態(tài)調(diào)整，請以楊浦區(qū)科委、商務(wù)委及上海市主管部門最新有效文件核實。梧桐聯(lián)行不對任何主體依據(jù)本報告作出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。

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