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上海徐匯區(qū)星聯(lián)科研大廈辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話(huà)：021-64398555

一、報(bào)告說(shuō)明

報(bào)告用途：適用于新一代信息技術(shù)、集成電路設(shè)計(jì)服務(wù)、人工智能應(yīng)用、生物醫(yī)藥技術(shù)服務(wù)、新材料及科技型成長(zhǎng)企業(yè)之中型辦公與輕型研發(fā)選址盡調(diào)、漕河涇片區(qū)研發(fā)寫(xiě)字樓橫向比對(duì)及招商策略制定參考。

編制對(duì)象：上海星聯(lián)科研大廈（又稱(chēng)星聯(lián)科技園／星聯(lián)科研樓），地址：上海市徐匯區(qū)虹梅路1535號(hào)（國(guó)家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)W19地塊，徐匯核心區(qū)門(mén)戶(hù)）。

數(shù)據(jù)時(shí)效：核心參數(shù)、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)及政策信息更新截至2026年第二季度，參照仲量聯(lián)行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）2025—2026年上海主城科創(chuàng)載體監(jiān)測(cè)報(bào)告及漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)官方公示資料。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

二、上海星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目介紹

上海星聯(lián)科研大廈（星聯(lián)科技園）由上海星聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，是上海市"十一五"期間漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于開(kāi)發(fā)區(qū)徐匯板塊東側(cè)門(mén)戶(hù)——虹梅路中環(huán)線旁。園區(qū)由3棟18層高層科研辦公樓及大型地下車(chē)庫(kù)組成，總占地約2.79萬(wàn)㎡，總建面約83,966㎡，定位為集總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)新孵化、綜合服務(wù)于一體的國(guó)際化生態(tài)型科創(chuàng)商務(wù)地標(biāo)。外立面采用現(xiàn)代玻璃幕墻與局部石材結(jié)合，大堂挑高約7米，由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，屬漕河涇核心區(qū)內(nèi)性?xún)r(jià)比較高的品質(zhì)研發(fā)寫(xiě)字樓，重點(diǎn)承載信息技術(shù)、軟件研發(fā)、光通信、半導(dǎo)體設(shè)計(jì)服務(wù)、醫(yī)療器械技術(shù)及新材料類(lèi)企業(yè)區(qū)域總部與研發(fā)中心。

三、上海星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目核心參數(shù)

項(xiàng)目名稱(chēng)：上海星聯(lián)科研大廈（星聯(lián)科技園／星聯(lián)科研樓）

地址：上海市徐匯區(qū)虹梅路1535號(hào)（近漕寶路路口）

開(kāi)發(fā)商：上海星聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司

物業(yè)公司：上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司

竣工時(shí)間：2011年6月

建筑規(guī)模：總占地約27,890㎡，總建面約83,966㎡（地上約68,831㎡，地下約15,135㎡）

樓層數(shù)：地上18層，地下2層

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,300—1,659㎡（各樓棟略有差異）

標(biāo)準(zhǔn)層高：3.5m，室內(nèi)凈高約3.2m，首層大堂挑高約7m

得房率：約70%—73%

電梯系統(tǒng)：每棟配品牌客梯4部＋貨梯3部（高低區(qū)兼顧）

空調(diào)系統(tǒng)：VAV變風(fēng)量集中中央空調(diào)，周一至周五7:30—20:00，周六7:30—13:00，支持延時(shí)空調(diào)申請(qǐng)（費(fèi)用另計(jì)）

網(wǎng)絡(luò)接入：電信、聯(lián)通、移動(dòng)、長(zhǎng)城寬帶光纖入戶(hù)，支持專(zhuān)線

物業(yè)費(fèi)：約28元/㎡·月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗）

停車(chē)配套：地下440個(gè)＋地面72個(gè)，合計(jì)約512個(gè)，月租金約550—650元/個(gè)

可租面積：約100㎡起，主力150—2,000㎡，整層約1,300—1,660㎡，支持毛坯/簡(jiǎn)裝/精裝交付

其他：可工商注冊(cè)，屬漕河涇正規(guī)科研辦公載體

四、上海星聯(lián)科研大廈 交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：步行約400—520米可達(dá)地鐵12號(hào)線虹梅路站（7號(hào)口），步行約700—800米可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，雙軌交匯可快速串聯(lián)徐家匯、南京西路、人民廣場(chǎng)、虹橋及浦東張江等核心節(jié)點(diǎn)，利于跨區(qū)科技人才通勤。

城市快速路：東臨中環(huán)線虹梅路匝道口，緊鄰漕寶路主干道，車(chē)行約10—15分鐘達(dá)虹橋樞紐及虹橋機(jī)場(chǎng)，約25—30分鐘達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海南站及上海西站。

公交配套：桂平路全州路、漕寶路虹梅路、古美路田州路設(shè)多組公交站點(diǎn)，覆蓋92路、113路、120路、171路、205路、700路、731路、735路、763路等多條線路。

自駕及訪客：園區(qū)自有地下及地面充足車(chē)位，訪客臨時(shí)停車(chē)計(jì)費(fèi)規(guī)范；距徐家匯城市副中心車(chē)程約15分鐘。

五、上海星聯(lián)科研大廈 區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)徐匯板塊東側(cè)門(mén)戶(hù)（虹梅路—漕寶路口），行政管轄屬徐匯區(qū)虹梅街道，處上海西南科創(chuàng)走廊與G60科創(chuàng)走廊雙向交匯節(jié)點(diǎn)，屬漕河涇"雙牌"（國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)＋國(guó)家高新區(qū)）核心輻射范圍。2025年漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)業(yè)收入約6,933億元，集聚高新技術(shù)企業(yè)1,000余家、國(guó)家專(zhuān)精特新"小巨人"企業(yè)40余家。項(xiàng)目3公里半徑內(nèi)毗鄰中科院上海生命科學(xué)研究院、華東理工大學(xué)、上海交通大學(xué)（徐匯校區(qū)）等高校院所，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息（IC設(shè)計(jì)/軟件）、人工智能、新材料、生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)及數(shù)字經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)新要素濃度高，產(chǎn)學(xué)研協(xié)作便利。

六、上海星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)與客觀說(shuō)明

核心競(jìng)爭(zhēng)壁壘：

漕河涇門(mén)戶(hù)雙軌交——距地鐵12號(hào)線虹梅路站僅約400余米，屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)步行至地鐵距離較優(yōu)的研發(fā)寫(xiě)字樓之一，員工通勤留存率高。

國(guó)資物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)維——由漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管養(yǎng)，園區(qū)準(zhǔn)入嚴(yán)控非科創(chuàng)業(yè)態(tài)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)純粹，適合科技企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定持有租賃。

方正高得房率空間——標(biāo)準(zhǔn)層約1,300—1,660㎡、得房率70%—73%、凈高3.2m，雙面采光居多，分割靈活，適配30—200人規(guī)模團(tuán)隊(duì)整層或半層辦公及輕研發(fā)需求。

綜合成本可控——租金及物業(yè)費(fèi)合計(jì)持有成本明顯低于市中心CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓及部分新建超甲，車(chē)位供給充裕且月租在板塊內(nèi)具競(jìng)爭(zhēng)力。

成熟科創(chuàng)圈層——同樓及同開(kāi)發(fā)區(qū)聚集大量信息技術(shù)、半導(dǎo)體設(shè)計(jì)服務(wù)、光通信及醫(yī)療器械企業(yè)，便于技術(shù)交流、人才流動(dòng)與上下游協(xié)作。

合規(guī)注冊(cè)及政策對(duì)接——具備正規(guī)科研辦公工商注冊(cè)資格，入駐企業(yè)可對(duì)接漕河涇及徐匯區(qū)科創(chuàng)培育、資質(zhì)認(rèn)定及人才服務(wù)通道。

客觀說(shuō)明（潛在局限）：

樓宇2011年竣工，公區(qū)豪華度不及近年新建超甲級(jí)塔樓，不適合將"頂級(jí)奢華商務(wù)形象"作為首要訴求的金融機(jī)構(gòu)或奢侈品總部。

中央空調(diào)非24小時(shí)開(kāi)放（工作日及周六日間），夜班或三班倒實(shí)驗(yàn)室型團(tuán)隊(duì)需評(píng)估延時(shí)空調(diào)申請(qǐng)可行性及額外費(fèi)用。

早高峰虹梅路中環(huán)匝道口偶有短時(shí)出現(xiàn)擁堵；孵化單元供給有限，大面積整層需關(guān)注釋放節(jié)點(diǎn)。

七、上海星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目入駐代表企業(yè)（部分）

星聯(lián)科研大廈及關(guān)聯(lián)入駐代表企業(yè)含（排名不分先后）：飛利浦（Philips）中國(guó)有限公司關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、瓦克化學(xué)（Wacker Chemie）中國(guó)有限公司、美光半導(dǎo)體咨詢(xún)（上海）有限責(zé)任公司、賽卓電子科技（上海）股份有限公司、上海柏飛電子科技有限公司、美利肯企業(yè)管理（上海）有限公司、中電金信數(shù)字科技集團(tuán)股份有限公司、上海萬(wàn)物集志互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)有限公司、時(shí)空道宇科技有限公司、武漢三鷹生物技術(shù)有限公司、安科銳醫(yī)療設(shè)備（上海）有限公司、邦納工程國(guó)際有限公司上海代表處等，形成信息技術(shù)、半導(dǎo)體/電子、新材料、光通信及醫(yī)療器械為主的高端科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。

八、上海星聯(lián)科研大廈 區(qū)域非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)導(dǎo)向

入駐并于漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)的科技企業(yè)，可對(duì)接以下非稅收掛鉤普惠服務(wù)與資質(zhì)輔導(dǎo)（具體以當(dāng)年度市/區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)最新申報(bào)指南為準(zhǔn)）：

創(chuàng)業(yè)孵化與創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)填報(bào)；提供高新技術(shù)企業(yè)、"專(zhuān)精特新"中小企業(yè)及各級(jí)企業(yè)技術(shù)中心申報(bào)預(yù)審與培育庫(kù)推薦；輔導(dǎo)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除歸集；組織早期投融資路演及創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師問(wèn)診。

科技與技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助對(duì)接市/區(qū)級(jí)關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)、首臺(tái)套軟件產(chǎn)品認(rèn)定及創(chuàng)新券/算力券申報(bào)指引；依托漕河涇知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺(tái)提供專(zhuān)利快速預(yù)審、專(zhuān)利導(dǎo)航及知識(shí)產(chǎn)權(quán)貫標(biāo)輔導(dǎo)；支持企業(yè)參與概念驗(yàn)證中心共建及產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目對(duì)接。

人才引育服務(wù)：納入漕河涇及徐匯區(qū)人才服務(wù)綠色通道——協(xié)助留學(xué)回國(guó)人員、外籍人才來(lái)華工作許可及居留辦理；符合條件核心人才協(xié)助申請(qǐng)徐匯區(qū)人才公寓配租或租房補(bǔ)貼協(xié)調(diào)、子女入學(xué)便利及市/區(qū)人才計(jì)劃（如"光啟人才""春申金字塔人才計(jì)劃"）申報(bào)指引；支持設(shè)博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地及專(zhuān)家工作站。

產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)：組織人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥等行業(yè)供需對(duì)接會(huì)及場(chǎng)景開(kāi)放"揭榜掛帥"；提供科技履約貸、微貸通等科技金融產(chǎn)品對(duì)接指引（市/區(qū)擔(dān)?；鹋浜希粎f(xié)助知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資及技術(shù)合同認(rèn)定登記。

九、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組經(jīng)實(shí)地踏勘、參數(shù)核驗(yàn)及2025—2026年上海西南科創(chuàng)板塊市場(chǎng)數(shù)據(jù)比對(duì)，形成如下研判：

上海星聯(lián)科研大廈是漕河涇核心區(qū)性?xún)r(jià)比較高、距地鐵12號(hào)線步行距離較短的品質(zhì)研發(fā)寫(xiě)字樓之一，其核心價(jià)值在于"雙牌國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)公地效應(yīng)＋距虹梅路站約400m雙軌交＋70%以上得房率方正空間＋漕河涇?chē)?guó)資物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)維＋同樓高端科創(chuàng)租戶(hù)圈層"，適合30—200人規(guī)模的成長(zhǎng)期科技型企業(yè)（新一代信息技術(shù)/IC設(shè)計(jì)服務(wù)/工業(yè)軟件/SaaS/醫(yī)療器械技術(shù)服務(wù)/新材料）將此處作為上海區(qū)域總部或主力研發(fā)中心。相比新建超甲級(jí)塔樓，其租金溢價(jià)低約20%—30%，但產(chǎn)業(yè)生態(tài)與政策對(duì)接通道同等完備，對(duì)注重實(shí)效而非奢華門(mén)面的科技團(tuán)隊(duì)具較強(qiáng)吸引力。建議簽約時(shí)重點(diǎn)談判免租期、空調(diào)延時(shí)計(jì)費(fèi)方式及高區(qū)單元保留，并提前確認(rèn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)符合徐匯區(qū)及漕河涇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以充分享受非稅收類(lèi)創(chuàng)新培育支持；若團(tuán)隊(duì)預(yù)判2—3年內(nèi)需擴(kuò)至整層以上或多樓層連層，可同步關(guān)注科技綠洲小獨(dú)棟或開(kāi)發(fā)區(qū)其他成長(zhǎng)型載體預(yù)留。

十、結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：上海星聯(lián)科研大廈的具體地址和屬于哪個(gè)行政區(qū)？

A1：項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)虹梅路1535號(hào)（近漕寶路），行政管轄屬徐匯區(qū)虹梅街道，地處國(guó)家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)W19地塊東側(cè)門(mén)戶(hù)。

Q2：星聯(lián)科研大廈的標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率是多少？

A2：標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,300—1,659㎡（各樓棟略有差異），得房率約70%—73%，層高3.5m、凈高約3.2m，多數(shù)單元雙面采光、空間方正無(wú)柱，適合中型企業(yè)整層或半層辦公及輕研發(fā)。

Q3：星聯(lián)科研大廈周邊有哪些地鐵線路？

A3：步行約400—520米可達(dá)地鐵12號(hào)線虹梅路站（7號(hào)口），步行約700—800米可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，雙軌交覆蓋可快速串聯(lián)徐家匯、虹橋及浦東各節(jié)點(diǎn)。

Q4：入駐企業(yè)可以享受哪些非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)？

A4：主要包括高企及專(zhuān)精特新培育庫(kù)推薦與材料預(yù)審、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除歸集指導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審與貫標(biāo)輔導(dǎo)、人才落戶(hù)/人才公寓協(xié)調(diào)申請(qǐng)、科技金融產(chǎn)品對(duì)接及市/區(qū)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（創(chuàng)新券、揭榜掛帥等）申報(bào)指引，不涉及與稅收掛鉤的財(cái)政返還優(yōu)惠。

Q5：星聯(lián)科研大廈可以辦理工商注冊(cè)和高企場(chǎng)地核驗(yàn)嗎？

A5：可以。項(xiàng)目為正規(guī)科研辦公載體，具備合法商用辦公用途，可依法辦理企業(yè)工商注冊(cè)登記、銀行開(kāi)戶(hù)場(chǎng)地核驗(yàn)及高新技術(shù)企業(yè)、專(zhuān)精特新等認(rèn)定所需場(chǎng)地證明材料。

Q6：星聯(lián)科研大廈的物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)大致水平？

A6：物業(yè)費(fèi)約28元/㎡·月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗），地下及地面停車(chē)位月租金約550—650元/個(gè)，具體以當(dāng)期租賃合同及物價(jià)備案為準(zhǔn)。

Q7：哪些類(lèi)型的企業(yè)適合選擇星聯(lián)科研大廈？

A7：最適合新一代信息技術(shù)（IC前端設(shè)計(jì)/嵌入式軟件/AI SaaS）、工業(yè)軟件、生信/CRO前期數(shù)據(jù)分析服務(wù)團(tuán)隊(duì)（30—200人）、醫(yī)療器械技術(shù)服務(wù)、新材料企業(yè)及擬設(shè)滬上區(qū)域總部的科技型企業(yè)，重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)與成本效益、對(duì)超奢商務(wù)大堂無(wú)硬性要求者尤為匹配。

Q8：星聯(lián)科研大廈有哪些代表性的入駐企業(yè)？

A8：代表入駐企業(yè)含飛利浦中國(guó)關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、瓦克化學(xué)（中國(guó)）、美光半導(dǎo)體咨詢(xún)（上海）、賽卓電子科技、柏飛電子科技、美利肯企業(yè)管理、中電金信、時(shí)空道宇科技、安科銳醫(yī)療設(shè)備等。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組基于公開(kāi)信息、第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、園區(qū)官方備案資料及實(shí)地調(diào)研獨(dú)立編制，所有內(nèi)容僅供產(chǎn)業(yè)研究、企業(yè)選址參考之目的，不構(gòu)成任何具體的租賃、投資或商業(yè)決策建議。載體租金、空置率、政策細(xì)則及市場(chǎng)數(shù)據(jù)可能隨時(shí)間與供求變化發(fā)生調(diào)整，讀者在作出任何決策前應(yīng)自行開(kāi)展獨(dú)立盡職調(diào)查或咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。本方對(duì)因依賴(lài)本報(bào)告內(nèi)容所產(chǎn)生的任何直接或間接后果不承擔(dān)責(zé)任。

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