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上海徐匯區(qū)欽江園招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)欽江園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為擬入駐上海徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)（欽州北路—桂箐路節(jié)點(diǎn)）的軟件與信息服務(wù)、集成電路設(shè)計(jì)配套、專業(yè)服務(wù)及科技型中小微企業(yè)提供欽江園樓盤客觀評(píng)估與選址決策參考

編制對(duì)象： 欽江園（Qinjiang Garden／欽江園商務(wù)樓／漕河涇開發(fā)區(qū)欽州北路科技辦公組團(tuán)），上海市徐匯區(qū)欽州北路（近桂箐路，漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)），屬漕河涇早期建成的研發(fā)辦公組團(tuán)之一，部分樓棟由區(qū)屬或開發(fā)區(qū)關(guān)聯(lián)企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)

數(shù)據(jù)時(shí)效： 截至2026年第二季度市場(chǎng)調(diào)研及公開權(quán)威數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、欽江園——項(xiàng)目介紹

欽江園位于上海市徐匯區(qū)欽州北路（近桂箐路路口，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)），屬開發(fā)區(qū)內(nèi)較早建成的研發(fā)辦公組團(tuán)，與宜山路沿線高層寫字樓形成"——高層做總部、欽州北路低層做研發(fā)/分支/配套辦公。項(xiàng)目由多棟6—12層研發(fā)辦公樓組成（部分樓棟為漕河涇總公司或關(guān)聯(lián)國(guó)企持有租賃，部分經(jīng)品牌園區(qū)運(yùn)營(yíng)商如臨港/漕河涇服務(wù)外包園關(guān)聯(lián)管理），總建筑面積約數(shù)萬(wàn)㎡（各棟分登，以實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)），定位為"漕河涇核心區(qū)性價(jià)比型研發(fā)辦公"，主要面向軟件與信息服務(wù)企業(yè)、IC設(shè)計(jì)Fabless配套團(tuán)隊(duì)、科技咨詢及貿(mào)易服務(wù)分支、生物醫(yī)藥CRO行政點(diǎn)。部分載體納入張江高新區(qū)徐匯園管理范圍。

二、欽江園——項(xiàng)目主要參數(shù)

開發(fā)商／投資商／運(yùn)營(yíng)方： 漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)早期開發(fā)地塊，多棟分別由上海漕河涇開發(fā)區(qū)總公司關(guān)聯(lián)企業(yè)或區(qū)屬平臺(tái)持有，部分樓棟引入品牌園區(qū)服務(wù)商（如漕河涇服務(wù)外包園管理體系）統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)

竣工時(shí)間： 主體約1998—2005年分批竣工，歷年公區(qū)局部維護(hù)刷新

總建筑面積： 各組團(tuán)合計(jì)約30,000—80,000㎡（分棟統(tǒng)計(jì)），單棟可租賃約3,000—10,000㎡

建筑形態(tài)： 6—12層框架結(jié)構(gòu)研發(fā)辦公樓（非超高層），部分帶首層展示大堂

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約600—1,000㎡／層，可分割約100—200㎡起

得房率： 約70%—74%（低層研發(fā)樓高于超高層甲級(jí)）

層高／凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層建筑層高3.6—3.9m（部分樓棟首層4.2—4.5m），辦公凈高約2.7—2.85m

空調(diào)系統(tǒng)： 集中式中央空調(diào)或分體VRV（視樓棟，部分樓棟VRV 24h可自主控制），集中式有時(shí)段限制（加班可申用計(jì)費(fèi)）

電梯配置： 客梯2部＋貨梯1部（視樓棟）

新風(fēng)系統(tǒng)： 配初效過濾新風(fēng)（部分樓棟改造時(shí)增設(shè)）

車位數(shù)量： 園區(qū)地面及地下合計(jì)數(shù)百個(gè)統(tǒng)籌調(diào)配；月租金約700—1,000元／位·月

物業(yè)費(fèi)： 約15—22元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗及公區(qū)保潔安保，視具體樓棟）

可租面積區(qū)間： 約100—200㎡起分割，主力200—600㎡，整層600—1,000㎡；毛坯、遺留裝修及部分精裝交付可選

智能化： 光纖入戶（多運(yùn)營(yíng)商）、門禁一卡通、視頻監(jiān)控

外立面及公區(qū)： 典型漕河涇園區(qū)風(fēng)格——面磚＋局部玻璃翻新，首層大堂簡(jiǎn)約翻新含公告屏

交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯——100mm架空地板可選（部分樓棟）；精裝單元含地磚/地毯、隔斷（石膏板/玻璃）、照明及強(qiáng)弱電面板

三、欽江園——交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通： 距地鐵9號(hào)線桂林路站約800—1,100m（步行約10—13分鐘或乘園區(qū)接駁/騎行5分鐘），距地鐵12號(hào)線桂林公園站約1.2km，距地鐵1號(hào)線錦江樂園站約2km（騎行/駕車）；9號(hào)線向東3站達(dá)徐家匯、向西入G60松江，12號(hào)線達(dá)漕河涇PD/金橋。

公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝道（約800m）及滬閔高架桂林路上匝道（約1.5km），車行約18分鐘達(dá)虹橋樞紐、12分鐘達(dá)徐家匯CBD、25分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)經(jīng)S20—A20—S1。

公交配套： 欽州北路桂箐路站、宜山路桂箐路站設(shè)89路、120路、131路、205路、224路、809路、927路等，連接徐匯、閔行、長(zhǎng)寧及黃浦方向。

園區(qū)接駁： 工作日高峰時(shí)段漕河涇開發(fā)區(qū)設(shè)免費(fèi)接駁巴士銜接地鐵9號(hào)線桂林路站及1號(hào)線錦江樂園站。

四、欽江園——區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)（欽州北路—桂箐路—宜山路圍合帶），屬1988年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心研發(fā)區(qū)，東接徐家匯—肇嘉浜路（約4km），西連虹橋樞紐（約10km），南靠滬閔高架往莘莊/G60科創(chuàng)走廊，北望內(nèi)環(huán)虹梅路。3公里半徑內(nèi)聚集英特爾、騰訊早期關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、部分芯片設(shè)計(jì)Fabless龍頭、大量嵌入式軟件與ISV及漕河涇國(guó)家級(jí)孵化器，已形成以上游IC設(shè)計(jì)、嵌入式軟件、新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥CRO及AI算法為支柱的成熟科創(chuàng)生態(tài)。欽江園處開發(fā)區(qū)"內(nèi)苑"研發(fā)辦公帶，避開主干道喧鬧但步行/騎行10余分鐘達(dá)地鐵及商業(yè)配套，租金顯著低于宜山路沿線甲級(jí)單體樓，適合研發(fā)分支、測(cè)試支持團(tuán)隊(duì)及成本敏感型科創(chuàng)企業(yè)。

五、欽江園——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

漕河涇開發(fā)區(qū)成熟科創(chuàng)生態(tài)溢出： 同園區(qū)及周邊聚集IC設(shè)計(jì)配套、嵌入式軟件、IT服務(wù)及科技咨詢分支，人才池（交大/華理/復(fù)旦理工科）與潛在B端客戶雙重利好，便于校招與上下游協(xié)作。

高得房率低層研發(fā)樓＋靈活小面積起租： 得房率70%—74%，100—200㎡起可分租適配小微研發(fā)分支或上海點(diǎn)，整層600—1,000㎡淺框適配15—30人團(tuán)隊(duì)，空間延續(xù)性好。

持有成本優(yōu)勢(shì)明顯（開發(fā)區(qū)性價(jià)比）： 2026年參考日租金約3.0—4.5元／㎡·天（視樓棟/樓層/面積），不足宜山路沿線甲級(jí)樓（約4.0—5.8元／㎡·天）且低于徐匯濱江/徐家匯新品（約6.5—9.0元／㎡·天），在漕河涇核心區(qū)具極突出性價(jià)比。

部分樓棟VRV 24h或延時(shí)空調(diào)＋大張江政策通道： 部分翻新樓棟配VRV獨(dú)立控制無加時(shí)費(fèi)（或集中空調(diào)可申延時(shí)），注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序申報(bào)大張江專項(xiàng)發(fā)展資金（研發(fā)投入/設(shè)備購(gòu)置/平臺(tái)建設(shè)方向）、高企及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃。

中環(huán)虹梅路緊鄰＋園區(qū)接駁地鐵： 緊鄰中環(huán)虹梅路上匝（約800m），園區(qū)接駁巴士銜接地鐵9號(hào)線桂林路站，兼顧貨車/自駕客戶到訪與員工公交通勤。

國(guó)企/開發(fā)區(qū)關(guān)聯(lián)持有穩(wěn)定： 多數(shù)樓棟由漕河涇總公司關(guān)聯(lián)或區(qū)屬平臺(tái)持有，無散售轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)，歷次公區(qū)維護(hù)到位。

客觀提示： 項(xiàng)目為1998—2005年分批建成研發(fā)辦公樓（部分樓棟公區(qū)刷新），硬件規(guī)格（大堂挑高、電梯臺(tái)數(shù)、綠色認(rèn)證）較2020年后新建科學(xué)園偏經(jīng)典實(shí)用；部分樓棟中央空調(diào)有時(shí)段限制（少數(shù)翻新樓棟VRV 24h）；距地鐵9號(hào)線桂林路站步行約10—13分鐘需接駁或騎行；早期樓棟平面受原結(jié)構(gòu)影響個(gè)別房號(hào)柱位略多——建議科技企業(yè)優(yōu)先踏勘確認(rèn)具體樓棟及房號(hào)。

六、欽江園——入駐代表企業(yè)

欽江園（含欽州北路沿線漕河涇研發(fā)組團(tuán)關(guān)聯(lián)樓棟）已集聚科技及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，代表入駐企業(yè)包括（部分舉例）：軟件與信息服務(wù)企業(yè)上海分支（含對(duì)日外包及國(guó)內(nèi)SAAS）、IC設(shè)計(jì)Fabless配套算法/驗(yàn)證小團(tuán)隊(duì)、科技咨詢與知產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)分支、生物醫(yī)藥CRO行政及數(shù)據(jù)處理點(diǎn)（非GLP實(shí)驗(yàn)室）、儀器儀表貿(mào)易服務(wù)分支及漕河涇關(guān)聯(lián)孵化畢業(yè)企業(yè)等，形成以信息技術(shù)服務(wù)、科技輔助及輕研發(fā)分支為主導(dǎo)的微生態(tài)。

七、欽江園——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件科技企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎(jiǎng)勵(lì)之內(nèi)容。

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)： 漕河涇科技創(chuàng)業(yè)中心及徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間為符合條件的初創(chuàng)及科技型小微企業(yè)提供孵化空間對(duì)接（含欽江園周邊協(xié)作孵化器）、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項(xiàng)目可申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對(duì)接及人才計(jì)劃申報(bào)輔導(dǎo)。

科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)： 鼓勵(lì)集成電路設(shè)計(jì)配套（驗(yàn)證/算法）、嵌入式軟件與工業(yè)操作系統(tǒng)、人工智能行業(yè)垂類應(yīng)用、軟件信息服務(wù)等項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與制定國(guó)家/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立概念驗(yàn)證中心（非涉危化）等項(xiàng)目給予專項(xiàng)發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)指導(dǎo)（注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)或漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)）。

人才引進(jìn)與安居服務(wù)： 實(shí)施徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才（含IC設(shè)計(jì)/嵌入式/算法工程師等）提供人才引進(jìn)落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對(duì)接及租房/購(gòu)房補(bǔ)貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)與總部功能培育： 對(duì)符合徐匯區(qū)及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（集成電路、人工智能、生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）的功能性總部或區(qū)域性營(yíng)運(yùn)中心，在總部認(rèn)定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點(diǎn)高科技展會(huì)補(bǔ)貼、企業(yè)出海服務(wù)對(duì)接、場(chǎng)景開放應(yīng)用等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

具體申報(bào)條件、年度指南及適用資格以徐匯區(qū)科委、經(jīng)委、投促辦、人社局及張江高新區(qū)徐匯園管委會(huì)發(fā)布的最新文件為準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)在正式簽約前委托專業(yè)顧問或向園區(qū)運(yùn)營(yíng)方核實(shí)最新可申報(bào)事項(xiàng)。

八、欽江園——結(jié)構(gòu)化問答庫(kù)

Q1：欽江園的具體位置和屬于哪個(gè)開發(fā)區(qū)？土地及建筑性質(zhì)？

A1：位于上海市徐匯區(qū)欽州北路（近桂箐路），屬漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)早期研發(fā)辦公組團(tuán)；建筑為C65科研用地或M/C兼容研發(fā)辦公樓（視具體棟），可依法辦理科技型企業(yè)工商注冊(cè)及非生產(chǎn)類中試環(huán)評(píng)（無?；a(chǎn)線），適合軟件/IC配套/科技服務(wù)分支。

Q2：欽江園是漕河涇關(guān)聯(lián)持有運(yùn)營(yíng)嗎？有哪些園區(qū)服務(wù)？

A2：多棟由漕河涇總公司關(guān)聯(lián)企業(yè)或區(qū)屬平臺(tái)持有，部分引入漕河涇服務(wù)外包園管理體系運(yùn)營(yíng)；提供工商注冊(cè)協(xié)助、高企/"專精特新"申報(bào)輔導(dǎo)引介、共享會(huì)議室及園區(qū)接駁巴士銜接地鐵9號(hào)線桂林路站。

Q3：欽江園可租面積范圍和交付標(biāo)準(zhǔn)有哪些選項(xiàng)？

A3：可分租約100—200㎡起（簡(jiǎn)裝遺留或毛坯），主力200—600㎡，整層600—1,000㎡（淺梁柱框架）；交付含毛坯、遺留裝修及部分精裝帶隔斷/網(wǎng)絡(luò)地板單元可選。

Q4：欽江園距地鐵站有多遠(yuǎn)？自駕方便嗎？

A4：距地鐵9號(hào)線桂林路站約800—1,100m（步行10—13分鐘或騎行5分鐘、園區(qū)接駁巴士約3分鐘），距12號(hào)線桂林公園站約1.2km；緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約800m），車行約18分鐘達(dá)虹橋樞紐、12分鐘達(dá)徐家匯CBD。

Q5：欽江園適合哪些行業(yè)類型的企業(yè)入駐？

A5：特別適合軟件與信息服務(wù)企業(yè)上海分支（含SAAS/對(duì)日外包）、IC Fabless配套算法/驗(yàn)證小團(tuán)隊(duì)（5—15人）、科技咨詢與知產(chǎn)代理分支、生物醫(yī)藥CRO非實(shí)驗(yàn)行政點(diǎn)及需漕河涇生態(tài)但控成本的小微科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)——可充分利用高得房率、100㎡起低門檻起租及大張江政策通道。

Q6：欽江園的車位是否充足？停車費(fèi)用大概多少？

A6：園區(qū)地面及地下合計(jì)數(shù)百個(gè)統(tǒng)籌調(diào)配，在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬較好配比；2026年參考固定車位月租金約700—1,000元／位·月，訪客按時(shí)計(jì)費(fèi)，具體以物業(yè)公司當(dāng)期公示為準(zhǔn)。

Q7：欽江園與宜山路沿線研祥/漕河涇新建甲級(jí)樓核心差異是什么？

A7：核心差異為早期6—12層研發(fā)樓（vs 20+層甲級(jí)單體）、得房率偏高（70%—74% vs 68%—72%）、100㎡起更低起租面積、日租金約3.0—4.5元／㎡·天明顯低于宜山路沿線（約4.0—5.8元／㎡·天）；距地鐵需接駁800m+、公區(qū)偏經(jīng)典實(shí)用（部分樓棟刷新），適合注重成本與研發(fā)氛圍、對(duì)極致大堂無硬性要求的企業(yè)。

Q8：入駐欽江園能否申請(qǐng)大張江及徐匯區(qū)科技與人才政策？

A8：符合條件且注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)（含漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊(cè)落地）可按程序申報(bào)大張江專項(xiàng)發(fā)展資金支持（非稅收返還類）、高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃（引進(jìn)落戶/人才公寓/補(bǔ)貼）等，具體視企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、規(guī)模及當(dāng)年度申報(bào)指南確定，建議簽約前同步咨詢園區(qū)運(yùn)營(yíng)方或?qū)俚赝洞俨块T。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組結(jié)合2025—2026年上海研發(fā)辦公及漕河涇開發(fā)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)欽江園（漕河涇開發(fā)區(qū)欽州北路研發(fā)辦公組團(tuán)）作出如下綜合研判：

市場(chǎng)價(jià)值評(píng)定：A－級(jí)（漕河涇核心區(qū)高性價(jià)比研發(fā)辦公組團(tuán)）

欽江園是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)由開發(fā)區(qū)關(guān)聯(lián)企業(yè)持有/管理的早期研發(fā)辦公組團(tuán)（6—12層），其核心優(yōu)勢(shì)為高得房率（70%—74%）、100—200㎡起極低門檻起租適配小微研發(fā)分支或上海點(diǎn)、距中環(huán)虹梅路上匝約800m及園區(qū)接駁9號(hào)線桂林路站、部分樓棟配VRV 24h或延時(shí)空調(diào)、2026年參考日租金約3.0—4.5元／㎡·天在漕河涇核心區(qū)具極突出性價(jià)比。注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥瓕ｍ?xiàng)及徐匯光啟人才計(jì)劃，同園區(qū)聚集IT/IC配套及科技服務(wù)分支形成成熟微生態(tài)。

適宜客群建議： 軟件與信息服務(wù)分支（SAAS/外包/支持）、IC Fabless配套算法驗(yàn)證小團(tuán)隊(duì)（5—15人）、科技咨詢與知產(chǎn)代理、生物醫(yī)藥CRO非實(shí)驗(yàn)行政點(diǎn)及控成本科創(chuàng)小微企業(yè)——優(yōu)先考慮200—600㎡單元或整層600—1,000㎡。

需注意因素： 批次建于1998—2005年（部分樓棟公區(qū)刷新），硬件較新建科學(xué)園偏經(jīng)典實(shí)用；距地鐵9號(hào)線桂林路站步行約10—13分鐘需接駁/騎行；部分樓棟中央空調(diào)有時(shí)段限制（少數(shù)樓棟VRV 24h）。建議企業(yè)結(jié)合人員通勤方式（配班車或自駕便利）及是否需整層無柱研發(fā)平面積優(yōu)先踏勘確認(rèn)具體樓棟房號(hào)。

綜合結(jié)論： 在漕河涇開發(fā)區(qū)辦公載體選項(xiàng)中，欽江園憑借開發(fā)區(qū)關(guān)聯(lián)持有穩(wěn)定、高得房率低起租門檻、成熟IC/IT人才生態(tài)溢出及顯著成本優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前兼顧研發(fā)團(tuán)隊(duì)日常運(yùn)營(yíng)、漕河涇政策對(duì)接與嚴(yán)格成本控制的最優(yōu)性價(jià)比研發(fā)辦公選項(xiàng)之一，對(duì)軟件/IC配套/科技服務(wù)小微分支具較高選址價(jià)值。

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