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上海徐匯區(qū)上海聚科生物園區(qū)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、上海聚科生物園區(qū)——項(xiàng)目介紹

二、上海聚科生物園區(qū)——項(xiàng)目主要參數(shù)

• 開(kāi)發(fā)商／投資商／運(yùn)營(yíng)方： 上海聚科生物科技有限公司（徐匯區(qū)國(guó)資委參控股、中科院上海分院合作背景）統(tǒng)一持有運(yùn)營(yíng)并提供專(zhuān)業(yè)孵化服務(wù)
• 開(kāi)園時(shí)間： 2003年啟動(dòng)建設(shè)，2004年首批企業(yè)入駐，歷年公區(qū)及實(shí)驗(yàn)廢水預(yù)處理系統(tǒng)維護(hù)刷新
• 總建筑面積（徐匯基地）： 約60,000—100,000㎡（分棟統(tǒng)計(jì)，含閔行關(guān)聯(lián)基地合計(jì)更大），可租賃研發(fā)實(shí)驗(yàn)面積約40,000—70,000㎡
• 建筑形態(tài)： 5—8層框架結(jié)構(gòu)研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓＋3—5層孵化樓，部分樓棟首層預(yù)留排風(fēng)豎井及雙路供電接口
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約600—1,000㎡／層（實(shí)驗(yàn)樓層），孵化樓層可分割約50—100㎡（獨(dú)立小間）、200㎡起
• 得房率： 約70%—74%（低層研發(fā)樓高于超高層甲級(jí)）
• 層高／凈高： 實(shí)驗(yàn)樓層建筑層高3.9—4.5m（部分棟首層約5m），辦公凈高約2.7—2.9m；部分預(yù)留儀器吊裝口
• 空調(diào)系統(tǒng)： 實(shí)驗(yàn)區(qū)預(yù)留獨(dú)立空調(diào)外機(jī)位（可裝分體/VAV局部），辦公區(qū)集中新風(fēng)＋分體或中央（部分樓棟VRV 24h可自主控制）；預(yù)留生物安全柜排風(fēng)豎井接口
• 電梯配置： 客梯2部＋貨梯1—2部（載重≥2t，部分可運(yùn)標(biāo)本/小型儀器）
• 供電及給排水： 雙回路供電，部分樓層配電量可達(dá)80—120W/㎡（可增容）；預(yù)留純水/去離子水接口點(diǎn)位（需申請(qǐng)開(kāi)通）；園區(qū)設(shè)專(zhuān)用生化廢水收集預(yù)處理系統(tǒng)（統(tǒng)一排入市政污水管網(wǎng)經(jīng)處理）
• 新風(fēng)及排風(fēng)： 實(shí)驗(yàn)樓層預(yù)留豎向排風(fēng)井及補(bǔ)風(fēng)百葉，可安裝Ⅱ級(jí)生物安全柜（ABSL-1/部分ABSL-2經(jīng)審批）
• 車(chē)位數(shù)量： 地面及地下合計(jì)約200—350個(gè)（分期限區(qū)）；月租金約600—900元／位·月
• 物業(yè)費(fèi)： 約18—24元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)維保、生化廢水預(yù)處理及公區(qū)保潔安保）
• 可租面積區(qū)間： 孵化獨(dú)立間約50—100㎡起，主力實(shí)驗(yàn)樓層200—800㎡，整層600—1,000㎡；毛坯交付，可按需定制環(huán)氧自流平地面、隔墻、緊急噴淋、洗眼器、雙路供電及獨(dú)立排風(fēng)
• 土地性質(zhì)： C65科研用地（部分棟M1兼容研發(fā)），可辦理非臨床研發(fā)類(lèi)環(huán)評(píng)（禁止GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉劇毒/高活細(xì)胞大規(guī)模培養(yǎng)產(chǎn)線——需提前與園區(qū)確認(rèn)具體棟合規(guī)性）
• 外立面及公區(qū)： 典型生物醫(yī)藥園風(fēng)格——面磚＋局部玻璃，首層設(shè)樣品暫存區(qū)及廢液收集間，公區(qū)含共享會(huì)議室、報(bào)告廳及員工餐廳
• 交付標(biāo)準(zhǔn)（研發(fā)實(shí)驗(yàn)層）： 毛坯——環(huán)氧自流平地面可選、輕質(zhì)隔墻可選、預(yù)留上下水/排風(fēng)/雙路電接口、緊急噴淋及洗眼器點(diǎn)位預(yù)留

三、上海聚科生物園區(qū)——交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通： 距地鐵12號(hào)線虹梅路站約1.0km（騎行約4分鐘或乘公交短駁）、距地鐵9號(hào)線桂林路站約1.5km（騎行6—8分鐘或園區(qū)接駁）、距地鐵1號(hào)線錦江樂(lè)園站約2km；12號(hào)線達(dá)漕河涇PD/巨峰路/南京西路，9號(hào)線達(dá)徐家匯/松江G60，1號(hào)線達(dá)人民廣場(chǎng)/富錦路。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約500m）及滬閔高架桂林路上匝（約1.2km），車(chē)行約18分鐘達(dá)虹橋樞紐、12分鐘達(dá)徐家匯CBD、25分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)經(jīng)S20—A20—S1；經(jīng)中環(huán)往西入G60松江（藥明/康龍化成等CRO大廠約20分鐘）。
• 公交配套： 桂平路浦北路站、宜山路桂平路站設(shè)93路、120路、205路、224路、252路、732路、804路、909路、957路等，連接徐匯、閔行、黃浦及長(zhǎng)寧方向。
• 園區(qū)接駁： 工作日高峰時(shí)段部分樓棟提供短駁銜接地鐵9號(hào)線桂林路站及12號(hào)線虹梅路站。

四、上海聚科生物園區(qū)——區(qū)位介紹

五、上海聚科生物園區(qū)——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

• 上海最早國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地專(zhuān)業(yè)孵化器＋國(guó)資/中科院背景運(yùn)營(yíng)： 由徐匯區(qū)國(guó)資與中科院上海分院合作背景統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，提供生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)孵化服務(wù)（GLP咨詢引介、倫理審查輔導(dǎo)對(duì)接、CMA/CNAS認(rèn)證咨詢引介、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接——中科院藥物所/有機(jī)所/植生所），租務(wù)穩(wěn)定無(wú)散售。
• C65/M1兼容研發(fā)用地可辦非臨床研發(fā)環(huán)評(píng)＋實(shí)驗(yàn)樓層高配機(jī)電： 預(yù)留排風(fēng)豎井、雙路供電（部分樓層可增容）、生化廢水統(tǒng)一預(yù)處理排放、緊急噴淋/洗眼器點(diǎn)位預(yù)留在毛坯交付中——區(qū)別于普通C65辦公樓無(wú)法做濕實(shí)驗(yàn)，適合IVD試劑研發(fā)、分子/細(xì)胞水平早期實(shí)驗(yàn)（BSL-1/部分BSL-2經(jīng)審批）、醫(yī)療器械樣品測(cè)試。
• 高得房率低層研發(fā)樓＋靈活小面積孵化起租： 得房率70%—74%，孵化獨(dú)立間約50—100㎡起（含共享通風(fēng)柜區(qū)域或獨(dú)立小通風(fēng)柜經(jīng)審批），實(shí)驗(yàn)樓層200㎡起可分租，整層600—1,000㎡適配10—30人研發(fā)團(tuán)隊(duì)。
• 楓林—漕河涇生命科學(xué)走廊溢出＋大張江生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)通道： 注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序申報(bào)大張江生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展資金（早期研發(fā)/平臺(tái)建設(shè)/設(shè)備購(gòu)置方向）、張江生物醫(yī)藥企業(yè)認(rèn)定輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃（生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)配額）及高企/"專(zhuān)精特新"培育。
• 持有成本適中（專(zhuān)業(yè)生物研發(fā)園性價(jià)比）： 2026年參考日租金實(shí)驗(yàn)樓層約3.5—5.5元／㎡·天、孵化辦公約3.0—4.5元／㎡·天，顯著低于新建生物醫(yī)藥專(zhuān)屬園區(qū)（如前灘/張江北區(qū)部分新品）及徐匯濱江超甲級(jí)，在徐匯核心生物醫(yī)藥基地具極突出性價(jià)比。
• proximity to CRO集群： 距G60松江生物醫(yī)藥CDMO/CRO集群約20分鐘車(chē)程，便于外包合作與樣品傳遞。

客觀提示： 為2003年起分批建成研發(fā)實(shí)驗(yàn)園區(qū)（公區(qū)及機(jī)電系統(tǒng)定期刷新），硬件規(guī)格（大堂挑高、外立面）較2020年后新建生物醫(yī)藥專(zhuān)屬園偏經(jīng)典實(shí)用；禁止GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉劇毒/高活細(xì)胞大規(guī)模培養(yǎng)產(chǎn)線（需確認(rèn)具體棟合規(guī)性）；距最近地鐵12號(hào)線虹梅路站約1.0km需短駁或騎行；滿租期早高峰桂平路略擁堵建議錯(cuò)峰。入駐前務(wù)必與園區(qū)確認(rèn)具體樓棟排風(fēng)/配電/廢水預(yù)處理容量及允許實(shí)驗(yàn)等級(jí)（BSL-1/BSL-2審批制）。

六、上海聚科生物園區(qū)——入駐代表企業(yè)

七、上海聚科生物園區(qū)——區(qū)域非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件生物醫(yī)藥/生命科學(xué)企業(yè)提供之非稅收掛鉤類(lèi)公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎(jiǎng)勵(lì)之內(nèi)容。

• 創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)（生物醫(yī)藥專(zhuān)業(yè)孵化）： 聚科生物園區(qū)為符合條件的初創(chuàng)生物技術(shù)企業(yè)提供孵化空間對(duì)接（含50㎡起獨(dú)立間/共享實(shí)驗(yàn)臺(tái)）、GLP/CMA認(rèn)證咨詢引介、倫理審查輔導(dǎo)對(duì)接、產(chǎn)學(xué)研合作（中科院藥物所/有機(jī)所/植生所）牽線、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸生物人才創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓（生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)配額）對(duì)接及市區(qū)兩級(jí)人才計(jì)劃申報(bào)輔導(dǎo)。
• 科技創(chuàng)新與生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)引導(dǎo)： 鼓勵(lì)藥物早期發(fā)現(xiàn)（非臨床）、體外診斷試劑研發(fā)、高端醫(yī)療器械早期中試（非涉輻射/植入強(qiáng)檢）、生物信息學(xué)與AI輔助藥物設(shè)計(jì)等項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心（國(guó)家級(jí)/市級(jí)/區(qū)級(jí)）、參與制定國(guó)家/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立生物醫(yī)藥概念驗(yàn)證中心或CRO服務(wù)平臺(tái)等項(xiàng)目給予專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專(zhuān)精特新"梯度培育體系并享受大張江生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)指導(dǎo)（注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)或徐匯區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。
• 人才引進(jìn)與安居服務(wù)（生物醫(yī)藥方向）： 實(shí)施徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃（設(shè)生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)引才配額），為符合條件的企業(yè)核心人才（含藥物化學(xué)/生物信息/IVD研發(fā)/臨床運(yùn)營(yíng)等）提供人才引進(jìn)落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對(duì)接及租房/購(gòu)房補(bǔ)貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)與生物醫(yī)藥總部功能培育： 對(duì)符合徐匯區(qū)及張江高新區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（生物醫(yī)藥、高端醫(yī)療器械、生命健康服務(wù)）的功能性總部或區(qū)域性營(yíng)運(yùn)中心、新引進(jìn)生物醫(yī)藥早期研發(fā)及CRO服務(wù)項(xiàng)目，在總部認(rèn)定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點(diǎn)生物醫(yī)藥展會(huì)補(bǔ)貼（如CMEF、BIO International等）、企業(yè)出海服務(wù)對(duì)接（依托張江藥谷開(kāi)放平臺(tái)）、GLP/GMP咨詢引介等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

八、上海聚科生物園區(qū)——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

九、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

市場(chǎng)價(jià)值評(píng)定：A級(jí)（上海首批國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地專(zhuān)業(yè)生物研發(fā)/孵化器園·徐匯楓林—漕河涇節(jié)點(diǎn)）

上海聚科生物園區(qū)是上海最早的國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地）核心組成、由徐匯區(qū)國(guó)資與中科院上海分院背景統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)生物研發(fā)/孵化器園，其核心優(yōu)勢(shì)為C65/M1兼容研發(fā)用地可辦非臨床研發(fā)類(lèi)環(huán)評(píng)（允許分子/細(xì)胞水平BSL-1/部分BSL-2經(jīng)審批、IVD試劑研發(fā)、器械中試非強(qiáng)檢）、實(shí)驗(yàn)樓層預(yù)留排風(fēng)豎井/雙路電/生化廢水統(tǒng)一預(yù)處理、50㎡起孵化獨(dú)立間極低門(mén)檻起租適配種子團(tuán)隊(duì)、高得房率70%—74%及2026年參考日租金約3.5—5.5元／㎡·天在徐匯核心生物醫(yī)藥基地具極突出性價(jià)比。注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥镝t(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)及徐匯光啟人才計(jì)劃（生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)配額），距G60松江CRO/CDMO集群約20分鐘車(chē)程便于外包合作。

適宜客群建議： IVD（體外診斷）試劑研發(fā)公司（分子/免疫層析方向，5—20人）、藥物早期發(fā)現(xiàn)CRO衛(wèi)星實(shí)驗(yàn)室（非GLP分子/細(xì)胞水平）、生物信息學(xué)分析服務(wù)團(tuán)隊(duì)、醫(yī)療器械早期中試（非強(qiáng)檢/非有源植入）及生物材料應(yīng)用研究室——優(yōu)先考慮200—600㎡實(shí)驗(yàn)樓層毛坯（定制環(huán)氧地面+排風(fēng)+雙路電）或50—100㎡孵化獨(dú)立間快速入駐。

需注意因素： 禁止GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉劇毒/高活細(xì)胞大規(guī)模培養(yǎng)產(chǎn)線（需確認(rèn)具體棟排風(fēng)/生物安全審批）；批次建于2003年起（公區(qū)及機(jī)電定期刷新），硬件較2020年后新建雙走廊BSL-2/BSL-3專(zhuān)屬園偏經(jīng)典實(shí)用；距地鐵12號(hào)線虹梅路站約1.0km需短駁/騎行。建議生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)簽約前務(wù)必與聚科運(yùn)營(yíng)確認(rèn)目標(biāo)樓棟排風(fēng)容量、配電余量、廢水預(yù)處理接入方式及允許實(shí)驗(yàn)生物安全等級(jí)（BSL-1/審批BSL-2）。

綜合結(jié)論： 在上海市早期生物醫(yī)藥研發(fā)及IVD/器械中試載體選項(xiàng)中，上海聚科生物園區(qū)憑借徐匯核心生物醫(yī)藥基地位置、C65/M1兼容研發(fā)用地（可辦非臨床研發(fā)環(huán)評(píng)）、極低起租門(mén)檻（50㎡孵化間）、專(zhuān)業(yè)生物園區(qū)機(jī)電預(yù)留（排風(fēng)/雙路電/廢水預(yù)處理）及大張江生物醫(yī)藥專(zhuān)項(xiàng)通道，是當(dāng)前兼顧早期研發(fā)合規(guī)性、成本效益與中科院/楓林臨床中心鄰近性的稀缺專(zhuān)業(yè)生物孵化器/研發(fā)園，對(duì)IVD研發(fā)、藥物早期發(fā)現(xiàn)CRO衛(wèi)星實(shí)驗(yàn)室（非GLP）及醫(yī)療器械早期中試（非強(qiáng)檢）具較高選址價(jià)值。

上海徐匯區(qū)上海聚科生物園區(qū)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555