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上海徐匯區(qū)上海望族城招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)上海望族城招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、上海望族城——項目介紹

二、上海望族城——項目主要參數(shù)（商用/可注冊辦公單元）

• 開發(fā)商／投資商／運營方： 上海望族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，商業(yè)裙樓部分由資產(chǎn)管理公司或業(yè)主聯(lián)合委托商管運營，住宅底商及裙樓分割持有者統(tǒng)一納管
• 竣工時間： 主體約2002—2005年竣工，公區(qū)周期維護
• 總建筑面積（綜合體）： 約30萬—40萬㎡；可租賃商用/可注冊辦公單元合計約3,000—10,000㎡（分散各層）
• 建筑形態(tài)： 裙樓2—5層（部分帶連通天橋至農(nóng)工商118廣場/即樂坊），上層住宅塔樓不涉租賃
• 單戶面積： 約60—300㎡（商用/辦公混用型），可組合約120—600㎡
• 得房率： 約70%—75%（裙樓商鋪/辦公混合型）
• 層高／凈高： 首層商業(yè)約4.5—5.0m，標準辦公區(qū)約3.6—3.9m，凈高約2.6—2.8m
• 空調(diào)系統(tǒng)： 分體空調(diào)（部分帶中央空調(diào)末端需確認具體區(qū)）或VRV（視具體租賃區(qū)），營業(yè)時間自主控制
• 電梯配置： 客梯＋貨梯連通裙樓各層（與住宅部分分區(qū)或共用高峰錯峰）
• 車位數(shù)量： 地下及地面合計數(shù)百個（綜合體統(tǒng)籌）；臨停約6—10元／小時，月租約600—1,000元／位·月（視位置浮動）
• 物業(yè)費： 約8—15元／㎡·月（商用/辦公型，含公區(qū)保潔安保及基礎(chǔ)能耗）
• 可租面積區(qū)間： 約60㎡起（多數(shù)為現(xiàn)成裝修遺留或簡裝毛坯商鋪改辦公），主力100—300㎡；交付多為毛坯或簡單遺留裝修，部分帶上下水（適合前店后辦公）
• 外立面及公區(qū)： 典型2000年代初都會綜合體風(fēng)格——面磚＋局部玻璃，首層大堂翻新過
• 交付標準： 毛坯——輕隔斷可選、地磚或水泥找平、上下水接口（部分單元）、強弱電箱

三、上海望族城——交通優(yōu)勢

• 軌道交通： 距地鐵13號線、14號線真北路站約300—600m（步行約4—8分鐘，14號線為真北路—曹安路段，13號線為真北路站），距地鐵3號線、4號線金沙江路站約2km（車程5—6分鐘）；13號線達南京西路/世博、14號線達陸家嘴/靜安寺/黃陂南路，3/4號線達虹橋路/宜山路換乘。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線真北路上匝（約300m）及外環(huán)S20真北路口約3km，車行約15分鐘達虹橋樞紐、20分鐘達人民廣場、25分鐘達浦東機場經(jīng)中環(huán)—A20—S1；曹安公路往西入G2京滬高速往蘇州/南京。
• 公交配套： 真北路曹安路站、梅川路真北路站設(shè)67路、94路、216路、323路、551路、707路、740路、750路、827路、947路等多條線路，連接普陀、長寧、靜安及閔行方向。
• 商業(yè)配套： 裙樓緊鄰農(nóng)工商118廣場（現(xiàn)即樂坊）/百聯(lián)中環(huán)（車行3分鐘），園區(qū)自帶銀行、快餐、藥店，滿足員工日常與客戶基礎(chǔ)接待。

四、上海望族城——區(qū)位介紹

五、上海望族城——項目競爭核心優(yōu)勢分析

• 中環(huán)內(nèi)成熟大盤＋地鐵13/14號線真北路站步行可達： 距雙地鐵（13/14號線真北路站）約300—600m，緊鄰中環(huán)真北路上匝，員工通勤與客戶自駕到訪均便利，在同類裙樓商用中通達性較好。
• 可注冊公司＋前店后辦公屬性： 部分裙樓單元可辦工商注冊（需確認具體房號在街道備案許可范圍內(nèi)），帶上下水單元適合"展示廳＋后臺辦公"或貿(mào)易樣品陳列，區(qū)別于純辦公樓禁止商業(yè)展示。
• 成熟住區(qū)客流溢出＋即樂坊共生： 緊鄰農(nóng)工商118廣場（即樂坊）、百聯(lián)中環(huán)，周邊超50萬常住居民消費力溢出，適合需線下客戶接觸點（留學(xué)咨詢、培訓(xùn)咨詢、貿(mào)易展示）的企業(yè)。
• 持有成本極低（中環(huán)內(nèi)性價比標桿）： 2026年參考日租金約2.5—4.0元／㎡·天（視樓層/位置/是否帶上下水），不足普陀近鐵/旭輝升至5—7元／㎡·天，遠低于內(nèi)環(huán)甲級（約7—10元／㎡·天），在市區(qū)可注冊商用/輕辦公中具極突出性價比。
• 充足地面及地下車位： 綜合體統(tǒng)籌數(shù)百個車位，在市區(qū)商用中配比尚可，方便客戶到訪停車。

客觀提示： 項目為2002—2005年建成綜合體裙樓（非5A甲級寫字樓），無挑空大理石大堂、無VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（多為分體或局部VRV）、無高端商務(wù)私密前臺，不適合對正式商務(wù)大堂形象或高等級會議接待有硬性要求的企業(yè)總部；部分單元為分割出售后回租，需確認業(yè)主權(quán)屬清晰方可簽約；注冊需符合普陀區(qū)市監(jiān)局對"商用/辦公用途"的具體要求（生產(chǎn)/重油污餐飲/娛樂除外）。

六、上海望族城——入駐代表企業(yè)（商用/可注冊辦公單元）

七、上海望族城——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述普陀區(qū)及張江高新區(qū)普陀園（真如/桃浦部分載體）面向符合條件企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內(nèi)容。

• 創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務(wù)： 普陀區(qū)眾創(chuàng)空間及重點園區(qū)為符合條件的初創(chuàng)及商貿(mào)/科技小微企業(yè)提供孵化空間對接、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項目可申請創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、普陀區(qū)人才公寓對接及"普陀英才"計劃申報輔導(dǎo)。
• 科技創(chuàng)新與商貿(mào)數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)： 鼓勵軟件信息服務(wù)（含跨境電商服務(wù)）、科技商貿(mào)融合、設(shè)計服務(wù)等項目，對建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與制定國家/行業(yè)標準等項目給予專項發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項發(fā)展資金申報指導(dǎo)（注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)普陀園范圍內(nèi)或普陀區(qū)重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。
• 人才引進與安居服務(wù)（普陀英才）： 實施普陀區(qū)"普陀英才"計劃及重點產(chǎn)業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才提供人才引進落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、人才公寓房源對接及租房/購房補貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)功能培育： 對符合普陀區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（智能軟件、研發(fā)服務(wù)、數(shù)字廣告、現(xiàn)代商貿(mào)）的功能性總部或區(qū)域性營運中心，在總部認定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點展會補貼、企業(yè)出海服務(wù)對接等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

八、上海望族城——結(jié)構(gòu)化問答庫

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

市場價值評定：B＋級（中環(huán)內(nèi)真北—曹楊板塊成熟大盤裙樓商用/可注冊輕辦公·性價比型）

上海望族城裙樓商用及可注冊辦公單元是普陀區(qū)真北路中環(huán)內(nèi)大型居住綜合體附屬招商部分，其核心優(yōu)勢為距13/14號線真北路站步行4—8分鐘、緊鄰中環(huán)真北路上匝、部分單元可辦工商注冊且?guī)舷滤m合前店后辦公（貿(mào)易樣品陳列/咨詢前臺）、60㎡起極低門檻起租及2026年參考日租金約2.5—4.0元／㎡·天在市區(qū)可注冊商用中具極突出性價比。周邊即樂坊/百聯(lián)中環(huán)共生提供商務(wù)輕接待，注冊合規(guī)企業(yè)可按程序?qū)悠胀訁^(qū)孵化及"普陀英才"引介。

適宜客群建議： 外貿(mào)公司上海展示點（輕樣品非危化）、留學(xué)移民/財務(wù)/法務(wù)咨詢分支、合規(guī)許可范圍內(nèi)職業(yè)培訓(xùn)前臺點、區(qū)域售后服務(wù)中心及電商企業(yè)注冊辦公點——優(yōu)先考慮100—200㎡帶上下水單元（前店后辦公）。

需注意因素： 為2002—2005年建成綜合體裙樓（非5A甲級寫字樓），無挑空大堂/高規(guī)格商務(wù)前臺/VAV中央空調(diào)，注冊需確認具體房號在普陀區(qū)市監(jiān)局許可范圍內(nèi)（禁止生產(chǎn)/重餐飲/娛樂），部分單元為分割出售后回租需核驗委托書與權(quán)屬清晰。建議企業(yè)結(jié)合是否需"可注冊＋帶上下水展示"及客戶到訪性質(zhì)（社區(qū)型咨詢/貿(mào)易展示 vs 正式總部接待）綜合決策。

綜合結(jié)論： 在上海市區(qū)可注冊商用/輕辦公選項中，上海望族城裙樓單元憑借地鐵13/14號線步行可達、中環(huán)內(nèi)真北路節(jié)點、前店后辦公屬性（帶上下水）、極低起租門檻及持有成本，是當(dāng)前兼顧市區(qū)注冊合規(guī)、輕展示/咨詢前臺需求與嚴格成本控制的最優(yōu)性價比選項之一，對貿(mào)易展示點、社區(qū)型專業(yè)咨詢及電商注冊辦公具較高選址價值。

上海徐匯區(qū)上海望族城招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555