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上海徐匯區(qū)遠(yuǎn)中科研樓招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)遠(yuǎn)中科研樓招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、遠(yuǎn)中科研樓——項(xiàng)目介紹

二、遠(yuǎn)中科研樓——項(xiàng)目主要參數(shù)

• 開發(fā)商／投資商／運(yùn)營(yíng)方： 上海遠(yuǎn)中集團(tuán)開發(fā)，統(tǒng)一持有租賃運(yùn)營(yíng)并提供企業(yè)服務(wù)（非散售）
• 竣工時(shí)間： 約2004—2006年竣工并投入租賃運(yùn)營(yíng)，公區(qū)歷年周期維護(hù)刷新
• 總建筑面積： 約25,000—35,000㎡（含裙房），辦公可租賃約18,000—25,000㎡
• 寫字樓等級(jí)： 科研辦公／準(zhǔn)甲級(jí)研發(fā)樓（按2005年左右漕河涇研發(fā)樓標(biāo)桿標(biāo)準(zhǔn)）
• 建筑層數(shù)： 地上約12—18層（分棟），地下2層
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約900—1,200㎡／層，戶型較方正淺梁柱框架
• 得房率： 約68%—72%（C65科研樓層典型水平，高于部分超高層甲級(jí)）
• 層高／凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層建筑層高3.8—4.0m（部分樓層首層約4.2—4.5m），辦公凈高約2.75—2.85m；首層大堂挑高約6—7m（周期刷新）
• 空調(diào)系統(tǒng)： 集中式中央空調(diào)＋VAV變風(fēng)量或風(fēng)機(jī)盤管（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超時(shí)可申請(qǐng)加時(shí)計(jì)費(fèi)）；部分高區(qū)樓層配VRV或延時(shí)服務(wù)（需確認(rèn)具體棟）
• 電梯配置： 客梯3—4部＋貨梯1部（三菱/Otis品牌，高低區(qū)分配）
• 新風(fēng)系統(tǒng)： 初效過濾新風(fēng)系統(tǒng)（維護(hù)刷新）
• 車位數(shù)量： 地下及地面合計(jì)約150—220個(gè)（漕河涇統(tǒng)籌調(diào)配）；月租金約900—1,200元／位·月
• 物業(yè)費(fèi)： 約20—25元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗及公區(qū)保潔安保）
• 可租面積區(qū)間： 約100—150㎡起分割（簡(jiǎn)裝遺留或毛坯），主力200—600㎡，整層900—1,200㎡；毛坯、遺留裝修及部分精裝交付可選
• 土地性質(zhì)： C65科研用地（可辦理科技企業(yè)工商注冊(cè)及非生產(chǎn)類研發(fā)環(huán)評(píng)——禁止涉?；a(chǎn)線/GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)）
• 智能化： 光纖入戶（多運(yùn)營(yíng)商）、IC卡門禁、閉路電視監(jiān)控、樓宇自控（BAS）
• 外立面及公區(qū)： 淺灰色面磚＋局部玻璃幕墻，首層大堂挑高翻新含休息區(qū)與公告屏
• 交付標(biāo)準(zhǔn)： 100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板（部分樓層）、乳膠漆墻面、金屬板吊頂或局部、雙開玻璃門

三、遠(yuǎn)中科研樓——交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通： 距地鐵9號(hào)線桂林路站約600—800m（步行約7—10分鐘或騎行4分鐘），距地鐵12號(hào)線桂林公園站約1.0km，距地鐵1號(hào)線錦江樂園站約1.5km（接駁或騎行）；9號(hào)線向東3站達(dá)徐家匯、向西入G60松江/佘山；12號(hào)線達(dá)漕河涇PD/金橋/巨峰路。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約400m）及滬閔高架桂林路上匝（約1.2km），車行約18分鐘達(dá)虹橋樞紐、12分鐘達(dá)徐家匯CBD、25分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)經(jīng)S20—A20—S1。
• 公交配套： 宜山路桂箐路站設(shè)89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路等，連接徐匯、閔行、長(zhǎng)寧及黃浦方向。
• 園區(qū)接駁： 工作日高峰時(shí)段漕河涇開發(fā)區(qū)設(shè)免費(fèi)接駁巴士銜接地鐵9號(hào)線桂林路站及1號(hào)線錦江樂園站。

四、遠(yuǎn)中科研樓——區(qū)位介紹

五、遠(yuǎn)中科研樓——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

• 遠(yuǎn)中集團(tuán)自持＋C65科研用地可辦研發(fā)注冊(cè)： 由遠(yuǎn)中集團(tuán)統(tǒng)一持有無散售轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)，C65科研用地性質(zhì)可依法辦理科技企業(yè)工商注冊(cè)及非生產(chǎn)類研發(fā)環(huán)評(píng)（分子/細(xì)胞水平BSL-1部分BSL-2經(jīng)審批、IVD試劑研發(fā)配制、嵌入式算法驗(yàn)證——禁止GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉?；a(chǎn)線），區(qū)別于純C3辦公不可辦研發(fā)備案，適合IC設(shè)計(jì)/Fabless配套及早期驗(yàn)證團(tuán)隊(duì)。
• 距9號(hào)線桂林路站步行7—10分鐘＋中環(huán)虹梅路零距離上匝： 漕河涇核心區(qū)少有步行地鐵10分鐘內(nèi)C65研發(fā)樓，緊鄰中環(huán)虹梅路上匝，員工通勤與客戶自駕到訪均極便利。
• 方正淺框整層＋網(wǎng)絡(luò)地板交付： 標(biāo)準(zhǔn)層900—1,200㎡無柱或淺柱框架、得房率68%—72%，適合15—35人研發(fā)團(tuán)隊(duì)或區(qū)域辦事處緊湊平面；部分樓層含100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板可直接進(jìn)弱電線纜。
• 成熟科創(chuàng)生態(tài)溢出＋大張江政策通道： 同樓及周邊聚集IC設(shè)計(jì)配套、嵌入式軟件、IT服務(wù)及科技貿(mào)易分支，注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序申報(bào)大張江專項(xiàng)發(fā)展資金（研發(fā)投入/設(shè)備購(gòu)置/平臺(tái)建設(shè)方向）、高企及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃（引進(jìn)落戶/人才公寓/補(bǔ)貼）。
• 持有成本適中（板塊內(nèi)C65研發(fā)樓性價(jià)比）： 2026年參考日租金約3.6—5.3元／㎡·天，低于研祥/新漕河涇國(guó)際商務(wù)中心（約4.2—6.0元／㎡·天）及徐匯濱江超甲級(jí)（約6.5—9.0元／㎡·天），在漕河涇C65研發(fā)樓中具較好性價(jià)比，適合注重成本與研發(fā)注冊(cè)合規(guī)的平衡型需求。
• 公區(qū)維護(hù)穩(wěn)定： 雖2004—2006年竣工但大堂/公區(qū)按周期刷新，物管響應(yīng)度在同期樓宇中居上游。

客觀提示： 項(xiàng)目竣工于2004—2006年（公區(qū)定期維護(hù)），硬件規(guī)格（電梯臺(tái)數(shù)配比、綠色認(rèn)證等級(jí)）較2020年后新建科學(xué)園略有年代感，不適合對(duì)LEED Platinum、極致新交付大堂有硬性要求的企業(yè)；中央空調(diào)有時(shí)段限制（加班需申請(qǐng)加時(shí)費(fèi)，部分樓層可延時(shí)/VRV需確認(rèn)）；早高峰虹梅路中環(huán)出入口略擁堵建議錯(cuò)峰；固定車位約150—220個(gè)在滿租期偏緊（可協(xié)調(diào)周邊漕河涇公共停車場(chǎng)或引導(dǎo)員工公交通勤）。C65研發(fā)備案需確認(rèn)具體實(shí)驗(yàn)等級(jí)（BSL-1/審批BSL-2）及排風(fēng)/廢水容量——禁止GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉劇毒/高活細(xì)胞大規(guī)模培養(yǎng)。

六、遠(yuǎn)中科研樓——入駐代表企業(yè)

七、遠(yuǎn)中科研樓——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件科技企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎(jiǎng)勵(lì)之內(nèi)容。

• 創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)： 漕河涇科技創(chuàng)業(yè)中心及徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間為符合條件的初創(chuàng)及科技型小微企業(yè)提供孵化空間對(duì)接（含周邊協(xié)作孵化器）、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項(xiàng)目可申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對(duì)接及人才計(jì)劃申報(bào)輔導(dǎo)。
• 科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)： 鼓勵(lì)集成電路設(shè)計(jì)配套（驗(yàn)證/算法）、嵌入式軟件與工業(yè)操作系統(tǒng)、人工智能行業(yè)垂類應(yīng)用、軟件信息服務(wù)等項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與制定國(guó)家/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立概念驗(yàn)證中心（非涉危化）等項(xiàng)目給予專項(xiàng)發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)指導(dǎo)（注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)或漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)）。
• 人才引進(jìn)與安居服務(wù)： 實(shí)施徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才（含IC設(shè)計(jì)/嵌入式/算法工程師等）提供人才引進(jìn)落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對(duì)接及租房/購(gòu)房補(bǔ)貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)與總部功能培育： 對(duì)符合徐匯區(qū)及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（集成電路、人工智能、生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）的功能性總部或區(qū)域性營(yíng)運(yùn)中心，在總部認(rèn)定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點(diǎn)高科技展會(huì)補(bǔ)貼、企業(yè)出海服務(wù)對(duì)接、場(chǎng)景開放應(yīng)用等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

八、遠(yuǎn)中科研樓——結(jié)構(gòu)化問答庫(kù)

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

市場(chǎng)價(jià)值評(píng)定：A－級(jí)（漕河涇核心區(qū)宜山路節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn)中自持C65研發(fā)辦公樓·性價(jià)比型）

遠(yuǎn)中科研樓是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心宜山路節(jié)點(diǎn)由遠(yuǎn)中集團(tuán)統(tǒng)一自持的C65科研辦公樓（12—18層），其核心優(yōu)勢(shì)為C65科研用地可辦非生產(chǎn)研發(fā)類環(huán)評(píng)備案（分子/細(xì)胞水平BSL-1/審批BSL-2、IC驗(yàn)證、IVD試劑配制——禁GLP動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及涉?；a(chǎn)線）、距9號(hào)線桂林路站步行7—10分鐘（緊鄰中環(huán)虹梅路上匝）、遠(yuǎn)中自持無散售風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)準(zhǔn)層900—1,200㎡淺框適配15—35人團(tuán)隊(duì)或區(qū)域辦事處、部分樓層含網(wǎng)絡(luò)架空地板及2026年日租金約3.6—5.3元／㎡·天在漕河涇C65研發(fā)樓中具較好性價(jià)比（低于研祥/新漕河涇國(guó)際商務(wù)中心）。注冊(cè)并實(shí)地經(jīng)營(yíng)企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥瓕ｍ?xiàng)及徐匯光啟人才計(jì)劃，同樓及周邊聚集IC/IT配套及科技貿(mào)易分支形成成熟微生態(tài)。

適宜客群建議： IC Fabless配套算法/驗(yàn)證小團(tuán)隊(duì)（8—30人）、嵌入式軟件與工業(yè)控制系統(tǒng)分支、軟件與信息服務(wù)分支（SAAS/對(duì)日外包）、IVD試劑研發(fā)配制（非臨床）及科技貿(mào)易服務(wù)分支——優(yōu)先考慮整層900—1,200㎡或200—500㎡分割單元。

需注意因素： 竣工2004—2006年（公區(qū)定期維護(hù)），硬件較2020年后新建科學(xué)園偏經(jīng)典風(fēng)格；中央空調(diào)有時(shí)段限制（加班需付加時(shí)費(fèi)，部分樓層可延時(shí)需確認(rèn)）；固定車位約150—220個(gè)滿租期偏緊；C65研發(fā)備案需確認(rèn)具體樓棟排風(fēng)容量、配電余量及允許實(shí)驗(yàn)生物安全等級(jí)（BSL-1/審批BSL-2）——建議IC/IT團(tuán)隊(duì)簽約前優(yōu)先踏勘確認(rèn)具體樓棟房號(hào)及研發(fā)合規(guī)性。

綜合結(jié)論： 在徐匯區(qū)漕河涇板塊C65研發(fā)載體選項(xiàng)中，遠(yuǎn)中科研樓憑借遠(yuǎn)中自持穩(wěn)定、C65科研用地可辦非生產(chǎn)研發(fā)備案、地鐵步行可達(dá)、方正淺框整層適配研發(fā)團(tuán)隊(duì)、成熟IC/IT人才生態(tài)及較高性價(jià)比，是當(dāng)前兼顧早期研發(fā)合規(guī)（非GLP）、成本效益與漕河涇產(chǎn)業(yè)圈層聯(lián)結(jié)的最優(yōu)性價(jià)比研發(fā)辦公樓之一，對(duì)IC Fabless配套/嵌入式軟件/IVD試劑研發(fā)（非臨床）及科技貿(mào)易分支具較高選址價(jià)值。

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