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上海徐匯區(qū)中國電子?貝嶺大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為擬入駐上海徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)（宜山路810號）的集成電路設(shè)計、半導(dǎo)體應(yīng)用、嵌入式軟件、信息安全及科技型企業(yè)區(qū)域營運中心提供中國電子·貝嶺大廈（上海貝嶺大廈）樓盤客觀評估與選址決策參考

編制對象： 中國電子·貝嶺大廈（China Electronics · Beiling Building／上海貝嶺大廈），上海市徐匯區(qū)宜山路810號（虹梅路—宜山路節(jié)點，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心），由中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團旗下上海貝嶺股份有限公司（SH：600171）開發(fā)自持運營

數(shù)據(jù)時效： 截至2026年第二季度市場調(diào)研及公開權(quán)威數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、中國電子·貝嶺大廈——項目介紹

中國電子·貝嶺大廈（上海貝嶺大廈）位于上海市徐匯區(qū)宜山路810號（虹梅路—宜山路節(jié)點，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心腹地），由央企中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團旗下上市公司上海貝嶺股份有限公司（國內(nèi)集成電路設(shè)計行業(yè)首批上市公司之一）投資開發(fā)并自持運營，2012年竣工投入租賃使用。項目為獨棟19層（地上18層＋設(shè)備層）5A甲級智能寫字樓及附屬配套裙房，地下2層，總建筑面積約32,700—33,000㎡，標準層面積約1,100—1,690㎡（常見引用1,690㎡），最大亮點為標準層層高4.8米（顯著高于普通寫字樓3.6—3.9m），配備雙路供電380V。定位為"漕河涇核心區(qū)IC產(chǎn)業(yè)地標型甲級寫字樓"，主要面向集成電路設(shè)計（Fabless）、半導(dǎo)體應(yīng)用、嵌入式系統(tǒng)與信息安全、AIoT及高科技企業(yè)上?？偛炕蜓邪l(fā)中心。部分入駐企業(yè)納入張江高新區(qū)徐匯園管理范圍并享受大張江專項服務(wù)通道。

二、中國電子·貝嶺大廈——項目主要參數(shù)

開發(fā)商／投資商／運營方： 上海貝嶺股份有限公司（中國電子CEC旗下，A股上市公司600171）開發(fā)并統(tǒng)一自持租賃運營，上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司提供現(xiàn)場服務(wù)

竣工時間： 2012年2月竣工并投入運營，公區(qū)按周期維護刷新

總建筑面積： 約32,756—33,000㎡；辦公可租賃約24,000—28,000㎡

寫字樓等級： 5A甲級智能寫字樓

建筑層數(shù)： 地上19層（辦公約18層＋設(shè)備層），地下2層

標準層面積： 約1,100—1,690㎡／層（主流引用1,690㎡），戶型方正淺梁柱框架

得房率： 約65%—70%（部分渠道標注70%—75%含附樓芯空間）

層高／凈高： 標準層建筑層高4.8米（核心賣點，高于普通寫字樓約1米），辦公凈高約3.0—3.2m（吊頂后）；首層大堂挑高約9—10m大理石飾面

空調(diào)系統(tǒng)： 日立VRV獨立中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時租戶自主啟停（按獨立電表計量，無空調(diào)加時費）

電梯配置： 客梯4部＋貨梯2部（日立品牌，高低區(qū)分配，平均候梯≤40秒）

供電： 雙路供電380V（部分樓層可擴容），適合對供電穩(wěn)定性敏感的研發(fā)設(shè)備/小型服務(wù)器

新風(fēng)系統(tǒng)： 初效＋中效雙重過濾新風(fēng)系統(tǒng)

車位數(shù)量： 地上約50個＋地下約183個，合計約230余個；月租金約500—700元／位·月（2026年參考）

物業(yè)費： 約16.5—20元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗及公區(qū)保潔安保）

可租面積區(qū)間： 約120㎡起分割（簡裝遺留或毛坯），主力200—800㎡，整層約1,100—1,690㎡；毛坯、遺留裝修及部分精裝交付可選

智能化： 萬兆光纖主干（電信/聯(lián)通/移動/鐵通多運營商）、IC卡門禁、閉路電視監(jiān)控、樓宇自控（BAS）、消防自動報警

外立面及公區(qū)： 淺灰色鋁板＋深色Low-E玻璃幕墻，首層挑高大理石大堂配休息區(qū)與公告屏；園區(qū)含貝嶺科技園附屬配套及體育公園

交付標準： 100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板（部分樓層）、乳膠漆墻面、金屬板吊頂、雙開玻璃門

三、中國電子·貝嶺大廈——交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站約850—950m（步行約10—12分鐘或騎行4分鐘），距地鐵12號線虹漕路站約1.2km，距地鐵15號線桂林路站約1.3km；9號線向東3站達徐家匯、向西入G60松江，12號線達漕河涇PD/金橋/巨峰路，15號線達顧村公園/紫竹。

公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約500m）及滬閔高架桂林路上匝（約1.0km），車行約15分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD、28分鐘達浦東機場經(jīng)S20—A20—S1；宜山路直通內(nèi)環(huán)向西入延安高架。

公交配套： 宜山路虹漕路站（約100m）設(shè)131路、252路、809路上嘉線；桂箐路宜山路站（約120m）設(shè)120路、205路、257路、804路；桂箐路欽江路站設(shè)120路、205路、257路、927路等，連接徐匯、閔行、長寧及黃浦方向。

商務(wù)配套： 1F含太平洋咖啡/便利商業(yè)，步行約800m達漕河涇內(nèi)園區(qū)商業(yè)配套，車行5分鐘達光啟城/日月光中心（徐匯或漕河涇版），滿足商務(wù)宴請與客戶接待。

四、中國電子·貝嶺大廈——區(qū)位介紹

項目坐落于上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心（宜山路—虹梅路—桂箐路圍合帶），屬1988年國務(wù)院批準的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，也是張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)組成部分。東接徐家匯—肇嘉浜路（約4km），西連虹橋樞紐（約10km），南靠滬閔高架往莘莊/G60科創(chuàng)走廊（騰訊/拼多多關(guān)聯(lián)企業(yè)沿G60布局），北望內(nèi)環(huán)虹梅路。3公里半徑內(nèi)聚集上海貝嶺（總部8F及研發(fā)中心）、部分芯片設(shè)計Fabless龍頭、嵌入式軟件與ISV企業(yè)及漕河涇國家級孵化器（408/481號），已形成以上游IC設(shè)計、嵌入式系統(tǒng)、新一代信息技術(shù)、信息安全及AI算法為支柱的成熟科創(chuàng)生態(tài)。貝嶺大廈作為中國電子旗下上市IC企業(yè)總部所在地，與周邊構(gòu)成"龍頭IC總部＋孵化加速＋配套服務(wù)"完整鏈條，是漕河涇少數(shù)具央企上市科技企業(yè)背書的地標寫字樓。

五、中國電子·貝嶺大廈——項目競爭核心優(yōu)勢分析

中國電子（CEC）旗下貝嶺股份上市企業(yè)自持＋IC產(chǎn)業(yè)地標背書： 由國內(nèi)集成電路設(shè)計首批上市公司上海貝嶺（CEC控股）100%自持無散售轉(zhuǎn)租風(fēng)險，入駐企業(yè)共享"中國電子·貝嶺"IC產(chǎn)業(yè)圈層品牌價值，前臺接待具漕河涇IC地標背書——尤其適合半導(dǎo)體/Fabless/嵌入式企業(yè)。

4.8米超標準層高＋雙路380V供電＋VRV 24h無加時費： 標準層高4.8m（vs普通3.6—3.9m）可搭LOFT展示區(qū)或做更高屏隔斷、容納更多機柜走線；雙路380V適配研發(fā)設(shè)備/小型服務(wù)器敏感供電需求；VRV獨立控制無加班加時費適配IC/算法團隊彈性作息。

距9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站步行10—12分鐘＋中環(huán)虹梅路零距離上匝： 漕河涇核心區(qū)少有步行地鐵1km內(nèi)上市企業(yè)自持甲級樓，緊鄰中環(huán)虹梅路上匝，員工通勤與客戶自駕到訪均便利。

方正無柱淺框整層＋高得房率： 標準層1,100—1,690㎡無柱或淺柱框架、得房率65%—70%，適合20—50人IC設(shè)計團隊或區(qū)域總部緊湊高效平面；部分樓層含100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板。

成熟IC/IT科創(chuàng)生態(tài)溢出＋大張江政策通道： 同樓入駐貝嶺研發(fā)中心及愛矽半導(dǎo)體、三零衛(wèi)士等信息安全企業(yè)，注冊并實地經(jīng)營企業(yè)可按程序申報大張江專項發(fā)展資金（研發(fā)投入/設(shè)備購置/平臺建設(shè)方向）、高企及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計劃（引進落戶/人才公寓/補貼）。

持有成本適中（板塊內(nèi)性價比）： 2026年參考日租金約4.0—5.2元／㎡·天（精裝小面積略高，大面積簡裝可低至約3.0—3.8元／㎡·天），低于徐匯濱江新建超甲級（約6.5—9.0元／㎡·天）及徐家匯核心區(qū)新品，在漕河涇5A甲級單體樓（4.8m層高＋VRV 24h＋雙路供電）中具突出性價比。

客觀提示： 距最近地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站約850—950m需騎行或步行10余分鐘（園區(qū)有公交131/809銜接），非地鐵零距離上蓋；竣工2012年（公區(qū)周期刷新），硬件較2020年后新建LEED鉑金超甲級略有年代感但4.8m層高及VRV 24h是核心差異化優(yōu)勢；早高峰虹梅路中環(huán)出入口略擁堵建議錯峰；固定車位約230余個滿租期偏緊（可協(xié)調(diào)周邊漕河涇公共停車場）。

六、中國電子·貝嶺大廈——入駐代表企業(yè)

中國電子·貝嶺大廈已集聚IC設(shè)計與科技類企業(yè)，代表入駐企業(yè)包括（部分舉例）：上海貝嶺股份有限公司（總部及貝嶺技術(shù)研發(fā)中心，8F及多樓層）、上海愛矽半導(dǎo)體科技有限公司、奧迪堅通訊系統(tǒng)（上海）有限公司、上海三零衛(wèi)士信息安全有限公司（中國電科關(guān)聯(lián)）、上海心河信息技術(shù)有限公司、上海葡萄緯度科技有限公司（TapTap關(guān)聯(lián)）及部分IC Fabless早期分支等，形成以集成電路設(shè)計、嵌入式系統(tǒng)、信息安全及數(shù)字科技為主導(dǎo)的微生態(tài)。

七、中國電子·貝嶺大廈——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件科技企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內(nèi)容。

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務(wù)： 漕河涇科技創(chuàng)業(yè)中心及徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間為符合條件的初創(chuàng)及科技型小微企業(yè)提供孵化空間對接（含貝嶺周邊協(xié)作孵化器）、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸IC/半導(dǎo)體創(chuàng)業(yè)項目可申請創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對接及人才計劃申報輔導(dǎo)。

科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)（含集成電路方向）： 鼓勵集成電路設(shè)計（Fabless）、嵌入式軟件與工業(yè)操作系統(tǒng)、人工智能行業(yè)垂類應(yīng)用、信息安全及關(guān)鍵電子元器件應(yīng)用等項目，對建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心（國家級/市級/區(qū)級）、參與制定國家/行業(yè)標準、設(shè)立集成電路概念驗證中心或中試平臺（非涉危化）等項目給予專項發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項發(fā)展資金申報指導(dǎo)（注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)或漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)）。

人才引進與安居服務(wù)（光啟人才計劃）： 實施徐匯區(qū)光啟人才計劃及漕河涇重點產(chǎn)業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才（含IC設(shè)計/嵌入式/算法/安全工程師等）提供人才引進落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對接及租房/購房補貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)與總部功能培育（集成電路/數(shù)字經(jīng)濟）： 對符合徐匯區(qū)及漕河涇重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（集成電路、人工智能、信息安全、數(shù)字經(jīng)濟）的功能性總部或區(qū)域性營運中心，在總部認定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點半導(dǎo)體/高科技展會補貼（如IC China、SEMICON China等）、企業(yè)出海服務(wù)對接、場景開放應(yīng)用等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

具體申報條件、年度指南及適用資格以徐匯區(qū)科委、經(jīng)委、投促辦、人社局及張江高新區(qū)徐匯園管委會發(fā)布的最新文件為準，企業(yè)應(yīng)在正式簽約前委托專業(yè)顧問或向貝嶺大廈招商部核實最新可申報事項。

八、中國電子·貝嶺大廈——結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：中國電子·貝嶺大廈（上海貝嶺大廈）的具體位置和樓棟情況？

A1：位于上海市徐匯區(qū)宜山路810號（虹梅路—宜山路節(jié)點，漕河涇開發(fā)區(qū)核心），由中國電子旗下上海貝嶺股份（A股600171）2012年開發(fā)自持；獨棟19層（辦公18層＋設(shè)備層）5A甲級寫字樓，標準層高4.8m、標準層約1,690㎡，是漕河涇少數(shù)央企上市IC企業(yè)總部自持地標。

Q2：貝嶺大廈是上海貝嶺（中國電子）自持運營嗎？物業(yè)管理水平？

A2：由上海貝嶺股份有限公司（CEC控股）100%自持租賃運營（非散售），漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)駐場服務(wù)，業(yè)權(quán)清晰無轉(zhuǎn)租風(fēng)險；公區(qū)（大堂/電梯廳/洗手間）按周期刷新，在漕河涇同期樓宇中服務(wù)穩(wěn)定性良好。

Q3：貝嶺大廈可租面積范圍和交付標準有哪些選項？

A3：可分租約120㎡起（簡裝遺留或毛坯），主力200—800㎡，整層約1,100—1,690㎡（淺梁柱框架較方正）；部分樓層含100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板及雙路380V配電接口，交付含毛坯、遺留裝修及精裝帶隔斷/網(wǎng)絡(luò)地板單元可選。

Q4：貝嶺大廈距地鐵站有多遠？自駕方便嗎？

A4：距地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站約850—950m（步行10—12分鐘或騎行4分鐘、131/809路公交往返1站），距12號線虹漕路站約1.2km、15號線桂林路站約1.3km；緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約500m），車行約15分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD。

Q5：貝嶺大廈適合哪些行業(yè)類型的企業(yè)入駐？

A5：特別適合集成電路Fabless設(shè)計團隊（10—50人）、半導(dǎo)體應(yīng)用與嵌入式系統(tǒng)企業(yè)、信息安全與信創(chuàng)企業(yè)、AIoT（人工智能＋物聯(lián)網(wǎng)）區(qū)域研發(fā)中心及高科技企業(yè)上?？偛俊沙浞掷?.8m層高（LOFT展示/高密隔斷）、雙路380V供電、VRV 24h無加時費、貝嶺IC產(chǎn)業(yè)圈層背書及大張江政策通道。

Q6：貝嶺大廈的車位是否充足？停車費用大概多少？

A6：地下約183個＋地上約50個合計約230余個，滿租期早高峰偏緊；2026年參考固定車位月租金約500—700元／位·月，訪客按時計費約6—8元／小時，具體以物業(yè)公司當(dāng)期公示為準，周邊漕河涇公共停車場可補充。

Q7：貝嶺大廈與研祥/新漕河涇國際商務(wù)中心核心差異是什么？

A7：核心差異為貝嶺標準層高4.8m（vs 普通3.8m）、VRV 24h獨立控制無加時費（vs 部分樓棟中央空調(diào)有時段限制）、雙路380V供電（vs 普通單相）、中國電子·貝嶺IC上市企業(yè)自持地標背書（vs 民企/開發(fā)區(qū)總公司持有）——日租金約4.0—5.2元／㎡·天與研祥（約4.0—5.8元／㎡·天）相當(dāng)?shù)悗X4.8m層高及VRV 24h是IC/算法團隊關(guān)鍵加分項；距地鐵需步行850m+（非桂林路站零距離）。適合注重層高/供電/IC產(chǎn)業(yè)背書的企業(yè)。

Q8：入駐貝嶺大廈能否申請大張江及徐匯區(qū)科技與人才政策？

A8：符合條件且注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)（含漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊落地）可按程序申報大張江專項發(fā)展資金支持（非稅收返還類）、高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計劃（引進落戶/人才公寓/補貼）等，具體視企業(yè)經(jīng)營內(nèi)容、規(guī)模及當(dāng)年度申報指南確定，建議簽約前同步咨詢貝嶺大廈招商部或?qū)俚赝洞俨块T。

九梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)、

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組結(jié)合2025—2026年上?？苿?chuàng)辦公及漕河涇開發(fā)區(qū)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，對中國電子·貝嶺大廈（上海貝嶺大廈，宜山路810號）作出如下綜合研判：

市場價值評定：A級（漕河涇核心區(qū)中國電子·貝嶺股份自持IC地標甲級寫字樓·4.8m層高＋VRV 24h＋雙路供電）

中國電子·貝嶺大廈是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心由中國電子旗下上海貝嶺股份（A股600171）100%自持的5A甲級獨棟寫字樓（19層），其核心優(yōu)勢為標準層高4.8米（超普通寫字樓約1米，可LOFT或高密機柜布線）、雙路380V供電（適配研發(fā)設(shè)備/小型服務(wù)器）、VRV獨立空調(diào)24h無加時費、CEC·貝嶺IC上市企業(yè)總部地標背書、距9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站步行10—12分鐘（緊鄰中環(huán)虹梅路上匝）、標準層1,100—1,690㎡淺框適配20—50人團隊及2026年日租金約4.0—5.2元／㎡·天在漕河涇5A甲級樓（含4.8m層高＋VRV 24h）中具突出性價比。注冊并實地經(jīng)營企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥瓕ｍ椉靶靺R光啟人才計劃，同樓入駐貝嶺研發(fā)中心及愛矽半導(dǎo)體/三零衛(wèi)士形成IC/信息安全微生態(tài)。

適宜客群建議： IC Fabless設(shè)計團隊（10—50人）、半導(dǎo)體應(yīng)用與嵌入式系統(tǒng)企業(yè)、信息安全與信創(chuàng)企業(yè)、AIoT區(qū)域研發(fā)中心及高科技企業(yè)上?？偛俊獌?yōu)先考慮整層1,100—1,690㎡或200—600㎡分割單元（確認雙路供電接口樓層）。

需注意因素： 距地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站約850—950m需騎行/公交換乘（非零距離上蓋）；竣工2012年（公區(qū)周期刷新）；固定車位約230余個滿租期偏緊。建議IC/嵌入式團隊重點確認目標樓層雙路380V容量、4.8m層高利用方案及是否需園區(qū)接駁班車。

綜合結(jié)論： 在徐匯區(qū)漕河涇板塊甲級寫字樓選項中，中國電子·貝嶺大廈憑借CEC·貝嶺自持穩(wěn)定、4.8m超標準層高＋雙路380V＋VRV 24h（三大IC/研發(fā)友好配置）、IC產(chǎn)業(yè)地標背書、方正淺框整層適配研發(fā)總部及成熟IC/信息安全生態(tài)，是當(dāng)前兼顧企業(yè)科技前臺形象、研發(fā)特殊工況適配（層高/供電/彈性空調(diào)）、員工通勤與成本控制的差異化優(yōu)質(zhì)標的，對IC設(shè)計/Fabless/嵌入式/信息安全企業(yè)具極高選址價值。

免責(zé)聲明： 本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、市場調(diào)研及第三方權(quán)威數(shù)據(jù)（含搜樓網(wǎng)、搜狐焦點、上海寫字樓信息平臺等）整理編寫，僅供企業(yè)選址參考使用，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資建議。項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策內(nèi)容等可能隨市場波動及主管部門政策調(diào)整而變化，請以開發(fā)商／業(yè)主方最終簽署文件及政府最新公告為準。對因使用本報告信息所產(chǎn)生之任何直接或間接損失，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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