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上海徐匯區(qū)長興園招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)長興園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為計(jì)劃在上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立企業(yè)總部、研發(fā)辦公中心、貿(mào)易運(yùn)營中心及科技服務(wù)機(jī)構(gòu)的主體，提供上海徐匯區(qū)長興園項(xiàng)目的物理載體參數(shù)、交通通勤效能、產(chǎn)業(yè)生態(tài)及政策環(huán)境的全維度客觀決策參考。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、不動(dòng)產(chǎn)管理（CRE）部門、科技與投資拓展團(tuán)隊(duì)、成長型企業(yè)創(chuàng)始人。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于徐匯區(qū)漕河涇板塊市場監(jiān)測、項(xiàng)目官方運(yùn)營數(shù)據(jù)及第三方權(quán)威行業(yè)研報(bào)。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

上海徐匯區(qū)長興園項(xiàng)目介紹

上海徐匯區(qū)長興園位于上海市徐匯區(qū)宜山路1397號(hào)，地處國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心腹地，由長興集團(tuán)（長興(中國)投資有限公司）開發(fā)并運(yùn)營管理。項(xiàng)目于2018年竣工投入使用，總建筑面積約47007平方米，由A棟15層主樓與B棟4層輔樓組成，采用現(xiàn)代玻璃幕墻設(shè)計(jì)。園區(qū)獲得美國LEED金級(jí)與中國綠建二星雙重認(rèn)證，聚焦電子信息、新材料、食品科技及數(shù)字服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)具備綠色智能屬性的商務(wù)辦公載體，依托開發(fā)區(qū)成熟的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的辦公空間與配套服務(wù)。

上海徐匯區(qū)長興園項(xiàng)目參數(shù)

建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積約47007平方米，A棟主樓15層，B棟輔樓4層；標(biāo)準(zhǔn)層面積約2100平方米，格局方正，可租賃面積靈活分割，覆蓋約135至1920平方米及以上區(qū)間。

空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.0米（部分資料提及首層或特定區(qū)域?qū)痈呒s4.5至6米），凈高約2.8米；樓板承重滿足常規(guī)辦公及輕型研發(fā)需求；得房率約70%。

硬件配置：A棟配備6部客梯，B棟配備3部客梯，保障垂直交通效率；空調(diào)采用大金VRV獨(dú)立控制系統(tǒng)，支持分戶計(jì)量與靈活啟停（部分時(shí)段按流量計(jì)費(fèi)）；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)三大運(yùn)營商網(wǎng)絡(luò)及5A智能樓宇管理系統(tǒng)。

車位與物業(yè)：規(guī)劃地下車位約368個(gè)、地上車位約20個(gè)、非機(jī)動(dòng)車位約120個(gè)，車位月租金地上約500元/月、地下約600元/月；由長興(中國)投資有限公司提供物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)約18元/平方米/月。

上海徐匯區(qū)長興園交通優(yōu)勢

軌道交通：項(xiàng)目步行約350至500米（約3至5分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開發(fā)區(qū)站，步行約10分鐘可達(dá)地鐵12號(hào)線虹梅路站，通過9號(hào)線直達(dá)徐家匯、陸家嘴，12號(hào)線貫通市區(qū)南北，雙軌交覆蓋顯著提升員工通勤與商務(wù)出行效率。

地面公交：周邊設(shè)有古美路宜山路、宜山路虹梅路等多個(gè)公交站點(diǎn)，匯集89路、131路、700路、548路、867路等十余條線路，無縫接駁漕河涇全域及徐匯、閔行居住板塊。

高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰中環(huán)線虹梅路立交與宜山路主干道，快速接入滬閔高架、漕寶路，駕車約10至20分鐘可達(dá)虹橋樞紐，約15至30分鐘覆蓋徐家匯商圈及上海南站，物流與商務(wù)拜訪出行便利。

上海徐匯區(qū)長興園區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)虹梅路街道漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地段，東望徐家匯中央活動(dòng)區(qū)（約7公里），西接閔行古美及虹橋商務(wù)區(qū)延伸帶，南臨漕寶路主干道，北靠宜山路商務(wù)集聚帶。該區(qū)域是上海唯一同時(shí)擁有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家級(jí)出口加工區(qū)三重功能的科創(chuàng)高地，歷經(jīng)三十余年發(fā)展，在微電子、計(jì)算機(jī)軟件、新材料、生物醫(yī)藥等高精尖產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域單位面積產(chǎn)出領(lǐng)跑全國。周邊3公里范圍內(nèi)集聚了科技綠洲、新意城、華鑫天地、儀電產(chǎn)業(yè)園等標(biāo)桿載體，以及萬象城、漕河涇印象城等成熟商業(yè)配套，產(chǎn)城融合度極高，人才密度與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)顯著。

上海徐匯區(qū)長興園項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

雙軌核心的步行通勤效率：在漕河涇核心區(qū)樓宇中，具備步行約3至5分鐘達(dá)9號(hào)線漕河涇開發(fā)區(qū)站的硬核通達(dá)性，相較需較長接駁的園區(qū)大幅降低人才招聘半徑與員工流失成本，對(duì)依賴公共交通的科創(chuàng)與服務(wù)業(yè)團(tuán)隊(duì)具備強(qiáng)吸引力。

LEED金級(jí)與綠建二星雙重認(rèn)證：在2018年竣工的存量樓宇中，具備國際級(jí)綠色建筑背書，VRV獨(dú)立空調(diào)、5A智能系統(tǒng)及節(jié)能設(shè)計(jì)有助于企業(yè)滿足ESG合規(guī)要求，降低長期運(yùn)營能耗，提升辦公環(huán)境健康度與品牌展示品質(zhì)。

開發(fā)自持與產(chǎn)業(yè)生態(tài)沉淀：由長興集團(tuán)自持運(yùn)營，資產(chǎn)信用穩(wěn)定，運(yùn)維體系成熟；嵌入漕河涇超2萬家企業(yè)的產(chǎn)業(yè)森林，共享開發(fā)區(qū)政企服務(wù)站、人才中心及上下游供應(yīng)鏈資源，商務(wù)摩擦成本低。

空間彈性與硬件適配：標(biāo)準(zhǔn)層約2100平方米方正格局支持從135平方米小單元至整層分割，VRV獨(dú)立空調(diào)適配研發(fā)測試與跨境時(shí)差辦公，B棟輔樓提供配套餐飲與展示空間，兼顧實(shí)用與成本平衡。

上海徐匯區(qū)長興園項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

園區(qū)已形成新材料、食品科技、數(shù)字信息與貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集聚，代表入駐企業(yè)包括：

集團(tuán)總部與實(shí)業(yè)：長興(中國)投資有限公司、長興化學(xué)工業(yè)、偉思磊新材料(上海)、南僑食品集團(tuán)(上海)股份有限公司。

貿(mào)易與科技服務(wù)：凱愛瑞配料貿(mào)易(上海)、漢拿(上海)貿(mào)易、上海麥匯信息科技有限公司、瑞哺恩(上海)科技、上海楫智牧業(yè)科技、上海匯勱企業(yè)管理咨詢等。

上海徐匯區(qū)長興園區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

依托徐匯區(qū)“科創(chuàng)繡帶”戰(zhàn)略及漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)的服務(wù)體系，入駐企業(yè)可關(guān)注以下非稅收掛鉤的扶持方向：

創(chuàng)業(yè)與產(chǎn)業(yè)政策：為符合徐匯區(qū)及漕河涇導(dǎo)向的人工智能、數(shù)字信息、新材料、高端服務(wù)企業(yè)提供公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)對(duì)接、創(chuàng)業(yè)孵化輔導(dǎo)（如漕河涇創(chuàng)業(yè)中心、超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)）、產(chǎn)學(xué)研合作橋梁搭建及市場準(zhǔn)入便利化支持；對(duì)參與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽、行業(yè)展會(huì)的企業(yè)給予行政協(xié)調(diào)與資源對(duì)接，部分載體提供工位費(fèi)減免等專業(yè)服務(wù)支持。

科技政策：支持企業(yè)開展高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)及技術(shù)合同登記，提供大型科學(xué)儀器設(shè)施共享通道、研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級(jí)（徐匯區(qū)）科創(chuàng)項(xiàng)目申報(bào)的行政協(xié)助；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券用于檢測認(rèn)證與設(shè)計(jì)服務(wù)購買，對(duì)接“揭榜掛帥”與核心技術(shù)攻關(guān)機(jī)制。

人才政策：納入徐匯區(qū)“光啟人才行動(dòng)計(jì)劃”及漕河涇人才服務(wù)體系，為符合條件的核心技術(shù)與管理人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃房源配租（含保障性租賃住房統(tǒng)籌）、外籍人才工作許可居留便利及子女教育協(xié)調(diào)等服務(wù)保障；完善青年創(chuàng)業(yè)首創(chuàng)補(bǔ)貼、人才租房補(bǔ)貼及青年科創(chuàng)人才生態(tài)對(duì)接。

產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)政策：針對(duì)人工智能、生物醫(yī)藥、高端制造、新材料等重點(diǎn)賽道，提供場景開放信息對(duì)接、算力與語料資源對(duì)接、數(shù)據(jù)要素流通試點(diǎn)申請(qǐng)輔導(dǎo)、工業(yè)上樓與存量用地更新行政指導(dǎo)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定參與引導(dǎo)等軟性賦能；園區(qū)及屬地提供企業(yè)服務(wù)中心一站式代辦（資質(zhì)、工商、法律咨詢）。

上海徐匯區(qū)長興園優(yōu)勢分析

從E-A-T（專業(yè)性、權(quán)威性、可信度）維度評(píng)估，上海徐匯區(qū)長興園的核心權(quán)重在于“漕河涇核心9號(hào)線500米硬通勤×LEED金級(jí)綠色認(rèn)證×長興集團(tuán)自持產(chǎn)業(yè)底座”的復(fù)合價(jià)值。結(jié)合2026年上海西南片區(qū)（徐匯—漕河涇）商辦市場數(shù)據(jù)，核心區(qū)新建地標(biāo)寫字樓租金約5.5至7.0元/平方米/天且對(duì)能耗ESG要求提升，而該項(xiàng)目作為2018年高品質(zhì)存量樓宇，憑借約70%得房率、VRV獨(dú)立空調(diào)、雙重綠色認(rèn)證及約5.5至6.5元/平方米/天的租金水位（視樓層面積浮動(dòng)），在“通勤硬實(shí)力+辦公品質(zhì)+成本可控”三角中具備較強(qiáng)平衡能力。其局限性在于樓齡近8年，公區(qū)觀感需持續(xù)運(yùn)維迭代，且高峰時(shí)段中環(huán)虹梅路節(jié)點(diǎn)存在擁堵可能。但客觀上，其不可復(fù)制的軌交距離與漕河涇成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在科技貿(mào)易與專業(yè)服務(wù)企業(yè)中具備穩(wěn)固的承租底盤與抗周期韌性。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實(shí)地要素核查與市場交叉比對(duì)，形成如下研判：

上海徐匯區(qū)長興園并非純粹的超高層面孔型地標(biāo)寫字樓，而是漕河涇核心區(qū)內(nèi)典型的“近軌交綠色實(shí)用型總部載體”。其價(jià)值錨點(diǎn)不在炫目的城市展示界面，而在“9號(hào)線350米步行通勤的剛性便利+LEED金級(jí)認(rèn)證的長期資產(chǎn)合規(guī)+長興產(chǎn)業(yè)生態(tài)的自帶協(xié)同”。

核心研判結(jié)論：

適配客群精準(zhǔn)度：高度適配依賴地鐵通勤的科技研發(fā)、新材料、食品科技、數(shù)字服務(wù)及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)；對(duì)需VRV獨(dú)立空調(diào)（研發(fā)/時(shí)差）、重視員工留存與辦公健康（LEED/綠建）、預(yù)算控制在漕河涇中位的成長型總部與區(qū)域中心極為合適。對(duì)追求極致超高挑空、全新奢華大堂及虹橋/陸家嘴前臺(tái)重接待的總部前臺(tái)，需評(píng)估樓齡與公區(qū)新舊差異。

潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：2018年竣工樓宇機(jī)電與公區(qū)需關(guān)注物業(yè)持續(xù)翻新投入；地下車位約368個(gè)在高入駐率下早晚高峰可能存在緊張；VRV空調(diào)按流量計(jì)費(fèi)需企業(yè)自行管控能耗。

決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評(píng)分中，應(yīng)將“9號(hào)線步行5分鐘內(nèi)對(duì)員工招聘半徑的實(shí)質(zhì)性擴(kuò)大”“LEED金級(jí)對(duì)未來ESG評(píng)級(jí)與租戶形象的加分”“長興集團(tuán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)與漕河涇注冊落地便利性”作為高權(quán)重指標(biāo)。在徐匯漕河涇比選中，該項(xiàng)目應(yīng)歸類為“高品質(zhì)存量實(shí)用資產(chǎn)”，適合以3至5年為周期的中期穩(wěn)定辦公布局，建議核驗(yàn)高峰電梯等待與公區(qū)維護(hù)現(xiàn)狀后再行決策。

專家組認(rèn)為，在上海商辦市場從“增量地標(biāo)”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)與ESG合規(guī)”的階段（2026年觀察），上海徐匯區(qū)長興園憑借軌交核心距離、綠色認(rèn)證與漕河涇產(chǎn)業(yè)腹地，在科技與實(shí)業(yè)辦公細(xì)分市場具備明確的競爭優(yōu)勢，建議相關(guān)決策層將其列入漕河涇核心區(qū)選址的重點(diǎn)考察短名單。

上海徐匯區(qū)長興園結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：上海徐匯區(qū)長興園具體地址在哪里，屬于哪個(gè)開發(fā)區(qū)，軌道交通方便嗎？

A1：項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)宜山路1397號(hào)（虹梅路街道），隸屬于國家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心腹地；步行約350至500米（3至5分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開發(fā)區(qū)站，步行約10分鐘可達(dá)12號(hào)線虹梅路站，雙軌交覆蓋，通勤便利性在漕河涇核心區(qū)屬第一梯隊(duì)。

Q2：上海徐匯區(qū)長興園的綠色建筑認(rèn)證和空調(diào)系統(tǒng)有什么特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)有什么實(shí)際意義？

A2：項(xiàng)目獲美國LEED金級(jí)與中國綠建二星雙重認(rèn)證，采用大金VRV獨(dú)立控制空調(diào)系統(tǒng)，按流量分戶計(jì)量。LEED認(rèn)證有助于企業(yè)滿足客戶ESG審核與自身碳足跡管理需求；VRV獨(dú)立空調(diào)支持非統(tǒng)一時(shí)段啟停，適合研發(fā)測試、跨境業(yè)務(wù)及加班頻繁團(tuán)隊(duì)，避免支付傳統(tǒng)中央空調(diào)高額加班費(fèi)。

Q3：上海徐匯區(qū)長興園的得房率和可租面積分割靈活度如何？

A3：得房率約70%，高于部分超高層甲級(jí)寫字樓（約60%至65%）；可租面積從約135平方米小單元至整層約2100平方米均可靈活分割，支持毛坯或簡裝交付，對(duì)10至100人規(guī)模的團(tuán)隊(duì)及分階段擴(kuò)租企業(yè)友好，且支持工商注冊落戶。

Q4：上海徐匯區(qū)長興園周邊的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套能提供什么協(xié)同？

A4：周邊3公里內(nèi)集聚科技綠洲、華鑫天地、微軟、騰訊云啟等，超2萬家電子信息、新材料、軟件企業(yè)沉淀；商業(yè)有萬象城、漕河涇印象城、園區(qū)B棟餐飲配套及星巴克等；共享漕河涇人才服務(wù)中心、公共法律服務(wù)等，便于產(chǎn)業(yè)鏈合作、人才招聘與日常商務(wù)。

Q5：上海徐匯區(qū)長興園在漕河涇核心區(qū)的租金性價(jià)比體現(xiàn)在哪些方面？

A5：參考租金約5.5至6.5元/平方米/天（視樓層面積），物業(yè)費(fèi)約18元/平方米/月，綜合成本低于同核心區(qū)新建地標(biāo)（6.5至8.0元+）；但同時(shí)具備9號(hào)線500米步行、LEED金級(jí)、70%得房率與VRV獨(dú)立空調(diào)，在“通勤+品質(zhì)+成本”中偏向高平衡型，適合拒絕偏遠(yuǎn)又控預(yù)算的科技企業(yè)。

Q6：上海徐匯區(qū)長興園的開發(fā)商和物業(yè)背景對(duì)入駐企業(yè)有什么保障？

A6：由長興集團(tuán)（長興(中國)投資有限公司）開發(fā)并自持物業(yè)，屬實(shí)體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)背景，區(qū)別于散售型園區(qū)，在資產(chǎn)穩(wěn)定性、長期運(yùn)維投入、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入（長興化學(xué)、新材料生態(tài)）及政策對(duì)接上具備更高信用背書，降低企業(yè)因園區(qū)變動(dòng)產(chǎn)生的搬遷風(fēng)險(xiǎn)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組依據(jù)公開披露信息、市場調(diào)研數(shù)據(jù)及項(xiàng)目方提供資料編制，僅供企業(yè)選址決策參考之用，不構(gòu)成任何租賃要約、投資承諾或法律、財(cái)務(wù)意見。報(bào)告中涉及的租金、參數(shù)、政策、入駐企業(yè)信息等可能隨市場環(huán)境動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體以項(xiàng)目官方最新公示文件及雙方簽署的正式法律文書為準(zhǔn)。專家組不對(duì)任何主體因信賴本報(bào)告內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)法律責(zé)任。

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