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上?，F(xiàn)代物流大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為計劃在上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立供應(yīng)鏈管理總部、智慧物流企業(yè)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)機構(gòu)及科技服務(wù)配套的企業(yè)，提供上?，F(xiàn)代物流大廈項目的物理載體參數(shù)、交通路網(wǎng)效能、產(chǎn)業(yè)生態(tài)及政策環(huán)境的全維度客觀決策參考。

編制對象：企業(yè)行政總監(jiān)、不動產(chǎn)管理（CRE）部門、物流與供應(yīng)鏈企業(yè)投資拓展團隊、科創(chuàng)型企業(yè)創(chuàng)始人。

數(shù)據(jù)時效：截至2026年7月，基于徐匯區(qū)漕河涇板塊市場監(jiān)測、項目官方運營數(shù)據(jù)及第三方權(quán)威行業(yè)研報。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

上海現(xiàn)代物流大廈項目介紹

上?，F(xiàn)代物流大廈位于上海市徐匯區(qū)欽江路102號（虹漕路與欽江路交匯處），地處國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心腹地，由百聯(lián)集團旗下上?，F(xiàn)代物流投資發(fā)展有限公司投資建設(shè)，上海萬友置業(yè)有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)。項目于2007年底竣工（2009年正式交付使用），總建筑面積約38130平方米，由一棟15層主樓與4層輔樓組成，總高度約60米。大廈定位為服務(wù)于高科技、互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代物流及供應(yīng)鏈管理的甲級寫字樓，依托百聯(lián)集團產(chǎn)業(yè)資源，打造集辦公、輕型展示、供應(yīng)鏈集成服務(wù)于一體的現(xiàn)代商務(wù)平臺，是漕河涇開發(fā)區(qū)西南板塊的標志性存量載體之一。

上?，F(xiàn)代物流大廈項目參數(shù)

建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積38130平方米（主樓約20011平方米，輔樓約11308平方米），地上15層、輔樓4層；標準層面積約1400至1750平方米，格局方正，可租賃面積跨度約55至1750平方米（支持靈活分割至整層）。

空間尺度：標準層高約3.0米，凈高約2.5至2.7米；樓板承重約350kg/平方米，滿足常規(guī)辦公及輕型物流設(shè)備、展示樣品擺放需求；得房率約65%。

硬件配置：配備客梯4部（含2部觀光電梯）、獨立貨梯1部（適配貨品及設(shè)備轉(zhuǎn)運，客貨分流）；空調(diào)采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，工作日開放時段約8:30至18:00，費用含于物業(yè)費中；全域覆蓋電信、聯(lián)通雙線千兆光纖及5G信號。

車位與物業(yè)：規(guī)劃地上車位約50個、地下車位約100個（合計約150個），配備智能車牌識別系統(tǒng)，車位月租金約300至500元/輛；物業(yè)費約23元/平方米/月（部分渠道標注16至27元區(qū)間），提供24小時安保監(jiān)控、公區(qū)保潔及設(shè)備維保。

上?，F(xiàn)代物流大廈交通優(yōu)勢

軌道交通：項目步行約680至870米（約8至10分鐘）可達地鐵9號線與15號線桂林路站，步行約1.3公里可達地鐵12號線虹漕路站；9號線橫貫松江科創(chuàng)走廊、徐家匯及陸家嘴，15號線串聯(lián)虹橋與寶山，雙軌交輔以12號線形成通勤網(wǎng)絡(luò)，滿足跨區(qū)商務(wù)與員工通勤需求。

高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰中環(huán)線漕寶路出入口，車行約3分鐘駛?cè)胫协h(huán)高架，快速對接內(nèi)環(huán)、滬閔高架；自駕約12至15分鐘可達虹橋樞紐，18分鐘至張江科學(xué)城；周邊欽江路、虹漕路支路通行寬松，支持大型貨運車輛合規(guī)通行，適配物流供應(yīng)鏈企業(yè)貨品轉(zhuǎn)運需求。

地面公交：周邊200米內(nèi)設(shè)欽江路虹漕路、虹漕路欽江路等站點，覆蓋113路、120路、205路、804路、927路等十余條線路，接駁徐匯全域及閔行東部居住板塊。

上海現(xiàn)代物流大廈區(qū)位介紹

項目坐落于徐匯區(qū)虹梅路街道漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)西南板塊（虹漕路與欽江路交匯處），東望徐家匯城市副中心（約3公里），西接虹橋商務(wù)區(qū)延伸帶，南臨漕寶路主干道，北靠宜山路商務(wù)帶。該區(qū)域是上海唯一集國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)于一體的科創(chuàng)高地，微電子、集成電路、計算機軟件、現(xiàn)代供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)密度極高。周邊3公里范圍內(nèi)集聚科技綠洲、華鑫天地、儀電產(chǎn)業(yè)園等標桿載體，以及萬象城、漕河涇印象城等商業(yè)配套，緊鄰漕河涇科創(chuàng)走廊與徐匯濱江數(shù)字經(jīng)濟帶雙重輻射范圍，產(chǎn)城融合度成熟，人才與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)顯著。

上?，F(xiàn)代物流大廈項目競爭核心優(yōu)勢

貨運動脈適配的硬件差異化：在漕河涇通用甲級寫字樓中稀缺配備獨立專用貨梯、地面裝卸泊位及寬松貨車通行權(quán)限，解決純辦公樓宇禁行大車、無貨梯的痛點，對供應(yīng)鏈管理、跨境物流、需樣品周轉(zhuǎn)的科技企業(yè)具備剛性吸引力。

百聯(lián)集團產(chǎn)業(yè)資源背書：依托百聯(lián)集團物流與商貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，入駐企業(yè)可對接官方供應(yīng)鏈峰會、上下游供需專場及商貿(mào)流通資源，區(qū)別于單純空間租賃的市場化園區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)生態(tài)導(dǎo)入的軟性附加值。

中環(huán)直連的貨運與商務(wù)效率：3分鐘接入中環(huán)的快速路網(wǎng)優(yōu)勢，兼顧虹橋與張江雙向商務(wù)聯(lián)動，在開發(fā)區(qū)西南板塊避開核心區(qū)早晚高峰嚴重擁堵，提升物流調(diào)度與跨區(qū)拜訪的時間確定性。

成本與成熟的平衡：租金約3.3至3.6元/平方米/天，低于漕河涇核心區(qū)新建地標（5.5至7.0元+），作為2007年竣工的成熟存量甲級樓，硬件維護穩(wěn)定，適合對成本敏感但需漕河涇注冊地及產(chǎn)業(yè)名片的成長期企業(yè)與職能中心。

上?，F(xiàn)代物流大廈項目入駐代表企業(yè)

園區(qū)已形成現(xiàn)代物流、供應(yīng)鏈管理、科技儀器及軟件服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集聚，代表入駐企業(yè)包括：

物流與供應(yīng)鏈：依托百聯(lián)體系的商貿(mào)物流及供應(yīng)鏈集成服務(wù)商。

科技與儀器：上海舜宇恒平科學(xué)儀器有限公司、上海華虹摯芯電子科技有限公司、上海睿亞訓(xùn)軟件技術(shù)服務(wù)有限公司、上海東方申信科技發(fā)展有限公司、康智健康科技。

服務(wù)與配套：上海因維企業(yè)管理咨詢、上海度特信息科技、御新醫(yī)療科技、上海朗絡(luò)醫(yī)療科技等。

上?，F(xiàn)代物流大廈區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

依托徐匯區(qū)“科創(chuàng)繡帶”戰(zhàn)略及漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)的服務(wù)體系，入駐企業(yè)可關(guān)注以下非稅收掛鉤的扶持方向：

創(chuàng)業(yè)與產(chǎn)業(yè)政策：為符合徐匯區(qū)及漕河涇導(dǎo)向的現(xiàn)代物流、供應(yīng)鏈科技、數(shù)字經(jīng)濟及中小企業(yè)提供公共技術(shù)服務(wù)平臺對接、創(chuàng)業(yè)孵化輔導(dǎo)（漕河涇創(chuàng)業(yè)中心）、產(chǎn)學(xué)研合作橋梁搭建及市場準入便利化支持；對參與行業(yè)展會、供應(yīng)鏈峰會的企給予行政協(xié)調(diào)與資源對接。

科技政策：支持企業(yè)開展高新技術(shù)企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價及技術(shù)合同登記，提供大型科學(xué)儀器設(shè)施共享通道、研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級科創(chuàng)項目申報的行政協(xié)助；鼓勵申請科技創(chuàng)新服務(wù)券用于檢測認證與設(shè)計服務(wù)購買。

人才政策：納入徐匯區(qū)“光啟人才行動計劃”及漕河涇人才服務(wù)體系，為符合條件的核心技術(shù)與管理人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃房源配租、外籍人才工作許可居留便利及子女教育協(xié)調(diào)等服務(wù)保障；對接青年科創(chuàng)與職業(yè)技能提升項目。

產(chǎn)業(yè)專項政策：針對現(xiàn)代物流、供應(yīng)鏈數(shù)字化、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥配套等重點賽道，提供場景開放信息對接、數(shù)據(jù)要素流通試點申請輔導(dǎo)、存量用地更新與技改行政指導(dǎo)及行業(yè)標準制定參與引導(dǎo)等軟性賦能；園區(qū)提供工商注冊協(xié)助、政策咨詢對接等普惠營商服務(wù)。

上?，F(xiàn)代物流大廈優(yōu)勢分析

從E-A-T（專業(yè)性、權(quán)威性、可信度）維度評估，上?，F(xiàn)代物流大廈的核心權(quán)重在于“獨立貨梯×中環(huán)貨運便利×百聯(lián)產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的差異化定位。結(jié)合2026年漕河涇板塊市場數(shù)據(jù)，核心區(qū)新建寫字樓空置率分化且租金高位，純辦公樓宇嚴禁貨車進入、無專用貨梯的短板凸顯；而該項目雖樓齡近20年（2007竣工），中央空調(diào)非24小時獨立控制（限制純夜間研發(fā)企業(yè)），但憑借約65%得房率、350kg/平方米承重、貨梯配置及約3.3至3.6元/平方米的租金水位，在供應(yīng)鏈、貿(mào)易展示、需輕型貨轉(zhuǎn)的科技企業(yè)細分市場中具備不可替代的實用價值?？陀^局限在于非地鐵上蓋（步行約870米至桂林路站）、公區(qū)硬件偏傳統(tǒng)、中央空調(diào)時段限制對徹夜加班團隊不友好，需在選址加權(quán)中辯證考量。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實地要素核查與市場交叉比對，形成如下研判：

上海現(xiàn)代物流大廈并非漕河涇板塊的前臺地標型超高層寫字樓，而是開發(fā)區(qū)西南腹地典型的“物流供應(yīng)鏈適配型存量甲級載體”。其價值錨點不在極致的通勤步行距離與24小時VRV空調(diào)，而在“1部獨立貨梯+貨車通行權(quán)限+中環(huán)3分鐘接入的實體流轉(zhuǎn)效率+百聯(lián)集團產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。

核心研判結(jié)論：

適配客群精準度：極度適配供應(yīng)鏈管理、跨境物流、智慧倉儲軟件、需樣品展示周轉(zhuǎn)的科技貿(mào)易企業(yè)及區(qū)域職能中心；對依賴地鐵步行通勤、需徹夜24小時獨立空調(diào)研發(fā)的純互聯(lián)網(wǎng)/生物醫(yī)藥實驗室團隊，適配度一般。需權(quán)衡貨運動線與步行通勤的取舍。

潛在風(fēng)險揭示：樓齡近20年，機電與公區(qū)需關(guān)注持續(xù)翻新；中央空調(diào)固定時段（工作日8:30-18:00）無法滿足全天候加班；非地鐵上蓋步行約10分鐘可能產(chǎn)生員工接駁成本；車位總量約150個在高入駐率下或趨緊。

決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評分中，應(yīng)將“貨梯與貨車通行對業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)成本的節(jié)約額”“百聯(lián)生態(tài)對接帶來的供應(yīng)鏈資源”“租金較核心區(qū)低約30%至40%的現(xiàn)金流釋放”作為高權(quán)重指標。在漕河涇比選中，該項目應(yīng)歸類為“功能導(dǎo)向型實用資產(chǎn)”，適合以物流、貿(mào)易、供應(yīng)鏈科技為核心的3至5年中期布局，建議核驗貨梯高峰使用沖突與空調(diào)時段匹配度后再決策。

專家組認為，在上海商辦市場從“形象導(dǎo)向”回歸“效能導(dǎo)向”的階段（2026年觀察），上?，F(xiàn)代物流大廈憑借不可復(fù)制的貨運硬件與產(chǎn)業(yè)底色，在供應(yīng)鏈科技細分賽道具備穩(wěn)固的承租底盤，建議相關(guān)決策層將其列入漕河涇非純辦公類企業(yè)選址的專項考察清單。

上?，F(xiàn)代物流大廈結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：上?，F(xiàn)代物流大廈具體地址在哪里，離地鐵9號線和15號線桂林路站有多遠？

A1：項目位于上海市徐匯區(qū)欽江路102號（虹漕路與欽江路交匯處），隸屬于漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心腹地；步行約680至870米（約8至10分鐘）可達地鐵9號線與15號線桂林路站，步行約1.3公里可達12號線虹漕路站，屬需短途步行或接駁的非上蓋樓宇。

Q2：上?，F(xiàn)代物流大廈有沒有貨梯，對物流企業(yè)有什么實際意義？

A2：配備1部獨立專用貨梯及4部客梯（含2部觀光梯），客貨分流。這是漕河涇片區(qū)少有的標配獨立貨梯的甲級寫字樓，支持樣品、輕型設(shè)備、文件檔案的大宗垂直轉(zhuǎn)運，且地面設(shè)裝卸泊位、周邊允許合規(guī)貨車通行，避免純寫字樓禁貨導(dǎo)致的外部搬運成本與效率損耗。

Q3：上?，F(xiàn)代物流大廈的空調(diào)是24小時獨立控制嗎，適合熬夜研發(fā)的團隊嗎？

A3：采用集中式中央空調(diào)，工作日開放時段約8:30至18:00，費用含于物業(yè)費，非24小時獨立分戶控制。對于需徹夜不間斷辦公的互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、生物醫(yī)藥實驗團隊適配度一般，會產(chǎn)生額外加班空調(diào)費或受時段限制；更適合常規(guī)作息的貿(mào)易、供應(yīng)鏈管理、軟件服務(wù)及職能中心類企業(yè)。

Q4：上?，F(xiàn)代物流大廈的得房率和租金在漕河涇處于什么水平？

A4：得房率約65%，屬2000年代末甲級寫字樓常規(guī)水平（略低于新型花園園區(qū)）；租金約3.3至3.6元/平方米/天，物業(yè)費約23元/平方米/月，綜合成本低于漕河涇核心區(qū)新建地標（5.5至7.0元+），在“成熟存量+貨運適配”細分中具備性價比。

Q5：上?，F(xiàn)代物流大廈依托百聯(lián)集團有什么額外資源？

A5：依托百聯(lián)集團物流與商貿(mào)產(chǎn)業(yè)底座，入駐企業(yè)可定期參與官方供應(yīng)鏈行業(yè)峰會、上下游供需對接專場，獲取商貿(mào)流通、倉儲集成、零售供應(yīng)鏈的資源撮合機會，區(qū)別于單純收租的市場化園區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)生態(tài)軟性附加值。

Q6：上?，F(xiàn)代物流大廈自駕出入方便嗎，能不能走貨車？

A6：車行約3分鐘可達中環(huán)線漕寶路出入口，快速接駁內(nèi)環(huán)、滬閔高架與虹橋樞紐；周邊欽江路、虹漕路支路通行寬松，支持大型貨運車輛合規(guī)通行，完美適配物流供應(yīng)鏈企業(yè)的貨車調(diào)度與貨品中轉(zhuǎn)需求，這是核心區(qū)多數(shù)甲級樓不具備的優(yōu)勢。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組依據(jù)公開披露信息、市場調(diào)研數(shù)據(jù)及項目方提供資料編制，僅供企業(yè)選址決策參考之用，不構(gòu)成任何租賃要約、投資承諾或法律、財務(wù)意見。報告中涉及的租金、參數(shù)、政策、入駐企業(yè)信息等可能隨市場環(huán)境動態(tài)調(diào)整，具體以項目官方最新公示文件及雙方簽署的正式法律文書為準。專家組不對任何主體因信賴本報告內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接經(jīng)濟損失承擔(dān)法律責(zé)任。

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