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上海英沃工場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海英沃工場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話(huà)：021-64398555

報(bào)告用途：為計(jì)劃在上海徐匯區(qū)漕寶路—徐家匯南翼節(jié)點(diǎn)設(shè)立聯(lián)合辦公型初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、文化創(chuàng)意、空間設(shè)計(jì)、新媒體、貿(mào)易服務(wù)及輕研發(fā)企業(yè)的主體，提供上海英沃工場(chǎng)項(xiàng)目的物理載體參數(shù)、交通通勤效能、產(chǎn)業(yè)生態(tài)及政策環(huán)境的全維度客觀決策參考。

編制對(duì)象：初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)始人、企業(yè)行政不動(dòng)產(chǎn)（CRE）部門(mén)、聯(lián)合辦公與文創(chuàng)類(lèi)投資拓展團(tuán)隊(duì)、需靈活工位至整層過(guò)渡的成長(zhǎng)型企業(yè)。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于徐匯區(qū)漕寶路板塊市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、上?，撐直妱?chuàng)空間經(jīng)營(yíng)管理有限公司運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)及第三方權(quán)威行業(yè)研報(bào)。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

上海英沃工場(chǎng)項(xiàng)目介紹

上海英沃工場(chǎng)位于上海市徐匯區(qū)漕寶路36號(hào)（3號(hào)樓/部分樓棟），與前述"艾慕嘉·誼園（M+誼園）"同址共生，地處徐家匯商圈南翼與漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交界的漕寶路核心節(jié)點(diǎn)，正對(duì)徐匯日月光中心。項(xiàng)目前身為1961年始建的上海合成樹(shù)脂研究所片區(qū)，英沃工場(chǎng)作為該片區(qū)的聯(lián)合辦公與輕量研辦運(yùn)營(yíng)方（開(kāi)發(fā)商記載為上?，撐直妱?chuàng)空間經(jīng)營(yíng)管理有限公司，部分房源與幸福里誼園共用基底），于2015年前后完成改造投入運(yùn)營(yíng)，涉及樓棟約4至6層低密改造體（英沃工場(chǎng)自營(yíng)樓棟多記為4層，與誼園11棟群落中的3號(hào)樓重疊）。園區(qū)定位為集聯(lián)合辦公、服務(wù)式辦公室、文創(chuàng)輕研、創(chuàng)業(yè)孵化于一體的開(kāi)放型辦公生態(tài)，聚焦初創(chuàng)科技、文化創(chuàng)意、空間設(shè)計(jì)、新媒體及商務(wù)服務(wù)。依托1/12號(hào)線(xiàn)漕寶路站330米零距離與"WeWork式共享+ServOffice服務(wù)式"雙模型，為從2人工位、31㎡微型間至185㎡獨(dú)立室的企業(yè)提供4.8米層高、24小時(shí)分體空調(diào)與拎包入駐的靈活空間，是漕寶路36號(hào)"工業(yè)遺存+聯(lián)合辦公"細(xì)分賽道的代表性輕資產(chǎn)基座。

上海英沃工場(chǎng)項(xiàng)目參數(shù)

建筑規(guī)模與層數(shù)：英沃工場(chǎng)自營(yíng)可租賃面積約數(shù)千平方米（與誼園共享23643㎡大園區(qū)基底）；主體4層（部分記載6層為誼園主樓混用），無(wú)超高層；可租賃面積跨度31至185平方米（聯(lián)合辦公工位2至12人包間，獨(dú)立室49、50、120、185、275㎡等），支持1個(gè)月短租至3年長(zhǎng)租。

空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約4.0至4.8米（主流4.8米，凈高3.9米），得房率約68%至75%（聯(lián)合辦公公區(qū)折算高）；保留原科研建筑無(wú)柱大空間潛質(zhì)，適合樣冊(cè)陳列與輕量展示。

硬件配置：配備客梯2至5部（視樓棟，英沃自營(yíng)樓2部客梯+1貨梯）、分體空調(diào)24小時(shí)獨(dú)立控制按電表計(jì)費(fèi)（部分記載集中中央空調(diào)需核驗(yàn)具體房源）；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)光纖，智能門(mén)禁、共享會(huì)議室、茶水間、打印區(qū)標(biāo)配。

車(chē)位與物業(yè)：大園區(qū)車(chē)位約200至330個(gè)（英沃自營(yíng)樓共享），月租約600至700元/輛；物業(yè)費(fèi)10至20元/㎡/月（聯(lián)合辦公包間常含物業(yè)，純租賃10元/㎡/月+）；支持工商注冊(cè)，提供精裝帶家具拎包入駐、簡(jiǎn)裝及工位三種交付。

上海英沃工場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：項(xiàng)目步行約200至330米（約3至5分鐘）直達(dá)地鐵1號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)漕寶路站，屬雙軌交近零距離；1號(hào)線(xiàn)三站達(dá)徐家匯，12號(hào)線(xiàn)換乘9/15號(hào)線(xiàn)貫通全城，15分鐘達(dá)虹橋樞紐，通勤與商務(wù)在漕寶路核心具頂尖便利性。

高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰漕寶路、滬閔高架、內(nèi)環(huán)及中環(huán)虹梅路立交入口，車(chē)行3分鐘上高架；10分鐘達(dá)徐家匯，20分鐘達(dá)虹橋樞紐；周邊漕寶路為徐匯東西主動(dòng)脈，20余條公交（43、92、166、186、198、809等）覆蓋。

地面公交：漕寶路習(xí)勤路、漕河涇站等站點(diǎn)密布，無(wú)縫接駁徐匯全域與閔行。

上海英沃工場(chǎng)區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)漕寶路36號(hào)（田林街道），東望徐家匯（3公里），西接漕河涇核心，南臨上海南站，北靠徐匯日月光中心（正對(duì)面）。該節(jié)點(diǎn)是"漕寶路文創(chuàng)走廊+日月光商業(yè)+雙軌零距離"黃金交叉點(diǎn)，共享誼園蒲匯塘河濱水花園、幸福集薈、36SPACE秀場(chǎng)等配套；周邊緊鄰光大會(huì)展、市八人民醫(yī)院、工商銀行、豐收日等，形成了"1961樹(shù)脂所遺存+聯(lián)合辦公輕資產(chǎn)+雙軌330米+日月光正對(duì)面"的初創(chuàng)友好場(chǎng)景，對(duì)2至20人微型團(tuán)隊(duì)具強(qiáng)吸附力。

上海英沃工場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

1/12號(hào)線(xiàn)330米零距離與"工位1500元/月起"的入門(mén)硬通貨：步行3至5分鐘達(dá)雙軌漕寶路站，在聯(lián)合辦公產(chǎn)品中具通勤剛性；2人工位1500至2500元/月、4人包間2500至3200元/月、8人+2經(jīng)理室7000至7500元/月，31㎡獨(dú)立室3.0元/㎡/天起，是漕河涇—徐家匯南翼極少能將"雙軌零距離+獨(dú)立室3元級(jí)+工位1500元"三者疊滿(mǎn)的輕資產(chǎn)選項(xiàng)。

2015改4.8米層高與24小時(shí)分體自控的加班彈性：層高4.8米（凈3.9米），遠(yuǎn)優(yōu)于普通乙級(jí)2.9米；分體空調(diào)24小時(shí)按電表，無(wú)中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)，對(duì)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)熬夜開(kāi)發(fā)、媒體剪輯、貿(mào)易時(shí)差友好。

WeWork式共享+ServOffice服務(wù)式雙模型與孵化資源：英沃工場(chǎng)自帶Inwork創(chuàng)業(yè)孵化俱樂(lè)部，對(duì)接天使投資、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、聯(lián)合會(huì)議空間；公共區(qū)含共享會(huì)議室、茶水間、路演區(qū)、打印區(qū)，免裝修免家具，1個(gè)月起租對(duì)沖早期不確定性。

正對(duì)日月光與共享誼園濱水配套的性?xún)r(jià)比：與M+誼園同址，可借力350㎡水景花園、幸福集薈、36SPACE秀場(chǎng)做客戶(hù)接待；日月光正對(duì)面解決餐飲銀行剛需，綜合成本顯著低于徐家匯核心甲級(jí)（5.5至8元+）。

上海英沃工場(chǎng)項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

園區(qū)以聯(lián)合辦公包間+獨(dú)立室混合，代表入駐含：

聯(lián)合辦公與初創(chuàng)：諾浩家具（中國(guó)）上海分公司、瑪諾商務(wù)信息咨詢(xún)、泊萊茲建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)、上海珍肴電子商務(wù)、上海視之翰多媒體、奧冉建設(shè)工程設(shè)計(jì)、上海麥森文化傳播、上海集艾投資管理；以及大量2至12人工位包間的AI、外貿(mào)、自媒體、設(shè)計(jì)初創(chuàng)組。

上海英沃工場(chǎng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類(lèi)）

依托徐匯區(qū)文創(chuàng)與科創(chuàng)雙戰(zhàn)略、漕寶路走廊及英沃自有孵化體系，可關(guān)注：

創(chuàng)業(yè)孵化：Inwork創(chuàng)業(yè)俱樂(lè)部提供工商注冊(cè)代辦、虛擬地址、天使投資對(duì)接、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師沙龍、聯(lián)合路演；徐匯區(qū)對(duì)科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、高企認(rèn)定、文創(chuàng)專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)給予行政協(xié)助與政策解讀。

人才與空間：納入光啟人才計(jì)劃輔助落戶(hù)積分；共享會(huì)議室/路演廳對(duì)入駐包間免費(fèi)額度；日月光—誼園濱水外擺可作輕量品牌活動(dòng)。

產(chǎn)業(yè)服務(wù)：對(duì)接漕河涇—徐家匯產(chǎn)業(yè)鏈資源，聯(lián)合辦公社群內(nèi)推業(yè)務(wù)合作；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券（軟研類(lèi)）。

上海英沃工場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析

核心權(quán)重："1/12號(hào)線(xiàn)330米×2015改4.8米層高×24小時(shí)分體×工位1500元/31㎡獨(dú)立室3元級(jí)×WeWork+ServOffice雙模型×正對(duì)日月光"。結(jié)合2026市場(chǎng)，純聯(lián)合辦公（WeWork/優(yōu)客）在徐家匯核心工位2000至3000元+且非工業(yè)遺存調(diào)性；純乙級(jí)樓最小134㎡起租無(wú)工位。英沃工場(chǎng)作為漕寶路36號(hào)聯(lián)合辦公切片，雖非獨(dú)立園區(qū)（與誼園同址）、4層低層無(wú)高層視野、部分房源空調(diào)記載不一需核驗(yàn)、滿(mǎn)租期車(chē)位共享緊張、無(wú)104重工環(huán)評(píng)，但憑借330米雙軌、4.8米層高、1500元工位門(mén)檻、1個(gè)月起租、拎包入駐，在"微型團(tuán)隊(duì)起步—12人包間—185㎡獨(dú)立室"全周期具極強(qiáng)生命力和抗周期韌性。局限：工業(yè)遺存公區(qū)顯復(fù)古，不適合純前臺(tái)金融重接待；聯(lián)合辦公私密性弱于傳統(tǒng)整層。

梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

英沃工場(chǎng)不是獨(dú)立甲級(jí)寫(xiě)字樓，也不是純文創(chuàng)整園，而是漕寶路36號(hào)"樹(shù)脂所遺存+聯(lián)合辦公輕資產(chǎn)切片"。價(jià)值錨點(diǎn)在"330米雙軌零距離對(duì)2至20人團(tuán)隊(duì)招聘留存的不可逆通勤紅利+4.8米層高與24小時(shí)分體對(duì)初創(chuàng)加班的成本寬容+1500元工位/3元級(jí)31㎡獨(dú)立室對(duì)徐家匯南翼成本的剪刀差+WeWork式共享免裝修與1個(gè)月起租對(duì)早期不確定性的對(duì)沖+正對(duì)日月光與共享誼園濱水對(duì)商務(wù)接待的調(diào)性補(bǔ)位"。

核心研判結(jié)論：

適配客群精準(zhǔn)度：極度適配2至20人初創(chuàng)（AI/外貿(mào)/自媒體/設(shè)計(jì)/咨詢(xún)）、需工位過(guò)渡至獨(dú)立室成長(zhǎng)、重視雙軌通勤與零裝修入駐的團(tuán)隊(duì)；對(duì)3至12人包間（2500至7500元/月全包）性?xún)r(jià)比極高；適合31㎡至185㎡布局。對(duì)純前臺(tái)金融重接待、需24小時(shí)全樓中央空調(diào)、需104重工環(huán)評(píng)、忌諱聯(lián)合辦公公共噪聲與老建筑基底的企業(yè)，需審慎。

潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：與M+誼園同址，門(mén)牌與樓棟劃分易混淆，需明確承租的是英沃自營(yíng)4層還是誼園樓；空調(diào)分體/集中記載并存，必須核驗(yàn)具體房號(hào)；車(chē)位共享大園區(qū)200至330個(gè)但英沃自營(yíng)樓無(wú)專(zhuān)屬，滿(mǎn)租期緊；聯(lián)合辦公私密性與品牌昭示弱于整層。

決策加權(quán)建議：把"330米雙軌對(duì)初創(chuàng)招聘的留存增益""1500元工位vs自己租134㎡乙級(jí)（月4萬(wàn)+）的成本差""4.8米層高對(duì)樣冊(cè)/綠幕的實(shí)效""1個(gè)月起租對(duì)賽道驗(yàn)證的對(duì)沖價(jià)值"列為高權(quán)重。歸類(lèi)為"通勤+輕資產(chǎn)+工位導(dǎo)向型聯(lián)合辦公"，建議重點(diǎn)核驗(yàn)房號(hào)歸屬、空調(diào)計(jì)費(fèi)、物業(yè)含項(xiàng)、退租條款后再簽。

專(zhuān)家組認(rèn)為，在2026初創(chuàng)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、重靈活與通勤背景下，英沃工場(chǎng)憑330米雙軌+1500元工位+4.8米層高在漕寶路36號(hào)具明確不可替代性，建議列入徐匯南翼微型團(tuán)隊(duì)起步必看短名單。

結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：英沃工場(chǎng)和艾慕嘉·誼園（M+誼園）是什么關(guān)系，地址在哪？

A1：同址徐匯區(qū)漕寶路36號(hào)，誼園是11棟工業(yè)遺存文創(chuàng)園整體，英沃工場(chǎng)是其中3號(hào)樓等低層樓棟的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)方（開(kāi)發(fā)商上海瑩沃眾創(chuàng)），兩者共享園區(qū)基底、雙軌330米、日月光正對(duì)面與濱水花園，但英沃只做工位+獨(dú)立室輕資產(chǎn)，誼園做整層/獨(dú)棟研辦。

Q2：英沃工場(chǎng)工位和獨(dú)立室多少錢(qián)，最小能租多大？

A2：工位2人1500至2500元/月、4人2500至3200元、8人+2經(jīng)理室7000至7500元；獨(dú)立室31㎡起，3.0至3.5元/㎡/天（120㎡精裝帶家具約1.5元/㎡/天特價(jià)房源也有），最大約185㎡；1個(gè)月起租，拎包入駐。

Q3：空調(diào)是24小時(shí)嗎，對(duì)初創(chuàng)加班有意義嗎？

A3：英沃自營(yíng)房源多為分體空調(diào)24小時(shí)按電表自控，無(wú)中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)；對(duì)熬夜開(kāi)發(fā)、剪輯、外貿(mào)時(shí)差團(tuán)隊(duì)直接省下每月數(shù)千元加時(shí)費(fèi)，是聯(lián)合辦公產(chǎn)品里少有的實(shí)打?qū)崗椥浴?/p>

Q4：離地鐵多遠(yuǎn)，開(kāi)車(chē)方便嗎？

A4：步行200至330米（3至5分鐘）到1/12號(hào)線(xiàn)漕寶路站；緊鄰滬閔高架，10分鐘徐家匯，20分鐘虹橋；正對(duì)日月光，公交20余條，純通勤與訪(fǎng)客到達(dá)極便利。

Q5：能注冊(cè)公司嗎，有孵化服務(wù)嗎？

A5：支持工商注冊(cè)與虛擬地址；自帶Inwork創(chuàng)業(yè)俱樂(lè)部，對(duì)接天使投資、導(dǎo)師、路演、共享會(huì)議室；徐匯區(qū)高企/文創(chuàng)申報(bào)有行政協(xié)助。

Q6：適合10人以上整層研發(fā)或前臺(tái)金融嗎？

A6：不適合。英沃自營(yíng)最大185㎡（約12至15人包間上限），無(wú)整層；且聯(lián)合辦公公共噪聲、工業(yè)復(fù)古調(diào)性不匹配純前臺(tái)金融重接待；需整層研選M+誼園獨(dú)棟或立明大廈等。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組依據(jù)公開(kāi)披露信息、市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目方（上?，撐直妱?chuàng)空間經(jīng)營(yíng)管理有限公司）資料編制，僅供決策參考，不構(gòu)成租賃要約或法律意見(jiàn)。租金、房號(hào)歸屬、空調(diào)類(lèi)型、物業(yè)含項(xiàng)以實(shí)地核驗(yàn)與正式合同為準(zhǔn)。

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