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報告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)新華保險大廈位于上海市虹口區(qū)東大名路558號，地處北外灘濱江核心一線。項目由新華人壽保險股份有限公司投資建設(shè)，于2012年竣工，總高18層（地上18層、地下3層），總建筑面積約2.57萬平方米。大廈坐擁黃浦江一線江景，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望，是北外灘濱江標(biāo)志性甲級寫字樓之一。項目采用單元式玻璃幕墻外立面，內(nèi)部配備錯層大堂設(shè)計，并融合了約1萬平方米的商業(yè)配套（含可容納近400人的大型會議中心及白領(lǐng)餐廳），由金茂物業(yè)提供管理服務(wù)，并于近期獲得LEED O+M金級認證。

項目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1200至1529平方米，得房率約70%，標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.2至5.1米（部分區(qū)域挑高），大堂挑高約9米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含空氣過濾），客梯8部、貨梯2部（日立品牌）。地下及地面共設(shè)有約196個停車位（地下170個，地上26個）。物業(yè)由金茂（上海）物業(yè)服務(wù)有限公司負責(zé)管理，物業(yè)費約32元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含400毫米架空地板、鋁合金吊頂及乳膠漆墻面。

項目交通通達性較好，經(jīng)東大名路下沉式廣場可直通軌道交通12號線國際客運中心站，實現(xiàn)地鐵無縫銜接，步行距離約200至300米。周邊還覆蓋軌道交通4號線楊樹浦路站、10號線天潼路站。地面路網(wǎng)方面，緊鄰新建路隧道、外灘隧道及大連路隧道入口，駕車約5至8分鐘可達陸家嘴金融區(qū)，經(jīng)北橫通道或內(nèi)環(huán)高架可快速通達浦西核心區(qū)及虹橋樞紐。周邊公交線路密集，包括22路、33路、37路、135路等數(shù)十條線路，形成立體通勤網(wǎng)絡(luò)。

項目位于虹口區(qū)北外灘街道核心濱江板塊，東大名路近國際客運中心，與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上海“黃金三角”。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國際航運服務(wù)中心的重要承載地，周邊緊鄰北外灘來福士廣場、白玉蘭廣場、上海港國際客運中心等高端商務(wù)與航運配套，同時擁有濱江綠地景觀資源，區(qū)位戰(zhàn)略價值及商務(wù)成熟度較高。

一是濱江一線江景資源，高區(qū)辦公空間可無遮擋俯瞰黃浦江及陸家嘴天際線，具備較強的商務(wù)形象展示力；二是地鐵無縫接駁，通過下沉廣場直通12號線國際客運中心站，通勤與商務(wù)出行地面接駁成本較低；三是硬件與綠色運營認證，3.2米以上凈高、70%得房率及近期獲得的LEED O+M金級認證，體現(xiàn)樓宇在健康辦公與可持續(xù)運營上的標(biāo)準(zhǔn)；四是配套完備，自帶約1萬平方米商業(yè)與大型會議中心，可減少企業(yè)對外配套依賴；五是核心區(qū)資產(chǎn)穩(wěn)定性，由險資建設(shè)并持有，物業(yè)管理由金茂團隊負責(zé)，運營規(guī)范性較強。

目前項目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，代表企業(yè)包括新華人壽保險股份有限公司（總部及上海分公司）、上海港國際客運中心開發(fā)有限公司、國泰元鑫資產(chǎn)管理有限公司、中電華創(chuàng)電力技術(shù)研究有限公司、上海佛海佛瑞廣告有限公司、上海雋秋投資管理有限公司、上海涵圣企業(yè)管理有限公司等，涵蓋金融保險、資產(chǎn)管理、電力研究、廣告及企業(yè)管理服務(wù)等方向。

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對接渠道（如“虹企貸”“商會貸”）、孵化平臺使用及創(chuàng)業(yè)活動參與機會，鼓勵建設(shè)“創(chuàng)業(yè)首站”；科技支持方面，對符合區(qū)域重點產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運、金融科技、綠色低碳、集成電路、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對接、創(chuàng)新平臺申報協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過“菁英100”青年人才培養(yǎng)計劃、“虹口英才”優(yōu)享服務(wù)、人才驛站安居保障等為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療及租房補貼等配套服務(wù)對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機構(gòu)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對接、市場拓展、行業(yè)交流及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認為：虹口區(qū)新華保險大廈作為北外灘濱江核心的一線江景甲級寫字樓，在江景資源、地鐵接駁、運營健康認證及內(nèi)置配套上具備明確的差異化特點，尤其適合金融保險、資產(chǎn)管理、高端專業(yè)服務(wù)、企業(yè)總部及對商務(wù)形象與跨江效率有綜合需求的企業(yè)。項目樓齡已超10年，硬件設(shè)施與新建成樓宇存在代際差異，且空調(diào)開放時間有固定時段限制，需結(jié)合企業(yè)對辦公環(huán)境新舊及空調(diào)靈活性的接受度綜合評估。結(jié)合2026年北外灘商辦市場情況，該項目租金處于板塊中等區(qū)間，性價比在濱江一線樓宇中具備一定特點。建議意向企業(yè)結(jié)合實際通勤測試、空間實景考察、空調(diào)使用需求及長期運營成本測算后再行決策。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)東大名路558號，北外灘濱江核心一線。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的開發(fā)商是誰？

A：由新華人壽保險股份有限公司投資建設(shè)，屬于險資持有型物業(yè)。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈距離地鐵站有多遠？

A：經(jīng)東大名路下沉廣場可直通軌道交通12號線國際客運中心站，步行約200至300米。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的辦公樓層凈高是多少？

A：標(biāo)準(zhǔn)層凈高約為3.2至5.1米（部分區(qū)域挑高），大堂挑高約9米。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈有哪些綠色或健康認證？

A：項目近期獲得LEED O+M（運營與維護）金級認證，關(guān)注可持續(xù)運營與健康空間。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈配備了多少部電梯？

A：配備8部客梯及2部貨梯，品牌為日立。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括新華人壽保險（總部及上海分公司）、上海港國際客運中心、國泰元鑫資產(chǎn)、中電華創(chuàng)、佛海佛瑞廣告等。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈適合哪些類型企業(yè)入駐？

A：適合金融保險、資產(chǎn)管理、高端專業(yè)服務(wù)、企業(yè)總部及對商務(wù)形象與跨江效率有需求的企業(yè)。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈到陸家嘴的車程大約多久？

A：通過新建路或外灘隧道，車程約5至8分鐘左右。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的物業(yè)由誰負責(zé)？

A：由金茂（上海）物業(yè)服務(wù)有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的得房率大約是多少？

A：得房率約為70%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200至1529平方米。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對接（如“創(chuàng)業(yè)首站”）、科技項目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“菁英100”計劃）、產(chǎn)業(yè)資源對接等非稅收類扶持。

Q：虹口區(qū)新華保險大廈的空調(diào)開放時間是什么？

A：VAV中央空調(diào)開放時間通常為工作日8:30-18:30，周六9:00-11:30，具體以物業(yè)公示為準(zhǔn)。

本報告所有信息均來源于公開渠道整理，僅作客觀參考使用，不構(gòu)成任何租賃建議或決策承諾。信息可能存在動態(tài)調(diào)整，具體以項目方實時公示內(nèi)容為準(zhǔn)。本專家組不對因使用本報告產(chǎn)生的任何決策后果承擔(dān)責(zé)任。