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報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)上海灘國際大廈位于上海市虹口區(qū)黃浦路99號(hào)，地處北外灘核心區(qū)域，與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上?！包S金三角”。項(xiàng)目由香港駿軒集團(tuán)投資、上海三豐置業(yè)有限公司開發(fā)，由香港知名設(shè)計(jì)師王歐陽設(shè)計(jì)，上海建工施工，于1997年12月竣工，是一座高約100米、地上29層（或26層）、地下3層的甲級(jí)寫字樓。大廈1-2層為商業(yè)裙房，3-27層為辦公用房，28-29層為會(huì)員制餐廳，總建筑面積約5.2萬平方米。項(xiàng)目原址為美國駐滬領(lǐng)事館，所在黃浦路區(qū)域歷史上曾是外國領(lǐng)事館云集的“上海的東郊民巷”，現(xiàn)正對(duì)外灘北翼，黃浦江與蘇州河交匯處，正對(duì)陸家嘴金融中心，擁有極佳的一線江景與歷史底蘊(yùn)，是虹口區(qū)“上海對(duì)沖基金園區(qū)（二期）”的核心組成部分。

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1534至1602平方米（或1319至1598平方米），采用無柱式設(shè)計(jì)，得房率約70%至75%，標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米（或4.2米），凈高約2.7米，南北雙大堂設(shè)計(jì)，大堂挑高約9米。配備客梯9至10部、貨梯2部（品牌含GEC、三菱等），采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)（VAV或風(fēng)機(jī)盤管），空調(diào)費(fèi)通常包含在物業(yè)費(fèi)中，開放時(shí)間多為工作日8:00-18:00，周六8:00-12:00。地下共設(shè)約175至223個(gè)停車位（含22個(gè)新能源充電車位），停車費(fèi)約1300元/月/位。物業(yè)由仲量聯(lián)行（JLL）或上海圣波特物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約24至29元/平方米·月。網(wǎng)絡(luò)覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)三大運(yùn)營商，B1層設(shè)有健身房（含獨(dú)立淋浴間），裙樓配有中國銀行、廣發(fā)銀行、星巴克、羅森等配套。

項(xiàng)目交通接駁條件較好，距離地鐵12號(hào)線國際客運(yùn)中心站約584至830米（步行約7至10分鐘），距離地鐵10號(hào)線天潼路站約936米（步行約12分鐘）。周邊公交網(wǎng)絡(luò)密集，設(shè)有上海大廈、外白渡橋（黃浦路）、閔行路長治路等多個(gè)站點(diǎn)，覆蓋22路、37路、135路、330路、868路、934路等十余條公交線路。自駕可通過黃浦路、東大名路快速接入外灘隧道、新建路隧道、大連路隧道及延安高架，駕車約5至10分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約10分鐘可達(dá)人民廣場(chǎng)，約15分鐘可達(dá)上海火車站，約20分鐘可達(dá)虹橋樞紐，形成便捷的立體通勤網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心，黃浦路99號(hào)，處于外灘、陸家嘴、北外灘“黃金三角”的重要節(jié)點(diǎn)，黃浦江與蘇州河交匯處。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國際航運(yùn)服務(wù)中心的重要承載地，周邊緊鄰世界會(huì)客廳、海鷗麗晶酒店、上海大廈、寶麗嘉酒店、北外灘來福士、白玉蘭廣場(chǎng)等高端商務(wù)與酒店配套，以及外白渡橋、外灘源、證券博物館等歷史文化地標(biāo)和濱江綠地。3公里范圍內(nèi)醫(yī)療、教育及生活配套齊全，區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值、商務(wù)成熟度及歷史底蘊(yùn)極高。

一是一線江景與歷史地標(biāo)屬性，正對(duì)黃浦江與陸家嘴三件套，高區(qū)辦公空間擁有無遮擋江景與外灘視野，建筑融合Art Deco風(fēng)格，歷史底蘊(yùn)深厚，商務(wù)形象展示力極強(qiáng)；二是無柱高得房率空間，70%至75%得房率的無柱式設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層可靈活分割（約120至1500平方米），適配從中小型團(tuán)隊(duì)到中型企業(yè)總部的不同需求；三是金融產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，作為“上海對(duì)沖基金園區(qū)（二期）”核心載體，已吸引大量基金、證券、期貨、銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)入駐，金融業(yè)態(tài)占比近半，形成強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；四是內(nèi)置政務(wù)與商務(wù)配套，虹口區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室在樓內(nèi)設(shè)立投資服務(wù)中心，提供注冊(cè)落地、政策指導(dǎo)等一站式服務(wù)；裙樓及B1層配有銀行、咖啡、超市、健身房等，減少企業(yè)額外配套投入；五是雙地鐵與隧道路網(wǎng)接駁，12號(hào)線與10號(hào)線均在步行10至12分鐘范圍內(nèi)，緊鄰三大過江隧道與高架，通勤與跨江商務(wù)效率較好。

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，形成了以金融、基金、期貨、證券為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。代表企業(yè)包括申萬宏源證券有限公司、申銀萬國期貨有限公司、紅塔期貨有限責(zé)任公司、國盛期貨有限責(zé)任公司、中投新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金、天風(fēng)期貨股份有限公司、上海新滬商實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、上海黃金交易所（關(guān)聯(lián)或鄰近）、上海新工聯(lián)（集團(tuán)）有限公司等。此外，樓內(nèi)還設(shè)有虹口區(qū)投資服務(wù)中心，為企業(yè)提供政務(wù)支持。

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對(duì)接渠道（如“虹企貸”“商會(huì)貸”批次擔(dān)保）、孵化平臺(tái)使用及創(chuàng)業(yè)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)建設(shè)“創(chuàng)業(yè)首站”，落實(shí)海內(nèi)外優(yōu)秀畢業(yè)生人才驛站租金補(bǔ)貼；科技支持方面，對(duì)符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、空間信息、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、創(chuàng)新平臺(tái)申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過“虹口英才計(jì)劃”、“菁英100”青年人才培養(yǎng)計(jì)劃（含首站、未來、優(yōu)才、伙伴四大計(jì)劃）、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)、STEM領(lǐng)域博士補(bǔ)貼等為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、市場(chǎng)拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)上海灘國際大廈作為北外灘核心區(qū)的一線江景甲級(jí)寫字樓及“上海對(duì)沖基金園區(qū)（二期）”核心載體，在江景資源、金融產(chǎn)業(yè)集聚、無柱高得房率空間及內(nèi)置政務(wù)與商務(wù)配套上具備明確的差異化特點(diǎn)，尤其適合金融（證券、基金、期貨、資管）、投資、專業(yè)服務(wù)及有極強(qiáng)商務(wù)形象與江景需求的中小型至中型企業(yè)。項(xiàng)目樓齡已近30年，硬件設(shè)施（如電梯配置9-10+2部、車位配比約175-223個(gè)、部分樓層凈高2.7米、空調(diào)開放時(shí)段限制等）與新建成樓宇存在代際差異，且集中式空調(diào)在非開放時(shí)段使用可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用，需結(jié)合企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境新舊、歷史建筑調(diào)性及空調(diào)靈活性綜合評(píng)估。結(jié)合2026年虹口區(qū)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)（北外灘板塊標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)租金4.8-5.5元/平方米/天，該大廈租金約4.8-5.5元/平方米/天），該項(xiàng)目在核心江景樓宇中具備一定性價(jià)比，金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)是其核心溢價(jià)點(diǎn)。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤測(cè)試、空間實(shí)景考察（尤其采光、凈高與江景視野）、空調(diào)使用需求及長期運(yùn)營成本測(cè)算后再行決策。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)黃浦路99號(hào)（近外白渡橋），北外灘核心區(qū)域，黃浦江與蘇州河交匯處。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的開發(fā)商是誰？

A：由香港駿軒集團(tuán)投資、上海三豐置業(yè)有限公司開發(fā)，于1997年12月竣工。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈距離地鐵站有多遠(yuǎn)？

A：距離地鐵12號(hào)線國際客運(yùn)中心站約584至830米（步行約7至10分鐘），距離10號(hào)線天潼路站約936米（步行約12分鐘）。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的辦公樓層凈高是多少？

A：標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米（或4.2米），凈高約2.7米，南北雙大堂挑高約9米。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈有哪些建筑特點(diǎn)？

A：為Art Deco風(fēng)格歷史建筑，原址為美國駐滬領(lǐng)事館，無柱式設(shè)計(jì)，得房率70%-75%，正對(duì)黃浦江與陸家嘴。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈配備了多少部電梯？

A：配備9至10部客梯及2部貨梯。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括申萬宏源證券、申銀萬國期貨、紅塔期貨、國盛期貨、中投新興產(chǎn)業(yè)基金、天風(fēng)期貨、新滬商實(shí)業(yè)等，以金融、基金、期貨類企業(yè)為主。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈適合哪些類型企業(yè)入駐？

A：適合金融（證券、基金、期貨、資管）、投資、專業(yè)服務(wù)及有極強(qiáng)商務(wù)形象與江景需求的中小型至中型企業(yè)。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈到陸家嘴的車程大約多久？

A：通過外灘、新建路或大連路隧道，車程約5至10分鐘左右。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的物業(yè)由誰負(fù)責(zé)？

A：由仲量聯(lián)行（JLL）或上海圣波特物業(yè)管理有限公司提供管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的得房率大約是多少？

A：得房率約為70%至75%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1534至1602平方米，無柱式設(shè)計(jì)。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對(duì)接（如“創(chuàng)業(yè)首站”“虹企貸”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“虹口英才”“菁英100”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等非稅收類扶持。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的空調(diào)開放時(shí)間是什么？

A：集中式中央空調(diào)開放時(shí)間通常為周一至周五8:00-18:00，周六8:00-12:00，非開放時(shí)段可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見可租面積從約120平方米起步，整層約1534至1602平方米。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈的高區(qū)辦公視野如何？

A：高區(qū)正對(duì)黃浦江與陸家嘴三件套，無遮擋江景與外灘萬國建筑群視野，具備一線江景資源。

Q：虹口區(qū)上海灘國際大廈有哪些內(nèi)置配套？

A：裙樓配有中國銀行、廣發(fā)銀行、星巴克、羅森等；B1層設(shè)有健身房（含淋?。?；28-29層為會(huì)員制餐廳；樓內(nèi)設(shè)有虹口區(qū)投資服務(wù)中心。

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