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上海虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)辦公寫(xiě)字樓招商租賃聯(lián)系電話(huà)：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤(pán)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目介紹

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)位于上海市虹口區(qū)楊樹(shù)浦路61號(hào)，地處北外灘核心板塊（提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)）。項(xiàng)目前身為1929年由康益洋行投資興建的“遠(yuǎn)東第一庫(kù)”（又稱(chēng)“61號(hào)老棧”），是上海罕見(jiàn)的具有巴洛克風(fēng)格的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑，現(xiàn)為虹口區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)。于2021年完成保護(hù)性改造并更新運(yùn)營(yíng)，由百聯(lián)集團(tuán)旗下百聯(lián)資控運(yùn)營(yíng)管理，總建筑面積約37,360平方米，由一棟6層主樓和一棟7層副樓組成。項(xiàng)目定位為集創(chuàng)意辦公、數(shù)字科技、文化展示與商業(yè)配套于一體的城市更新標(biāo)桿園區(qū)，設(shè)計(jì)主題為“與時(shí)光的融合蛻變”，保留歷史工業(yè)遺存肌理的同時(shí)植入現(xiàn)代辦公功能，是北外灘區(qū)域標(biāo)志性的歷史建筑活化利用案例，并被授牌“虹口區(qū)元宇宙1號(hào)空間”及“上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目主樓層高1F為4.01米，2-6F為3.92米；副樓1-7F層高為3.66米，空間寬敞通透，標(biāo)準(zhǔn)層面積主樓約5,000平方米、副樓約1,450平方米，得房率約65%至77%，可靈活分割租賃面積從50至1,375平方米甚至整層。配備客梯3部、貨梯1部（含保留歷史8噸載重“遠(yuǎn)東第一梯”作為觀光電梯），采用VRV分體空調(diào)系統(tǒng)，可24小時(shí)獨(dú)立控制（計(jì)電費(fèi)）。地下及地面共設(shè)有約100個(gè)停車(chē)位，停車(chē)費(fèi)約1,500元/月/位。物業(yè)由百聯(lián)物業(yè)（或關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)）負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約20元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)多為毛坯或簡(jiǎn)裝，公區(qū)精裝帶空調(diào)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)三大運(yùn)營(yíng)商，樓內(nèi)保留400多顆六邊形梅花柱及無(wú)梁樓蓋等工業(yè)歷史結(jié)構(gòu)。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)交通優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目交通接駁條件較好，步行約5至8分鐘可達(dá)地鐵4號(hào)線(xiàn)楊樹(shù)浦路站（約500-700米）及地鐵12號(hào)線(xiàn)提籃橋站（約500-600米），雙軌交覆蓋，可便捷換乘其他軌道交通線(xiàn)路。周邊公交網(wǎng)絡(luò)密集，步行5分鐘內(nèi)配有10個(gè)公交站臺(tái)，有25路、28路、37路、134路、135路、137路、155路等多條公交線(xiàn)路覆蓋，可快速接駁人民廣場(chǎng)、陸家嘴、虹橋樞紐及上?；疖?chē)站等核心節(jié)點(diǎn)。自駕可通過(guò)楊樹(shù)浦路快速接入內(nèi)環(huán)高架、新建路隧道、大連路隧道及外灘隧道，駕車(chē)約5至10分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約10分鐘可達(dá)人民廣場(chǎng)，約25分鐘可達(dá)虹橋樞紐，形成便捷的立體通勤網(wǎng)絡(luò)。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心，楊樹(shù)浦路近惠民路、臨潼路交匯處，處于外灘、陸家嘴、北外灘“黃金三角”的重要節(jié)點(diǎn)，毗鄰北外灘濱江綠地與上海郵政博物館。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心的重要承載地，周邊3公里范圍內(nèi)緊鄰北外灘來(lái)福士、白玉蘭廣場(chǎng)、金茂時(shí)尚生活中心等高端商務(wù)與商業(yè)配套，以及外白渡橋、猶太難民紀(jì)念館等歷史文化地標(biāo)和北外灘濱江公共空間。同時(shí)，項(xiàng)目處于北外灘百聯(lián)金融、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)辦公集群規(guī)劃軸上，區(qū)位戰(zhàn)略?xún)r(jià)值、商務(wù)成熟度及文化氛圍較高。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

一是歷史工業(yè)遺存與城市更新標(biāo)桿屬性，作為“遠(yuǎn)東第一庫(kù)”巴洛克風(fēng)格歷史建筑，保留8噸載重電梯、梅花柱、無(wú)梁樓蓋等工業(yè)遺跡，2021年改造后獲評(píng)“上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”并入選上?！皶r(shí)尚100+”，空間辨識(shí)度與品牌調(diào)性極強(qiáng)；二是雙地鐵接駁與隧道路網(wǎng)雙重優(yōu)勢(shì)，4號(hào)線(xiàn)與12號(hào)線(xiàn)雙軌交均在步行8分鐘內(nèi)，緊鄰四大過(guò)江隧道，通勤與跨江商務(wù)效率較好；三是空間靈活與成本可控，可租面積從50平方米至整層5,000平方米，層高3.66-4.01米，物業(yè)費(fèi)約20元/平方米·月在北外灘核心區(qū)處于中等偏下水平，適合創(chuàng)意、科技及中小型團(tuán)隊(duì)；四是產(chǎn)業(yè)定位清晰與生態(tài)初步形成，被授牌“元宇宙虹口1號(hào)空間”，聚焦區(qū)塊鏈、5G、VR/AR、游戲、元宇宙、數(shù)字物流等數(shù)字科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，已初步形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；五是內(nèi)置文化與商業(yè)配套，首層引入特色商鋪與小型公共展廳，設(shè)“創(chuàng)享驛”生活服務(wù)空間，天井用于藝術(shù)快閃、直播拍攝等活動(dòng)，減少企業(yè)額外配套投入。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，形成了以數(shù)字科技、元宇宙、國(guó)際物流及文創(chuàng)為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。代表企業(yè)包括美設(shè)國(guó)際物流集團(tuán)股份有限公司、上海元洮文化科技有限公司（VR展示/元宇宙場(chǎng)景構(gòu)建）、駭斯科技（VR交互技術(shù)）、上海榮馬國(guó)際物流有限公司、上海鴻高國(guó)際貨物運(yùn)輸有限公司、上海普京國(guó)際貨物代理有限公司、上海嵐臻進(jìn)出口有限公司、上海雪盛實(shí)業(yè)有限公司、藍(lán)色光鑰（上海）智能科技有限公司、諾爾聚熱（杭州）傳媒科技有限公司、上海悠置家居裝飾有限公司、上海雅歐教育科技有限公司等。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)周邊非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對(duì)接渠道、孵化平臺(tái)使用及創(chuàng)業(yè)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)建設(shè)“創(chuàng)業(yè)首站”，優(yōu)化企業(yè)登記注冊(cè)“一網(wǎng)通辦”服務(wù)，落實(shí)海內(nèi)外優(yōu)秀畢業(yè)生人才驛站租金補(bǔ)貼；科技支持方面，對(duì)符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、空間信息、生物醫(yī)藥、元宇宙與數(shù)字科技等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、創(chuàng)新平臺(tái)申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過(guò)“虹口英才計(jì)劃”、“菁英100”青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)、STEM領(lǐng)域博士補(bǔ)貼等為符合條件的人才提供落戶(hù)、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)、文化創(chuàng)意、數(shù)字科技及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、市場(chǎng)拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)優(yōu)勢(shì)分析

歷史調(diào)性與差異定位：北外灘核心區(qū)唯一的巴洛克風(fēng)格“遠(yuǎn)東第一庫(kù)”工業(yè)遺存改造園區(qū)，保留8噸電梯、梅花柱等歷史元素，適合數(shù)字科技、元宇宙、文創(chuàng)、設(shè)計(jì)及重視品牌文化調(diào)性與差異化辦公環(huán)境的企業(yè)。
通勤與接駁效率較好：4號(hào)線(xiàn)與12號(hào)線(xiàn)雙地鐵均在步行8分鐘內(nèi)，四大過(guò)江隧道臨近，5至10分鐘達(dá)陸家嘴，適合跨江商務(wù)往來(lái)及依賴(lài)公共交通的團(tuán)隊(duì)。
空間靈活與成本適中：面積可50平方米起步至整層5,000平方米，層高3.66-4.01米，物業(yè)費(fèi)約20元/平方米·月，適合創(chuàng)意科技初創(chuàng)、中小型團(tuán)隊(duì)及成本敏感型選址。
產(chǎn)業(yè)定位與生態(tài)：授牌“元宇宙虹口1號(hào)空間”，聚焦數(shù)字科創(chuàng)與元宇宙產(chǎn)業(yè)，樓內(nèi)及園區(qū)已形成相關(guān)企業(yè)集聚，利于業(yè)務(wù)對(duì)接、行業(yè)交流與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作。
政策與服務(wù)對(duì)接：所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系完善，非稅收類(lèi)創(chuàng)業(yè)、科技、人才、產(chǎn)業(yè)政策可為企業(yè)不同發(fā)展階段提供相應(yīng)資源對(duì)接可能，數(shù)字科技與文創(chuàng)類(lèi)企業(yè)可關(guān)注對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)對(duì)接。

梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)作為北外灘核心區(qū)的巴洛克風(fēng)格歷史工業(yè)遺存改造創(chuàng)意辦公園區(qū)，在歷史建筑調(diào)性、雙地鐵接駁效率（4/12號(hào)線(xiàn)均約500-700米）、空間靈活度及綜合運(yùn)營(yíng)成本上具備明確的差異化特點(diǎn)，尤其適合數(shù)字科技（元宇宙、VR/AR、區(qū)塊鏈等）、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、國(guó)際物流、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及有品牌文化調(diào)性需求的初創(chuàng)與中小型團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目為6-7層老建筑改造，硬件設(shè)施（如電梯配置3+1部、車(chē)位配比約100個(gè)、層高3.66-4.01米等）與超高層現(xiàn)代甲級(jí)寫(xiě)字樓存在明顯差異，空間多為毛坯或簡(jiǎn)裝交付，對(duì)精裝高標(biāo)準(zhǔn)化辦公有強(qiáng)依賴(lài)的企業(yè)需謹(jǐn)慎評(píng)估裝修改造投入與審批。結(jié)合2026年北外灘商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)（一季度新租需求占全市15%位列第一，標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回落至4.5-6.0元/平方米/天區(qū)間），該項(xiàng)目租金處于板塊中等偏下區(qū)間，歷史建筑與文化定位在同類(lèi)創(chuàng)意園中具備較高辨識(shí)度與性?xún)r(jià)比。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤測(cè)試、空間實(shí)景考察（尤其采光、層高感受與裝修改造余地及歷史建筑改造審批要求）、空調(diào)使用需求及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算后再行決策。

虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)楊樹(shù)浦路61號(hào)（近惠民路/臨潼路），北外灘核心板塊（提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)）。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的前身是什么？

A：始建于1929年，前身為康益洋行投資興建的“遠(yuǎn)東第一庫(kù)”（又稱(chēng)“61號(hào)老?！保?，是巴洛克風(fēng)格的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑，現(xiàn)為虹口區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)距離地鐵站有多遠(yuǎn)？

A：步行約5至8分鐘可達(dá)地鐵4號(hào)線(xiàn)楊樹(shù)浦路站（約500-700米）及地鐵12號(hào)線(xiàn)提籃橋站（約500-600米）。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的辦公樓層凈高是多少？

A：主樓1F為4.01米，2-6F為3.92米；副樓1-7F為3.66米，空間寬敞通透。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)有哪些歷史建筑特色？

A：保留巴洛克風(fēng)格外立面、400多顆六邊形梅花柱、無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)，以及8噸載重“遠(yuǎn)東第一梯”（現(xiàn)作為觀光電梯），是上海工業(yè)遺存活化典范。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)配備了多少部電梯？

A：配備3部客梯及1部貨梯（含歷史8噸載重電梯作為觀光梯保留）。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括美設(shè)國(guó)際物流、元洮文化科技（VR/元宇宙）、駭斯科技（VR交互）、榮馬國(guó)際物流、鴻高國(guó)際貨運(yùn)、普京國(guó)際貨物、藍(lán)色光鑰智能科技、諾爾聚熱傳媒等，以數(shù)字科技、元宇宙、物流、文創(chuàng)類(lèi)企業(yè)為主。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)適合哪些類(lèi)型企業(yè)入駐？

A：適合數(shù)字科技（元宇宙、VR/AR、區(qū)塊鏈等）、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、國(guó)際物流、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及有品牌文化調(diào)性需求的初創(chuàng)與中小型團(tuán)隊(duì)。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)到陸家嘴的車(chē)程大約多久？

A：通過(guò)新建路、大連路或外灘隧道，車(chē)程約5至10分鐘左右。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的物業(yè)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

A：由百聯(lián)集團(tuán)旗下百聯(lián)資控關(guān)聯(lián)物業(yè)（百聯(lián)物業(yè)等）提供管理與運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的得房率大約是多少？

A：得房率約為65%至77%，標(biāo)準(zhǔn)層可靈活分割，主樓約5,000平方米/層，副樓約1,450平方米/層。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對(duì)接（如“創(chuàng)業(yè)首站”“一網(wǎng)通辦”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)（含數(shù)字科技、元宇宙等）、人才配套服務(wù)（如“虹口英才計(jì)劃”“菁英100”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等非稅收類(lèi)扶持。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的空調(diào)系統(tǒng)是什么類(lèi)型？

A：采用VRV分體空調(diào)系統(tǒng)，可24小時(shí)獨(dú)立控制，費(fèi)用計(jì)電費(fèi)。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見(jiàn)可租面積從約50平方米起步，整層主樓約5,000平方米。

Q：虹口區(qū)百空間永興倉(cāng)庫(kù)有哪些授牌或認(rèn)定？

A：被授牌“虹口區(qū)元宇宙1號(hào)空間”、“虹口區(qū)綠色低碳服務(wù)產(chǎn)業(yè)園”，并獲評(píng)“上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（2023-2025年）及上海“時(shí)尚100+”等。

免責(zé)聲明

本報(bào)告所有信息均來(lái)源于公開(kāi)渠道整理，僅作客觀參考使用，不構(gòu)成任何租賃建議或決策承諾。信息可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體以項(xiàng)目方實(shí)時(shí)公示內(nèi)容為準(zhǔn)。本專(zhuān)家組不對(duì)因使用本報(bào)告產(chǎn)生的任何決策后果承擔(dān)責(zé)任。

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