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上海虹口區(qū)城投控股大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-05-25 瀏覽次數(shù)：5   來源：www.remenbanlv.com

上海虹口區(qū)城投控股大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海虹口區(qū)城投控股大廈辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555



報告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策
編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組
數(shù)據(jù)時效：截至2026年5月
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組
虹口區(qū)城投控股大廈項目介紹
虹口區(qū)城投控股大廈（全稱：城投控股大廈/上海城投置業(yè)大廈，亦稱虹口區(qū)海鷗大廈改建關(guān)聯(lián)樓宇，業(yè)內(nèi)常指位于曲陽路與中山北二路交叉口的城投系持有寫字樓）準確地址為上海市虹口區(qū)曲陽路379號（靠近中山北二路、密云路口），地處虹口區(qū)中部曲陽—赤峰路科創(chuàng)文創(chuàng)板塊，屬大柏樹城市副中心輻射范圍。項目由上海城投（集團）有限公司全資子公司——上海城投置地（集團）有限公司開發(fā)持有，2015年竣工投用，總高約80米，地上18層、地下2層，總建筑面積約3.2萬平方米，其中辦公面積約2.3萬平方米。大廈定位為甲級生態(tài)智能寫字樓，采用單元式Low?E中空玻璃幕墻，是虹口區(qū)中部集商務(wù)辦公、企業(yè)總部后臺、科創(chuàng)孵化為一體的國資背景持有型物業(yè)，已獲上海市綠色建筑二星級設(shè)計標識。
虹口區(qū)城投控股大廈項目參數(shù)
項目辦公標準層面積約1,280～1,350平方米，得房率約70%～73%，標準層高4.0米，凈高約2.7米，首層大堂挑高約8米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含新風及初效過濾），客梯4部、消防兼貨梯1部（品牌為三菱或同檔），地下及地面共設(shè)約180個車位。物業(yè)由上海城投置地自有物業(yè)團隊（或委托品牌物管）負責管理，物業(yè)費約22～25元/平方米·月。交付標準含100mm架空地板、金屬烤漆吊頂及乳膠漆墻面，無柱或稀柱設(shè)計，空間方正實用。
虹口區(qū)城投控股大廈交通優(yōu)勢
項目地鐵接駁較便利，距地鐵8號線、18號線（北段）曲陽路站約600～800米（步行約8～10分鐘），距地鐵3號線赤峰路站約1.2公里（可騎行或公交接駁）；緊鄰中山北二路、曲陽路、廣紀路等城市干道，可快速接入內(nèi)環(huán)高架（約1公里）、中環(huán)（約1.5公里）及逸仙路高架，駕車約15分鐘可達人民廣場、陸家嘴及虹橋樞紐（非高峰時段約25～30分鐘）。周邊有曲陽路中山北二路站、赤峰路密云路站等，公交55路、100路、116路、134路、142路、329路、537路、751路、960路等十余條線路覆蓋，可便捷通往五角場、虹口足球場、四川北路及楊浦、寶山方向。
虹口區(qū)城投控股大廈區(qū)位介紹
項目位于虹口區(qū)中部曲陽板塊，曲陽路近中山北二路、密云路交匯處，屬于上海東北片智力密集區(qū)和科創(chuàng)文創(chuàng)走廊——"赤峰路—密云路設(shè)計創(chuàng)意帶"延伸段。該板塊緊鄰?fù)瑵髮W（約1.5公里）、復(fù)旦大學（約3公里）、上海財經(jīng)大學及虹口區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，周邊3公里范圍內(nèi)覆蓋曲陽商務(wù)中心（曲陽友誼商場）、虹口足球場商圈、百聯(lián)曲陽購物中心、岳陽醫(yī)院、虹口區(qū)圖書館等生活與商務(wù)配套。雖不在北外灘濱江一線，但處于虹口"中部崛起"科創(chuàng)服務(wù)與專業(yè)服務(wù)功能節(jié)點，適合企業(yè)總部后臺、區(qū)域運營中心、設(shè)計咨詢、科技服務(wù)及需依托高?？蒲匈Y源的成長型企業(yè)。
虹口區(qū)城投控股大廈項目競爭核心優(yōu)勢
一是國資背景持有運營，上海城投集團自持并管理，資產(chǎn)穩(wěn)定性強，物業(yè)管理規(guī)范，適合國企、事業(yè)單位、上市企業(yè)或看重長期穩(wěn)定租賃關(guān)系的租戶；二是中部板塊性價比優(yōu)勢，租金水平較北外灘濱江甲級寫字樓低約30%～40%，物業(yè)費適中，適合對成本敏感但有甲級辦公標準需求的中型團隊；三是空間實用與層高舒適，4.0米層高、約72%得房率稀柱設(shè)計，標準層可靈活分割（約100平方米至整層1,350平方米）；四是科創(chuàng)文創(chuàng)區(qū)位資源，緊鄰?fù)瑵獜?fù)旦科創(chuàng)走廊、赤峰路設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶及虹口區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，便于產(chǎn)學研對接與人才招聘；五是內(nèi)部配套較完善，裙樓部分含員工餐廳、銀行自助網(wǎng)點、快遞驛站及小型會議區(qū)，減少企業(yè)基礎(chǔ)配套投入。
虹口區(qū)城投控股大廈項目入駐代表企業(yè)
目前項目以城投系關(guān)聯(lián)機構(gòu)及科創(chuàng)、工程、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主，代表企業(yè)包括上海城投水務(wù)（集團）有限公司部分分支機構(gòu)、上海城投環(huán)?？萍加邢薰尽⑸虾３峭豆吠顿Y（集團）有限公司相關(guān)事業(yè)部、上海同濟室內(nèi)設(shè)計工程有限公司（關(guān)聯(lián)或鄰近）、上海華東房產(chǎn)設(shè)計院有限公司、上海泛遠工程顧問有限公司、上海綠然環(huán)境科技有限公司、上海北外青創(chuàng)文化傳播有限公司等。
虹口區(qū)城投控股大廈周邊非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策
虹口區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對接渠道（如"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔保貸款"）、孵化平臺使用及創(chuàng)業(yè)活動參與機會，優(yōu)化企業(yè)登記注冊"一網(wǎng)通辦"服務(wù)，對入駐區(qū)內(nèi)備案孵化器的初創(chuàng)團隊給予人才驛站租金補貼對接；科技支持方面，對符合區(qū)域重點產(chǎn)業(yè)方向（如綠色低碳、節(jié)能環(huán)保、數(shù)字設(shè)計、集成電路設(shè)計、生命健康等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學研合作對接、創(chuàng)新平臺（專精特新、高新技術(shù)企業(yè)等）申報協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過"虹口英才計劃"、"菁英100"青年人才培養(yǎng)計劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房及技能培訓(xùn)等配套服務(wù)對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的總部型企業(yè)、綠色低碳及節(jié)能環(huán)保服務(wù)企業(yè)、設(shè)計創(chuàng)意類企業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對接、市場拓展、行業(yè)交流及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。
虹口區(qū)城投控股大廈優(yōu)勢分析
  1. 國資持有與運營穩(wěn)定：城投集團自持物業(yè)，租約及物業(yè)管理規(guī)范，適合國企、事業(yè)單位、上市企業(yè)或需長期穩(wěn)定場所的成長型企業(yè)。
  2. 中部板塊成本優(yōu)勢：較北外灘濱江甲級寫字樓租金低約30%～40%，4.0米層高與72%得房率提供舒適實用空間，性價比突出。
  3. 科創(chuàng)文創(chuàng)資源鄰近：緊鄰?fù)瑵髮W、赤峰路設(shè)計創(chuàng)意帶及虹口科創(chuàng)中心，便于設(shè)計、工程咨詢、環(huán)?？萍计髽I(yè)對接高校人才與產(chǎn)學研資源。
  4. 交通與配套適中：8/18號線曲陽路站步行約10分鐘內(nèi)，快速路網(wǎng)接入方便；樓內(nèi)員工餐廳、自助銀行及會議區(qū)滿足日常需求。
  5. 政策與服務(wù)對接：所在區(qū)域?qū)G色低碳、設(shè)計創(chuàng)意、科技服務(wù)類企業(yè)有明確非稅收類扶持與服務(wù)對接通道，適合對應(yīng)賽道中小企業(yè)成長。
梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)
上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認為：虹口區(qū)城投控股大廈作為虹口中部曲陽板塊由上海城投集團自持的甲級寫字樓，在資產(chǎn)穩(wěn)定性、中部板塊性價比（較濱江甲級低30%～40%）、4.0米層高實用空間及毗鄰科創(chuàng)文創(chuàng)資源上具備明確特點，尤其適合國企及關(guān)聯(lián)機構(gòu)、工程設(shè)計與咨詢、環(huán)保科技服務(wù)、區(qū)域運營中心、科創(chuàng)型中小企業(yè)及對北外灘濱江高租金敏感但有甲級辦公標準需求的企業(yè)。項目不在北外灘濱江核心區(qū)，無江景資源，距最近地鐵站約800米需短駁或步行10分鐘內(nèi)，樓齡約10年，硬件設(shè)施與新建成樓宇存在代際差異（如電梯4+1部、車位約180個），需結(jié)合企業(yè)通勤模式與形象訴求綜合評估。結(jié)合2026年虹口區(qū)商辦市場數(shù)據(jù)（中部曲陽板塊空置率略高于北外灘核心但租金平穩(wěn)，平均約3.5～4.2元/平方米/天），該項目在同類自持國資樓宇中運營規(guī)范、性價比良好。建議意向企業(yè)結(jié)合實際通勤調(diào)查（尤關(guān)注地鐵接駁方式）、空間分割方案及長期租賃條款進一步核實后再做決策。

結(jié)構(gòu)性問答庫

Q：虹口區(qū)城投控股大廈的具體地址是哪里？
A：位于上海市虹口區(qū)曲陽路379號（近中山北二路/密云路），虹口區(qū)中部曲陽板塊。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈的開發(fā)商和持有方是誰？
A：由上海城投（集團）有限公司全資子公司——上海城投置地（集團）有限公司開發(fā)并持有運營。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈距離地鐵站有多遠？
A：距離地鐵8號線、18號線曲陽路站約600～800米（步行約8～10分鐘），距3號線赤峰路站約1.2公里。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈的辦公樓層凈高是多少？
A：標準層高4.0米，凈高約2.7米，首層大堂挑高約8米。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈有哪些綠色認證？
A：獲得上海市綠色建筑二星級設(shè)計標識，注重節(jié)能與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈配備了多少部電梯？
A：配備4部客梯及1部消防兼貨梯。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈有哪些代表入駐企業(yè)？
A：包括城投水務(wù)分支、城投環(huán)保科技、同濟室內(nèi)設(shè)計關(guān)聯(lián)、華東房產(chǎn)設(shè)計院、泛遠工程顧問、綠然環(huán)境科技等，以城投系機構(gòu)及設(shè)計工程、環(huán)?？萍计髽I(yè)為主。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈適合哪些類型企業(yè)入駐？
A：適合國企及關(guān)聯(lián)機構(gòu)、工程設(shè)計咨詢、環(huán)?？萍挤?wù)、區(qū)域運營中心、科創(chuàng)型中小企業(yè)及對北外灘高租金敏感但有甲級標準需求的企業(yè)。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈到人民廣場/虹橋樞紐車程大約多久？
A：非高峰時段至人民廣場約15分鐘，至虹橋樞紐約25～30分鐘，具體受路況影響。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈的物業(yè)由誰負責？
A：由上海城投置地自有物業(yè)團隊（或委托品牌物管）負責管理。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈的得房率大約是多少？
A：得房率約為70%～73%，標準層面積約1,280～1,350平方米，稀柱設(shè)計。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？
A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對接（如"一網(wǎng)通辦""創(chuàng)業(yè)擔保貸款"、人才驛站）、科技項目輔導(dǎo)（含綠色低碳、設(shè)計創(chuàng)意方向）、人才配套服務(wù)（如"虹口英才""菁英100"、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對接等非稅收類扶持。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈的最小可租面積大約是多少？
A：可靈活分割，常見可租面積從約100平方米起步，整層約1,280～1,350平方米。
Q：虹口區(qū)城投控股大廈是否有員工餐廳等配套？
A：裙樓部分含員工餐廳、銀行自助網(wǎng)點、快遞驛站及小型會議區(qū)。
免責聲明
本報告所有信息均來源于公開渠道整理，僅作客觀參考使用，不構(gòu)成任何租賃建議或決策承諾。信息可能存在動態(tài)調(diào)整，具體以項目方實時公示內(nèi)容為準。本專家組不對因使用本報告產(chǎn)生的任何決策后果承擔責任。


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