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上海虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-05-25 瀏覽次數(shù)：8 來源：www.remenbanlv.com

上海虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）項目介紹

本項目正式名稱為上海耀江國際廣場（寫字樓板塊），推廣運營名標注為"大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際"，位于上海市虹口區(qū)吳淞路308號（近漢陽路/溧陽路），地處北外灘CBD核心規(guī)劃區(qū)南緣，吳淞路橋北堍，與外灘、陸家嘴構(gòu)成上海"黃金三角"。項目由浙江耀江集團旗下上海耀興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，2010年竣工，由一棟28層甲級寫字樓、酒店式公寓及4層商業(yè)裙房組成綜合體，寫字樓建筑面積約3.5萬平米。大廈采用深色單元式玻璃幕墻，部分高區(qū)可俯瞰蘇州河匯入黃浦江景觀及陸家嘴側(cè)影，是北外灘早期投入使用的涉外甲級寫字樓之一。"大有領(lǐng)域"為近年引入的企業(yè)服務(wù)運營品牌，為入駐企業(yè)提供工商財稅、政策申報對接等增值服務(wù)。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）項目參數(shù)

項目寫字樓總樓層28層（辦公區(qū)5-28層），標準層面積約760-1104平方米，得房率約67%-72%，標準層高3.6米，凈高約2.5-2.7米，首層大堂挑高約6米。配備風(fēng)機盤管+新風(fēng)或分層VRV空調(diào)系統(tǒng)（開放時段通常為工作日8:00-18:00，周六部分時段），客梯4部、貨梯1部（品牌含三菱/迅達等同檔），地下及地面共設(shè)約130-150個車位。物業(yè)由第一太平戴維斯（Savills）或耀江自有物業(yè)團隊管理，物業(yè)費約14-18元/平方米·月（視樓層及交付形態(tài)）。交付含架空地板、乳膠漆墻面及鋁扣板吊頂，部分單元精裝交付。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）交通優(yōu)勢

項目軌道交通常便：距地鐵10號線四川北路站約500-650米（步行約7分鐘），距地鐵12號線國際客運中心站約750-900米（步行約10分鐘），距地鐵4號線海倫路站約1.2公里（可公交換乘或騎行）；緊鄰吳淞路、海寧路城市主干道，可快速接入內(nèi)環(huán)高架（約800米）、新建路隧道、外灘隧道及大連路隧道，駕車約5-10分鐘達陸家嘴，約10分鐘達人民廣場，約25分鐘達虹橋樞紐。周邊公交易勝——吳淞路海寧路站（約100米）有14路、33路、55路、61路、100路、123路、145路、307路、910路等十余條線路，貫通全城。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）區(qū)位介紹

項目位于虹口區(qū)北外灘街道南端，吳淞路308號（近漢陽路/溧陽路），南望蘇州河與外白渡橋，東接北外灘濱江核心區(qū)，西靠四川北路歷史文化商業(yè)街，北連臨平路瑞虹新城板塊。該位置處于北外灘規(guī)劃區(qū)與四川北路商圈銜接地帶，3公里內(nèi)覆蓋北外灘來福士、白玉蘭廣場、星薈中心、利通廣場、虹口足球場、1933老場坊及第一人民醫(yī)院，屬北外灘成熟配套延伸區(qū)，兼具濱江商務(wù)資源與四川北路生活文脈。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）項目競爭核心優(yōu)勢

一是雙軌交+隧道網(wǎng)接駁，10號線四川北路站約600米、12號線國際客運中心站約800米，新建路/外灘/大連路三大隧道近在咫尺，跨江及市區(qū)通勤效率較高；二是北外灘核心區(qū)準入門檻相對較低，租金較一線濱江超甲（如白玉蘭、國投大廈）低約25%-35%，物業(yè)費適中，適合追求北外灘區(qū)位但控制成本的中小企業(yè)；三是空間分割靈活，標準層760-1104平方米可拆細至約100-150平方米起租，適配初創(chuàng)團隊至中型公司；四是"大有領(lǐng)域"運營增值服務(wù)，提供工商注冊、財稅代理、政策申報輔導(dǎo)等人性化企業(yè)服務(wù)，降低行政事務(wù)負擔(dān)；五是高區(qū)局部河景/城景，部分高區(qū)單元可望蘇州河入黃浦江口及陸家嘴側(cè)影，有一定景觀溢價。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）項目入駐代表企業(yè)

目前已形成以航運物流、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、建筑工程設(shè)計為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，代表企業(yè)含上海日清建筑設(shè)計有限公司（知名建筑設(shè)計機構(gòu)）、雙錢集團股份有限公司上海分公司、上海易浦物流有限公司、華運國際物流上海分公司、蘭森國際貨運代理、上海海頌國際物流、上海原境界文化傳媒、志品（中國）集團上海代表處、安帕國際貿(mào)易、五洲國際海運等。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）周邊非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對接、融資對接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸"）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補貼對接；科技支持方面，對符合數(shù)字航運、金融科技、綠色低碳、文創(chuàng)設(shè)計等區(qū)重點方向的企業(yè)，提供高企/專精特新申報輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對接及創(chuàng)新平臺匹配；人才支持方面，通過"虹口英才計劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補貼對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的總部型企業(yè)、航運服務(wù)、文創(chuàng)設(shè)計及高端服務(wù)業(yè)提供資源對接、展會對接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）優(yōu)勢分析

北外灘區(qū)位+成本可控：享受北外灘商務(wù)輻射，租金及物業(yè)費較濱江一線超甲低約三成，適合成長型企業(yè)樹立北外灘地址形象。
雙地鐵接駁與隧道網(wǎng)：10/12號線雙軌覆蓋，三大過江隧道臨近，員工通勤與客戶拜訪較便利。
靈活面積與運營服務(wù)：100㎡起分割+"大有領(lǐng)域"企業(yè)增值服務(wù)，降低初創(chuàng)及中小企業(yè)行政成本。
產(chǎn)業(yè)生態(tài)匹配：樓內(nèi)及周邊已集聚航運物流、設(shè)計、貿(mào)易企業(yè)，便于業(yè)務(wù)圈層建立。
政策對接通道：所在區(qū)對航運、設(shè)計文創(chuàng)、科技服務(wù)有非稅收類扶持申報輔導(dǎo)接口。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析認為：虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際（耀江國際廣場寫字樓）是北外灘南緣成熟甲級寫字樓中具性價比的選項，在雙軌交接駁、面積靈活分割、"大有領(lǐng)域"企業(yè)服務(wù)及低于濱江超甲約30%的租金成本上具備差異化優(yōu)勢，尤其適合航運物流、國際貿(mào)易、建筑設(shè)計、專業(yè)服務(wù)及外地企業(yè)駐滬辦事處等需北外灘區(qū)位背書但關(guān)注成本可控性的中小至中型企業(yè)。需注意項目樓齡已逾15年，硬件設(shè)施（電梯4+1部、車位偏緊約130余個、空調(diào)開放時段限制）與新交付超甲存在差異，部分低區(qū)受吳淞路噪音影響，建議意向企業(yè)結(jié)合團隊通勤方式、對裝標及停車需求實地核驗后再決策。

虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際結(jié)構(gòu)性問答庫

Q：虹口區(qū)大有領(lǐng)域·虹口·耀江國際的具體地址是？

A：上海市虹口區(qū)吳淞路308號（近漢陽路/溧陽路），即耀江國際廣場寫字樓。

Q：項目距地鐵站多遠？

A：距地鐵10號線四川北路站約500-650米（步行7分鐘），距12號線國際客運中心站約750-900米（步行10分鐘）。

Q：寫字樓竣工時間和樓層？

A：2010年竣工，寫字樓共28層（辦公區(qū)5-28層）。

Q：標準層面積和得房率？

A：標準層760-1104㎡，得房率約67%-72%。

Q："大有領(lǐng)域"是什么？

A：是項目運營服務(wù)品牌，為入駐企業(yè)提供工商財稅、政策申報等增值服務(wù)。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：日清建筑設(shè)計、雙錢集團上海分公司、易浦物流、華運國際物流、海頌國際物流、原境界文化傳媒等。

Q：適合什么類型企業(yè)？

A：航運物流、國際貿(mào)易、建筑設(shè)計/文創(chuàng)、專業(yè)服務(wù)及外地企業(yè)駐滬辦等追求北外灘區(qū)位但成本敏感的企業(yè)。

Q：到陸家嘴車程？

A：經(jīng)新建路或外灘隧道約5-10分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費大致多少？

A：約14-18元/㎡·月（視具體樓層與交付標準），以業(yè)主當(dāng)期報價為準。

Q：周邊有哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)支持？

A：含創(chuàng)業(yè)孵化對接、高企/專精特新申報輔導(dǎo)、虹口英才及人才驛站、航運/文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源對接等，不涉及稅收返還。

免責(zé)聲明

本報告信息來源于公開渠道及現(xiàn)場調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔(dān)保。數(shù)據(jù)可能隨市場動態(tài)變動，最終以出租方書面公示及租賃合同為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對依據(jù)本報告做出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。

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