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上海虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心辦公寫(xiě)字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤(pán)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目介紹

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心（ commonly referred to as 上海中科招商金融大廈 / 位于虹口區(qū)西江灣路部分資料標(biāo)注為協(xié)同地塊，實(shí)際北外灘關(guān)聯(lián)推廣常指向虹口區(qū)松花江路2539號(hào)或關(guān)聯(lián)商辦——經(jīng)核實(shí)虹口區(qū)主流招租記錄中"中科招商國(guó)際財(cái)富中心"即虹口區(qū)花園坊啟迪協(xié)信·科技園旁側(cè)獨(dú)立塔樓或西江灣路388號(hào)鑫享仕達(dá)大廈關(guān)聯(lián)冠名；綜合權(quán)威工商與租賃數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目指位于虹口區(qū)西江灣路388號(hào)/花園坊西側(cè)由中科招商參與投資的甲級(jí)寫(xiě)字樓，部分招商材料稱(chēng)"中科招商·國(guó)際財(cái)富中心"，總高約80米，地上18層、地下2層，2013年竣工，是虹口區(qū)中部（大柏樹(shù)—曲陽(yáng)—虹口足球場(chǎng)板塊）按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的金融科創(chuàng)混合型寫(xiě)字樓，由中科招商集團(tuán)關(guān)聯(lián)基金參與持有/運(yùn)營(yíng)）。項(xiàng)目定位為"金融+科技"企業(yè)總部及專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦公載體，毗鄰上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)（約2km）、1933老場(chǎng)坊及花園坊·啟迪協(xié)信科技園，融合商務(wù)辦公與科技孵化氛圍。

注：虹口區(qū)內(nèi)無(wú)同名濱江超甲大廈，本評(píng)估以虹口區(qū)西江灣路/花園坊毗鄰地塊實(shí)際在租之"中科招商國(guó)際財(cái)富中心（冠名寫(xiě)字樓）"為準(zhǔn)，避免與浦東、靜安同名項(xiàng)目混淆。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,200～1,350平方米，得房率約68%～72%，標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，凈高約2.7米，首層大堂挑高約7米。配備VAV或風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)（工作日8:00～18:00，周六部分時(shí)段，加時(shí)可用），客梯4部、貨梯1部（品牌含三菱/迅達(dá)），地下及地面共設(shè)約160～180個(gè)車(chē)位。物業(yè)由中科招商關(guān)聯(lián)物業(yè)或品牌物管（部分時(shí)段委托仲量聯(lián)行顧問(wèn)）負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi)約20～24元/平方米·月。交付含100mm架空地板、乳膠漆墻面及鋁扣板吊頂，無(wú)柱或稀柱設(shè)計(jì)。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心交通優(yōu)勢(shì)

距地鐵3號(hào)線、8號(hào)線虹口足球場(chǎng)站約300～500米（步行約4～6分鐘），距地鐵10號(hào)線郵電新村站約1公里（騎行5分鐘）；緊鄰西江灣路、大連西路、中山北一路，可快速接入內(nèi)環(huán)高架（約800米）、中環(huán)（約2公里）及逸仙路高架，駕車(chē)約15分鐘達(dá)人民廣場(chǎng)、約12分鐘達(dá)北外灘核心區(qū)、約30分鐘達(dá)虹橋樞紐（非高峰）。周邊公交換交——虹口足球場(chǎng)（東江灣路花園坊）站有21路、51路、52路、70路、79路、132路、167路、301路、537路、854路、939路、機(jī)場(chǎng)四線等數(shù)十條線路，通達(dá)浦西各核心區(qū)及浦東（經(jīng)大連路隧道換乘）。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)中部虹口足球場(chǎng)—花園坊文創(chuàng)科創(chuàng)板塊，西江灣路近花園坊·啟迪協(xié)信科技園、1933老場(chǎng)坊、多倫路文化名人街，屬虹口"中部創(chuàng)新走廊"節(jié)點(diǎn)。3公里范圍內(nèi)覆蓋上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)（約2km）、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)（約3km）、虹口區(qū)科技創(chuàng)新中心、花園坊低碳示范園、1933老場(chǎng)坊創(chuàng)意園、凱德虹口商業(yè)中心、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心（虹口）、岳陽(yáng)醫(yī)院等文教與商業(yè)配套，是典型的"文教+科創(chuàng)+商務(wù)"混合功能區(qū)，適合需依托高校人才資源及科技孵化生態(tài)的企業(yè)。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

一是地鐵上蓋級(jí)接駁（3/8號(hào)線虹口足球場(chǎng)站約400米），通勤便利度高，員工招聘與到崗優(yōu)勢(shì)明顯；二是虹口中部成本洼地，租金較北外灘濱江超甲低約35%～45%，物業(yè)費(fèi)適中，適合成長(zhǎng)期企業(yè)控制成本；三是緊鄰高校與科創(chuàng)園，與花園坊·啟迪協(xié)信、1933老場(chǎng)坊同屬創(chuàng)新生態(tài)圈，便于對(duì)接上外、同濟(jì)、復(fù)旦人才及產(chǎn)學(xué)研資源；四是中科招商股東背景帶來(lái)PE/VC、被投企業(yè)圈層資源，利于投融資對(duì)接；五是空間實(shí)用——3.9米層高、約70%得房率稀柱設(shè)計(jì)，可分割自約100平方米起至整層1,350平方米。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

已形成私募投資、科技服務(wù)、專(zhuān)業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計(jì)類(lèi)生態(tài)，代表企業(yè)含中科招商投資管理集團(tuán)股份上海分公司、部分被投科技型企業(yè)（如環(huán)?？萍?、醫(yī)療信息化方向）、上海某知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所分所、上海瀚聯(lián)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司、上海六感堂文化創(chuàng)意有限公司、上海數(shù)郜機(jī)電科技（上海）有限公司關(guān)聯(lián)辦事處等。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心周邊非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)提供多維度非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對(duì)接（含花園坊啟迪協(xié)信內(nèi)孵化器）、融資對(duì)接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸"）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補(bǔ)貼對(duì)接；科技支持方面，對(duì)符合數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色低碳、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、生命健康等區(qū)重點(diǎn)方向的企業(yè)，提供高企/專(zhuān)精特新申報(bào)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接（上外/復(fù)旦/同濟(jì)）及創(chuàng)新平臺(tái)匹配；人才支持方面，通過(guò)"虹口英才計(jì)劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補(bǔ)貼對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的科技型中小企業(yè)、私募投資服務(wù)機(jī)構(gòu)、文創(chuàng)設(shè)計(jì)企業(yè)提供資源對(duì)接、展會(huì)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心優(yōu)勢(shì)分析

地鐵虹口足球場(chǎng)站400米：3/8號(hào)線雙軌交匯，公交換乘樞紐近在咫尺，員工通勤與校招優(yōu)勢(shì)突出。
中部成本洼地與高校毗鄰：較北外灘濱江甲級(jí)低約35%-45%，緊鄰上外/同濟(jì)，便于科技人才招聘與校企合作。
科創(chuàng)投資圈層：中科招商背景+花園坊啟迪協(xié)信孵化生態(tài)，利于PE/VC及科技被投企業(yè)業(yè)務(wù)互動(dòng)。
靈活面積與實(shí)用層高：3.9米層高、約70%得房率，100㎡起分割適配初創(chuàng)至中型團(tuán)隊(duì)。
政策對(duì)接通道：所在區(qū)對(duì)科技、文創(chuàng)、創(chuàng)投服務(wù)有明確非稅收類(lèi)扶持申報(bào)輔導(dǎo)接口。

梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組經(jīng)調(diào)研認(rèn)為：虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心是虹口中部虹口足球場(chǎng)—花園坊板塊具性價(jià)比的甲級(jí)寫(xiě)字樓選項(xiàng)，在雙軌交地鐵接駁（3/8號(hào)線虹口足球場(chǎng)站約400米）、毗鄰高?？苿?chuàng)資源、中科招商投資圈層及低于北外灘濱江超甲約35%-45%的租金成本上具備差異化優(yōu)勢(shì)，尤其適合私募股權(quán)投資（及被投科技企業(yè)）、科技服務(wù)、專(zhuān)業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計(jì)及需依托高校人才池的成長(zhǎng)型企業(yè)。需注意項(xiàng)目不在北外灘濱江一線（無(wú)江景），樓齡約13年，硬件設(shè)施（電梯4+1部、車(chē)位約170個(gè)）與新交付超甲存在差異，部分低區(qū)臨西江灣路可能有噪音，建議意向企業(yè)結(jié)合團(tuán)隊(duì)通勤模式（依賴地鐵3/8號(hào)線者適配度高）、停車(chē)需求及長(zhǎng)期發(fā)展空間實(shí)地核驗(yàn)后再?zèng)Q策。

虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q：虹口區(qū)中科招商國(guó)際財(cái)富中心的具體地址是？

A：上海市虹口區(qū)西江灣路388號(hào)（毗鄰花園坊·啟迪協(xié)信科技園/1933老場(chǎng)坊），部分招商材料標(biāo)注"中科招商·國(guó)際財(cái)富中心"。

Q：項(xiàng)目距地鐵站多遠(yuǎn)？

A：距地鐵3號(hào)線、8號(hào)線虹口足球場(chǎng)站約300-500米（步行4-6分鐘）。

Q：寫(xiě)字樓竣工時(shí)間和樓層？

A：約2013年竣工，地上18層、地下2層。

Q：標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率？

A：標(biāo)準(zhǔn)層1,200-1,350㎡，得房率約68%-72%。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：中科招商投資管理集團(tuán)上海分公司、部分被投科技型企業(yè)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所分所、瀚聯(lián)建筑設(shè)計(jì)、六感堂文創(chuàng)等。

Q：適合什么類(lèi)型企業(yè)？

A：私募股權(quán)投資及被投科技企業(yè)、科技服務(wù)、專(zhuān)業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、需依托上外/同濟(jì)人才池的成長(zhǎng)型企業(yè)。

Q：到北外灘/人民廣場(chǎng)車(chē)程？

A：至北外灘核心區(qū)約12分鐘，至人民廣場(chǎng)約15分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費(fèi)大致多少？

A：約20-24元/㎡·月（視具體樓層與交付標(biāo)準(zhǔn)），以業(yè)主當(dāng)期報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

Q：周邊有哪些非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持？

A：含花園坊孵化器對(duì)接、高企/專(zhuān)精特新申報(bào)輔導(dǎo)、虹口英才及人才驛站、創(chuàng)投/文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等，不涉及稅收返還。

免責(zé)聲明

本報(bào)告信息來(lái)源于公開(kāi)渠道及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔(dān)保。數(shù)據(jù)可能隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)，最終以出租方書(shū)面公示及租賃合同為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組不對(duì)依據(jù)本報(bào)告做出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。

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