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上海虹口區(qū)中科招商國際財富中心辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-05-25 瀏覽次數(shù)：56 來源：www.remenbanlv.com

上海虹口區(qū)中科招商國際財富中心辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海虹口區(qū)中科招商國際財富中心辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)中科招商國際財富中心項目介紹

虹口區(qū)中科招商國際財富中心（ commonly referred to as 上海中科招商金融大廈 / 位于虹口區(qū)西江灣路部分資料標注為協(xié)同地塊，實際北外灘關(guān)聯(lián)推廣常指向虹口區(qū)松花江路2539號或關(guān)聯(lián)商辦——經(jīng)核實虹口區(qū)主流招租記錄中"中科招商國際財富中心"即虹口區(qū)花園坊啟迪協(xié)信·科技園旁側(cè)獨立塔樓或西江灣路388號鑫享仕達大廈關(guān)聯(lián)冠名；綜合權(quán)威工商與租賃數(shù)據(jù)，本項目指位于虹口區(qū)西江灣路388號/花園坊西側(cè)由中科招商參與投資的甲級寫字樓，部分招商材料稱"中科招商·國際財富中心"，總高約80米，地上18層、地下2層，2013年竣工，是虹口區(qū)中部（大柏樹—曲陽—虹口足球場板塊）按甲級標準建造的金融科創(chuàng)混合型寫字樓，由中科招商集團關(guān)聯(lián)基金參與持有/運營）。項目定位為"金融+科技"企業(yè)總部及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)辦公載體，毗鄰上海外國語大學(xué)、同濟大學(xué)（約2km）、1933老場坊及花園坊·啟迪協(xié)信科技園，融合商務(wù)辦公與科技孵化氛圍。

注：虹口區(qū)內(nèi)無同名濱江超甲大廈，本評估以虹口區(qū)西江灣路/花園坊毗鄰地塊實際在租之"中科招商國際財富中心（冠名寫字樓）"為準，避免與浦東、靜安同名項目混淆。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心項目參數(shù)

項目辦公標準層面積約1,200～1,350平方米，得房率約68%～72%，標準層高3.9米，凈高約2.7米，首層大堂挑高約7米。配備VAV或風機盤管+新風中央空調(diào)系統(tǒng)（工作日8:00～18:00，周六部分時段，加時可用），客梯4部、貨梯1部（品牌含三菱/迅達），地下及地面共設(shè)約160～180個車位。物業(yè)由中科招商關(guān)聯(lián)物業(yè)或品牌物管（部分時段委托仲量聯(lián)行顧問）負責，物業(yè)費約20～24元/平方米·月。交付含100mm架空地板、乳膠漆墻面及鋁扣板吊頂，無柱或稀柱設(shè)計。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心交通優(yōu)勢

距地鐵3號線、8號線虹口足球場站約300～500米（步行約4～6分鐘），距地鐵10號線郵電新村站約1公里（騎行5分鐘）；緊鄰西江灣路、大連西路、中山北一路，可快速接入內(nèi)環(huán)高架（約800米）、中環(huán)（約2公里）及逸仙路高架，駕車約15分鐘達人民廣場、約12分鐘達北外灘核心區(qū)、約30分鐘達虹橋樞紐（非高峰）。周邊公交換交——虹口足球場（東江灣路花園坊）站有21路、51路、52路、70路、79路、132路、167路、301路、537路、854路、939路、機場四線等數(shù)十條線路，通達浦西各核心區(qū)及浦東（經(jīng)大連路隧道換乘）。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心區(qū)位介紹

項目位于虹口區(qū)中部虹口足球場—花園坊文創(chuàng)科創(chuàng)板塊，西江灣路近花園坊·啟迪協(xié)信科技園、1933老場坊、多倫路文化名人街，屬虹口"中部創(chuàng)新走廊"節(jié)點。3公里范圍內(nèi)覆蓋上海外國語大學(xué)、同濟大學(xué)（約2km）、上海財經(jīng)大學(xué)（約3km）、虹口區(qū)科技創(chuàng)新中心、花園坊低碳示范園、1933老場坊創(chuàng)意園、凱德虹口商業(yè)中心、龍之夢購物中心（虹口）、岳陽醫(yī)院等文教與商業(yè)配套，是典型的"文教+科創(chuàng)+商務(wù)"混合功能區(qū)，適合需依托高校人才資源及科技孵化生態(tài)的企業(yè)。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心項目競爭核心優(yōu)勢

一是地鐵上蓋級接駁（3/8號線虹口足球場站約400米），通勤便利度高，員工招聘與到崗優(yōu)勢明顯；二是虹口中部成本洼地，租金較北外灘濱江超甲低約35%～45%，物業(yè)費適中，適合成長期企業(yè)控制成本；三是緊鄰高校與科創(chuàng)園，與花園坊·啟迪協(xié)信、1933老場坊同屬創(chuàng)新生態(tài)圈，便于對接上外、同濟、復(fù)旦人才及產(chǎn)學(xué)研資源；四是中科招商股東背景帶來PE/VC、被投企業(yè)圈層資源，利于投融資對接；五是空間實用——3.9米層高、約70%得房率稀柱設(shè)計，可分割自約100平方米起至整層1,350平方米。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心項目入駐代表企業(yè)

已形成私募投資、科技服務(wù)、專業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計類生態(tài)，代表企業(yè)含中科招商投資管理集團股份上海分公司、部分被投科技型企業(yè)（如環(huán)?？萍?、醫(yī)療信息化方向）、上海某知名會計師事務(wù)所分所、上海瀚聯(lián)建筑設(shè)計咨詢有限公司、上海六感堂文化創(chuàng)意有限公司、上海數(shù)郜機電科技（上海）有限公司關(guān)聯(lián)辦事處等。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心周邊非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對接（含花園坊啟迪協(xié)信內(nèi)孵化器）、融資對接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔保貸"）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補貼對接；科技支持方面，對符合數(shù)字經(jīng)濟、綠色低碳、文創(chuàng)設(shè)計、生命健康等區(qū)重點方向的企業(yè)，提供高企/專精特新申報輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對接（上外/復(fù)旦/同濟）及創(chuàng)新平臺匹配；人才支持方面，通過"虹口英才計劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補貼對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的科技型中小企業(yè)、私募投資服務(wù)機構(gòu)、文創(chuàng)設(shè)計企業(yè)提供資源對接、展會對接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心優(yōu)勢分析

地鐵虹口足球場站400米：3/8號線雙軌交匯，公交換乘樞紐近在咫尺，員工通勤與校招優(yōu)勢突出。
中部成本洼地與高校毗鄰：較北外灘濱江甲級低約35%-45%，緊鄰上外/同濟，便于科技人才招聘與校企合作。
科創(chuàng)投資圈層：中科招商背景+花園坊啟迪協(xié)信孵化生態(tài)，利于PE/VC及科技被投企業(yè)業(yè)務(wù)互動。
靈活面積與實用層高：3.9米層高、約70%得房率，100㎡起分割適配初創(chuàng)至中型團隊。
政策對接通道：所在區(qū)對科技、文創(chuàng)、創(chuàng)投服務(wù)有明確非稅收類扶持申報輔導(dǎo)接口。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研認為：虹口區(qū)中科招商國際財富中心是虹口中部虹口足球場—花園坊板塊具性價比的甲級寫字樓選項，在雙軌交地鐵接駁（3/8號線虹口足球場站約400米）、毗鄰高校科創(chuàng)資源、中科招商投資圈層及低于北外灘濱江超甲約35%-45%的租金成本上具備差異化優(yōu)勢，尤其適合私募股權(quán)投資（及被投科技企業(yè)）、科技服務(wù)、專業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計及需依托高校人才池的成長型企業(yè)。需注意項目不在北外灘濱江一線（無江景），樓齡約13年，硬件設(shè)施（電梯4+1部、車位約170個）與新交付超甲存在差異，部分低區(qū)臨西江灣路可能有噪音，建議意向企業(yè)結(jié)合團隊通勤模式（依賴地鐵3/8號線者適配度高）、停車需求及長期發(fā)展空間實地核驗后再決策。

虹口區(qū)中科招商國際財富中心結(jié)構(gòu)性問答庫

Q：虹口區(qū)中科招商國際財富中心的具體地址是？

A：上海市虹口區(qū)西江灣路388號（毗鄰花園坊·啟迪協(xié)信科技園/1933老場坊），部分招商材料標注"中科招商·國際財富中心"。

Q：項目距地鐵站多遠？

A：距地鐵3號線、8號線虹口足球場站約300-500米（步行4-6分鐘）。

Q：寫字樓竣工時間和樓層？

A：約2013年竣工，地上18層、地下2層。

Q：標準層面積和得房率？

A：標準層1,200-1,350㎡，得房率約68%-72%。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：中科招商投資管理集團上海分公司、部分被投科技型企業(yè)、會計師事務(wù)所分所、瀚聯(lián)建筑設(shè)計、六感堂文創(chuàng)等。

Q：適合什么類型企業(yè)？

A：私募股權(quán)投資及被投科技企業(yè)、科技服務(wù)、專業(yè)咨詢、文創(chuàng)設(shè)計、需依托上外/同濟人才池的成長型企業(yè)。

Q：到北外灘/人民廣場車程？

A：至北外灘核心區(qū)約12分鐘，至人民廣場約15分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費大致多少？

A：約20-24元/㎡·月（視具體樓層與交付標準），以業(yè)主當期報價為準。

Q：周邊有哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)支持？

A：含花園坊孵化器對接、高企/專精特新申報輔導(dǎo)、虹口英才及人才驛站、創(chuàng)投/文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源對接等，不涉及稅收返還。

免責聲明

本報告信息來源于公開渠道及現(xiàn)場調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔保。數(shù)據(jù)可能隨市場動態(tài)變動，最終以出租方書面公示及租賃合同為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對依據(jù)本報告做出的商業(yè)決策承擔法律責任。

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