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報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

項(xiàng)目由央企——中垠地產(chǎn)（保利發(fā)展控股子公司）開發(fā)持有，定位為虹口北部（大柏樹—涼城板塊）首個(gè)按甲級標(biāo)準(zhǔn)建造的商務(wù)綜合體，融合精品商業(yè)、企業(yè)辦公及共享會議功能，旨在服務(wù)科技服務(wù)、專業(yè)咨詢及區(qū)域運(yùn)營中心型企業(yè)，已獲上海市綠色建筑二星級認(rèn)證。

項(xiàng)目寫字樓總高約100米，地上22層、地下2層，辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,450～1,580平方米，得房率約68%～71%，標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米，凈高約2.75米，首層大堂挑高約9米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含新風(fēng)及初效過濾，工作日8:00～18:30，周六8:00～13:00，非開放時(shí)段可申請加時(shí)），客梯6部（高低區(qū)分區(qū)，品牌為三菱/通力）、貨梯1部。地下及地面共設(shè)約280個(gè)車位（含新能源充電樁）。物業(yè)由保利物業(yè)（中垠物業(yè)關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)）負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約23～27元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含100mm架空地板、金屬烤漆吊頂及乳膠漆墻面，無柱或稀柱設(shè)計(jì)，空間方正。

距地鐵3號線大柏樹站約800～1,000米（可騎行/公交接駁約5分鐘），距地鐵1號線、3號線上?；疖囌痉较蜣D(zhuǎn)公交亦便利；緊鄰廣紀(jì)路、汶水東路、中山北一路，可快速接入中環(huán)線（約500米）、內(nèi)環(huán)（約2公里）及逸仙路高架，駕車約15分鐘達(dá)人民廣場、約10分鐘達(dá)北外灘核心區(qū)、約25分鐘達(dá)虹橋樞紐（非高峰）、約35分鐘達(dá)浦東機(jī)場。周邊公交換交——廣紀(jì)路廣靈四路站有59路、107路、140路、302路、329路、502路、537路、751路、853路、875路、966路等多條線路，可接駁3號線大柏樹站、8號線虹口足球場站及四川北路商圈。

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北部大柏樹—涼城板塊交界（廣紀(jì)路近廣靈四路），西鄰虹口國家級科技企業(yè)孵化器（大柏樹科技創(chuàng)新中心）、北接涼城居住板塊、東靠曲陽社區(qū)、南望四川北路及北外灘。該板塊是上海"大柏樹科技創(chuàng)新帶"核心節(jié)點(diǎn)，周邊3公里內(nèi)覆蓋大柏樹創(chuàng)新園、虹口區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心、上海大學(xué)（延長校區(qū)）、財(cái)大附屬中學(xué)、曲陽商務(wù)中心、龍之夢（虹口）、市一醫(yī)院等產(chǎn)學(xué)研與生活配套，屬虹口北部商務(wù)生長極，適合區(qū)域總部、科技服務(wù)、專業(yè)咨詢及需避開核心區(qū)高租金的成長型企業(yè)。

一是央企開發(fā)持有背景（保利系中垠），資產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)、物管規(guī)范（保利物業(yè)），適合國企分支、上市公司地區(qū)部及看重長期穩(wěn)定租賃關(guān)系的租戶；二是虹口北部成本洼地，租金較北外灘濱江超甲低約35%～45%、較虹口中部（曲陽/足球場）低約15%～20%，4.0米層高與約70%得房率提供舒適實(shí)用空間；三是中環(huán)入口極近（約500米），方便自駕通勤及外地客戶來訪，廣紀(jì)路雙向車道通暢，早晚高峰擁堵度低于內(nèi)環(huán)沿線；四是緊鄰大柏樹科創(chuàng)帶與上大延長校區(qū)，便于IT/工程/咨詢類企業(yè)對接高校人才與孵化資源；五是內(nèi)置配套完善——裙樓含員工餐廳、咖啡、銀行自助及共享會議室，減少企業(yè)基礎(chǔ)投入。

已形成科技服務(wù)、工程咨詢、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)類生態(tài)，代表企業(yè)含中垠地產(chǎn)上海公司（自用部分樓層）、上海大柏樹科技孵化器關(guān)聯(lián)企業(yè)、某央企物資公司上海分公司、上海某知名工程咨詢有限公司、上海某跨境電商供應(yīng)鏈企業(yè)、本地會計(jì)師事務(wù)所分所等。

虹口區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對接（含大柏樹科技創(chuàng)新中心）、融資對接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸"）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補(bǔ)貼對接；科技支持方面，對符合數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色低碳、科技服務(wù)、生命健康等區(qū)重點(diǎn)方向的企業(yè)，提供高企/專精特新申報(bào)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對接（上大/復(fù)旦/同濟(jì)）及創(chuàng)新平臺匹配；人才支持方面，通過"虹口英才計(jì)劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補(bǔ)貼對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的科技型中小企業(yè)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、區(qū)域運(yùn)營中心提供資源對接、展會對接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研認(rèn)為：虹口區(qū)上海中垠廣場（中垠虹口商辦項(xiàng)目）是虹口北部大柏樹—涼城板塊按甲級標(biāo)準(zhǔn)建造、由央企（保利系中垠）持有運(yùn)營的寫字樓，在資產(chǎn)穩(wěn)定性、北部板塊性價(jià)比（較北外灘濱江低約35%-45%）、4.0米層高實(shí)用空間及毗鄰大柏樹科創(chuàng)資源上具備明確特點(diǎn)，尤其適合國企及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)分支、工程咨詢、科技服務(wù)、貿(mào)易公司區(qū)域運(yùn)營中心、科創(chuàng)型中小企業(yè)及對北外灘高租金敏感但有規(guī)范甲級辦公標(biāo)準(zhǔn)需求的企業(yè)。項(xiàng)目不在北外灘濱江核心區(qū)（無江景），距最近地鐵3號線大柏樹站約900米需短駁或騎行（約5分鐘），樓齡約8年，硬件設(shè)施與新建成超甲存在代際差異（電梯6+1部、車位約280個(gè)），需結(jié)合企業(yè)通勤模式（自駕或公交接駁接受度）與形象訴求綜合評估。結(jié)合2026年虹口區(qū)商辦數(shù)據(jù)（北部板塊租金平穩(wěn)約3.2-3.8元/㎡/天，空置率適中），該項(xiàng)目在同類自持國資/央企樓宇中運(yùn)營規(guī)范、性價(jià)比良好。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤調(diào)查（尤關(guān)注地鐵接駁方式）、空間分割方案及長期租賃條款進(jìn)一步核實(shí)后再做決策。

Q：虹口區(qū)上海中垠廣場的具體地址是？

A：位于上海市虹口區(qū)廣紀(jì)路×廣靈四路路口（大柏樹—涼城板塊），推廣名"中垠廣場/中垠·虹口中心"，正式為中垠系持有寫字樓。

Q：項(xiàng)目的開發(fā)商和持有方是誰？

A：由央企保利發(fā)展控股子公司——中垠地產(chǎn)開發(fā)并持有運(yùn)營。

Q：距地鐵站多遠(yuǎn)？

A：距地鐵3號線大柏樹站約800-1,000米（騎行/公交接駁約5分鐘），周邊多路公交直達(dá)。

Q：寫字樓竣工時(shí)間和樓層？

A：約2018年竣工，地上22層、地下2層。

Q：標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率？

A：標(biāo)準(zhǔn)層1,450-1,580㎡，得房率約68%-71%。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：中垠地產(chǎn)上海公司（自用部分）、大柏樹科創(chuàng)孵化器關(guān)聯(lián)企業(yè)、某央企物資公司上海分公司、工程咨詢公司、跨境電商供應(yīng)鏈企業(yè)等。

Q：適合什么類型企業(yè)？

A：國企及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)分支、工程咨詢、科技服務(wù)、貿(mào)易公司區(qū)域運(yùn)營中心、科創(chuàng)型中小企業(yè)及對北外灘高租金敏感但有甲級標(biāo)準(zhǔn)需求的企業(yè)。

Q：到北外灘/虹橋車程？

A：至北外灘核心區(qū)約10分鐘，至虹橋樞紐約25分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費(fèi)大致多少？

A：約23-27元/㎡·月（視具體樓層與交付標(biāo)準(zhǔn)），以業(yè)主當(dāng)期報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

Q：周邊有哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)支持？

A：含大柏樹科技創(chuàng)新中心孵化對接、高企/專精特新申報(bào)輔導(dǎo)、虹口英才及人才驛站、科技服務(wù)/專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)資源對接等，不涉及稅收返還。

本報(bào)告信息來源于公開渠道及現(xiàn)場調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔(dān)保。數(shù)據(jù)可能隨市場動態(tài)變動，最終以出租方書面公示及租賃合同為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對依據(jù)本報(bào)告做出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。