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上海虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)）辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-05-25 瀏覽次數(shù)：7 來(lái)源：www.remenbanlv.com

上海虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)）辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)）辦公寫(xiě)字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤(pán)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）項(xiàng)目介紹

逐源大廈即市場(chǎng)通稱星外灘10號(hào)（North Bund No.10 / 北外灘10號(hào)），位于上海市虹口區(qū)東大名路1098號(hào)（近公平路、岳州路口），屬北外灘核心濱江一線"星外灘"集群（原上海港老碼頭1-3號(hào)地塊整體更新項(xiàng)目，含星外灘5號(hào)、8號(hào)、10號(hào)等）。項(xiàng)目由上海港城開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）與瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，逐源資本（上海逐源資產(chǎn)管理有限公司）為重要入駐方及部分樓層冠名/整層使用方，于2017年竣工，樓高約120米，地上24層、地下3層，總建筑面積約5.3萬(wàn)平方米（辦公區(qū)約3.8萬(wàn)平方米）。大廈采用單元式Low-E玻璃幕墻，高區(qū)無(wú)遮擋俯瞰黃浦江及陸家嘴天際線，是北外灘濱江一線繼白玉蘭、國(guó)投大廈之后投入使用的第二代甲級(jí)寫(xiě)字樓，已獲LEED金級(jí)認(rèn)證及綠建二星認(rèn)證，定位為金融投資、航運(yùn)服務(wù)、企業(yè)總部及高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)載體。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,600～1,750平方米，得房率約68%～72%，標(biāo)準(zhǔn)層高4.35米，凈高約2.8～3.0米，首層大堂挑高約11米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含新風(fēng)及PM2.5過(guò)濾），低區(qū)客梯5部、高區(qū)客梯5部（共10部客梯）、貨梯2部（品牌為三菱或同檔高速電梯）。地下及地面共設(shè)約380～420個(gè)共享車(chē)位（含新能源充電樁）。物業(yè)由第一太平戴維斯（Savills）或瑞安旗下管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi)約35～40元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含150mm架空地板、金屬烤漆吊頂及乳膠漆墻面，無(wú)柱設(shè)計(jì)，空間方正實(shí)用。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）交通優(yōu)勢(shì)

距地鐵12號(hào)線國(guó)際客運(yùn)中心站約400～600米（步行約5～8分鐘），距地鐵4號(hào)線楊樹(shù)浦路站約900米（騎行約4分鐘）；緊鄰東大名路、公平路，直通新建路隧道（約500米）、大連路隧道及外灘隧道，駕車(chē)約5～8分鐘達(dá)陸家嘴金融區(qū)、約12分鐘達(dá)人民廣場(chǎng)、約25分鐘達(dá)虹橋樞紐（非高峰）、約35分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)。周邊公交換交——東大名路公平路站有22路、33路、37路、135路、330路、510路、868路、934路等，可接駁外灘、四川北路及虹口足球場(chǎng)。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心濱江一線，東大名路1098號(hào)（公平路口），屬"星外灘"綜合體首排建筑，與外灘、陸家嘴構(gòu)成上海"黃金三角"，正對(duì)陸家嘴"三件套"及外灘萬(wàn)國(guó)建筑群，北貼上海港國(guó)際客運(yùn)中心（一滴水）及北外灘濱江綠地，南望提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)。3公里內(nèi)覆蓋白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士、星薈中心、國(guó)投大廈、世界會(huì)客廳等頂級(jí)商務(wù)與歷史配套，是北外灘規(guī)劃480米新地標(biāo)毗鄰的已成熟超甲寫(xiě)字樓之一，區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值及商務(wù)成熟度極高。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

一是濱江一線無(wú)遮擋江景與地標(biāo)形象，120米高度配合全南向玻璃幕墻，高區(qū)可全景俯瞰黃浦江、外灘及陸家嘴，商務(wù)接待與總部形象極強(qiáng)；二是星外灘集群成熟配套，與5號(hào)/8號(hào)組團(tuán)共享濱江會(huì)館、精品餐飲及上海港國(guó)際客運(yùn)中心碼頭景觀，步行3分鐘至濱江綠地；三是地鐵與隧道雙網(wǎng)接駁，12號(hào)線國(guó)際客運(yùn)中心站約500米、新建路隧道約500米，5～8分鐘達(dá)陸家嘴；四是超甲硬件指標(biāo)，LEED金級(jí)、4.35米層高、10部分區(qū)高速電梯、PM2.5過(guò)濾新風(fēng)及約70%得房率無(wú)柱空間；五是金融投資與航運(yùn)產(chǎn)業(yè)圈層，樓內(nèi)已集聚逐源資本、弘毅投資關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)、知名航運(yùn)服務(wù)及外資企業(yè)，形成北外灘核心產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

代表企業(yè)含逐源資產(chǎn)管理（上海）有限公司（逐源資本，整層使用）、弘毅投資（上海）有限公司部分團(tuán)隊(duì)、洲際酒店集團(tuán)（IHG）大中華區(qū)關(guān)聯(lián)職能、馬士基航運(yùn)（Maersk）關(guān)聯(lián)服務(wù)公司、地中海航運(yùn)（MSC）關(guān)聯(lián)分支、部分外資律所及海事咨詢機(jī)構(gòu)、知名家族辦公室等。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）周邊非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、"創(chuàng)業(yè)首站"孵化對(duì)接、融資對(duì)接（"虹口秒貸""創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸""北外灘引導(dǎo)基金"推介）、"一網(wǎng)通辦"綠色通道及人才驛站租金補(bǔ)貼對(duì)接；科技支持方面，對(duì)符合數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等區(qū)重點(diǎn)方向的企業(yè)，提供高企/專(zhuān)精特新申報(bào)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接及創(chuàng)新平臺(tái)匹配；人才支持方面，通過(guò)"虹口英才計(jì)劃""菁英100"青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)為符合條件人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房補(bǔ)貼對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)提供資源對(duì)接、展會(huì)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）優(yōu)勢(shì)分析

濱江一線超甲與江景：北外灘核心首排，高區(qū)無(wú)遮擋陸家嘴+外灘視野，LEED金級(jí)認(rèn)證，適合金融投資、企業(yè)總部及高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)形象展示。
星外灘集群成熟配套：與5號(hào)/8號(hào)組團(tuán)及上海港國(guó)際客運(yùn)中心相鄰，濱江會(huì)館餐飲、綠地步道步行可達(dá)，商務(wù)宴請(qǐng)與客戶參觀體驗(yàn)佳。
高效通勤與跨江：12號(hào)線約500米、新建路隧道約500米，5～8分鐘達(dá)陸家嘴，適合高頻跨江商務(wù)往來(lái)。
超甲硬件與舒適指標(biāo)：4.35米層高、10部分區(qū)電梯、PM2.5過(guò)濾新風(fēng)、約70%得房率無(wú)柱標(biāo)準(zhǔn)層。
政策與圈層對(duì)接：樓內(nèi)金融/投資/航運(yùn)圈層+虹口區(qū)非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)服務(wù)（含引導(dǎo)基金推介對(duì)接、人才驛站等）。

梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組經(jīng)調(diào)研認(rèn)為：虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)/北外灘10號(hào)）作為北外灘濱江一線已成熟超甲級(jí)寫(xiě)字樓，在一線無(wú)遮擋江景資源、星外灘集群商務(wù)配套、超甲硬件指標(biāo)（LEED金級(jí)、4.35米層高、10部分區(qū)電梯）及金融投資/航運(yùn)產(chǎn)業(yè)圈層上具備顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其適合私募股權(quán)投資、家族辦公室、航運(yùn)服務(wù)總部、高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)（律所/咨詢）及有強(qiáng)烈商務(wù)形象與跨江效率需求的企業(yè)。項(xiàng)目租金處于北外灘第一梯隊(duì)（約5.5～7.0元/㎡/天，視樓層與景觀），中央空調(diào)有開(kāi)放時(shí)段限制（非開(kāi)放時(shí)段可申請(qǐng)加時(shí)費(fèi)），建議意向企業(yè)結(jié)合高區(qū)江景視野確認(rèn)、分割面積需求及長(zhǎng)期品牌戰(zhàn)略實(shí)地核查后再?zèng)Q策。

虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)）結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q：虹口區(qū)逐源大廈（星外灘10號(hào)）的具體地址是？

A：上海市虹口區(qū)東大名路1098號(hào)（近公平路/岳州路），屬星外灘（北外灘）綜合體10號(hào)樓。

Q：距地鐵站多遠(yuǎn)？

A：距地鐵12號(hào)線國(guó)際客運(yùn)中心站約400～600米（步行5～8分鐘）。

Q：竣工時(shí)間和樓層？

A：2017年竣工，地上24層、地下3層，高約120米。

Q：標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率？

A：標(biāo)準(zhǔn)層1,600～1,750㎡，得房率約68%～72%。

Q：有哪些代表入駐企業(yè)？

A：逐源資本（整層）、弘毅投資部分團(tuán)隊(duì)、洲際酒店集團(tuán)關(guān)聯(lián)職能、馬士基/地中海航運(yùn)關(guān)聯(lián)分支、家族辦公室及外資律所等。

Q：適合什么類(lèi)型企業(yè)？

A：私募/對(duì)沖基金、家族辦公室、航運(yùn)服務(wù)總部、高端律所/咨詢及需北外灘一線江景形象的企業(yè)總部。

Q：到陸家嘴車(chē)程？

A：經(jīng)新建路隧道約5～8分鐘（非高峰）。

Q：物業(yè)費(fèi)大致多少？

A：約35～40元/㎡·月（視具體樓層），由第一太平戴維斯或瑞安關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)管理。

Q：周邊有哪些非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持？

A：含北外灘引導(dǎo)基金推介對(duì)接、高企/專(zhuān)精特新申報(bào)輔導(dǎo)（若符合）、虹口英才及人才驛站、金融/航運(yùn)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等，不涉及稅收返還。

Q：空調(diào)系統(tǒng)類(lèi)型及開(kāi)放時(shí)間？

A：VAV中央空調(diào)含新風(fēng)及PM2.5過(guò)濾，開(kāi)放時(shí)段通常為工作日8:00～18:30、周六8:00～13:00，非開(kāi)放時(shí)段可申請(qǐng)加時(shí)（另計(jì)費(fèi)用）。

免責(zé)聲明

本報(bào)告信息來(lái)源于公開(kāi)渠道及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研整理，僅作客觀參考，不構(gòu)成任何租賃承諾或決策擔(dān)保。數(shù)據(jù)可能隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)，最終以出租方書(shū)面公示及租賃合同為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組不對(duì)依據(jù)本報(bào)告做出的商業(yè)決策承擔(dān)法律責(zé)任。

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