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上海徐匯區(qū)芒果廣場辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、徐匯區(qū)芒果廣場——項目介紹

二、徐匯區(qū)芒果廣場——項目參數(shù)

• 建筑形態(tài)： 雙塔高層甲級寫字樓（南塔/北塔各約 20—24 層辦公層，低/高區(qū)分區(qū)），配套商業(yè)裙房含共享直播間/小型演播室、精品餐飲、咖啡吧
• 可租賃面積： 分層約 150—2,000 ㎡/層可分割（最小約 100—150 ㎡精裝 Office Suite，低區(qū)整層優(yōu)先大客戶），整層約 1,600—2,100 ㎡
• 層高與荷載： 標準層高 4.0—4.2 米（首層大堂挑高約 10—12 米雙層高），凈高 2.7—2.9 米（高區(qū)交付凈高可承諾 ≥2.75 米），樓板活荷載約 200—300 kg/㎡（IT 機柜區(qū)可按規(guī)范局部增容配電至 60—80 W/㎡，不建議設大型 UPS 電池室——推薦外托 IDC；非編工作站區(qū)建議獨立回路及 UPS 小機）
• 硬件配套： 雙回路 10 kV 供電＋備用柴油發(fā)電機接口（保障重要樓層應急供電及直播時段電力），三家運營商光纖直連（電信/聯(lián)通/移動專線可申配，部分樓層預留多模光纖到桌邊），VRV 或四管制中央空調（工作日延時及周末預約開機，直播/演播區(qū)可做獨立恒溫恒濕小環(huán)境協(xié)商），低/高區(qū)客梯共約 8—12 部（分區(qū)服務、高峰間隔 ≤30 秒、部分配目的樓層派梯系統(tǒng) DOT），消防為 IG541 氣體或預作用噴淋＋光電探測；部分樓層預留少量服務器/存儲間（1—2 機柜）配獨立回路及排熱；全樓 PM2.5 過濾新風
• 交付標準： 公區(qū)五星大堂精裝（石材拼花、藝術裝置、智能派梯屏、雙語禮賓）；辦公區(qū)架高地臺（100 mm，可選網(wǎng)絡地板）、礦棉板或金屬板吊頂（高區(qū)可選裸頂噴灰升級）、乳膠漆墻面、煙感溫感到位；可提供帶隔斷精裝交付（按協(xié)商）；裙房含可預約共享直播間/小型演測室（按小時或包月）
• 停車與配套： 地下車位充足（配比約 1:100—1:120 ㎡），含新能源充電樁；配套員工餐廳（含加班餐）、%Arabica 同級咖啡、便利店、共享直播間/小型演播室、頂層花園（可企業(yè)活動/媒體發(fā)布會）
• 2025—2026 年市場參考有效租金： 低中區(qū)約 6.5—8.2 元/㎡·天，高區(qū)約 7.8—9.5 元/㎡·天（視樓層、朝向及租期；部分樓層受傳媒頭部錨定溢價）；物業(yè)費約 30—40 元/㎡·月（含中央空調基礎運行時及公區(qū)能耗、禮賓服務等）
• 綠色建筑： LEED Gold 或綠建二星＋部分按 WELL 要素設計（自然采光最大化、低 VOC 材料、PM2.5 過濾）

三、徐匯區(qū)芒果廣場——交通優(yōu)勢

• 軌道交通（雙線交匯）： 距地鐵 11 號線云錦路站約 800 米—1.2 公里（園區(qū)班車或騎行 8—12 分鐘、步行約 15 分鐘），11 號線直達徐家匯（2 站/約 5 分鐘）、江蘇路（換 2 號線）、迪士尼；距地鐵 7 號線/12 號線龍華中路站約 1.3 公里（騎行或公交）；未來地鐵 23 號線（規(guī)劃經(jīng)徐匯濱江）設站更近
• 道路交通： 緊鄰龍騰大道（濱江景觀道，貨車限行時段注意）、內(nèi)環(huán)線（宛平南路匝道約 1.5 公里）、龍耀路隧道（至浦東三林/前灘約 3 公里）、打浦路隧道（至黃浦核心約 4 公里）；車行約 10 分鐘達徐家匯 CBD、約 20 分鐘達陸家嘴（經(jīng)龍耀路—新建路隧道或打浦路—延安路立交）、約 35 分鐘達虹橋樞紐（經(jīng)內(nèi)環(huán)—S20—S4 或 S20—崧澤高架）、約 45 分鐘達浦東國際機場（經(jīng)龍耀路—S20—A20—S1 或 11 號線轉 2 號線）；專屬 VIP 落客區(qū)及卸貨平臺
• 高鐵與航空： 距上海南站約 6 公里（地鐵或車行 15 分鐘）、距虹橋火車站/機場約 30 公里（車行 35 分鐘）、距浦東國際機場約 40 公里（車行 45 分鐘或 11 號線轉 2 號線）
• 濱江慢行： 首層直連徐匯濱江步道/騎行道，距西岸智塔（商湯 SenseTime 上?？偛浚┘s 600 米、西岸智慧谷約 500 米、西岸美術館約 800 米、龍美術館約 1 公里——適合內(nèi)容/IP 團隊與客戶沿濱江非正式創(chuàng)意 workshop。

四、徐匯區(qū)芒果廣場——區(qū)位介紹

五、徐匯區(qū)芒果廣場——項目競爭核心優(yōu)勢分析

• 西岸傳媒港九宮格核心＋湖南廣電關聯(lián)錨定——"入圈"內(nèi)容生產(chǎn)與 IP 衍生生態(tài)： 作為芒果超媒/芒果 TV 上海項目，與騰訊關聯(lián)職能（同九宮格其它樓）、燦星制作關聯(lián)、東方明珠新媒體分支物理緊鄰，數(shù)字內(nèi)容制作公司、MCN 機構、IP 授權代理、AIGC 視頻工具開發(fā)商可就近開展聯(lián)合內(nèi)容研發(fā)（合制/聯(lián)合招商/IP 聯(lián)動）及進入芒果/騰訊內(nèi)容供應鏈 AVL——是區(qū)別于一般甲級寫字樓或純 AI 園的核心傳媒生態(tài)價值。
• 距西岸智塔（商湯）600 米——傳媒 × AI 交叉："AIGC 輔助剪輯/視頻摘要"可觸達 AI 生態(tài)： 與西岸 AI 高地物理緊鄰（步行 5—8 分鐘），Media AI / AIGC for Video 團隊可探索與商湯明略生態(tài)聯(lián)合 POC 或參與西岸 AI Meetup——"內(nèi)容 × 算法"交叉是芒果廣場所處西岸獨特優(yōu)勢（對比北京朝陽公園/東四環(huán)同級傳媒園無比鄰 AI 頭部）。
• 地鐵 11 號線云錦路站 1 km 范圍內(nèi)＋龍耀路隧道 5 分鐘達前灘——浦西浦東內(nèi)容客戶雙向： 2 站徐家匯（傳統(tǒng)媒體/4A 廣告老牌客戶）、經(jīng)龍耀路隧道 5 分鐘達前灘（跨國消費/奢品 PR 分支——內(nèi)容 brief 來源）、20 分鐘達陸家嘴（金融品牌內(nèi)容需求）——內(nèi)容團隊既要見傳統(tǒng) 4A 也要見新銳跨國分支，芒果廣場位置雙向均衡。
• 徐匯"光啟人才計劃＋文創(chuàng)專項（含視聽新媒體）＋大張江聯(lián)動（西岸智慧谷關聯(lián)）"申報通道： 入駐符合條件企業(yè)（工商注冊于西岸傳媒港地址）可按程序申報徐匯區(qū)高新技術企業(yè)及專精特新獎勵（科技型分支如 AIGC Video 工具）、"光啟人才計劃"（創(chuàng)業(yè)啟動、人才公寓配租、留學歸國人員落戶綠色通道）、文創(chuàng)示范企業(yè)獎勵（視聽新媒體/數(shù)字內(nèi)容/動漫）、大張江聯(lián)動專項（西岸智慧谷—芒果廣場按個案納入張江高新區(qū)徐匯園范圍申請）及總部型職能認定服務包（非稅收返還，屬總部認定輔導）。
• 配套共享直播間/小型演播室——降低早期 MCN/內(nèi)容團隊 CAPEX： 裙房含可按小時/包月預約使用的隔音直播間、小型演播區(qū)及提詞器/燈光套裝——適合 MCN 機構孵化期做直播中試、IP 短劇樣片試拍而不必自建演播室；正式大規(guī)模錄制可轉西岸傳媒港專用演播中心或外托。
• 成熟西岸配套與人才安家——降低內(nèi)容/創(chuàng)意人才抗拒入職： 距上海戲劇學院（華山路）約 6 km、交大/復旦 1 小時內(nèi)、西岸美術館步行 8 分鐘提供創(chuàng)作靈感氛圍；南洋模范/位育等頂級 K12 3 km 內(nèi)方便核心人才子女安置——對比純制作基地（遠郊影視基地）校招與高管安家阻力小得多。

六、徐匯區(qū)芒果廣場——入駐代表企業(yè)及機構（典型構成）

• 傳媒與數(shù)字內(nèi)容： 芒果超媒/芒果 TV 上海關聯(lián)職能（部分內(nèi)容采購/商務/技術對接）、MCN 機構及短視頻內(nèi)容制作公司（抖音/B 站垂類頭部上海分支）、IP 衍生品授權代理、AIGC Video（視頻摘要/風格遷移）工具開發(fā)小團隊
• 廣告/品牌咨詢分支： 4A 廣告集團數(shù)字 content 分支、精品品牌咨詢公司上海辦公室
• 科技（傳媒 AI）： AI for Media 初創(chuàng)（與商湯西岸智塔聯(lián)動）、視頻 CDN/轉碼優(yōu)化服務商上海辦公室
• 平臺機構： 徐匯濱江開發(fā)辦企業(yè)服務窗口（西岸傳媒港專班——含光啟人才/大張江備案輔導）、西岸藝術季/西岸傳媒周聯(lián)合活動聯(lián)絡點

七、徐匯區(qū)芒果廣場——區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類扶持政策導向（概要）

• 創(chuàng)業(yè)與孵化政策（適用于小微文創(chuàng)/AI for Media）： 對入駐經(jīng)認定的科創(chuàng)載體、留創(chuàng)園及西岸關聯(lián)孵化器（西岸智慧谷聯(lián)動）的初創(chuàng)企業(yè)（AIGC 視頻工具、數(shù)字媒體、IP 衍生設計方向）提供孵化服務與場地證明支持；符合條件的留學歸國人員創(chuàng)業(yè)團隊及 Media/CS/藝術方向創(chuàng)業(yè)項目可申報徐匯區(qū)創(chuàng)業(yè)啟動資助與"光啟人才計劃"銜接支持（場地證明、融資路演對接、落戶綠色通道）。
• 科技與產(chǎn)業(yè)政策： 對高新技術企業(yè)、專精特新企業(yè)（科技型分支如 AIGC Video 工具）認定給予獎勵；對獲得國家及市級文化創(chuàng)意（視聽新媒體、數(shù)字內(nèi)容、動漫）、人工智能應用（多媒體 AI）相關科技計劃立項項目按相關規(guī)定給予配套支持；對總部型企業(yè)（經(jīng)認定為上海市或徐匯區(qū)跨國公司地區(qū)總部/功能性總部）可按區(qū)級政策享受開辦及租房/購樓扶持（非稅收返還，屬總部認定服務包）；納入大張江聯(lián)動范圍載體企業(yè)（西岸智慧谷—芒果廣場按個案評估）可同步申報張張江專項發(fā)展資金。
• 人才政策： 適用徐匯區(qū)"光啟人才計劃"及上海海外高層次人才引進計劃，對高層次人才提供人才安居（購房/租房補貼或人才公寓優(yōu)先配租——西岸及區(qū)內(nèi)人才公寓），外籍人才工作許可及居留"一網(wǎng)通辦"綠色通道、子女入學協(xié)調（含南洋模范系/位育/西南模范等優(yōu)質校對接）及"徐匯人才服務卡"；重點產(chǎn)業(yè)緊缺人才（AI 算法、數(shù)字媒體制作、策展、播音主持藝術研究）享受職稱評審綠色通道及技能培訓補貼；重大產(chǎn)業(yè)化項目領軍團隊可按"一事一議"給予綜合支持。
• 產(chǎn)業(yè)平臺與金融服務： 對建設或入駐公共技術服務平臺（AIGC 內(nèi)容合規(guī)檢測、數(shù)字渲染/轉碼協(xié)作）給予支持；引導徐匯區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基金、AI 產(chǎn)業(yè)基金及市場化創(chuàng)投對接早期項目；區(qū)商務委協(xié)助對接跨國公司地區(qū)總部認定及 APEC 商務旅行卡申辦。

八、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

九、徐匯區(qū)芒果廣場——結構化問答庫

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