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上海閔行區(qū)虹橋惠群廣場招商中心招商租賃綜合評估報告

上海閔行區(qū)虹橋惠群廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為擬在虹橋國際中央商務(wù)區(qū)（閔行—南虹橋/前灣板塊）設(shè)立區(qū)域總部、貿(mào)易結(jié)算中心、科技服務(wù)及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的企業(yè)，提供商務(wù)辦公樓宇選址參考、載體參數(shù)比對及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境初步研判依據(jù)。

編制對象：擬在虹橋商務(wù)區(qū)設(shè)立華東辦事處/區(qū)域總部/貿(mào)易服務(wù)平臺的成長型及成熟企業(yè)決策層、行政總監(jiān)及設(shè)施管理部門。

數(shù)據(jù)時效：截至2026年6月，基于公開市場數(shù)據(jù)、閔行區(qū)政府公開文件及行業(yè)調(diào)研整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、上海虹橋惠群廣場——項目總體介紹

上海虹橋惠群廣場（Huiqun Plaza Hongqiao）位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)虹橋國際中央商務(wù)區(qū)南虹橋—前灣輻射圈，具體坐落于聯(lián)友路與北青公路交匯處（閔北商業(yè)E2地塊），由上海國興實業(yè)有限公司開發(fā)。項目總用地面積約14,451平方米，總建筑面積約49,878平方米（地上約29,282平方米，地下約20,597平方米），由4棟鋼框架結(jié)構(gòu)多層辦公樓組成（A/B棟5層花園辦公樓，C/D棟12層板式辦公樓），圍合布局并配建約5,000平方米社區(qū)商業(yè)及雙層地下車庫。項目定位為地鐵上蓋低密生態(tài)商務(wù)綜合體，側(cè)重吸引智慧樓宇、工業(yè)自動化、現(xiàn)代商貿(mào)、科技服務(wù)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)入駐，與毗鄰的前灣國際科技產(chǎn)業(yè)園、前灣生物醫(yī)藥創(chuàng)新中心形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

二、上海虹橋惠群廣場——項目主要技術(shù)參數(shù)

項目名稱：虹橋惠群廣場（Huiqun Plaza Hongqiao）

地址：上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)聯(lián)友路88弄（北青公路與聯(lián)友路交叉口）

開發(fā)商：上海國興實業(yè)有限公司｜物業(yè)管理：上海百士威物業(yè)有限公司

土地/物業(yè)類型：50年產(chǎn)權(quán)商辦性質(zhì)，可工商注冊

建筑形態(tài)：4棟鋼框架結(jié)構(gòu)多層辦公樓——A/B棟地上5層（總高約23.75m），C/D棟地上12層；外立面石材與玻璃幕墻結(jié)合

總用地面積：14,451㎡｜總建筑面積：49,878.35㎡（地上29,281.71㎡，地下20,596.64㎡）

容積率：2.0｜建筑密度：36.39%｜綠化率：25%

標準層高：首層約4.0m，標準辦公層約3.35—3.5m

得房率：約70%（框架結(jié)構(gòu)實測）

樓板承重：辦公標準約200—300kg/㎡（首層局部加強）

電梯配置：各棟配品牌客梯2—3部＋貨梯/消防梯1部

空調(diào)系統(tǒng)：品牌VRV獨立空調(diào)或VAV中央空調(diào)（部分棟支持分戶計量、24小時延時運行，具體以單元為準）

停車位：地下雙層車庫約200—540個（各期統(tǒng)計口徑略有差異），含新能源充電預(yù)留位，部分時期提供臨時免費停放政策

可租面積：約276—5,000㎡靈活分割，支持整層、整棟或分單元租賃；部分單元帶花園露臺及上下水接口，可選毛坯/簡裝/精裝交付

園區(qū)配套：底商含輕餐飲、咖啡、便利店；員工食堂；共享會議室；24小時安保及園區(qū)物業(yè)管理

三、上海虹橋惠群廣場——交通通達性分析

軌道交通：緊鄰地鐵13號線西延伸段季樂路站/聯(lián)友路站（規(guī)劃2025年底分段開通，步行約300—500m），未來可直達虹橋樞紐及市中心；現(xiàn)階段驅(qū)車8—12分鐘可達地鐵2/10/17號線虹橋火車站站或諸光路站（國家會展中心）。

高鐵/空港：距虹橋綜合交通樞紐（高鐵虹橋站+T2航站樓）約4.5km，駕車約8—12分鐘；距虹橋T2約6km；1小時內(nèi)高鐵覆蓋長三角主要城市，適合跨區(qū)域商貿(mào)及進博會配套企業(yè)。

城市快速路：北翟高架入口約2.5km，崧澤高架、嘉閔高架及G15沈海高速（約3km）環(huán)繞，"三橫兩縱"快速路網(wǎng)，驅(qū)車20—30分鐘可達徐家匯/靜安寺/人民廣場。

地面公交：74路、189路、197路、880路、青瀘線、閔行28路等經(jīng)停聯(lián)友路北青公路口或紀鶴公路，連接華漕集鎮(zhèn)及虹橋樞紐。

貨運說明：屬50年商辦性質(zhì)（非104地塊），園區(qū)道路滿足客車臨時?？考靶⌒拓浳镏苻D(zhuǎn)，不建議重型貨車頻繁進出。

四、上海虹橋惠群廣場——區(qū)位價值與產(chǎn)業(yè)生態(tài)

項目處于虹橋國際開放樞紐"南虹橋"—前灣城市副中心輻射圈，3公里半徑內(nèi)涵蓋：

產(chǎn)業(yè)集群：前灣國際科技產(chǎn)業(yè)園（電子信息/AI方向）、前灣生物醫(yī)藥創(chuàng)新中心（藥明奧測等已入駐）、虹橋進口商品展示交易中心（進博會常年展），形成"智慧科技＋生物醫(yī)藥＋國際貿(mào)易"混合生態(tài)。

國際配套：上海美國學校、臺商子女學校、新加坡外籍人員子女學校（1—3km內(nèi)），新虹橋國際醫(yī)學中心（含華山醫(yī)院西院、百匯醫(yī)療約3km），Costco開市客（約2km），前灣印象城MEGA及超級合生匯（規(guī)劃/在建中），便于外籍高管及核心人才安居。

戰(zhàn)略紅利：納入虹橋國際中央商務(wù)區(qū)閔行片區(qū)管理范圍，享受虹橋制度型開放（跨境人民幣便利化、會展通關(guān)便利等）及閔行區(qū)先進制造業(yè)/現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙重政策覆蓋。

與虹橋核心區(qū)超高層5A甲級寫字樓相比，惠群廣場為5—12層低密生態(tài)辦公樓，得房率更高、租金梯度更低，適合希望以合理成本獲取虹橋IP、重視地鐵通達與花園辦公體驗的成長型總部及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。

五、上海虹橋惠群廣場——項目競爭核心優(yōu)勢

地鐵上蓋低密產(chǎn)品稀缺性：大虹橋前灣板塊5—12層花園式商辦綜合體較少，緊鄰13號線西延伸段（在建/即將開通），兼具地鐵便利與低層高得房率（約70% vs 核心區(qū)超高層約62%—65%）。

成本梯度優(yōu)勢：2025—2026年市場掛牌租金約2.5—2.7元/㎡/天，較虹橋核心區(qū)5A甲級寫字樓（3.5—5.5元/㎡/天）低約30%—40%，綜合使用成本可控。

產(chǎn)品靈活度：276—5,000㎡可分割，部分單元帶花園露臺及上下水，適配總部整層冠名、分公司分層租賃等多種需求。

樞紐+進博輻射：距虹橋樞紐＜5km、國家會展中心（進博會）約10分鐘車程，便于貿(mào)易/會展服務(wù)/跨境電商企業(yè)高頻參展及差旅。

產(chǎn)業(yè)微生態(tài)：與周邊前灣科技園、生物醫(yī)藥中心形成跨產(chǎn)業(yè)協(xié)作可能，園區(qū)已集聚智慧樓宇、工業(yè)自動化、現(xiàn)代商貿(mào)類企業(yè)。

六、上海虹橋惠群廣場——已入駐代表企業(yè)類型

據(jù)市場公開信息及招商資料，園區(qū)已吸引智慧樓宇系統(tǒng)集成、工業(yè)自動化控制、進出口貿(mào)易、科技咨詢及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)入駐，與毗鄰的前灣國際科技產(chǎn)業(yè)園、前灣生物醫(yī)藥創(chuàng)新中心形成上下游互動，高新及科技服務(wù)類租戶占比呈上升趨勢，整體入駐率處于南虹橋商務(wù)園區(qū)較好水平。

注：具體企業(yè)名錄隨招商動態(tài)變動，正式盡調(diào)時可向招商中心索取最新租戶分布圖。

七、上海虹橋惠群廣場所在區(qū)域——非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

項目隸屬虹橋國際中央商務(wù)區(qū)閔行片區(qū)，入駐企業(yè)可依規(guī)定申請市、區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)通道（不涉及與稅收掛鉤的返還優(yōu)惠）：

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)服務(wù)：符合條件的小微及初創(chuàng)科技企業(yè)可申請入駐區(qū)級以上備案孵化器/眾創(chuàng)空間，享受創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、概念驗證支持及上海市科技創(chuàng)新券抵扣部分研發(fā)服務(wù)、儀器共享費用。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵企業(yè)進行高新技術(shù)企業(yè)認定、建設(shè)企業(yè)研發(fā)機構(gòu)（市級技術(shù)創(chuàng)新中心/工程技術(shù)研究中心/企業(yè)技術(shù)中心等）、承擔關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)及高質(zhì)量科技成果轉(zhuǎn)化，對通過市級及以上認定的研發(fā)機構(gòu)、高企等按規(guī)定給予相應(yīng)服務(wù)支持與資助安排；科技企業(yè)可申領(lǐng)和使用上海市科技創(chuàng)新券。

人才政策：納入閔行區(qū)"春申人才計劃（春申人才計劃5.0版）"服務(wù)體系，對符合條件的海內(nèi)外高層次及青年科技人才提供人才安居、落戶協(xié)助、租房及購房服務(wù)支持，博士后工作站設(shè)站企業(yè)可獲得相應(yīng)科研資助配套，青年人才可享受區(qū)內(nèi)低租金人才公寓等優(yōu)享服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)與總部服務(wù)：對經(jīng)認定的跨國公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、民營企業(yè)總部等提供落戶綠色通道、高管及核心人才居留與落戶便利、購租房補貼申請通道；鼓勵企業(yè)在閔行布局研發(fā)創(chuàng)新中心及功能性總部，給予相應(yīng)服務(wù)支持。

八、上海虹橋惠群廣場——優(yōu)勢與待關(guān)注事項分析

優(yōu)勢：

虹橋前灣板塊稀缺地鐵上蓋低密生態(tài)商辦，5—12層花園辦公形態(tài)，得房率約70%，辦公舒適度較高。

距虹橋樞紐＜5km，緊鄰13號線西延伸段（在建/即將開通），適合跨區(qū)域商貿(mào)、會展配套及需地鐵通勤的企業(yè)。

Costco、多所國際學校、新虹橋醫(yī)學中心環(huán)繞，便于中高端人才引進與留存。

租金較虹橋核心區(qū)超高層具明顯梯度差，綜合持有成本友好。

與周邊前灣科技園、生物醫(yī)藥中心形成產(chǎn)業(yè)互動可能，利于跨界資源對接。

需關(guān)注事項（客觀提示）：

地鐵13號線西延伸段季樂路站尚在建設(shè)/調(diào)試階段，現(xiàn)階段主要依賴自駕或公交換乘虹橋樞紐軌交，需結(jié)合員工通勤結(jié)構(gòu)評估過渡期方案。

前灣板塊大型集中商業(yè)仍在持續(xù)完善中，現(xiàn)階段商務(wù)宴請可依托Costco周邊及虹橋核心區(qū)。

屬50年商辦性質(zhì)（非104地塊），不可辦理工業(yè)生產(chǎn)/中試環(huán)評，不適合帶產(chǎn)線或重型實驗需求的企業(yè)。

部分多層樓棟電梯配置與超高層不同，大面積整棟租戶需核實高峰運載能力是否滿足需求。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組綜合評估認為：

上海虹橋惠群廣場適合擬在虹橋設(shè)立長三角區(qū)域辦事處/貿(mào)易結(jié)算中心/成長型總部、看重地鐵通達性與花園低層辦公體驗、對得房率及綜合租賃成本敏感、無需生產(chǎn)環(huán)評的現(xiàn)代服務(wù)/貿(mào)易/科技咨詢類企業(yè)。其地鐵上蓋低密形態(tài)在前灣板塊具一定稀缺性，隨著13號線西延伸段開通及前灣城市副中心成熟，區(qū)域商務(wù)濃度將進一步提升。建議意向企業(yè)重點關(guān)注：①確認目標單元交付標準、物業(yè)費及免租期政策；②結(jié)合現(xiàn)階段員工通勤評估自駕方案與未來地鐵開通后的變化；③提前對接閔行區(qū)及虹橋商務(wù)區(qū)針對自身行業(yè)（貿(mào)易/科技服務(wù)/專業(yè)服務(wù)）的非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)申報路徑，最大化利用區(qū)域科創(chuàng)與人才服務(wù)資源。

整體而言，該項目在虹橋商務(wù)區(qū)閔行前灣板塊中屬于"性價比+地鐵預(yù)期+低密生態(tài)"均衡的商務(wù)辦公選項，適宜中期（3—5年）企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展階段下的總部或區(qū)域中心選址。

十、上海虹橋惠群廣場——結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：虹橋惠群廣場屬于虹橋商務(wù)區(qū)哪個片區(qū)？具體地址在哪？

A：屬于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)南虹橋—前灣輻射圈，地址為上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)聯(lián)友路88弄（北青公路與聯(lián)友路交叉口），閔北商業(yè)E2地塊。

Q2：虹橋惠群廣場有幾棟樓？是超高層還是低層花園辦公樓？

A：共4棟鋼框架結(jié)構(gòu)多層辦公樓——A/B棟5層花園式，C/D棟12層板式，屬低密生態(tài)商辦綜合體，區(qū)別于虹橋核心區(qū)200米以上超高層塔樓。

Q3：虹橋惠群廣場標準辦公層得房率和層高是多少？

A：標準辦公得房率約70%，首層凈高約4.0m，標準層約3.35—3.5m，部分單元帶花園露臺及上下水接口。

Q4：項目離地鐵站和虹橋火車站多遠？現(xiàn)階段怎么通勤？

A：緊鄰地鐵13號線西延伸季樂路站/聯(lián)友路站（在建/分段開通，步行約300—500m）；距虹橋火車站約4.5km，駕車8—12分鐘，現(xiàn)階段可自駕或乘74/189/197路公交換乘2/10/17號線虹橋火車站站。

Q5：租金水平和可租面積段是怎樣的？

A：2026年上半年市場掛牌租金約2.5—2.7元/㎡/天，可租面積276—5,000㎡靈活分割，支持整層或整棟租賃，可選毛坯/簡裝/精裝交付。

Q6：入駐企業(yè)能享受閔行區(qū)或虹橋商務(wù)區(qū)哪些政策？有沒有稅收返還？

A：可按規(guī)定申請高新技術(shù)企業(yè)認定支持、科技創(chuàng)新券、春申人才計劃安居與落戶服務(wù)、總部企業(yè)落戶綠色通道及購租房補貼申請等非稅收掛鉤產(chǎn)業(yè)服務(wù)；國家及地方現(xiàn)行規(guī)定禁止違規(guī)稅收返還，本項目不做此類承諾。

Q7：虹橋惠群廣場適合哪些行業(yè)企業(yè)入駐？

A：現(xiàn)代商貿(mào)/進出口、跨境電商服務(wù)商、智慧樓宇/工業(yè)自動化服務(wù)、科技咨詢與專業(yè)服務(wù)、區(qū)域企業(yè)總部及分公司等無需生產(chǎn)環(huán)評的辦公型企業(yè)。

Q8：園區(qū)可以注冊公司嗎？水電是按商業(yè)還是工業(yè)標準？

A：可工商注冊，屬50年商辦性質(zhì)，水、電、空調(diào)按商業(yè)標準計費，不可辦理工業(yè)生產(chǎn)/中試環(huán)評。

Q9：與虹橋核心區(qū)寫字樓比，選這里的核心理由是什么？

A：更低密度、更高得房率、相對友好的租金水平、緊鄰未來13號線西延伸段地鐵上蓋、同樣享有虹橋樞紐與進博輻射，適合不需超高層形象但需虹橋IP及成本可控的企業(yè)。

Q10：停車和周邊生活配套怎么樣？

A：地下雙層車庫約200余至500余車位（各期統(tǒng)計差異），含新能源充電預(yù)留；園區(qū)自帶輕餐飲便利店，Costco開市客約2km，多所國際學校及新虹橋醫(yī)學中心3km內(nèi)。

免責聲明：本報告基于2026年6月前之公開信息、政府公示文件及市場調(diào)研整理，僅供企業(yè)選址初步參考，不構(gòu)成任何租賃要約、保證或投資建議。樓盤參數(shù)、租金、政策細則、交通開通時間等可能隨市場及政府規(guī)劃調(diào)整而變化，最終以開發(fā)商/業(yè)主方正式文件及雙方簽署的法律文書為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因依據(jù)本報告作出之商業(yè)決策承擔法律責任。

上海閔行區(qū)虹橋惠群廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555