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上海徐匯區(qū)虹欽園辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)虹欽園辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

虹欽園——項(xiàng)目總體介紹

虹欽園——項(xiàng)目主要參數(shù)

• 地址： 上海市徐匯區(qū)虹欽路283號(hào)（漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，虹梅路南段）
• 開(kāi)發(fā)商／改造竣工： 上海漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司下屬企業(yè)；早期廠房改造分期完成（主要樓棟2005～2012年間完成研發(fā)化改造并更新維護(hù)）
• 物業(yè)類(lèi)型： 城市更新研發(fā)辦公園區(qū)（C65/M類(lèi)研發(fā)用地性質(zhì)，可工商注冊(cè)及辦理一般研發(fā)類(lèi)環(huán)評(píng)）
• 總體量： 多棟4～6層，總建面約數(shù)萬(wàn)平方米（各棟合計(jì)約20,000～30,000㎡，依具體分期）
• 單棟參數(shù)： 標(biāo)準(zhǔn)層面積約800～1,500㎡；整棟約3,000～6,000㎡
• 可租賃面積： 最小分割約100～200㎡（部分精裝小單元），整層800～1,500㎡，整棟可談
• 層高／荷載： 首層約4.5～5.0m（局部可搭?yuàn)A層），標(biāo)準(zhǔn)層高約3.6～4.0m；常規(guī)樓板荷載約300～500kg/㎡（首層局部可加固）
• 上下水及排污： 單元自帶獨(dú)立上下水接口，可按規(guī)范申報(bào)一般研發(fā)類(lèi)環(huán)評(píng)（適合儀器檢測(cè)、材料配方小試、無(wú)?；罅颗欧牛?/div>
• 空調(diào)系統(tǒng)： VRV獨(dú)立空調(diào)或分體中央空調(diào)（多數(shù)單元24小時(shí)自主啟停）
• 電梯配置： 每棟配1～2部客貨兩用梯（三菱／通力）
• 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯或白墻吊頂交付，部分精裝小單元含基本隔斷與網(wǎng)絡(luò)面板
• 物業(yè)費(fèi)： 約15～20元／㎡·月（含公共區(qū)域安保、綠化、保潔）
• 停車(chē)位： 地面＋地下合計(jì)約百余個(gè)，月租金約500～700元／位
• 綠化率： 園區(qū)圍合式綠化，綠化率約30％～35％，部分樓棟帶內(nèi)院或露臺(tái)

虹欽園——交通優(yōu)勢(shì)

• 地鐵： 步行約800～1,000米至地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站（宜山路方向）或地鐵12號(hào)線虹梅路站／虹漕路站（約1.2公里），園區(qū)通常提供短駁或建議騎行接駁（共享單車(chē)3～5分鐘）；9號(hào)線向東換乘1/7/10/13號(hào)線進(jìn)入市中心，向西經(jīng)中環(huán)—外環(huán)約15分鐘達(dá)虹橋樞紐。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路匝道（車(chē)行約300～500m），經(jīng)中環(huán)北入內(nèi)環(huán)達(dá)徐家匯/淮海路（15～20分鐘），南接滬閔高架至莘莊/G60起點(diǎn)，經(jīng)延安路高架西向約20分鐘達(dá)虹橋T2/高鐵站，經(jīng)中環(huán)—S1約40～50分鐘達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)（非高峰期）。
• 公交配套： 89路、131路、152路、166路、224路、732路等經(jīng)停虹梅路宜山路、桂平路宜山路站，步行5～8分鐘入園。

虹欽園——區(qū)位介紹

虹欽園——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

虹欽園——已入駐代表企業(yè)（部分）

• 檢測(cè)與儀器： SGS通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)服務(wù)有限公司上海分公司相關(guān)實(shí)驗(yàn)室及辦公團(tuán)隊(duì)（歷史及部分現(xiàn)入駐）、各類(lèi)第三方檢測(cè)校準(zhǔn)機(jī)構(gòu)
• 電子信息/軟件： 嵌入式軟件、工業(yè)自動(dòng)化控制及IT服務(wù)中小型科技公司
• 新材料/貿(mào)易服務(wù)： 新型材料配方研發(fā)（無(wú)?；盼郏?、科技貿(mào)易及專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)商

注：具體入駐企業(yè)清單隨招商動(dòng)態(tài)更新，以上為公開(kāi)渠道披露的代表性信息。園區(qū)歷史上曾承載部分知名檢測(cè)機(jī)構(gòu)及科技型中小企業(yè)研發(fā)職能。

虹欽園——區(qū)域非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持政策導(dǎo)向

• 創(chuàng)業(yè)與科創(chuàng)孵化政策： 符合條件的中小微科技企業(yè)可申請(qǐng)入駐漕河涇科創(chuàng)中心國(guó)家級(jí)孵化器或開(kāi)發(fā)區(qū)認(rèn)定的眾創(chuàng)空間，享受科技創(chuàng)新券抵扣部分檢測(cè)認(rèn)證/專(zhuān)利代理/科技查新費(fèi)用、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)及高企培育入庫(kù)預(yù)評(píng)審服務(wù)；園區(qū)企業(yè)可參加漕河涇"雙創(chuàng)"活動(dòng)周及路演。
• 科技與研發(fā)政策： 認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)、"專(zhuān)精特新"中小企業(yè)、市級(jí)/區(qū)級(jí)企業(yè)技術(shù)中心或技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)后，可申報(bào)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除配套指導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審?fù)ǖ馈詈記荛_(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)輔導(dǎo)及徐匯區(qū)/市級(jí)科技小巨人工程推薦資格。
• 人才政策： 納入漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)或徐匯區(qū)人才引進(jìn)重點(diǎn)機(jī)構(gòu)名錄的企業(yè)，可為符合條件的核心研發(fā)及管理人員申辦人才引進(jìn)落戶(hù)；區(qū)域提供漕河涇人才公寓配租申請(qǐng)通道、海外人才工作許可與居留許可"兩證聯(lián)辦"及高層次人才安居服務(wù)指導(dǎo)（以當(dāng)年度區(qū)人社局公告為準(zhǔn)）。
• 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與服務(wù)： 對(duì)符合漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（新一代信息技術(shù)、集成電路設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測(cè)、生物醫(yī)藥輕研發(fā)）的市場(chǎng)主體，提供大企業(yè)開(kāi)放創(chuàng)新日（CVC對(duì)接）、進(jìn)博會(huì)科技專(zhuān)場(chǎng)推介及長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)鏈撮合服務(wù)。

提示：上述政策均需企業(yè)按主管部門(mén)當(dāng)年申報(bào)指南自行申請(qǐng)，獲批與否視企業(yè)資質(zhì)及評(píng)審結(jié)果而定，本報(bào)告不作兌現(xiàn)承諾。

虹欽園——結(jié)構(gòu)性問(wèn)庫(kù)

虹欽園——梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

• 適配推薦企業(yè)類(lèi)型： ①第三方檢測(cè)校準(zhǔn)/儀器儀表研發(fā)（需上下水＋可環(huán)評(píng)＋適度荷載）；②新材料配方研發(fā)（無(wú)?；盼郏?、嵌入式軟硬件及工業(yè)軟件企業(yè)區(qū)域研發(fā)部；③科技型中小企業(yè)希望"花園辦公＋輕研發(fā)同址"且控制成本；④大型科技企業(yè)（入駐元?jiǎng)?chuàng)未來(lái)或科技綠洲）將實(shí)驗(yàn)/檢測(cè)中臺(tái)團(tuán)隊(duì)分置此園形成同區(qū)協(xié)同。
• 需謹(jǐn)慎評(píng)估情形： 需高等級(jí)生物安全實(shí)驗(yàn)室、大量?；穫}(cāng)儲(chǔ)或GLP/GMP車(chē)間企業(yè)應(yīng)另行匹配張江生物醫(yī)藥專(zhuān)業(yè)園或奉賢/金山經(jīng)開(kāi)區(qū)；純前臺(tái)總部且高頻接待頂級(jí)外賓者建議優(yōu)先元?jiǎng)?chuàng)未來(lái)中心或科技綠洲獨(dú)棟。
• 選址價(jià)值判斷： 虹欽園的核心競(jìng)爭(zhēng)力是"漕河涇核心地段＋可環(huán)評(píng)輕研發(fā)改造＋花園低密度＋VRV 24h空調(diào)＋國(guó)企持有低價(jià)位"，在漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)具不可替代的輕研發(fā)適配性。建議企業(yè)在談判中明確環(huán)評(píng)可行性預(yù)溝通結(jié)論、上下水管網(wǎng)現(xiàn)狀、擴(kuò)租優(yōu)先權(quán)（鄰層或鄰棟）及外墻標(biāo)識(shí)安裝權(quán)限。
• 風(fēng)險(xiǎn)提示： 部分樓體為早期廠房改造，雖經(jīng)維護(hù)但仍需注意公區(qū)及機(jī)電老化狀況，租前應(yīng)要求業(yè)主對(duì)上下水管網(wǎng)、VRV主機(jī)及消防系統(tǒng)做現(xiàn)狀披露并約定整改責(zé)任；距地鐵略遠(yuǎn)（約900米），需制定員工通勤方案。

結(jié)論： 對(duì)于在上海漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立需兼顧一般研發(fā)/檢測(cè)功能與辦公形象的科技型中小企業(yè)（檢測(cè)校準(zhǔn)、新材料小試、嵌入式研發(fā)等），且重視漕河涇產(chǎn)業(yè)生態(tài)、國(guó)企載體穩(wěn)定性及綜合持有成本控制的租戶(hù)，虹欽園是該板塊內(nèi)輕研發(fā)兼容性與性?xún)r(jià)比平衡較優(yōu)的花園式研發(fā)園區(qū)選擇。

上海徐匯區(qū)虹欽園辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555