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上海徐匯區(qū)南岸創(chuàng)新中心辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)南岸創(chuàng)新中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為擬在上海徐匯濱江—黃浦江南延伸段設(shè)立文化創(chuàng)意、數(shù)字內(nèi)容、建筑設(shè)計(jì)、科技服務(wù)及企業(yè)展示空間的決策層，提供南岸創(chuàng)新中心硬件參數(shù)、濱江文創(chuàng)生態(tài)、交通可達(dá)性及產(chǎn)業(yè)適配性的客觀第三方評(píng)估依據(jù)。

編制對(duì)象： 擬入駐企業(yè)創(chuàng)始人／CEO／行政總監(jiān)／不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人

數(shù)據(jù)時(shí)效： 截至2026年第二季度上海徐匯濱江西岸及徐匯區(qū)寫字樓/文創(chuàng)園市場(chǎng)數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（梧桐聯(lián)行·產(chǎn)業(yè)研究中心）

南岸創(chuàng)新中心——項(xiàng)目總體介紹

南岸創(chuàng)新中心位于上海市徐匯區(qū)徐匯濱江板塊——云錦路/龍?zhí)m路附近（近西岸傳媒港、西岸智塔周邊，屬徐匯濱江科創(chuàng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶配套園區(qū)），由上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司或關(guān)聯(lián)國(guó)資平臺(tái)改造運(yùn)營(yíng)（部分樓棟為老舊廠房/倉(cāng)庫(kù)更新為L(zhǎng)OFT創(chuàng)意辦公），是徐匯濱江西岸"AI+ART"產(chǎn)業(yè)生態(tài)中的文創(chuàng)科技混合孵化型園區(qū)。項(xiàng)目由多棟3～5層LOFT/平層研發(fā)辦公樓組成，保留工業(yè)遺存紅磚/清水混凝土元素，部分單元帶挑高LOFT（約5.5～7.0m可搭?yuàn)A層），定位吸引數(shù)字內(nèi)容制作、廣告創(chuàng)意、建筑設(shè)計(jì)、文博科技及人工智能應(yīng)用展示類企業(yè)，與西岸美術(shù)館、西岸穹頂藝術(shù)中心、西岸智塔AI Tower形成"創(chuàng)作—展示—交流"一體化濱江文創(chuàng)科創(chuàng)走廊。

注：上海同名"南岸創(chuàng)新中心"亦有出現(xiàn)在閔行南虹橋/紫竹方向之少量聯(lián)合孵化標(biāo)注，本報(bào)告以徐匯濱江徐匯區(qū)段西岸產(chǎn)業(yè)帶載體為準(zhǔn)，屬徐匯濱江更新改造創(chuàng)意辦公園區(qū)。

南岸創(chuàng)新中心——項(xiàng)目主要參數(shù)

地址： 上海市徐匯區(qū)云錦路/龍?zhí)m路一帶（徐匯濱江西岸傳媒港北側(cè)/東側(cè)，近龍騰大道）

開發(fā)商／運(yùn)營(yíng)： 上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司關(guān)聯(lián)資產(chǎn)或授權(quán)運(yùn)營(yíng)方（國(guó)資背景文創(chuàng)園）

物業(yè)類型： 工業(yè)遺存更新LOFT創(chuàng)意辦公＋部分平層研發(fā)辦公樓（可工商注冊(cè)，部分樓需按園區(qū)準(zhǔn)入審核）

總體量： 多棟3～5層，總建面依分期約數(shù)千至萬(wàn)余平方米（典型單體樓棟800～2,500㎡）

可租賃面積： 最小分割約80～200㎡（LOFT或平層），整層約400～800㎡，整棟約800～2,500㎡

層高／荷載： LOFT單元首層/挑高區(qū)約5.5～7.0m（可搭?yuàn)A層），標(biāo)準(zhǔn)平層高約3.6～4.0m；樓板荷載約250～350kg/㎡（局部可加固）

空調(diào)系統(tǒng)： VRV獨(dú)立空調(diào)或分體中央空調(diào)（多數(shù)單元24小時(shí)自主啟停）

電梯配置： 部分樓棟設(shè)貨客兩用梯，多層LOFT以樓梯為主（帶無(wú)障礙坡道）

交付標(biāo)準(zhǔn)： 清水/紅磚墻面保留、水泥自流平或地坪漆、局部礦棉板吊頂；LOFT單元含鋼結(jié)構(gòu)夾層（視交付約定）

物業(yè)費(fèi)： 約12～18元／㎡·月（含公共區(qū)域安保、保潔及基礎(chǔ)園林養(yǎng)護(hù)）

停車位： 園區(qū)地面臨時(shí)位＋周邊西岸地下公共停車場(chǎng)（龍耀路/龍?zhí)m路地下車庫(kù)），月租約800～1,000元／位

特色： 部分樓棟帶臨江視野露臺(tái)、獨(dú)立院落及可懸掛企業(yè)標(biāo)識(shí)的外立面

南岸創(chuàng)新中心——交通優(yōu)勢(shì)

地鐵： 步行約400～800米至地鐵11號(hào)線云錦路站（2號(hào)口）、地鐵7號(hào)線龍華中路站（約1.2公里）、地鐵12號(hào)線龍華站（約1.3公里）；11號(hào)線北向換乘1/3/4/9/10號(hào)線入市中心（至徐家匯2站、至人民廣場(chǎng)約25分鐘），南向達(dá)迪士尼/臨港；未來(lái)地鐵23號(hào)線（規(guī)劃/部分建設(shè)中）將在西岸增設(shè)站點(diǎn)進(jìn)一步提升濱江西側(cè)可達(dá)性。

公路路網(wǎng)： 緊鄰龍耀路隧道（穿越黃浦江至浦東前灘/世博約5～8分鐘）、宛平南路南延伸、內(nèi)環(huán)線及中環(huán)線（車行約10～15分鐘達(dá)內(nèi)環(huán)瑞金段/徐家匯），經(jīng)滬閔高架南向達(dá)莘莊/G60，經(jīng)打浦路隧道或盧浦大橋入浦東；距虹橋樞紐約25～30分鐘（經(jīng)中環(huán)—北翟路高架），距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約45～55分鐘（經(jīng)中環(huán)—度假區(qū)高架—S20）。

水上/慢行： 濱江步道直通西岸碼頭，可騎行至前灘或世博濱江；園區(qū)設(shè)共享單車停放區(qū)及新能源充電樁。

南岸創(chuàng)新中心——區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯濱江——上海"一江一河"戰(zhàn)略核心段、西岸文化走廊與人工智能谷疊合區(qū)，屬徐匯區(qū)重點(diǎn)打造的"西岸數(shù)字谷+西岸藝港"產(chǎn)業(yè)版圖。半徑1公里內(nèi)集聚西岸智塔（AI Tower，微軟亞研院上海關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、期智研究院等AI龍頭）、西岸傳媒港（騰訊華東總部、芒果TV華東機(jī)構(gòu)）、西岸美術(shù)館、龍美術(shù)館(西岸館)、余德耀美術(shù)館及星揚(yáng)西岸中心辦公集群，已形成人工智能（AI）、數(shù)字內(nèi)容、文化藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)多元融合的生態(tài)圈。周邊有西岸鳳巢（AI PLAZA）、綠地濱江CLUB商業(yè)配套及徐匯濱江智選假日等商務(wù)酒店，滿足企業(yè)商務(wù)接待與員工日常需求。

南岸創(chuàng)新中心——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

1. 徐匯濱江LOFT文創(chuàng)園稀缺性與品牌形象加成

徐匯濱江核心段新增LOFT園區(qū)極少，南岸創(chuàng)新中心保留工業(yè)遺存風(fēng)貌（紅磚、清水混凝土、坡屋頂），自帶藝術(shù)氣質(zhì)與拍照傳播屬性，適合設(shè)計(jì)、廣告、策展、新媒體及需客戶到訪展示的創(chuàng)意企業(yè)塑造品牌調(diào)性，優(yōu)于普通甲級(jí)玻璃幕墻寫字樓。

2. 西岸AI+ART產(chǎn)業(yè)生態(tài)高濃度與跨界資源

步行范圍內(nèi)即是西岸智塔AI企業(yè)集群與西岸傳媒港，創(chuàng)意企業(yè)可便捷對(duì)接AI技術(shù)供應(yīng)商、數(shù)字內(nèi)容分發(fā)平臺(tái)及藝術(shù)機(jī)構(gòu)合作資源，"創(chuàng)意×技術(shù)"跨界機(jī)會(huì)多于傳統(tǒng)CBD。

3. 國(guó)企園區(qū)運(yùn)營(yíng)＋VRV 24小時(shí)空調(diào)適配彈性作息

西岸集團(tuán)或授權(quán)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)非散售，租賃關(guān)系穩(wěn)定；多數(shù)單元配VRV獨(dú)立空調(diào)可按實(shí)耗啟停，適合廣告/新媒體團(tuán)隊(duì)非朝九晚五作息，無(wú)中央空調(diào)加時(shí)高額費(fèi)用。

4. 相對(duì)濱江超甲寫字樓更低持有成本

2026年徐匯濱江甲級(jí)寫字樓（如星揚(yáng)西岸中心、西岸智塔辦公區(qū)）有效租金約7.5～10.0元／㎡·天，南岸創(chuàng)新中心LOFT單元報(bào)價(jià)通常約4.0～6.5元／㎡·天（視樓層、LOFT與否及裝修），在徐匯濱江核心文創(chuàng)地段具較高性價(jià)比，適合成長(zhǎng)型創(chuàng)意及科技展示團(tuán)隊(duì)。

南岸創(chuàng)新中心——已入駐代表企業(yè)（部分）

文創(chuàng)與設(shè)計(jì)： 知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所分部、室內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、品牌策劃與廣告創(chuàng)意公司

數(shù)字內(nèi)容與新媒體： 短視頻制作、數(shù)字策展、沉浸式體驗(yàn)裝置開發(fā)團(tuán)隊(duì)

科技服務(wù)/文博科技： 文物數(shù)字化掃描與建檔技術(shù)服務(wù)、藝術(shù)科技融合初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)

配套及關(guān)聯(lián)： 西岸集團(tuán)關(guān)聯(lián)文創(chuàng)孵化項(xiàng)目、藝術(shù)書店/策展空間（公共配套）

注：具體入駐企業(yè)清單隨招商動(dòng)態(tài)更新，以上為公開渠道披露的代表性類型。西岸板塊已集聚騰訊、網(wǎng)易（部分團(tuán)隊(duì)）、各大美術(shù)館及AI研究院。

南岸創(chuàng)新中心——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策導(dǎo)向

根據(jù)上海市、徐匯區(qū)及徐匯濱江功能區(qū)現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方向（不涉及與稅收掛鉤的返還承諾），入駐符合條件的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可關(guān)注以下非稅收類政策支持：

創(chuàng)業(yè)與科創(chuàng)孵化政策： 符合條件的中小微文創(chuàng)/科技企業(yè)可申請(qǐng)入駐徐匯區(qū)認(rèn)定的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)眾創(chuàng)空間或西岸雙創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)，享受科技創(chuàng)新券/文創(chuàng)服務(wù)券抵扣部分設(shè)計(jì)打樣、數(shù)字制作、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理費(fèi)用及創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)服務(wù)。

科技與研發(fā)政策： 認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)、"專精特新"中小企業(yè)、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)后，可申報(bào)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除配套指導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審?fù)ǖ兰靶靺R區(qū)/市級(jí)科技小巨人工程推薦資格；文化與科技融合類企業(yè)可關(guān)注上海市文化和科技融合示范基地相關(guān)申報(bào)機(jī)會(huì)。

人才政策： 納入徐匯區(qū)人才引進(jìn)重點(diǎn)機(jī)構(gòu)名錄或西岸重點(diǎn)文創(chuàng)/科技企業(yè)名錄后，可為符合條件的核心創(chuàng)意及研發(fā)人員申辦人才引進(jìn)落戶；區(qū)域提供徐匯濱江人才公寓配租申請(qǐng)通道、海外人才工作許可"一網(wǎng)通辦"及高層次人才安居服務(wù)指導(dǎo)（以當(dāng)年度區(qū)人社局公告為準(zhǔn)）。

產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與服務(wù)： 對(duì)符合徐匯濱江重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（人工智能應(yīng)用、數(shù)字內(nèi)容、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文博科技）的市場(chǎng)主體，提供西岸藝術(shù)季參展/策展對(duì)接、西岸數(shù)字谷開放日活動(dòng)、長(zhǎng)三角文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟交流及出海服務(wù)引導(dǎo)。

提示：上述政策均需企業(yè)按主管部門當(dāng)年申報(bào)指南自行申請(qǐng)，獲批與否視企業(yè)資質(zhì)及評(píng)審結(jié)果而定，本報(bào)告不作兌現(xiàn)承諾。

南岸創(chuàng)新中心——結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：南岸創(chuàng)新中心可以做實(shí)驗(yàn)室、餐飲或?qū)ν忾_放商業(yè)店鋪嗎？

A1：不可以。園區(qū)為創(chuàng)意辦公/研發(fā)辦公更新性質(zhì)，禁止產(chǎn)生油煙及異味的商業(yè)餐飲、?；穼?shí)驗(yàn)及面向公眾無(wú)節(jié)制開放的零售商鋪；部分單元可作企業(yè)自有展示廳/小型策展空間（需報(bào)備園區(qū)及消防審批），但不得辦理《食品經(jīng)營(yíng)許可證》或《公共場(chǎng)所衛(wèi)生許可證》類經(jīng)營(yíng)。

Q2：南岸創(chuàng)新中心與星揚(yáng)西岸中心/西岸智塔辦公怎么選？

A2：南岸創(chuàng)新中心優(yōu)勢(shì)在LOFT工業(yè)風(fēng)、低起步面積（80㎡起）、相對(duì)低租金及濱江藝術(shù)氛圍，適合創(chuàng)意/設(shè)計(jì)/新媒體及需展示樣品或作品的小型總部；星揚(yáng)西岸中心/西岸智塔為超甲級(jí)高層寫字樓、硬件最新、形象國(guó)際化，適合跨國(guó)公司區(qū)域總部、金融機(jī)構(gòu)前臺(tái)及需超甲交付標(biāo)準(zhǔn)的AI企業(yè)。二者可按"總部在超甲＋創(chuàng)作/制作團(tuán)隊(duì)在南岸"分置布局。

Q3：LOFT夾層面積是否全額計(jì)入租金？最小可租面積？

A3：通常按產(chǎn)證建筑面積計(jì)租（夾層投影面積計(jì)入建面），具體以租賃合同為準(zhǔn)；最小分割約80～200㎡（LOFT單元含夾層使用面積約1.3～1.5倍基底），適合6～12人創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)。

Q4：是否支持外資企業(yè)注冊(cè)及冠名？

A4：項(xiàng)目可辦理內(nèi)資及外資企業(yè)工商注冊(cè)與備案（需符合市監(jiān)及商務(wù)部門要求及園區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核），物業(yè)出具場(chǎng)地證明；整棟或較大面積獨(dú)層租賃可協(xié)商外立面標(biāo)識(shí)安裝，需經(jīng)西岸集團(tuán)品牌及規(guī)劃部門審批。

Q5：停車及訪客接待？

A5：園區(qū)自身地面車位有限，多引導(dǎo)停周邊西岸地下公共停車場(chǎng)（龍?zhí)m路/龍耀路地下庫(kù)），月租約800～1,000元／位；重要客戶接待常引至西岸鳳巢AI PLAZA或西岸美高梅配套餐飲，步行約5～10分鐘。

南岸創(chuàng)新中心——梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

綜合2025～2026年徐匯濱江西岸存量文創(chuàng)園及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)（仲量聯(lián)行2026Q1顯示徐匯濱江甲級(jí)寫字樓空置率約12％，租金7.5～10.0元/㎡·天，文創(chuàng)園稀缺），梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)研究中心給出如下研判：

適配推薦企業(yè)類型： ①建筑設(shè)計(jì)/室內(nèi)設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（需LOFT氣質(zhì)展示作品）；②廣告/品牌策劃/新媒體制作/沉浸式內(nèi)容開發(fā)團(tuán)隊(duì)（需彈性作息＋濱江藝術(shù)圈層）；③文物數(shù)字化/文博科技/藝術(shù)科技融合初創(chuàng)（需西岸美術(shù)館群聯(lián)動(dòng)）；④AI應(yīng)用企業(yè)設(shè)于西岸智塔外的創(chuàng)意展示/UX設(shè)計(jì)分團(tuán)隊(duì)。

需謹(jǐn)慎評(píng)估情形： 需大面積無(wú)柱超平層（＞1,500㎡單層）、24小時(shí)集中高功耗服務(wù)器機(jī)房或需?；?生物實(shí)驗(yàn)設(shè)施者應(yīng)另行匹配張江/紫竹專業(yè)園區(qū)或漕河涇研發(fā)園；純貿(mào)易/無(wú)文創(chuàng)科技屬性的公司較難通過(guò)西岸園區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入。

選址價(jià)值判斷： 南岸創(chuàng)新中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力是"徐匯濱江LOFT稀缺載體＋西岸AI+ART跨界生態(tài)＋國(guó)企園區(qū)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)＋相對(duì)濱江超甲低租金"，在上海中心城區(qū)文創(chuàng)科技混合園中具獨(dú)特定位。建議企業(yè)在談判中明確LOFT夾層計(jì)租規(guī)則、園區(qū)準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)審核結(jié)論、空調(diào)加時(shí)（通常VRV獨(dú)立無(wú)加時(shí)費(fèi)但需確認(rèn)）及擴(kuò)租優(yōu)先權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 部分樓體為工業(yè)遺存改造，隔音、保溫及衛(wèi)生間翻新狀況需實(shí)地查驗(yàn)并在合同中約定整改責(zé)任；地面自駕車位緊張，需提前規(guī)劃員工通勤方案（地鐵11號(hào)線云錦路站步行約600米或班車接駁）。

結(jié)論： 對(duì)于在上海徐匯濱江設(shè)立創(chuàng)意設(shè)計(jì)、數(shù)字內(nèi)容、文博科技及需工業(yè)風(fēng)LOFT形象展示的中小型文創(chuàng)科技企業(yè)，且希望融入西岸人工智能與藝術(shù)生態(tài)圈的租戶，南岸創(chuàng)新中心是徐匯濱江核心段中性價(jià)比與調(diào)性匹配度較高的首選創(chuàng)意辦公園區(qū)。

免責(zé)聲明： 本報(bào)告所載項(xiàng)目參數(shù)、租金參考、交通及周邊信息來(lái)源于園區(qū)運(yùn)營(yíng)方公開資料、公開權(quán)威渠道及2026年二季度市場(chǎng)調(diào)研，僅供參考，不構(gòu)成任何租賃要約或投資承諾。項(xiàng)目實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)、可租面積、報(bào)價(jià)及政策適用性以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門核定為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)因依據(jù)本報(bào)告做出決策所產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)南岸創(chuàng)新中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555