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上海徐匯區(qū)智享197辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)智享197辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為擬在上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立科技研發(fā)、數(shù)字內(nèi)容、軟件游戲及初創(chuàng)型企業(yè)的決策層，提供智享197硬件參數(shù)、24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)適應(yīng)性、交通可達(dá)性及產(chǎn)業(yè)適配性的客觀第三方評(píng)估依據(jù)。

編制對(duì)象： 擬入駐企業(yè)創(chuàng)始人／CEO／行政總監(jiān)／不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人

數(shù)據(jù)時(shí)效： 截至2026年第二季度上海漕河涇開發(fā)區(qū)創(chuàng)意辦公及寫字樓市場數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（梧桐聯(lián)行·產(chǎn)業(yè)研究中心）

智享197——項(xiàng)目總體介紹

智享197位于上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心——蒼梧路197號(hào)（宜山路與田林路之間），由存量工業(yè)廠房更新改造而成，2020年完成煥新交付運(yùn)營。項(xiàng)目為獨(dú)棟/組團(tuán)式2層花園創(chuàng)意辦公樓，總建筑面積約12,000㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,800㎡，屬徐匯區(qū)認(rèn)定的文化產(chǎn)業(yè)與科技創(chuàng)新型微型園區(qū)。園區(qū)保留工業(yè)遺存肌理并進(jìn)行現(xiàn)代化內(nèi)裝，配備VRV 24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)、人臉識(shí)別門禁及共享路演廳，重點(diǎn)吸納軟件游戲、互聯(lián)網(wǎng)科技、數(shù)字媒體及科技咨詢服務(wù)類中小微創(chuàng)企業(yè)。與毗鄰的漕河涇開發(fā)區(qū)成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)無縫融合，距漕河涇元?jiǎng)?chuàng)未來中心、新漕河涇大廈車程約5分鐘，可形成"總部在漕河涇高層＋初創(chuàng)/研發(fā)分團(tuán)隊(duì)在智享197"的分置布局。

智享197——項(xiàng)目主要參數(shù)

地址： 上海市徐匯區(qū)蒼梧路197號(hào)（漕河涇開發(fā)區(qū)田林路—宜山路中段）

開發(fā)商／改造竣工： 上海甄廣物業(yè)管理有限公司（園區(qū)運(yùn)營），2020年7月煥新交付

物業(yè)類型： 老廠房更新創(chuàng)意辦公園區(qū)（研發(fā)辦公性質(zhì)，可工商注冊(cè)及涉外備案）

總體量／樓層： 總建面約12,000㎡，地上2層（部分資料標(biāo)注多棟錯(cuò)層布局），首層挑高局部約5.5m（可設(shè)夾層），標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)層高約3.2～3.35m

可租賃面積： 最小分割約14～40㎡（精裝獨(dú)立辦公室/開放工位），50～300㎡（平層分割），最大連拼約500～1,400㎡（整層或跨區(qū)）

得房率： 約70％～75％（高于典型超高層甲級(jí)寫字樓）

電梯配置： 客貨兩用梯1～2部（依樓棟）

空調(diào)系統(tǒng)： VRV分體獨(dú)立空調(diào)，24小時(shí)自主啟停按實(shí)耗計(jì)費(fèi)，無中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)

交付標(biāo)準(zhǔn)： 部分精裝帶家具（桌、椅、柜）拎包入駐；毛坯區(qū)白墻＋礦棉板吊頂＋架空地板

物業(yè)費(fèi)： 約15元／㎡·月（含公共區(qū)域安保、保潔及公區(qū)能耗）

停車位： 地面約10～20個(gè)＋周邊社會(huì)停車場（漕河涇印象城等），月租金約300～600元／位

網(wǎng)絡(luò)： 電信、聯(lián)通、移動(dòng)光纖接入

共享配套： 免費(fèi)共享會(huì)議室×5、30人路演廳、茶水間（免費(fèi)茶飲）、打印區(qū)、人臉識(shí)別門禁

智享197——交通優(yōu)勢

地鐵： 步行約500～650米（6～8分鐘）至地鐵9號(hào)線桂林路站（可換乘15號(hào)線同站），步行約750～850米至地鐵12號(hào)線桂林公園站、15號(hào)線桂林公園站；9號(hào)線向東2站至宜山路換乘3/4號(hào)線、3站至徐家匯，向西經(jīng)中環(huán)—外環(huán)約15分鐘達(dá)虹橋樞紐；15號(hào)線南北貫通連接真如、紫竹及顧村。

公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路匝道（車行約800m）、宜山路（連接內(nèi)環(huán)與中環(huán)）、滬閔高架，車行約10～15分鐘達(dá)徐家匯CBD，約20分鐘達(dá)虹橋T2/高鐵站，經(jīng)中環(huán)—S20—度假區(qū)高架約45分鐘達(dá)浦東國際機(jī)場（非高峰期）。

公交配套： 131路、120路、113路、804路、909路、927路等多條線路經(jīng)停宜山路桂林路、蒼梧路宜山路站。

智享197——區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)——上海首批國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)暨國家高新區(qū)"雙牌"園區(qū)，屬徐匯"北大門"田林—漕河涇核心產(chǎn)業(yè)帶。開發(fā)區(qū)半徑1.5公里內(nèi)集聚騰訊上海分公司、字節(jié)跳動(dòng)華東機(jī)構(gòu)、微軟中國、思科中國、3M中國研發(fā)中心及米哈游/鷹角網(wǎng)絡(luò)等頭部數(shù)字科技企業(yè)，已形成微電子、新一代信息技術(shù)、數(shù)字內(nèi)容及專業(yè)服務(wù)高度集聚的創(chuàng)新生態(tài)。周邊步行10分鐘內(nèi)有漕河涇印象城（大型商業(yè)）、宜山路IT一條街、田林商業(yè)街及多處商務(wù)酒店，滿足企業(yè)商務(wù)接待與員工日常需求。園區(qū)處徐匯與閔行交接節(jié)點(diǎn)，兼顧市區(qū)人才池與G60科創(chuàng)走廊西向延伸便利。

智享197——項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢分析

1. VRV 24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)適配科技/游戲企業(yè)倒班作息

區(qū)別于漕河涇多數(shù)甲級(jí)寫字樓中央空調(diào)限時(shí)段（通常工作日8:30–18:00），智享197全單元配VRV獨(dú)立空調(diào)可按實(shí)耗啟停，無加時(shí)費(fèi)，極適合軟件研發(fā)、游戲開發(fā)、運(yùn)維及跨境電商等需夜間加班或周末連續(xù)辦公的團(tuán)隊(duì)，隱性空調(diào)加時(shí)成本每年可節(jié)省數(shù)萬元。

2. 漕河涇核心區(qū)少有的小面積精裝拎包入駐（最低14㎡起）

最小可租單元14～40㎡適合3～6人微型創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)或單人獨(dú)立辦公室，含基礎(chǔ)家具與網(wǎng)絡(luò)面板，企業(yè)可在簽約后1～3個(gè)工作日入駐，大幅降低早期裝修沉沒成本與空置期。

3. 國企/園區(qū)生態(tài)濃度高且租金性價(jià)比突出

2026年漕河涇甲級(jí)寫字樓有效租金約4.2～6.0元／㎡·天，智享197精裝小單元折算約3.5～5.0元／㎡·天（含基礎(chǔ)物業(yè)），在漕河涇核心地段具高性價(jià)比；與漕河涇科創(chuàng)中心孵化器相比，智享197無強(qiáng)制孵化評(píng)審門檻、可長期續(xù)租且私密性更好。

4. 共享路演廳與管家式企業(yè)服務(wù)降低軟性成本

配備免費(fèi)共享會(huì)議室（5間）及30人路演廳、前臺(tái)代收快遞、工商注冊(cè)指引及政策申報(bào)輔導(dǎo)（高企/雙創(chuàng)券），初創(chuàng)企業(yè)無需自建會(huì)議室即可滿足客戶接待與投資人路演需求。

智享197——已入駐代表企業(yè)（部分）

科技與軟件： 上海子騰信息科技、上海智樹信息科技、上海顯學(xué)信息科技、上海理至信息技術(shù)、上海今融佳科技

網(wǎng)絡(luò)與數(shù)字： 上海哈哈游網(wǎng)絡(luò)科技（關(guān)聯(lián)早期團(tuán)隊(duì)）、上海素當(dāng)信息技術(shù)

專業(yè)服務(wù)及其它： 上海修合健康管理咨詢、上海俊羿物業(yè)管理、上海御隆膜分離技術(shù)（輕研發(fā)）

園區(qū)運(yùn)營關(guān)聯(lián)： 上海智誠實(shí)業(yè)（園區(qū)持有方關(guān)聯(lián)主體）

注：具體入駐企業(yè)清單隨招商動(dòng)態(tài)更新，以上為公開渠道披露的代表性信息。

智享197——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策導(dǎo)向

根據(jù)上海市、徐匯區(qū)及漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方向（不涉及與稅收掛鉤的返還承諾），入駐符合條件的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可關(guān)注以下非稅收類政策支持：

創(chuàng)業(yè)與科創(chuàng)孵化政策： 符合條件的中小微科技企業(yè)可申請(qǐng)入駐漕河涇科創(chuàng)中心國家級(jí)孵化器或開發(fā)區(qū)認(rèn)定的眾創(chuàng)空間，享受科技創(chuàng)新券抵扣部分檢測認(rèn)證/專利代理/科技查新費(fèi)用、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)及高企培育入庫預(yù)評(píng)審服務(wù)；園區(qū)可協(xié)助對(duì)接徐匯區(qū)"雙創(chuàng)"活動(dòng)周及路演。

科技與研發(fā)政策： 認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)、"專精特新"中小企業(yè)、市級(jí)/區(qū)級(jí)企業(yè)技術(shù)中心或技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)后，可申報(bào)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除配套指導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審?fù)ǖ馈詈記荛_發(fā)區(qū)專項(xiàng)申報(bào)輔導(dǎo)及徐匯區(qū)/市級(jí)科技小巨人工程推薦資格。

人才政策： 納入漕河涇開發(fā)區(qū)或徐匯區(qū)人才引進(jìn)重點(diǎn)機(jī)構(gòu)名錄的企業(yè)，可為符合條件的核心研發(fā)及管理人員申辦人才引進(jìn)落戶；區(qū)域提供漕河涇人才公寓配租申請(qǐng)通道、海外人才工作許可與居留許可"兩證聯(lián)辦"及高層次人才安居服務(wù)指導(dǎo)（以當(dāng)年度區(qū)人社局公告為準(zhǔn)）。

產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與服務(wù)： 對(duì)符合漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（新一代信息技術(shù)、集成電路設(shè)計(jì)、數(shù)字內(nèi)容、科技服務(wù)）的市場主體，提供大企業(yè)開放創(chuàng)新日（CVC對(duì)接）、進(jìn)博會(huì)科技專場推介及長三角產(chǎn)業(yè)鏈撮合服務(wù)。

提示：上述政策均需企業(yè)按主管部門當(dāng)年申報(bào)指南自行申請(qǐng)，獲批與否視企業(yè)資質(zhì)及評(píng)審結(jié)果而定，本報(bào)告不作兌現(xiàn)承諾。

智享197——結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：智享197可以做實(shí)驗(yàn)室或有?；放盼鄣难邪l(fā)嗎？

A1：不可以。園區(qū)為創(chuàng)意辦公/輕研發(fā)性質(zhì)更新改造，未預(yù)留三廢處理管井及高等級(jí)生物安全實(shí)驗(yàn)室條件，不支持涉及?；放欧呕蚋叩燃?jí)生物安全實(shí)驗(yàn)室的環(huán)評(píng)；適合無排污的軟件游戲開發(fā)、IC Fabless輕辦公、數(shù)字媒體制作及企業(yè)后臺(tái)職能。若有wet lab需求應(yīng)考察虹欽園（可一般研發(fā)環(huán)評(píng)）或張江藥谷專業(yè)載體。

Q2：智享197與漕河涇國際孵化中心（科創(chuàng)中心）怎么選？

A2：二者皆可注冊(cè)及享受孵化政策輔導(dǎo)，區(qū)別在于——科創(chuàng)中心是國家級(jí)孵化器需項(xiàng)目評(píng)審準(zhǔn)入、有在孵期限（通?！?年）及創(chuàng)新券傾斜；智享197無強(qiáng)制評(píng)審、可長期續(xù)租、最小面積更靈活（14㎡起精裝）且VRV 24小時(shí)空調(diào)無加時(shí)費(fèi)，適合不想受孵化年限約束或僅需高品質(zhì)小面積精裝辦公的科技型小微團(tuán)隊(duì)。二者可按企業(yè)發(fā)展不同階段切換。

Q3：最小可租面積、精裝含哪些配置及最短租期？

A3：最小分割約14～40㎡（精裝帶辦公桌、椅、文件柜、網(wǎng)絡(luò)面板及獨(dú)立門鎖），整層平層分割50～300㎡，最大連拼約1,400㎡；最短租期通常1年起，部分精裝小單元可談半年（視招商期）；精裝單元通?？蓪?shí)現(xiàn)簽約后1～3個(gè)工作日入駐。

Q4：是否支持外資企業(yè)注冊(cè)及冠名？

A4：項(xiàng)目可辦理內(nèi)資及外資企業(yè)工商注冊(cè)與備案（需符合市監(jiān)及商務(wù)部門要求），物業(yè)出具場地證明；整層或大客戶可協(xié)商樓棟/單元獨(dú)立標(biāo)識(shí)安裝，需經(jīng)園區(qū)運(yùn)營方審核。

Q5：停車及訪客接待？

A5：園區(qū)自身地面車位較少（約10余個(gè)），月租約300～600元／位，超額引導(dǎo)停周邊漕河涇印象城地下庫（步行約5～8分鐘，月租約800元）；訪客可預(yù)約使用共享會(huì)議室或引至周邊商業(yè)配套接待。

智享197——梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

綜合2025～2026年漕河涇開發(fā)區(qū)存量創(chuàng)意園及小微辦公市場供需（2026Q1漕河涇核心區(qū)小微精裝辦公稀缺，空置率低于區(qū)均水平），梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)研究中心給出如下研判：

適配推薦企業(yè)類型： ①軟件/游戲/SaaS早期初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)（需小面積精裝拎包＋VRV 24h空調(diào)＋低初期投入）；②數(shù)字媒體/廣告/UI設(shè)計(jì)微型工作室（需漕河涇產(chǎn)業(yè)圈層＋可注冊(cè)）；③大型科技企業(yè)（入駐漕河涇元?jiǎng)?chuàng)未來或科技綠洲）將前期孵化團(tuán)隊(duì)/特定項(xiàng)目組分置此園形成"總部＋初創(chuàng)"協(xié)同；④外資企業(yè)在華小型偵察（Scouting）辦公室或售后支持點(diǎn)。

需謹(jǐn)慎評(píng)估情形： 需大面積無柱超平層（＞800㎡單層無柱）、集中式高功耗服務(wù)器機(jī)房（需單獨(dú)評(píng)估電力余量）或涉及?；?生物實(shí)驗(yàn)者應(yīng)另行匹配專業(yè)園區(qū)；純本地生活類無科技/文創(chuàng)屬性公司較難通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入。

選址價(jià)值判斷： 智享197的核心競爭力是"漕河涇核心地段＋14㎡起精裝拎包＋VRV 24h無加時(shí)費(fèi)＋共享路演配套＋國企/園區(qū)生態(tài)"，在上海同檔次微型創(chuàng)意園中運(yùn)營成熟度較高。建議企業(yè)在談判中明確精裝/毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)、空調(diào)電費(fèi)計(jì)價(jià)方式、擴(kuò)租優(yōu)先權(quán)（鄰區(qū)或整層）及注冊(cè)地址出具時(shí)限。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 建筑為老廠房改造，公區(qū)及外立面偏工業(yè)風(fēng)而非超甲級(jí)大堂標(biāo)準(zhǔn)，租前應(yīng)實(shí)地感受是否符合團(tuán)隊(duì)審美預(yù)期；地面自駕車位緊張，核心團(tuán)隊(duì)建議地鐵通勤或彈性工時(shí)。

結(jié)論： 對(duì)于在上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立軟件游戲、數(shù)字科技及文創(chuàng)類小微團(tuán)隊(duì)，且重視小面積精裝拎包入駐、24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)與漕河涇產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的企業(yè)，智享197是開發(fā)區(qū)核心地段性價(jià)比與適配度較優(yōu)的微型創(chuàng)意辦公選擇。

免責(zé)聲明： 本報(bào)告所載項(xiàng)目參數(shù)、租金參考、交通及周邊信息來源于園區(qū)運(yùn)營方公開資料、公開權(quán)威渠道及2026年二季度市場調(diào)研，僅供參考，不構(gòu)成任何租賃要約或投資承諾。項(xiàng)目實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)、可租面積、報(bào)價(jià)及政策適用性以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門核定為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)因依據(jù)本報(bào)告做出決策所產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)智享197辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555