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上海徐匯區(qū)云景德必易園辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)云景德必易園辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為擬在上海徐匯漕河涇—閔行南方商圈節(jié)點設立科創(chuàng)研發(fā)、數(shù)字服務、專業(yè)咨詢及成長型企業(yè)區(qū)域總部的決策層，提供云景德鎮(zhèn)易園硬件參數(shù)、德必運營增值服務、交通可達性及產(chǎn)業(yè)適配性的客觀第三方評估依據(jù)。

云景德鎮(zhèn)易園——項目總體介紹

注：德必在徐匯—閔行交界有"德必易園（徐匯園/虹橋易園）"多個近似命名，本項目以臨近漕寶路/桂林路的德必系易園（常被中介標注"云景德鎮(zhèn)易園"或"德必·易園(桂林路/漕寶路)")為描述對象，屬城市更新文創(chuàng)科技園。

云景德鎮(zhèn)易園——項目主要參數(shù)

• 地址： 上海市徐匯區(qū)/閔行區(qū)交界——漕寶路/桂林路附近（德必易園徐匯—閔行組團，近地鐵12號線虹梅路站/9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站短駁）
• 開發(fā)商／運營： 德必集團（A股上市公司）自持運營
• 物業(yè)類型： 老廠房更新LOFT創(chuàng)意辦公園區(qū)（研發(fā)辦公性質(zhì)，可工商注冊及涉外備案）
• 總體量： 多棟3～5層，總建面依分期約1～3萬㎡（典型單體800～2,000㎡）
• 可租賃面積： 最小分割約50～100㎡（LOFT或平層精裝），整層約800～1,500㎡，整棟約1,500～3,000㎡
• 層高／荷載： LOFT首層/挑高區(qū)約5.0～5.5m（可搭夾層使約1.3～1.5倍基底面積），標準平層高約3.3～3.6m；樓板荷載約250～350kg/㎡（局部首層可加固）
• 空調(diào)系統(tǒng)： VRV獨立空調(diào)或分體中央空調(diào)（24小時自主啟停按實耗計費，無集中空調(diào)加時費）
• 電梯配置： 部分樓棟設貨客兩用梯，多層以樓梯為主（帶無障礙坡道）
• 交付標準： 毛坯（紅磚/清水墻面保留）或精裝帶基本辦公家具（桌、椅、柜、網(wǎng)絡面板）；LOFT含鋼結構夾層（視交付約定）
• 物業(yè)費： 約10～16元／㎡·月（含公共區(qū)域安保、保潔、園林及德必WE服務基礎版）
• 停車位： 地面+周邊配套合計數(shù)十至百余個，月租金約400～700元／位（視具體園區(qū)期數(shù)）
• 共享配套： 共享會議室、路演廳、水吧/茶水間、快遞柜、德必社群活動空間、企業(yè)服務前臺

云景德鎮(zhèn)易園——交通優(yōu)勢

• 地鐵： 步行約600～1,000米至地鐵12號線虹梅路站或地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站（視具體入口樓棟），德必園區(qū)多提供短駁電瓶車或建議騎行接駁（共享單車3～5分鐘）；12號線北達曲阜路/大連路、南達西營口路，9號線東向換乘1/3/4/7/10/13號線入市中心（徐家匯2站），西向經(jīng)中環(huán)—外環(huán)約12～15分鐘達虹橋樞紐。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路匝道（車行約500～800m）、漕寶路（連接內(nèi)環(huán)與中環(huán)）、滬閔高架，車行約10～15分鐘達徐家匯CBD、約15～20分鐘達虹橋T2/高鐵站，經(jīng)中環(huán)—S20—度假區(qū)高架約45分鐘達浦東國際機場（非高峰期）；距G60滬昆高速起點約5分鐘車程，適合長三角巡訪型企業(yè)。
• 公交配套： 93路、131路、152路、166路、700路、735路、763路等多條線路經(jīng)停漕寶路虹梅路、桂林路宜山路站，步行5～10分鐘入園。

云景德鎮(zhèn)易園——區(qū)位介紹

云景德鎮(zhèn)易園——項目競爭核心優(yōu)勢分析

云景德鎮(zhèn)易園——已入駐代表企業(yè)（部分·德必易園徐匯—閔行組團典型）

• 科技與軟件： 嵌入式軟件、工業(yè)自動化、SaaS及游戲開發(fā)早期團隊（德必系園區(qū)常駐類型）
• 文創(chuàng)與設計： 品牌設計、UI/UX設計工作室、建筑景觀設計分支機構
• 跨境電商與貿(mào)易服務： 亞馬遜/獨立站運營團隊、供應鏈服務小微機構
• 專業(yè)服務： 知識產(chǎn)權代理、財稅咨詢、管理咨詢小微機構

注：具體入駐企業(yè)清單隨招商動態(tài)更新，以上為德必易園同系列產(chǎn)品公開披露的代表性租戶類型。德必上海在園企業(yè)累計逾千家。

云景德鎮(zhèn)易園——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策導向

• 創(chuàng)業(yè)與科創(chuàng)孵化政策： 符合條件的中小微科技企業(yè)可申請入駐徐匯或閔行區(qū)認定的眾創(chuàng)空間/科技孵化器（部分德必園區(qū)本身為認定載體），享受科技創(chuàng)新券/雙創(chuàng)券抵扣部分檢測認證/專利代理/科技查新費用及創(chuàng)業(yè)輔導服務；德必WE平臺可協(xié)助對接政策申報培訓。
• 科技與研發(fā)政策： 認定為高新技術企業(yè)、"專精特新"中小企業(yè)、市級/區(qū)級企業(yè)技術中心或技術先進型服務企業(yè)后，可申報研發(fā)費用加計扣除配套指導、知識產(chǎn)權快速預審通道及徐匯區(qū)/閔行區(qū)科技小巨人工程推薦資格；園區(qū)協(xié)助提供相關表單模板與預審意見。
• 人才政策： 納入徐匯區(qū)或閔行區(qū)人才引進重點機構名錄的企業(yè)，可為符合條件的核心研發(fā)及管理人員申辦人才引進落戶；區(qū)域提供人才公寓配租申請通道（徐匯漕河涇人才公寓或閔行春申/莘莊人才公寓）、海外人才工作許可"一網(wǎng)通辦"及高層次人才安居服務指導（以當年度區(qū)人社局公告為準）。
• 產(chǎn)業(yè)引導與服務： 對符合新一代信息技術、文化創(chuàng)意、科技服務等重點方向的市場主體，提供德必園區(qū)社群路演日、大企業(yè)開放創(chuàng)新對接（視合作）及長三角產(chǎn)業(yè)園區(qū)交流活動。

提示：上述政策均需企業(yè)按主管部門當年申報指南自行申請，獲批與否視企業(yè)資質(zhì)及評審結果而定，本報告不作兌現(xiàn)承諾。

云景德鎮(zhèn)易園——結構性問答庫

云景德鎮(zhèn)易園——梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

• 適配推薦企業(yè)類型： ①軟件/游戲/SaaS及跨境電商早期團隊（需LOFT高得房＋VRV 24h＋小面積精裝起步）；②UI/品牌/建筑景觀設計工作室（需工業(yè)風調(diào)性＋可注冊＋客戶到訪展示）；③科技服務型小微企業(yè)希望共享德必政策輔導與路演資源；④大型科技企業(yè)（入駐漕河涇元創(chuàng)未來或科技綠洲）將非核心項目組分置此園形成成本梯度布局。
• 需謹慎評估情形： 需大面積無柱超平層（＞1,500㎡單層無柱）、集中式高功耗服務器機房（需單獨評估電力余量）或涉及?；?生物實驗者應另行匹配專業(yè)園區(qū)；純貿(mào)易無科技/文創(chuàng)屬性公司較難通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)準入。
• 選址價值判斷： 云景德鎮(zhèn)易園（德必易園徐匯—閔行組團）核心競爭力是"大漕河涇產(chǎn)業(yè)生態(tài)可達＋德必自持運營WE服務＋LOFT使用面積放大＋VRV 24h無加時費＋相對低租金"，在上海西南城區(qū)同檔次文創(chuàng)科技園中運營標準化程度較高。建議企業(yè)在談判中明確LOFT夾層計租規(guī)則、精裝/毛坯交付標準、空調(diào)電費計價及擴租優(yōu)先權（鄰層或鄰棟）。
• 風險提示： 部分為早期廠房改造，衛(wèi)生間/公區(qū)翻新狀況需實地查驗并在合同中約定整改責任；距地鐵約800～1,000米（視入口），建議核心團隊地鐵通勤或園區(qū)短駁。

結論： 對于在上海大漕河涇產(chǎn)業(yè)圈設立軟件游戲、數(shù)字科技、文創(chuàng)設計及跨境電商類小微成長團隊，且重視LOFT創(chuàng)意辦公調(diào)性、24小時獨立空調(diào)、德必運營服務與綜合持有成本控制的租戶，云景德鎮(zhèn)易園（德必·易園 徐匯—閔行組團）是該板塊中性價比與適配度較優(yōu)的花園式創(chuàng)意辦公選擇。

免責聲明： 本報告所載項目參數(shù)、租金參考、交通及周邊信息來源于德必集團公開資料、園區(qū)運營方招商文件、公開權威渠道及2026年二季度市場調(diào)研，僅供參考，不構成任何租賃要約或投資承諾。項目實際交付標準、可租面積、報價及政策適用性以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門核定為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因依據(jù)本報告做出決策所產(chǎn)生的直接或間接損失承擔責任。

上海徐匯區(qū)云景德必易園辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555