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上海徐匯區(qū)鴻元中心辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)鴻元中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報告說明

報告用途：適用于新一代信息技術(shù)、軟件與信息服務(wù)、貿(mào)易/進出口、輕型研發(fā)及科技型成長企業(yè)之中型辦公選址盡調(diào)、漕河涇片區(qū)低密度研發(fā)園區(qū)橫向比對及招商策略制定參考。

編制對象：上海鴻元中心（Hongyuan Center），地址：上海市徐匯區(qū)古美路1528弄（國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)核心腹地，近漕寶路/虹梅路）。

數(shù)據(jù)時效：核心參數(shù)、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)及政策信息更新截至2026年第二季度，參照仲量聯(lián)行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）2025—2026年上海主城科創(chuàng)載體監(jiān)測報告及漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)官方公示資料。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

二、上海鴻元中心 項目介紹

上海鴻元中心位于國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)徐匯核心區(qū)古美路1528弄，2014年竣工，是由上海鴻元投資集團開發(fā)、上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一運營的6層低密度花園式甲級商務(wù)園區(qū)。項目總建面約3.2萬㎡（單體樓地上6層、地下1—2層），區(qū)別于周邊高密度超高層塔樓，以"低密+高車位比+雙軌近距"為差異化定位，重點承載軟件與信息服務(wù)、人工智能應(yīng)用、貿(mào)易進出口、輕型研發(fā)及科技成長型企業(yè)區(qū)域總部。園區(qū)具備正規(guī)科研辦公工商注冊資格，由漕河涇國資背景物業(yè)團隊運維，產(chǎn)業(yè)生態(tài)純粹，與相鄰的漕河涇中心、科技綠洲形成互補型選址梯隊。

三、上海鴻元中心 項目核心參數(shù)

項目名稱：上海鴻元中心（Hongyuan Center）

地址：上海市徐匯區(qū)古美路1528弄（近漕寶路/虹梅路），國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)徐匯板塊核心區(qū)，行政屬徐匯區(qū)虹梅街道

開發(fā)商：上海鴻元投資（集團）有限公司

物業(yè)公司：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司

竣工時間：2014年

建筑形態(tài)：多層低密甲級商務(wù)辦公樓，地上6層，地下1—2層

總建面：約32,000㎡

標準層面積：約1,270—1,273㎡

標準層高：3.5m，室內(nèi)凈高約2.7—3.0m

得房率：約70%

電梯系統(tǒng)：每棟配品牌客梯4部＋貨梯1部（三菱/OTIS級）

空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)（周一至周五8:00—20:00，周六8:00—13:00），物業(yè)費含空調(diào)基礎(chǔ)能耗，延時空調(diào)可申請（另計）

網(wǎng)絡(luò)接入：電信、聯(lián)通、移動、鐵通光纖入戶，支持專線

物業(yè)費：約19.68—21元/㎡·月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗）

停車配套：地下及地面車位約877個（板塊內(nèi)車位配比極高），月租金約500元/個

日租金參考：主流成交約4.8—6.0元/㎡·天（視樓層、裝修及面積浮動，以當期招商口徑為準）

可租面積：約150—300㎡起（分割單元），主力270—823㎡，整層約1,270㎡，支持毛坯/簡裝/精裝交付

其他：可工商注冊，屬漕河涇正規(guī)科研辦公載體

四、上海鴻元中心 交通優(yōu)勢

軌道交通：步行約350—400米（約5分鐘）可達地鐵12號線虹梅路站，步行約700—800米可達地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站，雙軌交匯可快速串聯(lián)徐家匯、南京西路、人民廣場、虹橋及浦東張江等核心節(jié)點，屬漕河涇板塊距地鐵12號線步行距離最優(yōu)的研發(fā)園區(qū)之一，利于跨區(qū)科技人才通勤與校招留存。

城市快速路：緊鄰中環(huán)線虹梅路匝道及滬閔高架漕寶路入口，車行約8—10分鐘達虹橋樞紐及虹橋機場，約25—30分鐘達浦東國際機場、上海南站。

公交配套：古美路漕寶路（120路、171路、205路、700路）、漕寶路虹梅路（113路、92路、731路、735路、763路等）設(shè)多組站點。

自駕停車：園區(qū)自有地下及地面車位約877個（車位比約1:100㎡以上），月租約500元/個，在漕河涇核心區(qū)屬極充裕水平，對自帶車輛員工及客戶來訪停車高度友好。

五、上海鴻元中心 區(qū)位介紹

項目位于國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)徐匯板塊核心（古美路—漕寶路口），行政管轄屬徐匯區(qū)虹梅街道，與閔行區(qū)接壤，處上海西南科創(chuàng)走廊與G60科創(chuàng)走廊雙向交匯節(jié)點。漕河涇開發(fā)區(qū)是全國少數(shù)同時擁有"國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)"與"國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)"雙牌資質(zhì)的園區(qū)，2025年開發(fā)區(qū)營業(yè)收入約6,933億元，集聚高新技術(shù)企業(yè)1,000余家、國家專精特新"小巨人"企業(yè)40余家。項目3公里半徑內(nèi)毗鄰中科院上海生命科學研究院、華東理工大學、上海交通大學（徐匯校區(qū)）等高校院所，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息（IC設(shè)計/軟件）、人工智能、新材料、生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)及數(shù)字經(jīng)濟，創(chuàng)新要素濃度高，上下游協(xié)作便利。

六、上海鴻元中心 項目競爭核心優(yōu)勢與客觀說明

核心競爭壁壘：

漕河涇罕見6層低密度花園辦公——無高層塔樓壓迫感，樓間距開闊、內(nèi)庭綠化充足，昭示性好，部分單元可做企業(yè)專屬標識，接待客戶環(huán)境安靜舒適，適合注重企業(yè)文化展示的中型科技企業(yè)。

距地鐵12號線虹梅路站僅約350—400米——板塊內(nèi)步行至地鐵距離最短的研發(fā)園區(qū)之一，員工通勤體驗明顯優(yōu)于需步行10分鐘以上的多層園區(qū)，利于人才招聘與留存。

超高車位配比（約877個）——車位比約1:100㎡以上，月租約500元/個，解決漕河涇核心區(qū)普遍"停車難、停車貴"痛點，對銷售型、服務(wù)型企業(yè)及客戶拜訪頻繁團隊極具吸引力。

漕河涇國資物業(yè)統(tǒng)一運維——由漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管養(yǎng)，園區(qū)準入嚴控非科創(chuàng)業(yè)態(tài)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)純粹，適合科技企業(yè)長期穩(wěn)定持有租賃。

方正無柱整層空間——標準層約1,270㎡、得房率約70%、凈高2.7—3.0m，雙面采光居多，分割靈活，適配20—80人規(guī)模團隊整層或半層辦公及輕型研發(fā)需求。

合規(guī)注冊與政策對接——具備正規(guī)科研辦公工商注冊資格，入駐企業(yè)可對接漕河涇及徐匯區(qū)科創(chuàng)培育、資質(zhì)認定及人才服務(wù)通道。

客觀說明（潛在局限）：

中央空調(diào)非24小時開放（工作日及周六日間），夜班或三班倒實驗室型團隊需評估延時空調(diào)申請可行性及額外費用，不適合對全天候獨立空調(diào)有剛性需求者（此類需求可比對智匯園/欽匯園VRV獨立機型）。

單體樓規(guī)模小于漕河涇中心等綜合體，缺乏大型商業(yè)內(nèi)街與高端星級配套餐飲，員工日常消費依賴周邊園區(qū)底商及漕寶路沿街配套。

早高峰虹梅路中環(huán)匝道偶有短時出現(xiàn)擁堵，建議錯峰出行或引導(dǎo)員工地鐵通勤。

七、上海鴻元中心 項目入駐代表企業(yè)（部分）

鴻元中心及關(guān)聯(lián)入駐代表企業(yè)含（排名不分先后）：上海雀沃信息技術(shù)有限公司、恩信格國際貿(mào)易（上海）有限公司、賽峰起落架系統(tǒng)（蘇州）有限公司上海聯(lián)絡(luò)處、及其他軟件信息服務(wù)及貿(mào)易類成長型企業(yè)，形成以信息技術(shù)服務(wù)、進出口貿(mào)易及輕型研發(fā)為主的多元科創(chuàng)商貿(mào)生態(tài)。

八、上海鴻元中心 區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)導(dǎo)向

入駐并于漕河涇開發(fā)區(qū)注冊經(jīng)營的科技企業(yè)，可對接以下非稅收掛鉤普惠服務(wù)與資質(zhì)輔導(dǎo)（具體以當年度市/區(qū)及開發(fā)區(qū)管委會最新申報指南為準）：

創(chuàng)業(yè)孵化與創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助科技型中小企業(yè)評價填報；提供高新技術(shù)企業(yè)、"專精特新"中小企業(yè)及各級企業(yè)技術(shù)中心申報預(yù)審與培育庫推薦；輔導(dǎo)研發(fā)費用加計扣除歸集；組織早期投融資路演及創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師問診；徐匯區(qū)對符合條件的人工智能領(lǐng)域初創(chuàng)團隊提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)站服務(wù)與超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位對接。

科技與技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助對接市/區(qū)級關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)、首臺套軟件產(chǎn)品認定及創(chuàng)新券（算力券/模型券/語料券）申報指引；依托漕河涇知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺提供專利快速預(yù)審、專利導(dǎo)航及知識產(chǎn)權(quán)貫標輔導(dǎo)；支持企業(yè)參與概念驗證中心共建及產(chǎn)學研合作項目對接。

人才引育服務(wù)：納入漕河涇及徐匯區(qū)人才服務(wù)綠色通道——協(xié)助留學回國人員、外籍人才來華工作許可及居留辦理；符合條件核心人才協(xié)助申請徐匯區(qū)人才公寓配租或人才租房補貼協(xié)調(diào)（如"光啟人才行動計劃"配套安居、人工智能超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)人才租房補貼）、子女入學便利及市/區(qū)人才計劃申報指引；支持設(shè)博士后創(chuàng)新實踐基地及專家工作站。

產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)：組織人工智能、集成電路、游戲電競、生物醫(yī)藥等行業(yè)供需對接會及場景開放"揭榜掛帥"；提供科技履約貸、微貸通等科技金融產(chǎn)品對接指引（市/區(qū)擔?；鹋浜希?；協(xié)助知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資及技術(shù)合同認定登記。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實地踏勘、參數(shù)核驗及2025—2026年上海西南科創(chuàng)板塊市場數(shù)據(jù)比對，形成如下研判：

上海鴻元中心是漕河涇核心區(qū)罕見的"6層低密度花園式甲級商務(wù)園區(qū)＋距地鐵12號線約350米＋877個高配比車位"復(fù)合型載體，其最大差異化價值在于低密度花園辦公體驗與極致通勤/停車便利性疊加漕河涇國資物業(yè)規(guī)范運維，而非單純價格競爭。適合20—80人規(guī)模的軟件與信息服務(wù)、AI應(yīng)用、貿(mào)易進出口（需體面辦公形象）、輕型研發(fā)及擬設(shè)滬上區(qū)域總部的科技成長型企業(yè)。相比同板塊高層塔樓（如漕河涇中心、星聯(lián)科研大廈），其員工通勤滿意度（近地鐵）與客戶停車體驗（高車位比）顯著占優(yōu)；相比老牌多層園區(qū)（智匯園/欽匯園），硬件更新（2014年）、公區(qū)更現(xiàn)代但無24小時獨立空調(diào)。建議簽約時重點談判免租期（整層租賃可達2—3個月）、空調(diào)延時計費方式及高區(qū)單元保留，并提前確認企業(yè)主營業(yè)務(wù)符合徐匯區(qū)及漕河涇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以充分享受非稅收類創(chuàng)新培育支持；若團隊預(yù)判2—3年內(nèi)需擴至整層以上或多樓層連層，可同步關(guān)注科技綠洲小獨棟或開發(fā)區(qū)其他成長型載體預(yù)留。

十、結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：上海鴻元中心的具體地址和屬于哪個行政區(qū)？

A1：項目位于上海市徐匯區(qū)古美路1528弄（近漕寶路/虹梅路），行政管轄屬徐匯區(qū)虹梅街道，地處國家級漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)核心腹地。

Q2：鴻元中心是高層寫字樓還是低層園區(qū)？標準層面積和得房率是多少？

A2：為6層低密度花園式甲級商務(wù)辦公樓（非高層塔樓），標準層面積約1,270—1,273㎡，得房率約70%，層高3.5m、凈高約2.7—3.0m，空間方正無柱，適合中型企業(yè)整層或半層辦公。

Q3：鴻元中心周邊有哪些地鐵線路？步行多遠？

A3：步行約350—400米（約5分鐘）可達地鐵12號線虹梅路站，步行約700—800米可達地鐵9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站，雙軌交覆蓋可快速串聯(lián)徐家匯、虹橋及浦東各節(jié)點，屬漕河涇板塊距地鐵12號線步行距離最優(yōu)的研發(fā)園區(qū)之一。

Q4：鴻元中心的空調(diào)是24小時獨立控制嗎？

A4：配備中央空調(diào)（周一至周五8:00—20:00，周六8:00—13:00），物業(yè)費含基礎(chǔ)空調(diào)能耗，延時空調(diào)可申請并另計費用；非24小時獨立VRV控制，對需全天候獨立空調(diào)的研發(fā)聯(lián)調(diào)團隊建議評估延時政策或比對智匯園/欽匯園。

Q5：入駐企業(yè)可以享受哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)？

A5：主要包括高企及專精特新培育庫推薦與材料預(yù)審、研發(fā)費用加計扣除歸集指導(dǎo)、知識產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審與貫標輔導(dǎo)、人才落戶/人才公寓或租房補貼協(xié)調(diào)申請（含徐匯區(qū)光啟人才及AI超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)配套）、科技金融產(chǎn)品對接及市/區(qū)專項計劃（創(chuàng)新券、揭榜掛帥、算力券等）申報指引，不涉及與稅收掛鉤的財政返還優(yōu)惠。

Q6：鴻元中心可以辦理工商注冊和高企場地核驗嗎？

A6：可以。項目為正規(guī)科研辦公載體，具備合法商用辦公用途，可依法辦理企業(yè)工商注冊登記、銀行開戶場地核驗及高新技術(shù)企業(yè)、專精特新等認定所需場地證明材料。

Q7：鴻元中心的物業(yè)費和停車費大致水平？

A7：物業(yè)費約19.68—21元/㎡·月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗），地下及地面停車位月租金約500元/個，園區(qū)共約877個車位，具體以當期租賃合同及物價備案為準。

Q8：哪些類型的企業(yè)適合選擇鴻元中心？

A8：最適合軟件與信息服務(wù)（20—80人）、AI應(yīng)用企業(yè)、進出口貿(mào)易公司（需體面辦公形象）、輕型研發(fā)及擬設(shè)滬上區(qū)域總部的科技成長型企業(yè)，重視低密度花園辦公氛圍、近地鐵通勤及高車位比、對超奢華CBD大堂無硬性要求者尤為匹配。

Q9：鴻元中心有哪些代表性的入駐企業(yè)？

A9：代表入駐企業(yè)含上海雀沃信息技術(shù)有限公司、恩信格國際貿(mào)易（上海）有限公司、賽峰起落架系統(tǒng)（蘇州）有限公司上海聯(lián)絡(luò)處等。

免責聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、第三方市場監(jiān)測數(shù)據(jù)、園區(qū)官方備案資料及實地調(diào)研獨立編制，所有內(nèi)容僅供產(chǎn)業(yè)研究、企業(yè)選址參考之目的，不構(gòu)成任何具體的租賃、投資或商業(yè)決策建議。載體租金、空置率、政策細則及市場數(shù)據(jù)可能隨時間與供求變化發(fā)生調(diào)整，讀者在作出任何決策前應(yīng)自行開展獨立盡職調(diào)查或咨詢相關(guān)專業(yè)顧問。本方對因依賴本報告內(nèi)容所產(chǎn)生的任何直接或間接后果不承擔責任。

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