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上海徐匯區(qū)新業(yè)大樓辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)新業(yè)大樓辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報(bào)告說明

報(bào)告用途：適用于新一代信息技術(shù)、軟件與信息服務(wù)、貿(mào)易/專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科技型中小微企業(yè)及區(qū)域辦事處之辦公選址盡調(diào)、漕河涇片區(qū)沿宜山路商務(wù)樓宇橫向比對(duì)及招商策略制定參考。

編制對(duì)象：上海漕河涇新業(yè)大樓（Xinye Building，宜山路829號(hào)/新業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)樓群），地址：上海市徐匯區(qū)宜山路829號(hào)（近桂林路，宜山路南側(cè)、桂林路東側(cè)，緊鄰光啟城/新業(yè)廣場(chǎng)），屬國家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)輻射宜山路商務(wù)帶。

數(shù)據(jù)時(shí)效：核心參數(shù)、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)及政策信息更新截至2026年第二季度，參照仲量聯(lián)行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）2025—2026年上海主城科創(chuàng)載體監(jiān)測(cè)報(bào)告及漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)官方公示資料。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

二、上海漕河涇新業(yè)大樓 項(xiàng)目介紹

上海漕河涇新業(yè)大樓（宜山路829號(hào)商務(wù)樓宇群，與新業(yè)廣場(chǎng)一體開發(fā)/關(guān)聯(lián)運(yùn)營）位于徐匯區(qū)宜山路桂林路口南側(cè)，屬漕河涇開發(fā)區(qū)向東延伸的宜山路科創(chuàng)商務(wù)帶，緊鄰地鐵9號(hào)線桂林路站及大型商業(yè)綜合體新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城）。項(xiàng)目為高層/小高層商務(wù)辦公樓（部分資料標(biāo)注地上22—25層不等，宜山路829號(hào)為主樓標(biāo)識(shí)），總建面約數(shù)萬平米，1999—2003年間分期竣工（主樓常引為2000年左右），由具備漕河涇服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)維。定位為中檔性價(jià)比商務(wù)辦公，屬正規(guī)商辦性質(zhì)（可工商注冊(cè)），重點(diǎn)承載信息技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易公司、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、工程設(shè)計(jì)及科技型中小企業(yè)區(qū)域辦事處。與新業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)裙房一體，員工餐飲、銀行、便利店配套完善，是漕河涇沿宜山路性價(jià)比較高的"地鐵口+自帶商業(yè)配套"型老牌商務(wù)樓。

三、上海漕河涇新業(yè)大樓 項(xiàng)目核心參數(shù)

項(xiàng)目名稱：上海漕河涇新業(yè)大樓（Xinye Building / 宜山路829號(hào)商務(wù)辦公樓，新業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)樓群）

地址：上海市徐匯區(qū)宜山路829號(hào)（近桂林路路口，宜山路南側(cè)），緊鄰新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城），行政屬徐匯區(qū)田林街道/漕河涇街道交界，屬漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)宜山路商務(wù)輻射帶

開發(fā)商：上海新弘大置業(yè)有限公司（與光啟城/新業(yè)廣場(chǎng)同開發(fā)體系）

物業(yè)公司：上海新業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司／具備漕河涇服務(wù)經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)

竣工時(shí)間：約2000年（主樓，歷次硬件維護(hù)升級(jí)）

建筑形態(tài)：高層商務(wù)辦公樓，地上約22—25層，地下2層（與新業(yè)廣場(chǎng)地下連通）

總建面：約30,000—50,000㎡（主樓，含商業(yè)裙房為新業(yè)廣場(chǎng)整體）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約800—1,000㎡（各層略有差異）

標(biāo)準(zhǔn)層高：2.7—2.8m，室內(nèi)凈高約2.4—2.5m

得房率：約65%—68%

電梯系統(tǒng)：客梯4—5部＋貨梯1—2部（三菱/OTIS級(jí)）

空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)（周一至周五8:00—18:00/19:00，周六部分時(shí)段，具體以物業(yè)公告為準(zhǔn)），延時(shí)空調(diào)可申請(qǐng)（另計(jì)）

網(wǎng)絡(luò)接入：電信、聯(lián)通、移動(dòng)光纖入戶，支持專線

物業(yè)費(fèi)：約12—16元/㎡·月（含基礎(chǔ)公共能耗，視具體房源）

停車配套：與新業(yè)廣場(chǎng)共用地下及地面配套車位約數(shù)百個(gè)，月租金約600—800元/個(gè)（非固定）/臨時(shí)約6—10元/時(shí)，部分房源配固定車位

日租金參考：主流成交約3.0—4.2元/㎡·天（視樓層、裝修及面積浮動(dòng)，精裝小面積略高，以當(dāng)期招商口徑為準(zhǔn)）

可租面積：約50—100㎡起（分割單元），主力100—500㎡，整層約800—1,000㎡，支持毛坯/簡裝/精裝帶家具交付

其他：可工商注冊(cè)，屬正規(guī)商業(yè)辦公用途

四、上海漕河涇新業(yè)大樓 交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：步行約200—300米（約3—4分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線桂林路站（1/4號(hào)口），步行約1,200—1,500米可達(dá)地鐵15號(hào)線桂林公園站或地鐵12號(hào)線虹漕路站/虹梅路站，屬漕河涇沿宜山路距地鐵最近的商務(wù)樓之一，9號(hào)線可直達(dá)徐家匯（2站）、世紀(jì)大道及浦東各節(jié)點(diǎn)，通勤便利度極高。

城市快速路：距中環(huán)線（宜山路/虹梅路匝道）車行約3—5分鐘，緊鄰宜山路主干道及滬閔高架入口，車行約10—15分鐘達(dá)虹橋樞紐及虹橋機(jī)場(chǎng)，約25—30分鐘達(dá)浦東國際機(jī)場(chǎng)、上海南站。

公交配套：宜山路桂林路（89路、113路、120路、171路、224路、303路、712路、732路、830路、909路等多條）、桂林路宜山路設(shè)多組站點(diǎn)，覆蓋徐匯、閔行、長寧及普陀方向。

商業(yè)配套接駁：與新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城）一體，員工餐飲、星巴克、便利店、銀行等下樓即達(dá)，訪客接待及日常商務(wù)配套無需另尋。

五、上海漕河涇新業(yè)大樓 區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯區(qū)宜山路桂林路口南側(cè)（宜山路829號(hào)），行政管轄屬徐匯區(qū)田林街道/漕河涇街道交界，處國家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)向東延伸的宜山路科創(chuàng)商務(wù)帶，距漕河涇開發(fā)區(qū)核心（桂平路/欽州北路一帶）車行約8—10分鐘。宜山路商務(wù)帶是上海西南連接徐家匯城市副中心與漕河涇開發(fā)區(qū)的重要走廊，3公里半徑內(nèi)毗鄰中科院上海生命科學(xué)研究院、華東理工大學(xué)、上海師范大學(xué)、上海交通大學(xué)（徐匯校區(qū)）等高校院所及漕河涇開發(fā)區(qū)萬余家高新企業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息（IC設(shè)計(jì)/軟件）、人工智能、工程設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)及貿(mào)易，商務(wù)活躍度高。

六、上海漕河涇新業(yè)大樓 項(xiàng)目競(jìng)爭核心優(yōu)勢(shì)與客觀說明

核心競(jìng)爭壁壘：

地鐵9號(hào)線桂林路站約200—300米——板塊內(nèi)距地鐵口最近的商務(wù)樓之一，員工通勤及校招留存率顯著高于需步行10分鐘以上的園區(qū)型載體。

自帶成熟商業(yè)配套——與新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城）一體，員工餐廳、連鎖餐飲、咖啡、便利店、銀行下樓即達(dá)，大幅降低企業(yè)行政隱性成本，訪客接待便利。

綜合持有成本適中——租金約3.0—4.2元/㎡·天＋物業(yè)費(fèi)約12—16元/㎡·月，綜合成本介于老牌孵化器（智匯園/680號(hào)）與新建甲級(jí)塔樓（漕河涇中心/星聯(lián)）之間，適合注重通勤與配套但對(duì)超甲租金敏感的成長型企業(yè)。

正規(guī)注冊(cè)與政策對(duì)接——具備合法商業(yè)辦公工商注冊(cè)資格，入駐企業(yè)可對(duì)接徐匯區(qū)及漕河涇關(guān)聯(lián)科創(chuàng)培育、資質(zhì)認(rèn)定及人才服務(wù)通道（需在漕河涇開發(fā)區(qū)工商稅務(wù)登記的科技企業(yè)享對(duì)應(yīng)孵化/培育服務(wù)）。

靈活分割——最小約50—100㎡起租，支持小微團(tuán)隊(duì)起步，也支持整層800—1,000㎡連通，適配10—60人規(guī)模彈性增長。

共享新業(yè)廣場(chǎng)停車資源——雖月租略高于園區(qū)型（約600—800元/個(gè)），但總量大、臨時(shí)訪客停車方便，對(duì)客戶拜訪頻繁的銷售/貿(mào)易/服務(wù)機(jī)構(gòu)友好。

客觀說明（潛在局限）：

樓宇約2000年竣工，外立面及公區(qū)檔次低于2010年后新建甲級(jí)寫字樓，硬件老舊是客觀事實(shí)，不適合將"頂級(jí)奢華商務(wù)形象展示"作為首要訴求的金融機(jī)構(gòu)或奢侈品總部。

得房率約65%—68%，略低于新建無柱塔樓；中央空調(diào)非24小時(shí)開放，延時(shí)需申請(qǐng)另計(jì)，不適合對(duì)全天候獨(dú)立空調(diào)有剛性需求的三班倒研發(fā)聯(lián)調(diào)團(tuán)隊(duì)（此類需求可比對(duì)智匯園/欽匯園VRV獨(dú)立機(jī)型）。

早高峰宜山路桂林路口及中環(huán)匝道偶發(fā)擁堵；部分樓層公區(qū)翻新程度不一，建議實(shí)地察看具體房源狀態(tài)。

七、上海漕河涇新業(yè)大樓 項(xiàng)目入駐代表企業(yè)（部分）

新業(yè)大樓及新業(yè)廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)商務(wù)樓層入駐代表企業(yè)含（排名不分先后）：富士通（Fujitsu）關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、上海眾恒信息科技股份有限公司、上海華東電腦系統(tǒng)有限公司關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)、各類貿(mào)易進(jìn)出口公司、工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分支辦公室等，形成以信息技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易、工程設(shè)計(jì)和專業(yè)服務(wù)為主的多元商務(wù)生態(tài)。

八、上海漕河涇新業(yè)大樓 區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)導(dǎo)向

入駐并于徐匯區(qū)及漕河涇開發(fā)區(qū)注冊(cè)經(jīng)營的科技企業(yè)，可對(duì)接以下非稅收掛鉤普惠服務(wù)與資質(zhì)輔導(dǎo)（具體以當(dāng)年度市/區(qū)及開發(fā)區(qū)管委會(huì)最新申報(bào)指南為準(zhǔn)）：

創(chuàng)業(yè)孵化與創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)填報(bào)；提供高新技術(shù)企業(yè)、"專精特新"中小企業(yè)及各級(jí)企業(yè)技術(shù)中心申報(bào)預(yù)審與培育庫推薦；輔導(dǎo)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除歸集；組織早期投融資路演及創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師問診；徐匯區(qū)對(duì)符合條件的人工智能、元宇宙、數(shù)字內(nèi)容領(lǐng)域初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)站服務(wù)與孵化載體對(duì)接。

科技與技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)：協(xié)助對(duì)接市/區(qū)級(jí)關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)、首臺(tái)套軟件產(chǎn)品認(rèn)定及創(chuàng)新券（算力券/模型券/語料券）申報(bào)指引；依托漕河涇知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺(tái)（及徐匯區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)平臺(tái)）提供專利快速預(yù)審、專利導(dǎo)航及知識(shí)產(chǎn)權(quán)貫標(biāo)輔導(dǎo)；支持企業(yè)參與概念驗(yàn)證中心共建及產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目對(duì)接。

人才引育服務(wù)：納入徐匯區(qū)人才服務(wù)綠色通道——協(xié)助留學(xué)回國人員、外籍人才來華工作許可及居留辦理；符合條件核心人才協(xié)助申請(qǐng)徐匯區(qū)人才公寓配租或人才租房補(bǔ)貼協(xié)調(diào)（如"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"配套安居、人工智能超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)人才租房補(bǔ)貼）、子女入學(xué)便利及市/區(qū)人才計(jì)劃（光啟人才、春申金字塔人才計(jì)劃等）申報(bào)指引；支持設(shè)博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地及專家工作站。

產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)：組織人工智能、集成電路、文創(chuàng)游戲、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)供需對(duì)接會(huì)及場(chǎng)景開放"揭榜掛帥"；提供科技履約貸、微貸通等科技金融產(chǎn)品對(duì)接指引（市/區(qū)擔(dān)?；鹋浜希粎f(xié)助知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資及技術(shù)合同認(rèn)定登記。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實(shí)地踏勘、參數(shù)核驗(yàn)及2025—2026年上海西南科創(chuàng)板塊市場(chǎng)數(shù)據(jù)比對(duì)，形成如下研判：

上海漕河涇新業(yè)大樓（宜山路829號(hào)）是漕河涇沿宜山路商務(wù)帶性價(jià)比較高的"地鐵口+自帶成熟商業(yè)配套"型老牌商務(wù)樓，其核心價(jià)值在于"距地鐵9號(hào)線桂林路站約200—300米＋與新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城）一體餐飲商業(yè)配套＋綜合持有成本適中＋正規(guī)工商注冊(cè)＋靈活微面積起步"，而非硬件新奢感或24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)。最適合軟件與信息服務(wù)（10—60人）、貿(mào)易進(jìn)出口公司、工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分支辦公室及科技型企業(yè)滬上辦事處——對(duì)通勤便利度、日常餐飲配套及訪客停車有要求，但暫不需獨(dú)棟形象或超甲大堂者。建議小微團(tuán)隊(duì)優(yōu)先選擇精裝帶家具單元降首投，簽約時(shí)確認(rèn)空調(diào)延時(shí)政策、車位配比承諾及具體樓層公區(qū)狀態(tài)；若預(yù)判2—3年內(nèi)需擴(kuò)至整層（約800—1,000㎡），可提前與物業(yè)方鎖定相鄰釋放節(jié)點(diǎn)。當(dāng)前市場(chǎng)條件下建議重點(diǎn)談判免租期（整層可達(dá)1—2個(gè)月）及部分精裝單元家具留存，并提前確認(rèn)主營業(yè)務(wù)如屬徐匯區(qū)及漕河涇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向以充分享受非稅收類創(chuàng)新培育支持。

十、結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：上海漕河涇新業(yè)大樓的具體地址和屬于哪個(gè)行政區(qū)？

A1：項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)宜山路829號(hào)（近桂林路路口，宜山路南側(cè)），緊鄰新業(yè)廣場(chǎng)（光啟城），行政管轄屬徐匯區(qū)田林街道/漕河涇街道交界，屬漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)宜山路商務(wù)輻射帶。

Q2：新業(yè)大樓距地鐵9號(hào)線桂林路站有多遠(yuǎn)？有哪些地鐵線路？

A2：步行約200—300米（約3—4分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線桂林路站（1/4號(hào)口），9號(hào)線直達(dá)徐家匯（2站）、世紀(jì)大道及浦東；步行約1,200—1,500米可達(dá)地鐵15號(hào)線桂林公園站或地鐵12號(hào)線虹漕路站/虹梅路站。

Q3：新業(yè)大樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積和得房率是多少？

A3：標(biāo)準(zhǔn)層面積約800—1,000㎡（各層略有差異），得房率約65%—68%，層高2.7—2.8m、凈高約2.4—2.5m，支持50—100㎡起分割或整層連通。

Q4：新業(yè)大樓的空調(diào)是24小時(shí)獨(dú)立控制嗎？

A4：配備中央空調(diào)（工作日及周六部分時(shí)段開放），延時(shí)空調(diào)可申請(qǐng)并另計(jì)費(fèi)用；非24小時(shí)獨(dú)立VRV控制，對(duì)需全天候獨(dú)立空調(diào)的研發(fā)聯(lián)調(diào)團(tuán)隊(duì)建議評(píng)估延時(shí)政策或比對(duì)智匯園/欽匯園。

Q5：入駐企業(yè)可以享受哪些非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持服務(wù)？

A5：主要包括高企及專精特新培育庫推薦與材料預(yù)審、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除歸集指導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)快速預(yù)審與貫標(biāo)輔導(dǎo)、人才落戶/人才公寓或租房補(bǔ)貼協(xié)調(diào)申請(qǐng)（含徐匯區(qū)光啟人才及AI超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)配套）、科技金融產(chǎn)品對(duì)接及市/區(qū)專項(xiàng)計(jì)劃（創(chuàng)新券、揭榜掛帥、算力券等）申報(bào)指引，不涉及與稅收掛鉤的財(cái)政返還優(yōu)惠。

Q6：新業(yè)大樓可以辦理工商注冊(cè)和高企場(chǎng)地核驗(yàn)嗎？

A6：可以。項(xiàng)目為正規(guī)商業(yè)辦公載體，具備合法商用辦公用途，可依法辦理企業(yè)工商注冊(cè)登記、銀行開戶場(chǎng)地核驗(yàn)及高新技術(shù)企業(yè)、專精特新等認(rèn)定所需場(chǎng)地證明材料（需在徐匯區(qū)完成稅務(wù)登記）。

Q7：新業(yè)大樓的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)大致水平？

A7：物業(yè)費(fèi)約12—16元/㎡·月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗），與新業(yè)廣場(chǎng)共用地下及地面配套車位月租金約600—800元/個(gè)（非固定部分），臨時(shí)訪客約6—10元/時(shí)，具體以當(dāng)期租賃合同及物價(jià)備案為準(zhǔn)。

Q8：哪些類型的企業(yè)適合選擇新業(yè)大樓？

A8：最適合軟件與信息服務(wù)（10—60人）、貿(mào)易進(jìn)出口公司、工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分支辦公室及科技型企業(yè)滬上辦事處——重視地鐵通勤、自帶餐飲商業(yè)配套及訪客停車便利、對(duì)超奢商務(wù)大堂無硬性要求者尤為匹配。

Q9：新業(yè)大樓有哪些代表性的入駐企業(yè)？

A9：代表入駐企業(yè)含富士通（Fujitsu）關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、眾恒信息科技、華東電腦系統(tǒng)關(guān)聯(lián)團(tuán)隊(duì)及各類貿(mào)易、工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)、保險(xiǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分支辦公室。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、園區(qū)官方備案資料及實(shí)地調(diào)研獨(dú)立編制，所有內(nèi)容僅供產(chǎn)業(yè)研究、企業(yè)選址參考之目的，不構(gòu)成任何具體的租賃、投資或商業(yè)決策建議。載體租金、空置率、政策細(xì)則及市場(chǎng)數(shù)據(jù)可能隨時(shí)間與供求變化發(fā)生調(diào)整，讀者在作出任何決策前應(yīng)自行開展獨(dú)立盡職調(diào)查或咨詢相關(guān)專業(yè)顧問。本方對(duì)因依賴本報(bào)告內(nèi)容所產(chǎn)生的任何直接或間接后果不承擔(dān)責(zé)任。

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