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上海徐匯區(qū)上海研祥科技大廈招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告

上海徐匯區(qū)上海研祥科技大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、上海研祥科技大廈——項(xiàng)目介紹

二、上海研祥科技大廈——項(xiàng)目主要參數(shù)

• 開發(fā)商／投資商／運(yùn)營方： 研祥高科技控股集團(tuán)（深圳研祥智能科技股份有限公司關(guān)聯(lián)母公司）投資開發(fā)，上海研祥不動產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一持有租賃運(yùn)營，業(yè)權(quán)清晰無散售
• 竣工時間： 2007年竣工并投入運(yùn)營，公區(qū)定期維護(hù)刷新
• 總建筑面積： 約38,000—42,000㎡（含商業(yè)裙房），辦公可租賃約28,000—32,000㎡
• 寫字樓等級： 5A甲級智能寫字樓（按2007年標(biāo)桿標(biāo)準(zhǔn)配置，經(jīng)后期公區(qū)維護(hù)）
• 建筑層數(shù)： 地上22層，地下2層
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約1,200—1,350㎡／層，戶型方正淺梁柱框架
• 得房率： 約68%—72%（同期漕河涇研發(fā)寫字樓典型水平）
• 層高／凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層建筑層高3.8m，辦公凈高約2.75—2.85m；首層大堂挑高約8—9m
• 空調(diào)系統(tǒng)： 四管制中央空調(diào)＋VAV變風(fēng)量系統(tǒng)（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超時可申請加時計(jì)費(fèi)）
• 電梯配置： 客梯5部＋貨梯1部（三菱品牌，高低區(qū)分配，平均候梯≤35秒）
• 新風(fēng)系統(tǒng)： 初效＋中效雙重過濾新風(fēng)系統(tǒng)（疫后按標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)）
• 車位數(shù)量： 地下及地面合計(jì)約180—220個（漕河涇開發(fā)區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配）；月租金約1,000—1,400元／位·月
• 物業(yè)費(fèi)： 約25—28元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗及公區(qū)保潔安保）
• 可租面積區(qū)間： 約150㎡起分割（簡裝或遺留裝修），主力200—800㎡，整層約1,200—1,350㎡；毛坯、遺留裝修及部分精裝交付可選
• 智能化： 萬兆光纖主干（電信/聯(lián)通/移動多運(yùn)營商）、IC卡門禁、閉路電視監(jiān)控、樓宇自控（BAS）、消防自動報(bào)警
• 外立面及公區(qū)： 淺灰色鋁板＋深色玻璃幕墻，首層大堂挑高大理石飾面配研祥企業(yè)標(biāo)識墻
• 交付標(biāo)準(zhǔn)： 100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板（部分樓層）、乳膠漆墻面、金屬板吊頂、雙開玻璃門

三、上海研祥科技大廈——交通優(yōu)勢

• 軌道交通： 距地鐵9號線桂林路站約500—700m（步行約6—8分鐘），距地鐵12號線桂林公園站約1.0km，距地鐵1號線錦江樂園站約1.5km（園區(qū)班車或騎行）；9號線向東3站達(dá)徐家匯、換乘1/7/11號線往市區(qū)各方向，向西入松江/佘山；12號線達(dá)漕河涇PD/金橋/巨峰路。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝道（約300m）及滬閔高架桂林路上匝道（約1.2km），車行約18分鐘達(dá)虹橋樞紐、22分鐘達(dá)浦東機(jī)場經(jīng)S20—A20—S1、12分鐘達(dá)徐家匯CBD、25分鐘達(dá)陸家嘴。
• 公交配套： 宜山路虹梅路站設(shè)89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路、上佘線等多條線路，連接徐匯、閔行、長寧及黃浦方向。
• 園區(qū)接駁： 工作日高峰時段漕河涇開發(fā)區(qū)設(shè)免費(fèi)接駁巴士銜接地鐵9號線桂林路站及1號線錦江樂園站。

四、上海研祥科技大廈——區(qū)位介紹

五、上海研祥科技大廈——項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢分析

• 研祥集團(tuán)上市背景自持＋漕河涇地標(biāo)屬性： 由特種計(jì)算機(jī)龍頭研祥高科技控股集團(tuán)投資自持（非散售轉(zhuǎn)租），租務(wù)極度穩(wěn)定；入駐企業(yè)共享"研祥系"科技產(chǎn)業(yè)圈層口碑，前臺接待具漕河涇地標(biāo)背書價值。
• 距9號線桂林路站步行6—8分鐘＋中環(huán)虹梅路零距離上匝： 漕河涇核心區(qū)少有步行地鐵10分鐘內(nèi)甲級單體樓，緊鄰中環(huán)虹梅路上匝，員工通勤與客戶自駕到訪均極便利，明顯優(yōu)于需園區(qū)內(nèi)部擺渡之偏遠(yuǎn)組團(tuán)。
• 方正無柱淺框整層＋網(wǎng)絡(luò)地板交付： 標(biāo)準(zhǔn)層1,200—1,350㎡無柱或淺柱框架、得房率68%—72%，適合20—50人研發(fā)團(tuán)隊(duì)或區(qū)域總部緊湊高效平面布置；部分樓層含100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板可直接進(jìn)弱電線纜。
• 成熟科創(chuàng)生態(tài)溢出＋大張江政策通道： 同樓及周邊聚集IC設(shè)計(jì)、嵌入式軟件、AI及高端裝備分支，注冊并實(shí)地經(jīng)營企業(yè)可按程序申報(bào)大張江專項(xiàng)發(fā)展資金（用于研發(fā)投入/設(shè)備購置/平臺建設(shè)）、高企及"專精特新"培育輔導(dǎo)、徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃。
• 持有成本適中（板塊內(nèi)性價比）： 2026年參考日租金約4.0—5.8元／㎡·天，低于徐匯濱江新建超甲級（約6.5—9.0元／㎡·天）及徐家匯核心區(qū)新品，在漕河涇5A甲級單體樓中具較好性價比，適合注重漕河涇產(chǎn)業(yè)生態(tài)與正式商務(wù)形象的中小及成長型企業(yè)。
• 公區(qū)維護(hù)穩(wěn)定： 雖2007年竣工但歷年大堂/電梯廳/洗手間周期刷新，物管響應(yīng)度在漕河涇同期樓宇中居上游。

客觀提示： 項(xiàng)目竣工于2007年（公區(qū)定期維護(hù)），硬件規(guī)格（電梯臺數(shù)配比、綠色認(rèn)證等級）較2020年后新建科學(xué)園略有年代感，不適合對LEED Platinum、極致新交付大堂有硬性要求的企業(yè)；中央空調(diào)有時段限制（加班需申請加時費(fèi)）；早高峰虹梅路中環(huán)出入口略擁堵建議錯峰；固定車位約180—220個在滿租期偏緊（可協(xié)調(diào)周邊漕河涇公共停車場）。

六、上海研祥科技大廈——入駐代表企業(yè)

七、上海研祥科技大廈——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件科技企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內(nèi)容。

• 創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務(wù)： 漕河涇科技創(chuàng)業(yè)中心及徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間為符合條件的初創(chuàng)及科技型小微企業(yè)提供孵化空間對接（含研祥周邊協(xié)作孵化器）、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項(xiàng)目可申請創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對接及市區(qū)兩級人才計(jì)劃申報(bào)輔導(dǎo)。
• 科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)： 鼓勵集成電路設(shè)計(jì)（Fabless）、嵌入式軟件與工業(yè)操作系統(tǒng)、人工智能行業(yè)垂類應(yīng)用、高端儀器儀表及數(shù)字經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目，對建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心（國家級/市級/區(qū)級）、參與制定國家/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立概念驗(yàn)證中心或中試平臺（非涉危化）等項(xiàng)目給予專項(xiàng)發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)指導(dǎo)（注冊并實(shí)地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)或漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)）。
• 人才引進(jìn)與安居服務(wù)： 實(shí)施徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才（含IC設(shè)計(jì)工程師、算法工程師、嵌入式開發(fā)人員）提供人才引進(jìn)落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對接及租房/購房補(bǔ)貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)與總部功能培育： 對符合徐匯區(qū)及漕河涇重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（集成電路、人工智能、生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）的功能性總部或區(qū)域性營運(yùn)中心，在總部認(rèn)定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點(diǎn)高科技展會補(bǔ)貼、企業(yè)出海服務(wù)對接（依托漕河涇開放創(chuàng)新平臺）、場景開放應(yīng)用等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

八、上海研祥科技大廈——結(jié)構(gòu)化問答庫

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

市場價值評定：A－級（漕河涇核心門戶研祥自持5A甲級科技寫字樓）

上海研祥科技大廈是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心門戶由研祥高科技控股集團(tuán)自持的5A甲級單體寫字樓（22層），其核心優(yōu)勢為距9號線桂林路站步行6—8分鐘（緊鄰中環(huán)虹梅路上匝）、研祥上市科技企業(yè)背景持有無散售風(fēng)險、標(biāo)準(zhǔn)層1,200—1,350㎡無柱淺框適配20—50人研發(fā)團(tuán)隊(duì)或區(qū)域總部、部分樓層含網(wǎng)絡(luò)架空地板及2026年日租金約4.0—5.8元／㎡·天在徐匯區(qū)科技寫字樓中具較好性價比。注冊并實(shí)地經(jīng)營企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥瓕ｍ?xiàng)及徐匯光啟人才計(jì)劃，同樓及周邊聚集IC/嵌入式/AI企業(yè)形成成熟科創(chuàng)溢出。

適宜客群建議： IC Fabless設(shè)計(jì)分支（10—40人）、嵌入式軟件與工業(yè)控制系統(tǒng)團(tuán)隊(duì)、AI算法應(yīng)用區(qū)域研發(fā)中心、新一代信息技術(shù)企業(yè)上海營運(yùn)點(diǎn)及高端裝備貿(mào)易技術(shù)服務(wù)分支——優(yōu)先考慮整層1,200—1,350㎡或200—600㎡分割單元。

需注意因素： 竣工2007年（公區(qū)定期維護(hù)），硬件較2020年后新建科學(xué)園偏經(jīng)典風(fēng)格；中央空調(diào)有時段限制（加班需付加時費(fèi)）；固定車位約180—220個滿租期偏緊。建議企業(yè)結(jié)合客戶到訪頻次（高則漕河涇地標(biāo)加分）、員工地鐵通勤比例（9號線極便利）及是否需整層無柱研發(fā)平面綜合決策。

綜合結(jié)論： 在徐匯區(qū)漕河涇板塊寫字樓選項(xiàng)中，上海研祥科技大廈憑借研祥集團(tuán)自持穩(wěn)定、地鐵步行可達(dá)、方正無柱整層適配研發(fā)總部、成熟IC/IT人才生態(tài)及較高性價比，是當(dāng)前兼顧企業(yè)科技前臺形象、員工通勤效率、客戶接待便利性與運(yùn)營成本控制的優(yōu)質(zhì)存量甲級標(biāo)的，對重視漕河涇產(chǎn)業(yè)圈層且需正式商務(wù)形象的科技型成長及中小企業(yè)具較高選址價值。

上海徐匯區(qū)上海研祥科技大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555