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上海徐匯區(qū)寶石園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)寶石園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為擬入駐上海徐匯區(qū)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)核心區(qū)（宜山路/桂林路節(jié)點）的軟件與信息服務、集成電路設計配套、專業(yè)咨詢及科技型中小微企業(yè)提供寶石園樓盤客觀評估與選址決策參考

編制對象： 寶石園（Baoshi Garden／漕河涇開發(fā)區(qū)寶石園商務樓群），上海市徐匯區(qū)宜山路（近虹梅路/桂箐路，屬漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)內早期建成商務組團），由漕河涇總公司關聯(lián)企業(yè)開發(fā)持有

數(shù)據(jù)時效： 截至2026年第二季度市場調研及公開權威數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組

一、寶石園——項目介紹

寶石園位于上海市徐匯區(qū)宜山路（近虹梅路/桂箐路交叉口西側，漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)內），屬開發(fā)區(qū)最早一批建成的商務辦公組團之一，與鉆石園、銀星大廈等同屬漕河涇早期標志性商務配套群，由上海漕河涇開發(fā)區(qū)總公司關聯(lián)企業(yè)開發(fā)持有，1990年代末—2000年代初竣工分批投入運營，2010年前后局部公區(qū)刷新。項目由多棟6—12層框架結構研發(fā)辦公樓組成（常見稱寶石園1—3號樓或A/B/C棟），無超高層塔樓，定位為"漕河涇核心區(qū)性價比型研發(fā)辦公"，主要面向軟件與信息服務企業(yè)、IC設計Fabless配套團隊、科技咨詢及貿易服務分支、生物醫(yī)藥CRO行政點。部分載體納入張江高新區(qū)徐匯園管理范圍。

二、寶石園——項目主要參數(shù)

開發(fā)商／投資商／運營方： 上海漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)總公司關聯(lián)企業(yè)開發(fā)持有，漕河涇物業(yè)或指定團隊提供現(xiàn)場服務

竣工時間： 主體約1998—2002年分批竣工，公區(qū)局部刷新年前后刷新維護

總建筑面積： 各棟合計約20,000—50,000㎡（分棟統(tǒng)計，以實測產權為準），單棟可租賃約5,000—12,000㎡

建筑形態(tài)： 6—12層框架結構研發(fā)辦公樓（非超高層），部分首層設展示大堂

標準層面積： 約600—1,000㎡／層，可分割約100—200㎡起

得房率： 約70%—74%（低層研發(fā)樓高于超高層甲級）

層高／凈高： 標準層建筑層高3.6—3.9m（首層部分約4.2m），辦公凈高約2.7—2.8m

空調系統(tǒng)： 集中式中央空調（周一至周五時段，加班可申用計費）；部分后期刷新棟局部配VRV或延時服務

電梯配置： 客梯2部＋貨梯1部（視樓棟）

新風系統(tǒng)： 配初效過濾新風（部分樓棟改造時增設）

車位數(shù)量： 園區(qū)地面及地下合計數(shù)百個統(tǒng)籌調配；月租金約700—1,000元／位·月

物業(yè)費： 約15—20元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎能耗及公區(qū)保潔安保，視具體棟）

可租面積區(qū)間： 約100—200㎡起分割，主力200—600㎡，整層600—1,000㎡；毛坯、遺留裝修及部分精裝交付可選

智能化： 光纖入戶（多運營商）、門禁一卡通、視頻監(jiān)控

外立面及公區(qū)： 典型漕河涇早期園區(qū)——面磚＋局部玻璃翻新，首層大堂簡約刷新含公告屏

交付標準： 毛坯——100mm架空地板可選（部分樓層）；簡裝單元含地磚/隔斷（石膏板/玻璃）、照明及強弱電面板

三、寶石園——交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵9號線桂林路站約600—900m（步行約8—10分鐘或騎行4分鐘），距地鐵12號線桂林公園站約1.0km，距地鐵1號線錦江樂園站約1.8km（騎行/駕車）；9號線向東3站達徐家匯、向西入G60松江，12號線達漕河涇PD/金橋。

公路路網： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約300—500m）及滬閔高架桂林路上匝（約1.2km），車行約18分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD、25分鐘達浦東機場經S20—A20—S1。

公交配套： 宜山路桂箐路站、虹梅路宜山路站設89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路等，連接徐匯、閔行、長寧及黃浦方向。

園區(qū)接駁： 工作日高峰時段漕河涇開發(fā)區(qū)設免費接駁巴士銜接地鐵9號線桂林路站及1號線錦江樂園站。

四、寶石園——區(qū)位介紹

項目坐落于上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)內（宜山路—虹梅路—桂箐路圍合帶），屬1988年國務院批準的首批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)核心研發(fā)區(qū)，東接徐家匯—肇嘉浜路（約4km），西連虹橋樞紐（約10km），南靠滬閔高架往莘莊/G60科創(chuàng)走廊，北望內環(huán)虹梅路。3公里半徑內聚集英特爾、部分芯片設計Fabless龍頭、大量嵌入式軟件與ISV及漕河涇國家級孵化器，已形成以上游IC設計、嵌入式軟件、新一代信息技術、生物醫(yī)藥CRO及AI算法為支柱的成熟科創(chuàng)生態(tài)。寶石園處開發(fā)區(qū)"內苑"研發(fā)辦公帶，避開主干道喧鬧但步行/騎行可達地鐵、商業(yè)及宜山路沿線甲級樓群，租金顯著低于宜山路沿線新建甲級（研祥/新漕河涇國際商務中心），適合研發(fā)分支、測試支持團隊及成本敏感型科創(chuàng)企業(yè)。

五、寶石園——項目競爭核心優(yōu)勢分析

漕河涇開發(fā)區(qū)成熟科創(chuàng)生態(tài)溢出： 同園區(qū)及周邊聚集IC設計配套、嵌入式軟件、IT服務及科技咨詢分支，人才池（交大/華理/復旦理工科）與潛在B端客戶雙重利好，便于校招與上下游協(xié)作。

高得房率低層研發(fā)樓＋靈活小面積起租： 得房率70%—74%，100—200㎡起可分租適配小微研發(fā)分支或上海點，整層600—1,000㎡淺框適配10—30人團隊，空間延續(xù)性好。

持有成本優(yōu)勢明顯（開發(fā)區(qū)性價比標桿）： 2026年參考日租金約3.0—4.2元／㎡·天（視樓棟/樓層/面積），不足宜山路沿線甲級樓（約4.2—6.0元／㎡·天）且低于徐匯濱江/徐家匯新品（約6.5—9.0元／㎡·天），在漕河涇核心區(qū)具極突出性價比。

部分樓棟延時空調或VRV選項＋大張江政策通道： 部分刷新樓棟配VRV 24h或延時中央空調（需確認具體棟），注冊并實地經營企業(yè)可按程序申報大張江專項發(fā)展資金（研發(fā)投入/設備購置/平臺建設方向）、高企及"專精特新"培育輔導、徐匯區(qū)光啟人才計劃。

中環(huán)虹梅路緊鄰＋園區(qū)接駁地鐵： 緊鄰中環(huán)虹梅路上匝（約300—500m），園區(qū)接駁巴士銜接地鐵9號線桂林路站，兼顧貨車/自駕客戶到訪與員工公交通勤。

國企/開發(fā)區(qū)關聯(lián)持有穩(wěn)定： 多數(shù)樓棟由漕河涇總公司關聯(lián)持有，無散售轉租風險，歷次公區(qū)維護到位。

客觀提示： 項目為1998—2002年分批建成研發(fā)辦公樓（部分樓棟公區(qū)刷新），硬件規(guī)格（大堂挑高、電梯臺數(shù)、綠色認證）較2020年后新建科學園偏經典實用；部分樓棟中央空調有時段限制（少數(shù)刷新樓棟VRV 24h或延時）；距地鐵9號線桂林路站步行約8—10分鐘需接駁或騎行；早期樓棟平面受原結構影響個別房號柱位略多——建議科技企業(yè)優(yōu)先踏勘確認具體樓棟及房號。

六、寶石園——入駐代表企業(yè)

寶石園（含宜山路沿線漕河涇早期組團關聯(lián)樓棟）已集聚科技及專業(yè)服務類企業(yè)，代表入駐企業(yè)包括（部分舉例）：軟件與信息服務企業(yè)上海分支（含對日外包及國內SAAS）、IC設計Fabless配套算法/驗證小團隊、科技咨詢與知產代理機構分支、生物醫(yī)藥CRO非實驗行政點、儀器儀表貿易服務分支及漕河涇關聯(lián)孵化畢業(yè)企業(yè)等，形成以信息技術服務、科技輔助及輕研發(fā)分支為主導的微生態(tài)。

七、寶石園——區(qū)域非稅收類產業(yè)扶持與服務政策導向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件科技企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務與政策引導方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內容。

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務： 漕河涇科技創(chuàng)業(yè)中心及徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間為符合條件的初創(chuàng)及科技型小微企業(yè)提供孵化空間對接（含寶石園周邊協(xié)作孵化器）、創(chuàng)業(yè)導師輔導、政策性融資擔保推薦及"一網通辦"商事登記幫辦服務；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項目可申請創(chuàng)業(yè)擔保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對接及人才計劃申報輔導。

科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉型引導： 鼓勵集成電路設計配套（驗證/算法）、嵌入式軟件與工業(yè)操作系統(tǒng)、人工智能行業(yè)垂類應用、軟件信息服務等項目，對建設企業(yè)技術中心、參與制定國家/行業(yè)標準、設立概念驗證中心（非涉危化）等項目給予專項發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項發(fā)展資金申報指導（注冊并實地經營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內或漕河涇開發(fā)區(qū)內）。

人才引進與安居服務： 實施徐匯區(qū)光啟人才計劃及漕河涇重點產業(yè)人才推薦制度，為符合條件的企業(yè)核心人才（含IC設計/嵌入式/算法工程師等）提供人才引進落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對接及租房/購房補貼申領指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務。

產業(yè)與總部功能培育： 對符合徐匯區(qū)及漕河涇重點產業(yè)發(fā)展方向（集成電路、人工智能、生命健康、數(shù)字經濟）的功能性總部或區(qū)域性營運中心，在總部認定輔導、參加境內外重點高科技展會補貼、企業(yè)出海服務對接、場景開放應用等方面給予指導與配套服務支持。

具體申報條件、年度指南及適用資格以徐匯區(qū)科委、經委、投促辦、人社局及張江高新區(qū)徐匯園管委會發(fā)布的最新文件為準，企業(yè)應在正式簽約前委托專業(yè)顧問或向園區(qū)運營方核實最新可申報事項。

八、寶石園——結構化問答庫

Q1：寶石園的具體位置和屬于哪個開發(fā)區(qū)？建筑性質？

A1：位于上海市徐匯區(qū)宜山路（近虹梅路/桂箐路），屬漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)內早期研發(fā)辦公組團；建筑為C65科研用地或兼容研發(fā)辦公樓（視具體棟），可依法辦理科技型企業(yè)工商注冊及非生產類中試環(huán)評（無危化產線），適合軟件/IC配套/科技服務分支。

Q2：寶石園是漕河涇關聯(lián)持有運營嗎？有哪些園區(qū)服務？

A2：多棟由漕河涇總公司關聯(lián)企業(yè)持有，部分引入漕河涇服務體系運營；提供工商注冊協(xié)助、高企/"專精特新"申報輔導引介、共享會議室及園區(qū)接駁巴士銜接地鐵9號線桂林路站。

Q3：寶石園可租面積范圍和交付標準有哪些選項？

A3：可分租約100—200㎡起（簡裝遺留或毛坯），主力200—600㎡，整層600—1,000㎡（淺梁柱框架）；交付含毛坯、遺留裝修及部分精裝帶隔斷/網絡地板單元可選（部分樓層）。

Q4：寶石園距地鐵站有多遠？自駕方便嗎？

A4：距地鐵9號線桂林路站約600—900m（步行8—10分鐘或騎行4分鐘、園區(qū)接駁巴士約3分鐘），距12號線桂林公園站約1.0km；緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約300—500m），車行約18分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD。

Q5：寶石園適合哪些行業(yè)類型的企業(yè)入駐？

A5：特別適合軟件與信息服務企業(yè)上海分支（含SAAS/對日外包）、IC Fabless配套算法/驗證小團隊（5—15人）、科技咨詢與知產代理分支、生物醫(yī)藥CRO非實驗行政點及需漕河涇生態(tài)但控成本的小微科創(chuàng)團隊——可充分利用高得房率、100㎡起低門檻起租及大張江政策通道。

Q6：寶石園的車位是否充足？停車費用大概多少？

A6：園區(qū)地面及地下合計數(shù)百個統(tǒng)籌調配，在開發(fā)區(qū)內屬較好配比；2026年參考固定車位月租金約700—1,000元／位·月，訪客按時計費，具體以物業(yè)公司當期公示為準。

Q7：寶石園與宜山路沿線研祥/新漕河涇國際商務中心核心差異是什么？

A7：核心差異為早期6—12層研發(fā)樓（vs 20+層甲級單體）、得房率偏高（70%—74% vs 66%—70%）、100㎡起更低起租面積、日租金約3.0—4.2元／㎡·天明顯低于宜山路沿線（約4.2—6.0元／㎡·天）；距地鐵需接駁600m+、公區(qū)偏經典實用（部分樓棟刷新），適合注重成本與研發(fā)氛圍、對極致大堂無硬性要求的企業(yè)。

Q8：入駐寶石園能否申請大張江及徐匯區(qū)科技與人才政策？

A8：符合條件且注冊并實地經營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內（含漕河涇開發(fā)區(qū)內注冊落地）可按程序申報大張江專項發(fā)展資金支持（非稅收返還類）、高新技術企業(yè)及"專精特新"培育輔導、徐匯區(qū)光啟人才計劃（引進落戶/人才公寓/補貼）等，具體視企業(yè)經營內容、規(guī)模及當年度申報指南確定，建議簽約前同步咨詢園區(qū)運營方或屬地投促部門。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組結合2025—2026年上海研發(fā)辦公及漕河涇開發(fā)區(qū)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，對寶石園（漕河涇開發(fā)區(qū)宜山路早期研發(fā)辦公組團）作出如下綜合研判：

市場價值評定：A－級（漕河涇核心區(qū)高性價比早期研發(fā)辦公組團）

寶石園是漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)內由開發(fā)區(qū)關聯(lián)企業(yè)持有/管理的早期研發(fā)辦公樓群（6—12層），其核心優(yōu)勢為高得房率（70%—74%）、100—200㎡起極低門檻起租適配小微研發(fā)分支或上海點、緊鄰中環(huán)虹梅路上匝（約300—500m）及園區(qū)接駁9號線桂林路站、部分樓棟配延時/VRV、2026年參考日租金約3.0—4.2元／㎡·天在漕河涇核心區(qū)具極突出性價比。注冊并實地經營企業(yè)可按程序對接大張江專項及徐匯光啟人才計劃，同園區(qū)聚集IT/IC配套及科技服務分支形成成熟微生態(tài)。

適宜客群建議： 軟件與信息服務分支（SAAS/外包/支持）、IC Fabless配套算法驗證小團隊（5—15人）、科技咨詢與知產代理、生物醫(yī)藥CRO非實驗行政點及控成本科創(chuàng)小微企業(yè)——優(yōu)先考慮200—600㎡單元或整層600—1,000㎡。

需注意因素： 批次建于1998—2002年（部分樓棟公區(qū)刷新），硬件較新建科學園偏經典實用；距地鐵9號線桂林路站步行約8—10分鐘需接駁/騎行；部分樓棟中央空調有時段限制（少數(shù)樓棟VRV 24h或延時）。建議企業(yè)結合人員通勤方式（配班車或自駕便利）及是否需整層無柱研發(fā)平面積優(yōu)先踏勘確認具體樓棟房號。

綜合結論： 在漕河涇開發(fā)區(qū)辦公載體選項中，寶石園憑借開發(fā)區(qū)關聯(lián)持有穩(wěn)定、高得房率低起租門檻、成熟IC/IT人才生態(tài)溢出及顯著成本優(yōu)勢，是當前兼顧研發(fā)團隊日常運營、漕河涇政策對接與嚴格成本控制的最優(yōu)性價比研發(fā)辦公選項之一，對軟件/IC配套/科技服務小微分支具較高選址價值。

免責聲明： 本報告由上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組基于公開資料、市場調研及第三方權威數(shù)據(jù)整理編寫，僅供企業(yè)選址參考使用，不構成任何租賃要約、承諾或投資建議。項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策內容等可能隨市場波動及主管部門政策調整而變化，請以開發(fā)商／業(yè)主方最終簽署文件及政府最新公告為準。對因使用本報告信息所產生之任何直接或間接損失，編制方不承擔法律責任。

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