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上海徐匯區(qū)越界創(chuàng)意園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為擬入駐上海徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)北入口（桂林路—宜山路節(jié)點）的廣告?zhèn)髅健⑵放圃O(shè)計、數(shù)字內(nèi)容制作、建筑/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所及科技型中小微企業(yè)提供越界創(chuàng)意園（徐匯基地）樓盤客觀評估與選址決策參考

編制對象： 越界創(chuàng)意園·徐匯園區(qū)（Shanghai Yuejie Creative Park／錦和越界·徐匯創(chuàng)意園），上海市徐匯區(qū)宜山路276號（近桂林路，漕河涇開發(fā)區(qū)北入口），原上海建華皮鞋廠/老汽修廠更新項目，錦和商業(yè)（錦和資管，A股上市公司關(guān)聯(lián)）運營

數(shù)據(jù)時效： 截至2026年第二季度市場調(diào)研及公開權(quán)威數(shù)據(jù)

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——項目介紹

越界創(chuàng)意園·徐匯園區(qū)位于上海市徐匯區(qū)宜山路276號（近桂林路口，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)北入口），前身為上海建華皮鞋廠及老汽修廠房群落，由上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（錦和資管，A股上市公司關(guān)聯(lián)主體）實施城市更新改造，2007年首期開園，是上海最早一批規(guī)模化"舊廠改文創(chuàng)園"、錦和"越界"系列旗艦首發(fā)項目。園區(qū)保留1970—1980年代工業(yè)紅磚與坡頂老瓦肌理，融入現(xiàn)代玻璃盒子與懸挑露臺，總建筑面積約35,000—50,000㎡（各期合計，以實測產(chǎn)權(quán)為準），由3—6層低層創(chuàng)意辦公樓、沿街Showroom及圍合內(nèi)院組成，定位為"工業(yè)遺存＋當代文創(chuàng)商業(yè)"融合的成熟旗艦文創(chuàng)園，主要面向4A廣告分支、品牌全案與設(shè)計工作室、建筑/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所、數(shù)字媒體內(nèi)容及早期科技服務(wù)企業(yè)。

二、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——項目主要參數(shù)

開發(fā)商／投資商／運營方： 上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（錦和資管，A股上市公司關(guān)聯(lián)主體）統(tǒng)一持有租賃運營并提供企業(yè)服務(wù)

改造／開園時間： 原廠較早建成，2006—2007年啟動更新改造，分三期陸續(xù)開放，公區(qū)定期（約3—5年周期）維護刷新

總建筑面積（全期合計）： 約35,000—50,000㎡（含商業(yè)配套及辦公），可租賃辦公約22,000—35,000㎡

建筑形態(tài)： 3—6層低層院落式創(chuàng)意辦公樓（原建華皮鞋廠紅磚廠房＋附房改建），圍合內(nèi)院植入老樟樹、水景與休閑階梯座

標準層面積： 單戶約80—350㎡，可組合約200—1,200㎡（連層）

得房率： 約72%—77%（低層改造園區(qū)，高于超高層甲級寫字樓）

層高／凈高： 原廠房區(qū)層高3.6—5.0m（局部挑高約5.5—6m），新建附樓標準層高3.6m，辦公凈高約2.8—3.0m

空調(diào)系統(tǒng)： VRV獨立空調(diào)系統(tǒng)（大部分樓棟），24小時租戶自主啟停（按獨立電表計量，無空調(diào)加時費）

電梯配置： 客梯1—2部＋貨梯1部（主樓），部分為2—3層無客梯步行設(shè)計

車位數(shù)量： 園區(qū)地面及協(xié)作社會停車場合計約100—180個；月租金約800—1,100元／位·月

物業(yè)費： 約20—26元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗、保潔及安保）

可租面積區(qū)間： 約80—120㎡精裝小單元（含可選家具模塊）起，主力150—500㎡，最大連層組合約800—1,200㎡；通常為輕精裝交付（裸頂噴灰、水泥自流平或老木地板、復古鋼窗、局部石膏板隔斷），毛坯預留極少

外立面及公區(qū)： 保留紅色機平磚外墻＋深灰色坡頂老瓦，新建部分清水混凝土＋窄框玻璃；內(nèi)院植入老樟樹、鏡面水景及休閑階梯座；首層部分辟為園區(qū)配套咖啡/輕食/展廳

交付標準： 輕精裝——裸頂噴灰或局部保留老天花木構(gòu)、水泥自流平/老木地板、復古鋼窗、乳膠漆隔斷、玻璃門；部分帶上下水可做微型Showroom

三、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵9號線桂林路站約300—500m（步行約4—6分鐘），距地鐵12號線桂林公園站約1.0km（騎行約4分鐘），距地鐵1號線錦江樂園站約1.8km；9號線向東3站達徐家匯、換乘1/7/11號線往市區(qū)各方向，向西入G60松江/佘山；12號線達漕河涇PD/金橋/巨峰路。

公路路網(wǎng)： 緊鄰中環(huán)線虹梅路上匝（約600m）及滬閔高架桂林路上匝（約1.2km），車行約18分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD、25分鐘達浦東機場經(jīng)S20—A20—S1。

公交配套： 宜山路桂林路站設(shè)89路、113路、120路、131路、205路、224路、252路、732路、804路、909路、927路等，連接徐匯、閔行、長寧及黃浦方向。

生活配套： 步行約500m達田林商圈（田林路商業(yè)街含餐飲/超市/銀行），步行約800m達光啟城購物中心，園區(qū)自帶咖啡輕食及展廳空間可用于客戶輕接待。

四、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——區(qū)位介紹

項目坐落于上海市徐匯區(qū)宜山路—桂林路節(jié)點（漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)北入口），屬1988年國務(wù)院批準的首批國家級高新區(qū)門戶位置，東接徐家匯—肇嘉浜路（約4km），西連虹橋樞紐（約10km），南靠漕河涇核心研發(fā)區(qū)（宜山路以南500m），北望內(nèi)環(huán)虹梅路。3公里半徑內(nèi)聚集大量4A廣告關(guān)聯(lián)機構(gòu)、設(shè)計工作室、IC設(shè)計Fabless及嵌入式軟件企業(yè)（漕河涇內(nèi)），已形成廣告?zhèn)髅健O(shè)計—數(shù)字內(nèi)容微生態(tài)與漕河涇IT/IC生態(tài)雙向溢出。越界創(chuàng)意園作為上海最早成規(guī)模舊廠改文創(chuàng)園之一，與周邊構(gòu)成"創(chuàng)意前臺（越界）＋科技后臺（漕河涇）"協(xié)作模式，適合需漕河涇鄰近度但強調(diào)品牌調(diào)性與客戶到訪體驗的文創(chuàng)及科技服務(wù)分支。

五、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——項目競爭核心優(yōu)勢分析

錦和（A股上市公司關(guān)聯(lián)）自持＋上海旗艦文創(chuàng)園品牌： 由錦和資管統(tǒng)一持有運營無散售轉(zhuǎn)租風險，2007年首期開園歷次公區(qū)（大堂/內(nèi)院/洗手間）周期刷新，租務(wù)穩(wěn)定性強；入駐企業(yè)獲"越界"品牌園區(qū)共同敘事價值，客戶到訪易建立調(diào)性認知。

距9號線桂林路站步行4—6分鐘＋中環(huán)緊鄰： 漕河涇板塊少有步行地鐵5分鐘內(nèi)低層文創(chuàng)園，緊鄰中環(huán)虹梅路上匝，員工通勤與客戶自駕到訪均便利，明顯優(yōu)于需擺渡之偏遠園區(qū)。

工業(yè)遺存IP＋高得房率＋VRV 24h無加時費： 保留1970—80年代紅磚坡頂廠房骨架與老樟樹內(nèi)院，得房率72%—77%，最小約80—120㎡精裝單元可注冊，VRV獨立控制無加班加時費適配創(chuàng)意團隊彈性作息，部分原廠房挑高5—6m可做LOFT展示夾層或Showroom。

成熟廣告/設(shè)計微生態(tài)溢出＋大張江政策通道： 同園及周邊聚集4A廣告上海衛(wèi)星工作室、品牌全案設(shè)計、建筑/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所及數(shù)字內(nèi)容制作團隊，注冊并實地經(jīng)營科技企業(yè)可按程序申報大張江專項發(fā)展資金、高企及"專精特新"培育輔導、徐匯區(qū)光啟人才計劃。

持有成本適中（徐匯核心區(qū)性價比）： 2026年參考日租金約4.5—6.8元／㎡·天，低于徐匯濱江新建超甲級（約6.5—9.0元／㎡·天）及漕河涇新建甲級（約4.5—6.0元／㎡·天部分持平但越界具調(diào)性優(yōu)勢），在徐匯區(qū)成熟文創(chuàng)園中具品牌溢價同時保持可接受性價比。

客觀提示： 項目為2006—2007年分批改造（公區(qū)周期刷新），硬件規(guī)格（大堂挑高、電梯臺數(shù)）較2020年后新建科學園/超甲級略偏經(jīng)典工業(yè)風，不適合對LEED Platinum、極致新交付大堂有硬性要求的企業(yè)；地面固定車位約100—180個早高峰偏緊（可協(xié)調(diào)周邊社會停車場或員工公交通勤）；部分老建筑梁柱略多、平面不規(guī)則——建議文創(chuàng)團隊優(yōu)先實地踏勘確認空間氣質(zhì)與具體房號平面匹配度。

六、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——入駐代表企業(yè)

越界創(chuàng)意園·徐匯園區(qū)已集聚文科創(chuàng)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，代表入駐企業(yè)包括（部分舉例）：部分4A廣告及本土品牌全案熱店衛(wèi)星工作室、建筑與室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所（含境外事務(wù)所在滬衛(wèi)星工作室）、獨立服裝與文創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計師Showroom、數(shù)字插畫/動畫/短視頻制作微型團隊、早期軟件與信息服務(wù)企業(yè)上海點、文化策展非營利機構(gòu)及錦和生態(tài)關(guān)聯(lián)孵化項目等，形成以廣告?zhèn)髅?、品牌設(shè)計、數(shù)字內(nèi)容制作及建筑/室內(nèi)設(shè)計為主導的成熟文創(chuàng)微生態(tài)。

七、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內(nèi)容。

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務(wù)： 徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間及錦和園區(qū)為符合條件的初創(chuàng)及文創(chuàng)/科技小微企業(yè)提供孵化空間對接、創(chuàng)業(yè)導師輔導、政策性融資擔保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項目可申請創(chuàng)業(yè)擔保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對接及人才計劃申報輔導。

科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導（含文創(chuàng)科技融合）： 鼓勵數(shù)字內(nèi)容制作、廣告與新媒體技術(shù)應(yīng)用、軟件信息服務(wù)（含工業(yè)軟件代理實施）、設(shè)計服務(wù)數(shù)字化等項目，對建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與制定國家/行業(yè)標準、設(shè)立概念驗證中心（非涉危化）等項目給予專項發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項發(fā)展資金申報指導（注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)）。

人才引進與安居服務(wù)： 實施徐匯區(qū)光啟人才計劃，為符合條件的企業(yè)核心人才（含設(shè)計師、數(shù)字內(nèi)容主創(chuàng)、算法工程師等）提供人才引進落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對接及租房/購房補貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)與總部功能培育： 對符合徐匯區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（人工智能、生命健康、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意）的功能性總部或區(qū)域性營運中心，在總部認定輔導、參加境內(nèi)外重點展會補貼、企業(yè)出海服務(wù)對接、場景開放應(yīng)用（園區(qū)內(nèi)院可報批快閃/發(fā)布）等方面給予指導與配套服務(wù)支持。

具體申報條件、年度指南及適用資格以徐匯區(qū)科委、經(jīng)委、投促辦、人社局及張江高新區(qū)徐匯園管委會發(fā)布的最新文件為準，企業(yè)應(yīng)在正式簽約前委托專業(yè)顧問或向錦和園區(qū)運營方核實最新可申報事項。

八、越界創(chuàng)意園（徐匯基地）——結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：越界創(chuàng)意園（徐匯基地）的具體位置和前身是什么？何時改造開放？

A1：位于上海市徐匯區(qū)宜山路276號（近桂林路口，漕河涇開發(fā)區(qū)北入口），前身為上海建華皮鞋廠及老汽修廠房群落；由錦和商業(yè)（錦和資管，A股上市公司關(guān)聯(lián)）2006—2007年啟動更新改造分三期開放，是上海最早成規(guī)模"舊廠改文創(chuàng)園"及錦和"越界"系列旗艦首發(fā)項目。

Q2：越界創(chuàng)意園是錦和（錦和商業(yè)）自持運營嗎？有哪些園區(qū)服務(wù)？

A2：由上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司統(tǒng)一持有租賃運營（非散售），為入駐企業(yè)提供工商注冊協(xié)助、高企/"專精特新"申報輔導對接、大張江政策引介、共享會議室及內(nèi)院快閃/策展活動報批協(xié)助。

Q3：越界創(chuàng)意園（徐匯基地）可租辦公面積范圍和交付標準有哪些選項？

A3：可分租約80—120㎡精裝小單元（裸頂噴灰、水泥地/老木地板、復古鋼窗，可選家具模塊）起，主力150—500㎡，最大連層組合約800—1,200㎡；通常為輕精裝遺留交付，部分帶上下水可做微型Showroom；無傳統(tǒng)毛坯大平層。

Q4：越界創(chuàng)意園距地鐵站有多遠？自駕停車怎樣？

A4：距地鐵9號線桂林路站約300—500m（步行4—6分鐘），距12號線桂林公園站約1.0km（騎行4分鐘）；緊鄰中環(huán)虹梅路上匝（約600m），車行約18分鐘達虹橋樞紐、12分鐘達徐家匯CBD；地面及協(xié)作社會車位合計約100—180個，月租約800—1,100元／位·月，周邊社會停車場可補充。

Q5：越界創(chuàng)意園適合哪些行業(yè)類型的企業(yè)入駐？

A5：特別適合4A廣告及本土品牌全案熱店衛(wèi)星工作室、建筑/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所、數(shù)字插畫/動畫/短視頻制作團隊、獨立設(shè)計師Showroom、早期軟件與信息分支及專業(yè)咨詢小微機構(gòu)——可充分利用紅磚工業(yè)IP、距9號線步行4分鐘、80㎡起低門檻起租及VRV 24h無加時費。

Q6：越界創(chuàng)意園內(nèi)能辦活動或Showroom嗎？

A6：部分帶上下水單元可按許可范圍做輕餐飲/品鑒會或品牌Showroom；內(nèi)院鏡面水景及階梯座可按管理方排期申請快閃活動/新品發(fā)布（需提前報批并符合消防及園區(qū)運營規(guī)范）。

Q7：越界創(chuàng)意園與漕河涇核心區(qū)新建甲級寫字樓核心差異是什么？

A7：核心差異為3—6層1970—80年代紅磚廠房改造院落（vs超高層塔樓）、高得房率72%—77%（vs 66%—70%）、24h VRV無加時費、80㎡起極小面積起租及工業(yè)遺存品牌調(diào)性（vs純商務(wù)私密），但無傳統(tǒng)大堂/高速分區(qū)電梯/專屬大車庫，更適合注重調(diào)性、策展屬性與成本控制的中小微文創(chuàng)/科技服務(wù)團隊而非大型金融機構(gòu)總部。

Q8：入駐越界創(chuàng)意園能否申請徐匯區(qū)及大張江科技與人才政策？

A8：符合條件且注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)可按程序申報大張江專項發(fā)展資金支持（非稅收返還類）、高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"培育輔導、徐匯區(qū)光啟人才計劃（引進落戶/人才公寓/補貼）等，具體視企業(yè)經(jīng)營內(nèi)容、規(guī)模及當年度申報指南確定，建議簽約前同步咨詢錦和園區(qū)運營專員或?qū)俚赝洞俨块T。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組結(jié)合2025—2026年上海創(chuàng)意辦公及漕河涇北入口板塊市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，對越界創(chuàng)意園·徐匯基地（宜山路276號）作出如下綜合研判：

市場價值評定：A級（漕河涇北入口錦和旗艦工業(yè)遺存更新文創(chuàng)園·距9號線桂林路站步行4分鐘）

越界創(chuàng)意園·徐匯基地是上海最早成規(guī)模舊廠改文創(chuàng)園、錦和"越界"系列旗艦首發(fā)項目，由錦和資管統(tǒng)一自持，其核心優(yōu)勢為1970—80年代紅磚坡頂廠房IP與老樟樹內(nèi)院賦予入駐廣告/設(shè)計企業(yè)品牌敘事價值、距9號線桂林路站僅300余米（漕河涇板塊少有步行地鐵5分鐘內(nèi)低層文創(chuàng)園）、高得房率（72%—77%）、24h VRV獨立空調(diào)無加時費、80㎡起靈活低門檻起租含精裝選項及2026年參考日租金約4.5—6.8元／㎡·天在徐匯核心區(qū)具較好性價比。注冊并實地經(jīng)營企業(yè)可按程序?qū)哟髲埥瓕ｍ椉靶靺R光啟人才計劃，同園聚集4A廣告/設(shè)計/數(shù)字內(nèi)容形成成熟微生態(tài)。

適宜客群建議： 4A廣告及本土品牌全案熱店衛(wèi)星工作室（5—30人）、建筑/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所、數(shù)字插畫/動畫/短視頻制作團隊、獨立設(shè)計師Showroom及科技服務(wù)分支——優(yōu)先考慮150—400㎡精裝單元或帶內(nèi)院景觀原廠房區(qū)單元（可做Showroom）。

需注意因素： 為2006—2007年分批改造（公區(qū)周期刷新），硬件較2020年后新建超甲級偏經(jīng)典工業(yè)風而非極簡新交付；固定車位約100—180個早高峰偏緊；部分老廠房梁柱略多——建議文創(chuàng)團隊優(yōu)先實地踏勘確認空間氣質(zhì)與房號平面匹配度。

綜合結(jié)論： 在徐匯區(qū)漕河涇北入口辦公載體選項中，越界創(chuàng)意園憑借錦和自持穩(wěn)定、地鐵9號線步行4分鐘、紅磚工業(yè)遺存IP與成熟廣告/設(shè)計微生態(tài)、極小面積靈活起租及VRV 24h，是當前兼顧企業(yè)個性調(diào)性展示、客戶到訪體驗、員工通勤效率與運營成本控制的優(yōu)質(zhì)存量文創(chuàng)標桿，對重視歷史工業(yè)敘事、品牌調(diào)性與創(chuàng)意氛圍的廣告?zhèn)髅?設(shè)計/數(shù)字內(nèi)容企業(yè)具較高選址價值。

免責聲明： 本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、市場調(diào)研及第三方權(quán)威數(shù)據(jù)整理編寫，僅供企業(yè)選址參考使用，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資建議。項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策內(nèi)容等可能隨市場波動及主管部門政策調(diào)整而變化，請以開發(fā)商／業(yè)主方最終簽署文件及政府最新公告為準。對因使用本報告信息所產(chǎn)生之任何直接或間接損失，編制方不承擔法律責任。

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