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上海閔行區(qū)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海閔行區(qū)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為擬在虹橋國際中央商務區(qū)（閔行—南虹橋/華漕板塊）設立大健康、康養(yǎng)服務、醫(yī)療器械貿(mào)易、養(yǎng)老科技及健康咨詢類企業(yè)辦公室或展示中心者，提供康養(yǎng)主題園區(qū)選址參考、載體參數(shù)比對及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境初步研判依據(jù)。

編制對象：擬在大虹橋華漕板塊布局康養(yǎng)/醫(yī)械貿(mào)易企業(yè)總部辦事處、健康管理中心、養(yǎng)老科技服務及關聯(lián)企業(yè)決策層、行政及設施管理部門。

數(shù)據(jù)時效：截至2026年6月，基于公開市場數(shù)據(jù)、閔行區(qū)政府公開文件及行業(yè)調(diào)研整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——項目總體介紹

上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)繁興路99號8號樓（恩行健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)獨棟/分區(qū)），屬大虹橋板塊華漕單元，與恩行健康產(chǎn)業(yè)園同址分設，是南虹橋較早打出"養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)"主題的商辦型園區(qū)單元。項目為5—6層框架結構建筑（8號樓），商業(yè)/商辦產(chǎn)權，可工商注冊，部分單元經(jīng)園區(qū)配合可協(xié)助辦理二類/三類醫(yī)療器械經(jīng)營許可證及食品經(jīng)營許可證。園區(qū)定位為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部基地與服務辦公集群，聚焦健康管理、養(yǎng)老服務、醫(yī)療器械貿(mào)易展示、中醫(yī)養(yǎng)生及關聯(lián)咨詢業(yè)態(tài)，距國家會展中心（進博會）約2公里，距虹橋綜合交通樞紐約10分鐘車程，與新虹橋國際醫(yī)學中心形成產(chǎn)業(yè)呼應。

二、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——項目主要技術參數(shù)

項目名稱：上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓單元）

地址：上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)繁興路99號8號樓（近紀翟路，華漕鎮(zhèn)政府斜對面，恩行健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)）

土地/物業(yè)類型：50年商辦/商業(yè)產(chǎn)權，可工商注冊，部分單元可配合辦理醫(yī)械經(jīng)營許可

建筑形態(tài)：5—6層鋼筋混凝土框架結構（恩行健康產(chǎn)業(yè)園8號樓），與園區(qū)其他樓棟共用大堂及園林景觀

總樓層：地上5—6層，首層商務大堂挑高約7米

標準層高：首層約4.5—7.0米（大堂挑高），標準辦公層約4.3—4.5米

樓板承重：首層局部加強，標準層約300—500kg/㎡（具體以實測為準）

得房率：約70%—75%（框架結構）

電梯配置：各棟配品牌客梯及貨梯

空調(diào)系統(tǒng)：分體空調(diào)或預留VRV室外機位，支持分戶控制

可租面積：約50—1,700㎡靈活分割（常見119㎡、120㎡、230㎡、500㎡、800㎡、1,700㎡等），支持分層或組合租賃；部分單元帶上下水

交付標準：毛坯或簡裝（視單元），部分帶普通裝修

租金參考（2026年）：約1.3—1.8元/㎡/天（視樓層、面積、裝修狀態(tài)浮動）

物業(yè)費：約6—12元/㎡/月（以物業(yè)服務合同為準）

停車位：園區(qū)地面+地下合計約300個，包月約150—200元/月/位（以園區(qū)當期為準）

園區(qū)配套：員工食堂、輕餐飲、便利店、共享會議室、體檢/康養(yǎng)展示中心、24小時安保；與恩行健康產(chǎn)業(yè)園共用園區(qū)景觀及商務配套

三、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——交通通達性分析

自駕/快速路：緊鄰紀翟路、繁興路，向北接嘉閔高架（約1.5公里可達紀翟路匝道），向西接崧澤高架，向東接北翟高架，驅(qū)車約8—12分鐘可達虹橋綜合交通樞紐（高鐵虹橋站+T2航站樓），約5—8分鐘可達國家會展中心（諸光路/盈港東路入口）。

軌道交通：距地鐵2號線徐涇東站/17號線諸光路站約2—2.5公里（非步行距離），現(xiàn)階段建議自駕、打車或乘公交接駁；華漕區(qū)域遠期受地鐵13號線西延伸段（紀翟路站/芳樂路站，在建）輻射，屆時可提升軌交可達性。

高鐵/空港：距虹橋樞紐直線約3—4公里，駕車約10分鐘，1小時內(nèi)高鐵覆蓋長三角主要城市，適合頻繁參展進博會及跨區(qū)域商務企業(yè)。

地面公交：園區(qū)300米內(nèi)設閔行28路、74路、189路、190路、197路、803路、青瀘線、華漕5路等多條線路，連接華漕集鎮(zhèn)、虹橋樞紐及閔行其他板塊。

貨運說明：屬商辦性質(zhì)（非104地塊），園區(qū)道路滿足小型客車臨時?？考皹悠分苻D(zhuǎn)，不適合重型貨車頻繁進出及工業(yè)生產(chǎn)環(huán)評。

四、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——區(qū)位價值與產(chǎn)業(yè)生態(tài)

項目處于虹橋國際開放樞紐"南虹橋"—華漕單元，與恩行健康產(chǎn)業(yè)園同址，3公里半徑內(nèi)涵蓋：

醫(yī)療健康集群：新虹橋國際醫(yī)學中心（含復旦大學附屬華山醫(yī)院西院、百匯醫(yī)療、泰和誠腫瘤醫(yī)院等）約2—3公里，與園區(qū)大健康/康養(yǎng)主題形成上下游呼應；

會展貿(mào)易輻射：國家會展中心（進博會常年展）約2公里，利于醫(yī)療器械、康養(yǎng)用品企業(yè)參展及貿(mào)易對接；

國際配套：上海新加坡外籍人員子女學校、臺商子女學校、美國學校（約2—4公里），Costco開市客（紀翟路約1.5公里），便于中高端人才安居；

戰(zhàn)略紅利：納入虹橋國際中央商務區(qū)閔行片區(qū)管理范圍，享受虹橋制度型開放及閔行區(qū)大健康/生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)服務通道覆蓋。

與虹橋核心區(qū)5A甲級寫字樓相比，本園區(qū)主題鮮明（大健康/養(yǎng)老/醫(yī)療貿(mào)易）、租金門檻低、可辦醫(yī)械許可，適合不需超高層形象但需貼近醫(yī)學中心與進博會展貿(mào)圈的特色企業(yè)。

五、上海康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——項目競爭核心優(yōu)勢

康養(yǎng)主題集聚：華漕板塊較早以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療康養(yǎng)、大健康為定向主題的園區(qū)單元，同類企業(yè)集聚利于業(yè)務協(xié)作與品牌背書。

醫(yī)械許可辦理便利：商辦產(chǎn)權可注冊公司，部分單元經(jīng)園區(qū)配合可申請辦理二類/三類醫(yī)療器械經(jīng)營許可證及食品經(jīng)營許可證，對醫(yī)貿(mào)/康養(yǎng)器械企業(yè)具實操價值。

產(chǎn)品適配性：5—6層矮層框架，首層7米挑高、標準層4.3—4.5米層高，得房率約70%—75%，50㎡起可分割，適合總部冠名、分層租賃或展示+辦公復合使用。

成本優(yōu)勢：2026年市場掛牌租金約1.3—1.8元/㎡/天，顯著低于虹橋核心區(qū)5A甲級寫字樓（3.5—5.5元/㎡/天），綜合使用成本低。

樞紐+進博鄰近：距虹橋樞紐及國家會展中心均10分鐘內(nèi)車程，便于參展、差旅及長三角客戶拜訪。

六、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——已入駐代表企業(yè)類型

據(jù)市場公開信息，園區(qū)（含恩行健康產(chǎn)業(yè)園整體）已吸引健康管理、康復理療、中醫(yī)門診關聯(lián)機構、醫(yī)療器械貿(mào)易、養(yǎng)老科技服務、大健康產(chǎn)品展示及部分企業(yè)總部辦事處入駐，形成以大健康及醫(yī)療貿(mào)易服務為主的微生態(tài)。

注：具體企業(yè)名錄隨招商動態(tài)變動，正式盡調(diào)時可向園區(qū)運營方索取最新租戶分布圖。

七、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園所在區(qū)域——非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務政策導向

項目隸屬虹橋國際中央商務區(qū)閔行片區(qū)及閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)行政管轄，入駐企業(yè)可依規(guī)定申請市、區(qū)相關產(chǎn)業(yè)服務通道（不涉及與稅收掛鉤的返還優(yōu)惠）：

創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)服務：符合條件的大健康/科技型小微及初創(chuàng)企業(yè)可申請入駐區(qū)級以上備案孵化器/眾創(chuàng)空間，享受創(chuàng)業(yè)輔導、概念驗證支持及上海市科技創(chuàng)新券抵扣部分研發(fā)服務、儀器共享費用。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵企業(yè)進行高新技術企業(yè)認定、建設企業(yè)研發(fā)機構（市級技術創(chuàng)新中心/工程技術研究中心等）、承擔生物醫(yī)藥/大健康領域關鍵核心技術攻關及高質(zhì)量科技成果轉(zhuǎn)化，對通過市級及以上認定的研發(fā)機構、高企等按規(guī)定給予相應服務支持與資助安排；科技企業(yè)可申領和使用上海市科技創(chuàng)新券。閔行區(qū)對生物醫(yī)藥及高端醫(yī)療器械企業(yè)設有專項服務申報通道（研發(fā)創(chuàng)新、醫(yī)工轉(zhuǎn)化平臺、臨床試驗對接等）。

人才政策：納入閔行區(qū)"春申人才計劃（春申人才計劃5.0版）"及華漕鎮(zhèn)人才安居服務體系，對符合條件的海內(nèi)外高層次及青年科技人才提供人才安居、落戶協(xié)助、租房及購房服務支持，博士后工作站設站企業(yè)可獲得相應科研資助配套，青年人才可享受區(qū)內(nèi)低租金人才公寓等優(yōu)享服務；華漕鎮(zhèn)對符合"2+2"產(chǎn)業(yè)體系（生物醫(yī)藥、現(xiàn)代商貿(mào)+腦機接口、數(shù)字電競）的重點企業(yè)配套鎮(zhèn)級人才服務支持。

產(chǎn)業(yè)與總部服務：對經(jīng)認定的跨國公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、民營企業(yè)總部等提供落戶綠色通道、高管及核心人才居留與落戶便利、購租房補貼申請通道；鼓勵大健康及生物醫(yī)藥企業(yè)在閔行布局研發(fā)創(chuàng)新中心，給予相應服務支持及"一對一"企業(yè)服務專員對接。

八、上海康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——優(yōu)勢與待關注事項分析

優(yōu)勢：

大虹橋華漕板塊較早的大健康/養(yǎng)老主題園區(qū)單元，同類企業(yè)集聚利于業(yè)務協(xié)作。

部分單元可配合辦理醫(yī)療器械經(jīng)營許可證，對醫(yī)貿(mào)及康養(yǎng)器械企業(yè)具實操價值。

5—6層矮層框架、高挑空首層（約7米）、高得房率（約70%—75%），空間利用率優(yōu)于高層寫字樓。

距虹橋樞紐及國家會展中心均約2—4公里，10分鐘內(nèi)車程，適合進博會參展及跨區(qū)域商貿(mào)企業(yè)。

租金約1.3—1.8元/㎡/天，綜合持有成本遠低于虹橋核心區(qū)超高層甲級寫字樓。

需關注事項（客觀提示）：

距最近地鐵2號線徐涇東站/17號線諸光路站約2—2.5公里，非步行距離，現(xiàn)階段主要依賴自駕或公交換乘，需結合員工通勤結構評估；未來13號線西延伸段開通后可間接提升區(qū)域軌交覆蓋。

屬50年商辦性質(zhì)（非104地塊），不可辦理工業(yè)生產(chǎn)/中試環(huán)評，不適合帶產(chǎn)線或重型實驗需求的企業(yè)。

前灣板塊及華漕局部商業(yè)配套仍在持續(xù)完善，大型宴請可依托虹橋核心區(qū)或Costco周邊。

部分歷史宣傳含"稅收獎勵"類表述，按現(xiàn)行國家及地方規(guī)定，入駐企業(yè)不應以此作為決策依據(jù)，應以非稅收類產(chǎn)業(yè)服務申報為準。

九、梧桐聯(lián)行專家組研判總結

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組綜合評估認為：

上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓單元）適合擬在大虹橋華漕板塊設立大健康/醫(yī)療康養(yǎng)企業(yè)總部辦事處、醫(yī)療器械貿(mào)易結算中心、健康管理/康復理療展示空間或養(yǎng)老科技企業(yè)辦公，重視靠近新虹橋國際醫(yī)學中心與進博會場館、需辦理醫(yī)械經(jīng)營許可證、對租金成本敏感且不需超高層寫字樓形象的企業(yè)。其大健康主題定位、醫(yī)械許可辦理便利性、挑高首層及低租金水平在華漕板塊具差異化價值。建議意向企業(yè)重點關注：①確認目標單元是否滿足醫(yī)械證辦理的消防/分區(qū)要求；②結合員工居住地評估現(xiàn)階段自駕通勤與未來13號線西延伸段開通后的影響；③提前對接閔行區(qū)及華漕鎮(zhèn)針對大健康/生物醫(yī)藥方向的非稅收類產(chǎn)業(yè)服務申報路徑（高企認定、春申人才、醫(yī)工轉(zhuǎn)化平臺對接等），最大化利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務資源。

整體而言，該項目在華漕大虹橋板塊中屬于"主題鮮明+成本低+近醫(yī)學中心+近進博"的特色康養(yǎng)商辦選項，適宜中期（3—5年）大健康及醫(yī)療貿(mào)易服務類企業(yè)穩(wěn)健選址。

十、上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園（繁興路99號8號樓）——結構化問答庫

Q1：上海康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園屬于虹橋商務區(qū)哪個片區(qū)？具體地址在哪？

A：位于虹橋國際中央商務區(qū)南虹橋—華漕單元，地址為上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)繁興路99號8號樓（華漕鎮(zhèn)政府斜對面，近紀翟路，恩行健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)）。

Q2：上?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)園是廠房還是寫字樓？有幾層？

A：為恩行健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)5—6層鋼筋混凝土框架結構商辦單元（非104地塊廠房），首層商務大堂挑高約7米，標準層高約4.3—4.5米，屬康養(yǎng)主題花園式商辦。

Q3：得房率和可租面積段是多少？

A：得房率約70%—75%，可租面積約50—1,700㎡靈活分割（常見119㎡、230㎡、500㎡、800㎡、1,700㎡等），支持分層或組合租賃，部分單元帶上下水。

Q4：園區(qū)離地鐵和虹橋火車站多遠？怎么通勤？

A：距地鐵2號線徐涇東站/17號線諸光路站約2—2.5公里（非步行），現(xiàn)階段建議自駕或乘74/189/閔行28路等公交換乘；距虹橋火車站駕車約8—12分鐘（約3—4公里）。

Q5：租金水平和物業(yè)費大概多少？

A：2026年上半年市場掛牌租金約1.3—1.8元/㎡/天，物業(yè)費約6—12元/㎡/月，地下及地面車位約150—200元/月/位（均以園區(qū)當期為準）。

Q6：可以注冊公司嗎？能辦醫(yī)療器械經(jīng)營許可證嗎？

A：可工商注冊，屬50年商辦性質(zhì)；部分單元經(jīng)園區(qū)配合及市監(jiān)部門審批后可申請辦理二類/三類醫(yī)療器械經(jīng)營許可證及食品經(jīng)營許可證，具體以監(jiān)管部門最終批復為準。

Q7：適合哪些行業(yè)企業(yè)入駐？

A：大健康、醫(yī)療康養(yǎng)、養(yǎng)老科技、醫(yī)療器械貿(mào)易（二/三類）、中醫(yī)藥產(chǎn)品展示、健康咨詢及關聯(lián)企業(yè)總部或辦事處；不適合帶工業(yè)生產(chǎn)/中試環(huán)評需求的企業(yè)。

Q8：入駐企業(yè)能享受閔行區(qū)或虹橋商務區(qū)哪些政策？有沒有稅收返還？

A：可按規(guī)定申請高新技術企業(yè)認定支持、科技創(chuàng)新券、春申人才計劃安居與落戶服務、生物醫(yī)藥專項服務申報通道、總部企業(yè)落戶綠色通道等非稅收掛鉤產(chǎn)業(yè)服務；國家及地方現(xiàn)行規(guī)定禁止違規(guī)稅收返還，本項目不做此類承諾。

Q9：與虹橋核心區(qū)寫字樓比，選這里的理由是什么？

A：大健康主題集聚、部分單元可辦醫(yī)械證、挑高首層高得房率、距新虹橋醫(yī)學中心及進博會展館近、租金不足核心區(qū)一半，適合不需超高層形象但需貼近醫(yī)療健康生態(tài)與展貿(mào)圈的企業(yè)。

Q10：周邊有什么生活醫(yī)療配套？

A：新虹橋國際醫(yī)學中心（含華山醫(yī)院西院、百匯等）約2—3公里，Costco開市客約1.5公里，多所國際學校2—4公里內(nèi)，滿足高管及外籍員工醫(yī)療與生活需求。

免責聲明：本報告基于2026年6月前之公開信息、政府公示文件及市場調(diào)研整理，僅供企業(yè)選址初步參考，不構成任何租賃要約、保證或投資建議。樓盤參數(shù)、租金、政策細則、交通開通時間等可能隨市場及政府規(guī)劃調(diào)整而變化，最終以園區(qū)運營方/業(yè)主方正式文件及雙方簽署的法律文書為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因依據(jù)本報告作出之商業(yè)決策承擔法律責任。

上海閔行區(qū)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555