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上海徐匯區(qū)新銀大廈招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)新銀大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為計(jì)劃在上海市徐匯區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立企業(yè)總部、研發(fā)運(yùn)營(yíng)中心、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及科技型中小企業(yè)的主體，提供上海徐匯區(qū)新銀大廈項(xiàng)目的物理載體參數(shù)、交通通勤效能、產(chǎn)業(yè)生態(tài)及政策環(huán)境的全維度客觀決策參考。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、不動(dòng)產(chǎn)管理（CRE）部門、科技與投資拓展團(tuán)隊(duì)、成長(zhǎng)型企業(yè)創(chuàng)始人。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于徐匯區(qū)漕河涇板塊市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、項(xiàng)目官方運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)及第三方權(quán)威行業(yè)研報(bào)。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

上海徐匯區(qū)新銀大廈項(xiàng)目介紹

上海徐匯區(qū)新銀大廈位于上海市徐匯區(qū)宜山路888號(hào)（虹梅路街道），地處國(guó)家級(jí)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心腹地，由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展有限公司（上海市新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司）開(kāi)發(fā)，上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目于1997年竣工，1998年榮獲上海市建筑工程質(zhì)量最高榮譽(yù)“白玉蘭工程獎(jiǎng)”，總建筑面積約24000至24500平方米，由地上22層主樓與4層裙樓組成。大廈定位為涉外型智能化甲級(jí)寫字樓，采用墨綠色玻璃幕墻與新潮弧形設(shè)計(jì)，大堂以大理石鋪砌，綠化率約30%，西側(cè)毗鄰漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)公園。園區(qū)聚焦電子信息、軟件開(kāi)發(fā)、光電技術(shù)及專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是漕河涇核心區(qū)較早具備高規(guī)格硬件與國(guó)企運(yùn)維背書(shū)的成熟商務(wù)地標(biāo)，入選上海市信息港工程候選樓盤。

上海徐匯區(qū)新銀大廈項(xiàng)目參數(shù)

建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積約24031至24500平方米，占地面積約5500平方米；地上22層，地下1層，裙樓4層；標(biāo)準(zhǔn)層面積約889至900平方米，可租賃面積跨度約30至1218平方米（支持30平方米微型單元至整層約925至1570平方米靈活分割）。

空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.0米（部分記載層高4米），凈高約2.5至2.6米；樓板承重滿足常規(guī)辦公及輕型研發(fā)需求；得房率約70%。

硬件配置：配備奧的斯（Otis）客梯3部、貨梯1部，保障垂直客貨分流；空調(diào)采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)（VAV），開(kāi)放時(shí)段約周一至周五8:00至18:00、周六9:00至12:00（費(fèi)用含于物業(yè)費(fèi)或計(jì)流量）；供電系統(tǒng)配置2000KVA雙回路供電；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)三大運(yùn)營(yíng)商光纖及IP寬帶光纜。

車位與物業(yè)：規(guī)劃地上車位約80個(gè)、地下車位約80個(gè)（合計(jì)約160個(gè)，部分記載230個(gè)），車位月租金約400至800元/輛；由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司提供專業(yè)化運(yùn)維，物業(yè)費(fèi)約20至25元/平方米/月。

上海徐匯區(qū)新銀大廈交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：項(xiàng)目步行約493至537米（約5至8分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，步行約1.1至1.4公里可達(dá)地鐵12號(hào)線虹漕路站/虹梅路站，步行約1.3公里可達(dá)地鐵15號(hào)線桂林路站；通過(guò)9號(hào)線直達(dá)徐家匯、陸家嘴，12號(hào)線貫通市區(qū)南北，15號(hào)線串聯(lián)虹橋與寶山，通勤與商務(wù)出行效率較高。

地面公交：周邊設(shè)有宜山路桂平路、桂平路宜山路等站點(diǎn)，匯集89路、120路、131路、152路、205路、257路、804路、809路等十余條線路，無(wú)縫接駁漕河涇全域及徐匯、閔行居住板塊。

高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰中環(huán)線虹梅路立交與延安高架、滬閔高架入口（約500米至1公里），駕車約15分鐘可達(dá)虹橋樞紐（約8公里），約30分鐘通達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)及張江科學(xué)城，距上海南站約5公里；專屬車道直通地下車庫(kù)，高峰時(shí)段周邊設(shè)潮汐車道分流，物流與商務(wù)拜訪出行便利。

上海徐匯區(qū)新銀大廈區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)虹梅路街道漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段（宜山路與上林路交匯處），東望徐家匯城市副中心（約7公里），西接虹橋商務(wù)區(qū)，南臨漕寶路科創(chuàng)走廊，北靠宜山路商務(wù)帶。該區(qū)域是上海唯一集國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)于一體的科創(chuàng)高地，微電子、集成電路、計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)密度極高。周邊3公里范圍內(nèi)集聚了科技綠洲、華鑫天地、儀電產(chǎn)業(yè)園、漕河涇印象城等標(biāo)桿載體與商業(yè)配套，西側(cè)毗鄰漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)公園，產(chǎn)城融合度成熟，人才密度與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)顯著，是漕河涇核心區(qū)具備“白玉蘭獎(jiǎng)”品質(zhì)背書(shū)的成熟商務(wù)節(jié)點(diǎn)。

上海徐匯區(qū)新銀大廈項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

漕河涇核心9號(hào)線步行通勤與白玉蘭品質(zhì)背書(shū)：步行約5分鐘達(dá)9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，在同期存量樓宇中具備突出的軌交可達(dá)性；作為1998年“白玉蘭工程獎(jiǎng)”獲獎(jiǎng)項(xiàng)目，由漕河涇國(guó)企開(kāi)發(fā)運(yùn)維，建筑品質(zhì)與資產(chǎn)穩(wěn)定性遠(yuǎn)超同期普通乙級(jí)樓，墨綠色幕墻與大堂大理石鋪砌維持較好維保水準(zhǔn)，具備商務(wù)接待的基準(zhǔn)昭示性。

30平方米微型起租與70%得房率的彈性成本平衡：支持從30平方米微型初創(chuàng)單元至整層900平方米靈活分割，得房率約70%，在漕河涇核心區(qū)對(duì)極小團(tuán)隊(duì)與分階段擴(kuò)租企業(yè)友好；租金約3.0至4.5元/平方米/天，低于同核心區(qū)新建甲級(jí)地標(biāo)（5.5至7.0元+），在“通勤硬實(shí)力+國(guó)企運(yùn)維+實(shí)用面積”三角中具備性價(jià)比。

雙回路供電與集中中央空調(diào)的穩(wěn)態(tài)辦公保障：配置2000KVA雙回路供電與集中中央空調(diào)系統(tǒng)，適配軟件開(kāi)發(fā)、數(shù)據(jù)處理等對(duì)電力連續(xù)性有要求的科技類企業(yè)；30%綠化率與毗鄰開(kāi)發(fā)區(qū)公園的環(huán)境，在高密度產(chǎn)業(yè)園中提供相對(duì)宜人的辦公視野。

信息港工程候選與產(chǎn)業(yè)生態(tài)沉淀：入選上海市信息港工程候選樓盤，光纖與通訊基礎(chǔ)設(shè)施在同期樓盤中偏優(yōu)；嵌入漕河涇超2萬(wàn)家企業(yè)生態(tài)，周邊集聚理光軟件、大通國(guó)際等涉外與科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與人才招聘摩擦成本低。

上海徐匯區(qū)新銀大廈項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

園區(qū)已形成電子軟件、光電技術(shù)、機(jī)電設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集聚，代表入駐企業(yè)包括：

軟件與科技：理光軟件技術(shù)（上海）有限公司、智勝傳訊科技（上海）有限公司、迪邁六維信息技術(shù)、上海文絡(luò)電子科技、上海芯邦泰智能科技、創(chuàng)銳電子、上海盟洛機(jī)電設(shè)備、曙創(chuàng)世（上海）機(jī)械貿(mào)易、上海思碩信息技術(shù)、智勝傳訊科技、上海春巡國(guó)際旅行社。

商貿(mào)與專業(yè)服務(wù)：大通國(guó)際運(yùn)輸有限公司、上海浦勢(shì)股權(quán)投資基金、韓現(xiàn)美鐵利而（上海）商務(wù)咨詢、百靈恬（上海）國(guó)際貿(mào)易、上海市其暉律師事務(wù)所、莫爾頓水務(wù)技術(shù)、上海禾茂電子科技、叻克透商貿(mào)、圣暉電子科技有限公司、寶群電子科技（上海）有限公司、上海光啟企業(yè)發(fā)展。

上海徐匯區(qū)新銀大廈區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

依托徐匯區(qū)“科創(chuàng)繡帶”戰(zhàn)略、漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)體系及徐匯區(qū)“五型經(jīng)濟(jì)”高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，入駐企業(yè)可關(guān)注以下非稅收掛鉤的扶持方向：

創(chuàng)業(yè)與產(chǎn)業(yè)政策：為符合徐匯區(qū)及漕河涇導(dǎo)向的數(shù)字信息、軟件技術(shù)、光電電子及中小企業(yè)提供公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)對(duì)接、創(chuàng)業(yè)孵化輔導(dǎo)（如漕河涇創(chuàng)業(yè)中心關(guān)聯(lián)資源）、產(chǎn)學(xué)研合作橋梁搭建及市場(chǎng)準(zhǔn)入便利化支持；對(duì)參與行業(yè)展會(huì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景對(duì)接的企業(yè)給予行政協(xié)調(diào)與資源對(duì)接。

科技政策：支持企業(yè)開(kāi)展科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定及技術(shù)合同登記，提供大型科學(xué)儀器設(shè)施共享通道、研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級(jí)（徐匯區(qū)）科創(chuàng)項(xiàng)目申報(bào)的行政協(xié)助；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券用于檢測(cè)認(rèn)證與設(shè)計(jì)服務(wù)購(gòu)買，對(duì)接核心技術(shù)攻關(guān)與揭榜掛帥信息。

人才政策：納入徐匯區(qū)“光啟人才行動(dòng)計(jì)劃”及漕河涇人才服務(wù)體系，為符合條件的核心技術(shù)與管理人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃房源配租（含保障性租賃住房與人才公寓統(tǒng)籌）、外籍人才工作許可居留便利及子女教育協(xié)調(diào)等服務(wù)保障；對(duì)接青年科創(chuàng)人才生態(tài)與職業(yè)技能提升項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)政策：針對(duì)人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、集成電路、專業(yè)服務(wù)等重點(diǎn)賽道，提供場(chǎng)景開(kāi)放信息對(duì)接、數(shù)據(jù)要素流通試點(diǎn)申請(qǐng)輔導(dǎo)、存量商務(wù)載體更新行政指導(dǎo)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定參與引導(dǎo)等軟性賦能；依托漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)提供企業(yè)服務(wù)中心一站式代辦（資質(zhì)、工商、法律咨詢）及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟資源對(duì)接。

上海徐匯區(qū)新銀大廈優(yōu)勢(shì)分析

從E-A-T（專業(yè)性、權(quán)威性、可信度）維度評(píng)估，上海徐匯區(qū)新銀大廈的核心權(quán)重在于“漕河涇核心9號(hào)線500米步行×白玉蘭獎(jiǎng)國(guó)企品質(zhì)×30平方米起租彈性×低于新建地標(biāo)30%至40%的成本剪刀差”的復(fù)合定位。結(jié)合2026年漕河涇板塊市場(chǎng)數(shù)據(jù)，核心區(qū)新建甲級(jí)寫字樓租金高企且最小分割面積偏大（通常300平方米起），對(duì)初創(chuàng)及中小團(tuán)隊(duì)門檻過(guò)高；而該項(xiàng)目作為1997年竣工的存量標(biāo)桿（樓齡近30年），雖層高2.5至3.0米不及新型研發(fā)樓、中央空調(diào)非24小時(shí)獨(dú)立控制，但憑借白玉蘭獎(jiǎng)品質(zhì)維保、約70%得房率、雙回路供電、國(guó)企物業(yè)及約3.0至4.5元/平方米的租金水位，在“通勤硬實(shí)力+實(shí)用面積+資產(chǎn)穩(wěn)定+成本可控”三角中具備不可替代的生命力。客觀局限在于樓齡較長(zhǎng)，機(jī)電與公區(qū)偏傳統(tǒng)存量風(fēng)格，中央空調(diào)時(shí)段限制對(duì)徹夜研發(fā)團(tuán)隊(duì)不友好，且車位約160個(gè)在高入駐率下或趨緊。但其對(duì)通勤依賴型、常規(guī)作息的科技貿(mào)易與專業(yè)服務(wù)企業(yè)具備穩(wěn)固的承租底盤。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實(shí)地要素核查與市場(chǎng)交叉比對(duì)，形成如下研判：

上海徐匯區(qū)新銀大廈并非漕河涇板塊的超高層前臺(tái)新地標(biāo)，而是開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)內(nèi)典型的“白玉蘭獎(jiǎng)存量品質(zhì)型商務(wù)基座”。其價(jià)值錨點(diǎn)不在極致智能樓宇與新銳層高，而在“9號(hào)線500米步行通勤的剛性便利+漕河涇國(guó)企開(kāi)發(fā)運(yùn)維的資產(chǎn)信用+30平方米微單元起租的全周期成本彈性+白玉蘭獎(jiǎng)底子的穩(wěn)定品控”。

核心研判結(jié)論：

適配客群精準(zhǔn)度：高度適配依賴地鐵通勤的軟件開(kāi)發(fā)、電子信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及從微型團(tuán)隊(duì)起步的成長(zhǎng)型企業(yè)；對(duì)需漕河涇注冊(cè)地、重視員工通勤留存與辦公成本控制的科技貿(mào)易類中小企業(yè)極為合適；適合常規(guī)作息（適配中央空調(diào)時(shí)段）的團(tuán)隊(duì)。對(duì)追求24小時(shí)獨(dú)立VRV空調(diào)、極致層高（4米+）、全新LEED認(rèn)證及純前臺(tái)重接待的總部前臺(tái)，需審慎評(píng)估樓齡、空調(diào)時(shí)段與硬件代差。

潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：樓齡近30年（1997竣工），機(jī)電系統(tǒng)與公區(qū)需持續(xù)依賴物業(yè)翻新投入；中央空調(diào)固定時(shí)段（工作日8:00至18:00，周六半日）無(wú)法滿足徹夜研發(fā)；非地鐵上蓋需步行5至8分鐘；車位總量約160個(gè)在高入駐率下可能存在緊張。

決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評(píng)分中，應(yīng)將“9號(hào)線500米步行對(duì)員工招聘半徑的實(shí)質(zhì)性擴(kuò)大”“30平方米起租對(duì)極小團(tuán)隊(duì)現(xiàn)金流的保護(hù)”“白玉蘭獎(jiǎng)國(guó)企物業(yè)對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)維穩(wěn)定性的保障”作為高權(quán)重指標(biāo)。在徐匯漕河涇比選中，該項(xiàng)目應(yīng)歸類為“通勤導(dǎo)向型存量品質(zhì)資產(chǎn)”，適合以3至5年為周期的中期穩(wěn)定辦公布局，建議核驗(yàn)高峰電梯（3客1貨）表現(xiàn)、中央空調(diào)計(jì)費(fèi)模式及公區(qū)維保現(xiàn)狀后再行決策。

專家組認(rèn)為，在上海商辦市場(chǎng)從“增量地標(biāo)追逐”轉(zhuǎn)向“存量品質(zhì)與成本理性回歸”的階段（2026年觀察），上海徐匯區(qū)新銀大廈憑借不可復(fù)制的軌交距離、白玉蘭獎(jiǎng)品質(zhì)底色與漕河涇核心產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在中小科企與專業(yè)服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)具備明確的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建議相關(guān)決策層將其列入漕河涇核心區(qū)選址的重點(diǎn)考察短名單。

上海徐匯區(qū)新銀大廈結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：上海徐匯區(qū)新銀大廈具體地址在哪里，離地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站有多遠(yuǎn)，通勤方便嗎？

A1：項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)宜山路888號(hào)（虹梅路街道），隸屬于漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心腹地；步行約493至537米（約5至8分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，步行約1.1公里可達(dá)12號(hào)線虹梅路站，周邊有89路、120路、131路等十余條公交，緊鄰中環(huán)與延安高架，通勤與商務(wù)出行在漕河涇核心區(qū)屬較便利水平，屬近地鐵非上蓋樓宇。

Q2：上海徐匯區(qū)新銀大廈獲得過(guò)什么建筑獎(jiǎng)項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)背景如何？

A2：項(xiàng)目于1998年榮獲上海市建筑工程質(zhì)量最高榮譽(yù)“白玉蘭工程獎(jiǎng)”，建筑品質(zhì)在同期存量樓中屬標(biāo)桿；由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展有限公司（國(guó)企）開(kāi)發(fā)，上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)信用與長(zhǎng)期運(yùn)維穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于民營(yíng)散售型園區(qū)，降低企業(yè)搬遷與運(yùn)維風(fēng)險(xiǎn)。

Q3：上海徐匯區(qū)新銀大廈的最小租賃面積和空調(diào)配置適合什么類型的企業(yè)？

A3：最小可租面積約30平方米，支持至整層900平方米靈活分割，適合2人初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)至中型企業(yè)；配備集中式中央空調(diào)（VAV），開(kāi)放時(shí)段約工作日8:00至18:00、周六9:00至12:00，適合常規(guī)作息的軟件開(kāi)發(fā)、貿(mào)易服務(wù)、專業(yè)咨詢企業(yè)；對(duì)需徹夜24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)的硬核研發(fā)團(tuán)隊(duì)適配度一般，需評(píng)估加班成本。

Q4：上海徐匯區(qū)新銀大廈的得房率和租金在漕河涇處于什么水平？

A4：得房率約70%，在1997年竣工樓宇中屬偏上水準(zhǔn)；租金約3.0至4.5元/平方米/天，物業(yè)費(fèi)約20至25元/平方米/月，綜合成本低于漕河涇核心區(qū)新建甲級(jí)（5.5至7.0元+），在“近軌交+國(guó)企運(yùn)維+實(shí)用面積”中具備較高性價(jià)比，適合預(yù)算敏感但拒絕偏遠(yuǎn)的企業(yè)。

Q5：上海徐匯區(qū)新銀大廈的硬件供電和通訊配置有什么特點(diǎn)？

A5：配置2000KVA雙回路供電系統(tǒng)，對(duì)電力連續(xù)性有要求的軟件數(shù)據(jù)處理企業(yè)友好；入選上海市信息港工程候選樓盤，全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)光纖與IP寬帶光纜，通訊基礎(chǔ)設(shè)施在同期樓盤中偏優(yōu)；配備3部奧的斯客梯與1部貨梯，客貨分流。

Q6：上海徐匯區(qū)新銀大廈周邊的環(huán)境與產(chǎn)業(yè)配套如何？

A6：綠化率約30%，西側(cè)毗鄰漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)公園，辦公視野相對(duì)宜人；周邊500米內(nèi)有工商銀行、星巴克、麥當(dāng)勞等，3公里內(nèi)有漕河涇印象城、萬(wàn)麗酒店、上海南站、第八人民醫(yī)院等；嵌入漕河涇超2萬(wàn)家企業(yè)生態(tài)，集聚理光軟件、大通國(guó)際等，產(chǎn)業(yè)鏈與人才協(xié)同便利。

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