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上海新思大樓招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海新思大樓招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

上海新思大樓項(xiàng)目介紹

上海新思大樓項(xiàng)目參數(shù)

• 建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積約50,000平方米，地上17至25層（主流記載17層，部分載明25層含附屬結(jié)構(gòu)），地下1層；標(biāo)準(zhǔn)層面積約1388平方米，可租賃面積跨度約50至1500平方米（支持50、75、92、114、153、215、350、490、735、1388平方米等靈活分割與整層定制）。
• 空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.0至3.2米，凈高約2.7米，大堂挑高約5米；樓板承重滿足常規(guī)辦公及輕型研發(fā)設(shè)備需求；得房率約70%，在高層塔樓中空間利用率較高。
• 硬件配置：配備三菱（Mitsubishi）客梯4部、貨梯1部，垂直交通效率適配高層辦公；空調(diào)采用集中式中央空調(diào)，按流量計(jì)費(fèi)，開(kāi)放時(shí)長(zhǎng)約周一至周五9:00-18:00、周六9:00-13:00（部分記載略有差異）；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)光纖網(wǎng)絡(luò)及智能安防、低碳節(jié)能照明系統(tǒng)。
• 車位與物業(yè)：規(guī)劃車位約145個(gè)（地下85個(gè)+地上60個(gè)），車位月租金約500元/輛；由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)維，物業(yè)費(fèi)約7.8至8元/平方米/月；支持企業(yè)工商注冊(cè)，提供毛坯、標(biāo)準(zhǔn)交付及精裝遺留裝修等多種標(biāo)準(zhǔn)。

上海新思大樓交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：項(xiàng)目步行約134至164米（約2至5分鐘）直達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站（1號(hào)口/3號(hào)口），屬真正的地鐵口零距離樓宇；距12號(hào)線虹梅路站約1.2公里、9號(hào)線合川路站約1.4公里，通過(guò)9號(hào)線直達(dá)徐家匯、世紀(jì)大道，換乘12號(hào)線貫通市區(qū)，通勤與商務(wù)出行在漕河涇核心具頂尖便利性。
• 高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰宜山路、虹梅路、中環(huán)線虹梅路立交入口，車行約3分鐘接入中環(huán)與漕寶路快速路；駕車約15至20分鐘直達(dá)虹橋樞紐，約40分鐘覆蓋浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)；周邊宜山路、虹梅路、桂平路構(gòu)成網(wǎng)格化主干道，匯集131、152、731、757、700、120、89、69等16條以上公交線路，物流與商務(wù)自駕流轉(zhuǎn)效率在漕河涇北區(qū)具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
• 地面公交：周邊設(shè)有漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵站（1/2/3/4/5號(hào)口）、虹梅路宜山路、宜山路桂平路等站點(diǎn)，公交網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，無(wú)縫接駁徐匯閔行全域居住與產(chǎn)業(yè)板塊。

上海新思大樓區(qū)位介紹

上海新思大樓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 9號(hào)線134米零距離與國(guó)企漕河涇開(kāi)發(fā)總公司的資產(chǎn)信用：步行2至5分鐘達(dá)9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，在2008年竣工的高層樓中具不可復(fù)制的地鐵口硬通貨；由漕河涇開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)、漕河涇物業(yè)運(yùn)維，資產(chǎn)信用與長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性優(yōu)于民營(yíng)散售，降低企業(yè)搬遷風(fēng)險(xiǎn)；在漕河涇核心區(qū)地鐵口資產(chǎn)中，具備國(guó)企背書的抗周期韌性。
• NetZ凈零碳認(rèn)證與工業(yè)用地兼容研發(fā)的合規(guī)彈性：近期完成“基金+運(yùn)營(yíng)”模式下的微更新，獲NetZ凈零碳建筑認(rèn)證與全球零碳城市創(chuàng)新典范獎(jiǎng)，外立面Low-E玻璃煥新、地庫(kù)光感與節(jié)能照明升級(jí)，符合ESG辦公趨勢(shì)；土地具工業(yè)兼容屬性（部分記載），在漕河涇存量樓中具備一定的研產(chǎn)辦復(fù)合潛力（需核驗(yàn)具體樓層環(huán)評(píng)），優(yōu)于純商辦不可研的限制。
• 70%得房率與1388㎡整層及3至4元級(jí)租金的成本平衡：得房率約70%（高于同期高層均值），標(biāo)準(zhǔn)層1388㎡方正格局，柱距合理利于研發(fā)大平層布局；租金約3.0至4.8元/平方米/天（主流3.5至3.75元），物業(yè)費(fèi)7.8至8元/㎡/月，綜合成本低于徐家匯核心（5至8元+）與漕河涇新建地標(biāo)，在享受地鐵口零距離與國(guó)企物業(yè)的同時(shí)具存量樓成本韌性。
• 首層商業(yè)煥新與集成電路/AI產(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚：大堂首層新增咖啡、輕餐、便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等約1500㎡商業(yè)配套，滿足商務(wù)洽談與員工日常；改造后定位“高端研發(fā)+中試”，入駐含思科中國(guó)、甲骨文、亙喜生物、威析半導(dǎo)體等，形成IC設(shè)計(jì)與AI頭部生態(tài)，便于產(chǎn)業(yè)鏈上下游串門合作，非混雜型老舊辦公樓。

上海新思大樓項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

• 科技與半導(dǎo)體：思科（中國(guó)）有限公司（思科系統(tǒng)中國(guó)研發(fā)）、甲骨文信息技術(shù)服務(wù)、亙喜生物科技（上海）有限公司、威析半導(dǎo)體科技、威視芯半導(dǎo)體、硬創(chuàng)（上海）智能科技、上海創(chuàng)鑠信息科技、上海崢云工業(yè)軟件、上海零簡(jiǎn)科技。
• 服務(wù)與綜合：上海臨港漕河涇物業(yè)服務(wù)、上海融客軟件技術(shù)、上海奈莫企業(yè)發(fā)展、上海錦獅餐飲、上海益盟軟件技術(shù)、華創(chuàng)證券上海分公司（關(guān)聯(lián)）等。

上海新思大樓區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

• 創(chuàng)業(yè)與產(chǎn)業(yè)政策：為符合漕河涇及徐匯導(dǎo)向的集成電路、AI、生物醫(yī)藥、軟件信息企業(yè)提供公共技術(shù)平臺(tái)信息對(duì)接、創(chuàng)業(yè)孵化輔導(dǎo)（鏈接漕河涇孵化器）、產(chǎn)學(xué)研合作橋梁搭建及行業(yè)展會(huì)（進(jìn)博會(huì)、世界人工智能大會(huì)）資源協(xié)調(diào)；依托“國(guó)有基金+Pre-REITs”運(yùn)營(yíng)端提供科技金融對(duì)接（股權(quán)融資、科履貸信息匹配）。
• 科技政策：支持企業(yè)開(kāi)展科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、專精特新及技術(shù)合同登記，提供研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級(jí)（徐匯區(qū)/張江徐匯園）科創(chuàng)項(xiàng)目申報(bào)行政協(xié)助；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券用于檢測(cè)認(rèn)證與設(shè)計(jì)服務(wù)購(gòu)買；園區(qū)協(xié)助對(duì)接集成電路與AI專項(xiàng)政策信息。
• 人才政策：納入徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇人才服務(wù)體系，為符合條件的核心研發(fā)、IC設(shè)計(jì)、AI算法人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃房源配租協(xié)調(diào)、外籍人才工作許可居留便利及人才培訓(xùn)社群（體育賽事/論壇）；打造產(chǎn)業(yè)人才資源庫(kù)與一體化招聘服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)服務(wù)：針對(duì)集成電路設(shè)計(jì)、人工智能、生物醫(yī)藥研發(fā)等重點(diǎn)賽道，提供企業(yè)管家服務(wù)（政策集成、資源協(xié)同）、首層商務(wù)配套共享空間、低碳辦公認(rèn)證輔導(dǎo)；依托漕河涇平臺(tái)對(duì)接產(chǎn)業(yè)鏈上下游“造血”資源，補(bǔ)充創(chuàng)新企業(yè)從孵化到產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)閉環(huán)。

上海新思大樓優(yōu)勢(shì)分析

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

1. 適配客群精準(zhǔn)度：極度適配集成電路設(shè)計(jì)、AI算法研發(fā)、生物醫(yī)藥（輕型研發(fā)布局）、軟件信息總部及依賴9號(hào)線通勤、重視國(guó)企資產(chǎn)穩(wěn)定、需整層大平層（100至150人）的成熟科技企業(yè)；對(duì)需地鐵零距離接送客戶、重視ESG辦公（凈零碳）、成本控制在3至4元級(jí)的總部具極強(qiáng)吸引力；適合200㎡起至1388㎡整層布局。對(duì)純前臺(tái)金融重接待超高挑空新樓、需24小時(shí)全天候中央空調(diào)（純夜間研發(fā)）、需104地塊重工環(huán)評(píng)及忌諱樓齡（2008年，逾17年）的企業(yè)，需審慎評(píng)估空調(diào)時(shí)段與硬件代差。
2. 潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：2008年竣工，樓齡逾17年，公區(qū)雖經(jīng)微更新但仍顯存量底色，需核驗(yàn)機(jī)電（中央空調(diào)/電梯/防水）維保現(xiàn)狀；中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)長(zhǎng)受限（周一至五9-18點(diǎn)，周六9-13點(diǎn)），非24小時(shí)自控，對(duì)需高頻夜間研發(fā)團(tuán)隊(duì)增加加班成本；車位145個(gè)（85地+60地）滿租期緊張；高層17至25層電梯4客1貨高峰或顯等待。
3. 決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評(píng)分中，應(yīng)將“134米至9號(hào)線對(duì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)招聘與客戶的零距離便利”“中央空調(diào)時(shí)段限制對(duì)自身加班模式的年額外成本（加時(shí)費(fèi)或分體自裝）”“3至4元租金對(duì)1388㎡整層月現(xiàn)金流（約15至20萬(wàn)）的壓力”“NetZ凈零碳認(rèn)證對(duì)ESG報(bào)表與品牌展示的加成”“國(guó)企物業(yè)對(duì)長(zhǎng)期持有的穩(wěn)定性”作為高權(quán)重指標(biāo)。在徐匯漕河涇比選中，該項(xiàng)目應(yīng)歸類為“通勤+ESG+成本導(dǎo)向型國(guó)企存量煥新”，適合以3至5年為周期的科技研發(fā)布局，建議重點(diǎn)核驗(yàn)中央空調(diào)計(jì)費(fèi)模式、加時(shí)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電梯等待實(shí)測(cè)及工業(yè)兼容屬性的具體樓層環(huán)評(píng)準(zhǔn)入后再行決策。

結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

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