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上海立明大廈招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海立明大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

上海立明大廈項(xiàng)目介紹

上海立明大廈項(xiàng)目參數(shù)

• 建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積約12312平方米（基礎(chǔ)記載）至40000平方米，主體地上15層（地下1至2層）；標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000至1200平方米，可租賃面積跨度約134至1200平方米（支持142、257、317、450、559、630、675、893、1059、1245平方米等靈活分割）。
• 空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.0至3.2米，凈高約2.8米；樓板承重滿足常規(guī)辦公及輕型研發(fā)展示需求；得房率約70%至72%，在同期乙級(jí)寫(xiě)字樓中空間利用率較高。
• 硬件配置：配備客梯3部、貨梯1部；空調(diào)采用半集中式中央空調(diào)或分體空調(diào)（部分區(qū)域24小時(shí)獨(dú)立控制），支持按流量計(jì)費(fèi)或分戶電表計(jì)量；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)光纖及24小時(shí)智能安防、自動(dòng)消防系統(tǒng)。
• 車位與物業(yè)：規(guī)劃車位約230至250個(gè)（地上約30個(gè)+地下約200個(gè)），車位月租金約300至600元/輛（臨停約7元/小時(shí)）；由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)維，物業(yè)費(fèi)約9.0至10.8元/平方米/月；支持企業(yè)工商注冊(cè)，提供毛坯、標(biāo)準(zhǔn)交付及精裝修等多種標(biāo)準(zhǔn)。

上海立明大廈交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：項(xiàng)目步行約880至1000米（約12至15分鐘）可達(dá)地鐵9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站，距12號(hào)線虹漕路站約1.5公里，距15號(hào)線桂林路站約1.2公里；通過(guò)9號(hào)線三站直達(dá)徐家匯，換乘12號(hào)線貫通市區(qū)，通勤與商務(wù)出行在漕河涇核心西翼具較高可達(dá)性，園區(qū)周邊通常配有短途接駁或依賴共享單車/班車。
• 高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰桂箐路、欽州北路、漕寶路、中環(huán)線虹梅路立交入口，車行約3至5分鐘接入中環(huán)與滬閔高架；駕車約15至20分鐘直達(dá)虹橋樞紐，約30分鐘覆蓋浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)；周邊桂箐路為漕河涇南北向主干道，物流與商務(wù)自駕流轉(zhuǎn)在桂箐路商務(wù)帶具極強(qiáng)便利性。
• 地面公交：周邊設(shè)有桂箐路欽江路、欽江路桂平路、宜山路桂箐路等站點(diǎn)，匯集120路、205路、257路、804路、809路、927路、131路、89路等數(shù)十條線路，無(wú)縫接駁徐匯全域、閔行及漕河涇各板塊。

上海立明大廈區(qū)位介紹

上海立明大廈項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 漕河涇核心桂箐路節(jié)點(diǎn)與漕河涇物業(yè)國(guó)企信用：地處漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)桂箐路111號(hào)核心商務(wù)帶，由上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)維，資產(chǎn)信用與長(zhǎng)期穩(wěn)定性優(yōu)于純民營(yíng)散售樓，降低企業(yè)搬遷風(fēng)險(xiǎn)；在2008年竣工的乙級(jí)樓中具漕河涇產(chǎn)業(yè)腹地硬通貨，共享超萬(wàn)家科技企業(yè)生態(tài)圈資源。
• 24小時(shí)空調(diào)彈性與70%得房率的成本控制：配備半集中式中央空調(diào)或分體空調(diào)（部分記載24小時(shí)獨(dú)立控制），對(duì)軟件測(cè)試、研發(fā)加班團(tuán)隊(duì)具一定彈性（需核實(shí)具體樓層系統(tǒng)）；得房率約70%至72%，配合3.2米層高，在同期乙級(jí)樓中實(shí)用性強(qiáng)；租金約2.5至4.0元/平方米/天（主流3.3至3.5元），物業(yè)費(fèi)9至10.8元/㎡/月，綜合成本顯著低于漕河涇新建甲級(jí)（4.5至6.0元+），具存量乙級(jí)成本韌性。
• 134㎡起租與230車位的中等規(guī)模適配：最小可租約134㎡，支持中型10至50人團(tuán)隊(duì)起步，覆蓋至1200㎡整層；車位約230個(gè)（地下200+地上30）月租300至600元，在漕河涇核心區(qū)屬中等偏上供給，對(duì)自駕員工有一定友好度，避免純核心區(qū)車位千金難求。
• 15層方正格局與精裝毛坯多元交付：主體15層高層格局，標(biāo)準(zhǔn)層約1000至1200㎡方正分割，柱距合理；提供從簡(jiǎn)裝、精裝到毛坯的多元交付（如450㎡精裝、1245㎡毛坯），適配電子信息研發(fā)、貿(mào)易辦公、輕型展示等不同裝修投入偏好。

上海立明大廈項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

• 科技與制造：騰盛智能安全科技股份有限公司、上海中基國(guó)威電子股份有限公司、上海銳至信息技術(shù)公司、HOERBIGER（賀爾碧格）、康寧通信（關(guān)聯(lián)）、上海廣典互動(dòng)傳媒有限公司、上海澤星精細(xì)化工有限公司。
• 設(shè)計(jì)與綜合：上海帕邇建筑設(shè)計(jì)工程有限公司、神舟軟件、上海成笈金融信息服務(wù)有限公司、上海斐闊貿(mào)易等相關(guān)配套服務(wù)企業(yè)。

上海立明大廈區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

• 創(chuàng)業(yè)政策：為符合徐匯區(qū)及漕河涇導(dǎo)向的電子信息的軟件研發(fā)、智能制造配套、貿(mào)易服務(wù)企業(yè)提供工商注冊(cè)代辦、虛擬地址支持、市場(chǎng)準(zhǔn)入便利化及行業(yè)展會(huì)資源協(xié)調(diào)；對(duì)中小微初創(chuàng)給予軟性落地指引與政策解讀。
• 科技政策：支持企業(yè)開(kāi)展科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、專精特新及技術(shù)合同登記（電子信息、智能制造類），提供研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級(jí)（徐匯區(qū)/張江徐匯園）科創(chuàng)項(xiàng)目申報(bào)行政協(xié)助；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券用于檢測(cè)與設(shè)計(jì)服務(wù)購(gòu)買。
• 人才政策：納入徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇人才服務(wù)體系，為符合條件的核心研發(fā)、工程技術(shù)、信息管理人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃信息對(duì)接等服務(wù)保障；周邊田林、古美居住區(qū)房源豐富便于員工安置。
• 產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)服務(wù)：針對(duì)電子信息、軟件研發(fā)、精細(xì)化工等重點(diǎn)賽道，提供屬地企業(yè)服務(wù)中心工商稅務(wù)代辦、融資對(duì)接信息匹配；依托漕河涇物業(yè)平臺(tái)對(duì)接產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源與園區(qū)行業(yè)沙龍活動(dòng)。

上海立明大廈優(yōu)勢(shì)分析

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

1. 適配客群精準(zhǔn)度：極度適配電子信息研發(fā)、軟件信息、智能制造配套、精細(xì)化工貿(mào)易及依賴中環(huán)自駕、需成本控制、重視漕河涇產(chǎn)業(yè)生態(tài)的10至80人成熟中小微團(tuán)隊(duì)；對(duì)需134㎡起步整層布局、接受900米至9號(hào)線接駁、看重國(guó)企物業(yè)維穩(wěn)的企業(yè)極具吸引力；適合134㎡至1200㎡布局。對(duì)純前臺(tái)金融重接待超高挑空新樓、地鐵零距離強(qiáng)迫癥、需24小時(shí)全樓獨(dú)立VRV自控及忌諱樓齡（2008年，逾17年）的企業(yè)，需審慎評(píng)估硬件代差與接駁距離。
2. 潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：2008年竣工，樓齡逾17年，公區(qū)顯乙級(jí)存量底色，需依賴漕河涇物業(yè)持續(xù)維保（核驗(yàn)中央空調(diào)/分體系統(tǒng)實(shí)際開(kāi)放管控）；距9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站約900至1000米需短途接駁或騎行；高層15層配3客1貨梯滿租高峰或顯等待；部分記載中央空調(diào)非全時(shí)獨(dú)立自控，需核實(shí)時(shí)段與加時(shí)費(fèi)。
3. 決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評(píng)分中，應(yīng)將“900米至9號(hào)線接駁對(duì)團(tuán)隊(duì)招聘通勤的實(shí)際影響”“70%得房率與3.2米層高對(duì)1000㎡整層布局的實(shí)效”“2.5至3.5元租金對(duì)現(xiàn)金流的保護(hù)”“漕河涇物業(yè)國(guó)企運(yùn)維對(duì)長(zhǎng)期持有的穩(wěn)定預(yù)期”“空調(diào)系統(tǒng)（中央/分體）對(duì)研發(fā)加班的實(shí)際匹配度”作為高權(quán)重指標(biāo)。在徐匯漕河涇桂箐路比選中，該項(xiàng)目應(yīng)歸類為“產(chǎn)業(yè)+成本+國(guó)企物業(yè)導(dǎo)向型乙級(jí)存量”，適合以3至5年為周期的研發(fā)布局，建議重點(diǎn)核驗(yàn)空調(diào)類型與管控、電梯等待實(shí)測(cè)、公區(qū)維保現(xiàn)狀及注冊(cè)落地細(xì)則后再行決策。

上海立明大廈結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

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