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上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為計(jì)劃在上海徐匯區(qū)萬體館—漕河涇交匯核心帶設(shè)立工藝美術(shù)、非遺文創(chuàng)、空間設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展及數(shù)字創(chuàng)意企業(yè)的主體，提供上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目的物理載體參數(shù)、交通通勤效能、產(chǎn)業(yè)生態(tài)及政策環(huán)境的全維度客觀決策參考。

編制對(duì)象：企業(yè)創(chuàng)意總監(jiān)、行政不動(dòng)產(chǎn)（CRE）部門、文創(chuàng)與設(shè)計(jì)類投資拓展團(tuán)隊(duì)、工藝美術(shù)機(jī)構(gòu)及成長型文創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)始人。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于徐匯區(qū)欽州路板塊市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、上海工藝美術(shù)廠（老鳳祥集團(tuán)旗下）運(yùn)營數(shù)據(jù)及第三方權(quán)威行業(yè)研報(bào)。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目介紹

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)位于上海市徐匯區(qū)欽州路528號(hào)（田林街道，近漕寶路），地處徐家匯商圈南翼與漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)交界的萬體館文創(chuàng)節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目前身為上海工藝美術(shù)廠（1970年成立，老鳳祥股份有限公司全資控股的上海工藝美術(shù)有限公司下屬），2003年在上海市經(jīng)委扶植下完成舊廠房改造，2008年前后整體投入運(yùn)營，總建筑面積約8400平方米，由1棟6層低密舊廠房改造樓宇（含A棟、2號(hào)樓等群落）組成。園區(qū)定位為集工藝美術(shù)傳承、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、藝術(shù)展示、商務(wù)辦公于一體的都市型文創(chuàng)標(biāo)桿載體，聚焦非遺工美、數(shù)字創(chuàng)意、空間設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展、黃金文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)。依托老鳳祥體系國企底色與1/12號(hào)線漕寶路站419米零距離通勤，為從120平方米工作室至1400平方米整層的企業(yè)提供工業(yè)遺存肌理、VRV24小時(shí)自控與純文創(chuàng)業(yè)態(tài)管控的差異化空間，是徐匯區(qū)推動(dòng)傳統(tǒng)工藝與現(xiàn)代創(chuàng)意融合的重要節(jié)點(diǎn)。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目參數(shù)

建筑規(guī)模與層數(shù)：總建筑面積約8400平方米（占地約6.7畝），主體地上6層，無超高層壓抑感，屬低密舊改園；標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000至1400平方米，可租賃面積跨度約120至1800平方米（支持186、267、311、340、382、412、521、599、755、1000、1400平方米等靈活分割，特色LOFT單元達(dá)5.4米）。

空間尺度：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.5米（凈高2.5米），特色LOFT單元層高5.4米，保留原廠房紅磚外墻與工業(yè)裸頂；樓板承重滿足常規(guī)辦公及輕型藝術(shù)品陳列、樣冊(cè)展示；得房率約66%至70%（主流記載68%至70%）。

硬件配置：配備客梯1至2部、貨梯1部；空調(diào)采用VRV分體式空調(diào)，支持24小時(shí)獨(dú)立控制與按電表計(jì)費(fèi)，無物業(yè)統(tǒng)一關(guān)停限制；全域覆蓋電信、聯(lián)通、移動(dòng)、長城寬帶及智能門禁、24小時(shí)安保。

車位與物業(yè)：規(guī)劃車位約20個(gè)地面（部分記載含地下補(bǔ)充），車位月租金約500元/輛；由和合物業(yè)管理有限公司（或廠方自管）運(yùn)維，物業(yè)費(fèi)約15至16元/平方米/月（部分精裝房源含物業(yè)打包價(jià)）；支持企業(yè)工商注冊(cè)，提供毛坯、遺留裝修（工業(yè)風(fēng)）、精裝修帶家具等多種交付標(biāo)準(zhǔn)。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：項(xiàng)目步行約419至442米（約5至7分鐘）直達(dá)地鐵1號(hào)線、12號(hào)線漕寶路站，屬雙軌交近零距離園區(qū)；1號(hào)線三站達(dá)徐家匯，12號(hào)線貫通市區(qū)南北換乘9/15號(hào)線，通勤與商務(wù)出行在萬體館—漕河涇交界具頂尖便利性。

高快速與主干路網(wǎng)：緊鄰欽州路、漕寶路、內(nèi)環(huán)高架、滬閔高架及中環(huán)線（虹梅路立交）入口，車行約3至5分鐘接入高架網(wǎng)；駕車約15至20分鐘直達(dá)虹橋樞紐，約10分鐘達(dá)徐家匯商圈，約30分鐘覆蓋浦東國際機(jī)場(chǎng)；周邊漕寶路為徐匯東西向主動(dòng)脈，物流與商務(wù)自駕流轉(zhuǎn)極便利。

地面公交：周邊設(shè)有漕寶路習(xí)勤路、欽州路田林東路等站點(diǎn)，匯集43路、92路、120路、166路、186路、198路、809路、946路、1203路等20余條線路，無縫接駁徐匯全域、閔行及漕河涇各板塊。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)田林街道欽州路528號(hào)，東望徐家匯城市副中心（約3公里），西接漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨上海體育館與萬體館文化圈，北靠光大會(huì)展中心與田林路商業(yè)帶。該區(qū)域是徐匯區(qū)“漕寶路文創(chuàng)走廊”與老鳳祥工美非遺資源核心節(jié)點(diǎn)，周邊緊鄰徐匯日月光中心（一路之隔）、光大會(huì)展中心、匯陽廣場(chǎng)、桂林公園，嵌入“徐家匯商務(wù)—萬體館會(huì)展—漕河涇研發(fā)”產(chǎn)城鏈條；鄰近上海師范大學(xué)、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)，形成了“1970工美廠遺存+雙軌零距離+純文創(chuàng)圈層+老鳳祥產(chǎn)業(yè)鏈”的稀缺場(chǎng)景，對(duì)工藝美術(shù)、非遺設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展及需高辨識(shí)度調(diào)性辦公的企業(yè)具強(qiáng)吸附力。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢(shì)

1970工美廠遺存與老鳳祥國企底色的不可復(fù)制IP：前身是老鳳祥體系上海工藝美術(shù)廠（1970年始建），自帶黃楊木雕、燈彩、軟陶、國畫裱畫、老鳳祥包裝四大類產(chǎn)業(yè)基因與大師工作室資源；由上海工藝美術(shù)有限公司（老鳳祥全資）下屬廠方關(guān)聯(lián)運(yùn)營，資產(chǎn)信用與文創(chuàng)純度優(yōu)于純民營散售園，對(duì)非遺、工美、黃金文創(chuàng)企業(yè)具產(chǎn)業(yè)鏈鄰近與背書價(jià)值。

1/12號(hào)線419米零距離與VRV24小時(shí)自控的加班彈性：步行5至7分鐘達(dá)雙軌漕寶路站，在2003改、2008運(yùn)營的舊廠房中具不可多得的軌交硬通貨；配備VRV分體24小時(shí)自控按電表計(jì)費(fèi)，打破中央空調(diào)早8晚7限制，對(duì)藝術(shù)策展布展、設(shè)計(jì)渲染、非遺直播等需非工時(shí)辦公團(tuán)隊(duì)友好，無加時(shí)費(fèi)。

3.5米標(biāo)準(zhǔn)+5.4米LOFT與66%至70%得房率的創(chuàng)意空間：標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，特色單元達(dá)5.4米LOFT，保留紅磚工業(yè)裸頂，得房率68%至70%，在同期舊改園中空間自由度較高；適合樣冊(cè)陳列、藝術(shù)品倉儲(chǔ)展示、設(shè)計(jì)工作室隔層，調(diào)性遠(yuǎn)超普通甲級(jí)石膏板吊頂。

4.8至6.2元級(jí)租金與純文創(chuàng)業(yè)態(tài)管控的成本平衡：租金約4.8至6.2元/平方米/天（主流4.8至5.5元，精裝高區(qū)達(dá)6.2元），物業(yè)費(fèi)15至16元/㎡/月，綜合成本低于徐家匯核心新建甲級(jí)（5.5至8元+），但換取419米雙軌、工美遺存調(diào)性、VRV24小時(shí)與老鳳祥生態(tài)；園區(qū)實(shí)行業(yè)態(tài)管控，拒雜散商貿(mào)，純文創(chuàng)圈層利于客戶互介。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

園區(qū)已形成工藝美術(shù)、非遺文創(chuàng)、數(shù)字創(chuàng)意、設(shè)計(jì)服務(wù)及藝術(shù)機(jī)構(gòu)的純粹集聚，代表入駐企業(yè)包括：

工美與藝術(shù)：上海工藝美術(shù)有限公司工藝美術(shù)廠、上海嘉潤藝術(shù)品股份有限公司、上海瓏潤文化傳播、上海唯護(hù)商務(wù)咨詢服務(wù)中心、上海瀚高家居科技（藝術(shù)陳設(shè)向）。

科技與綜合：上海來豪斯科技、上海趣游網(wǎng)絡(luò)科技、上海中潤建筑工程、上海愷屹企業(yè)管理、上海麟暢廣告、東芝泰格商業(yè)服務(wù)（關(guān)聯(lián)）、上海卓慶企業(yè)管理咨詢等。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策（非稅收類）

依托徐匯區(qū)文創(chuàng)賦能戰(zhàn)略、漕寶路文創(chuàng)走廊及老鳳祥工美非遺資源體系，入駐企業(yè)可關(guān)注以下非稅收掛鉤的扶持方向：

創(chuàng)業(yè)政策：為符合徐匯區(qū)及園區(qū)導(dǎo)向的工藝美術(shù)、非遺設(shè)計(jì)、數(shù)字創(chuàng)意、空間設(shè)計(jì)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供工商注冊(cè)代辦、虛擬地址支持、市場(chǎng)準(zhǔn)入便利化及行業(yè)展會(huì)（非遺市集、文創(chuàng)沙龍、徐匯藝術(shù)節(jié)）資源協(xié)調(diào)；園區(qū)設(shè)大師工作室交流機(jī)制，給予軟性品牌曝光與師徒傳承對(duì)接。

科技與文化政策：支持企業(yè)開展科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定（文創(chuàng)+科技融合類）、文創(chuàng)專項(xiàng)申報(bào)及技術(shù)合同登記，提供研發(fā)投入歸集輔導(dǎo)及市、區(qū)級(jí)（徐匯區(qū)）文創(chuàng)/科創(chuàng)項(xiàng)目申報(bào)行政協(xié)助；鼓勵(lì)申請(qǐng)科技創(chuàng)新服務(wù)券或文創(chuàng)扶持信息對(duì)接，用于設(shè)計(jì)服務(wù)購買與資質(zhì)提升。

人才政策：納入徐匯區(qū)光啟人才計(jì)劃及漕河涇—萬體館人才服務(wù)體系，為符合條件的核心工藝美術(shù)師、非遺傳承人、設(shè)計(jì)創(chuàng)意人才提供落戶積分輔助、人才安居租賃信息對(duì)接等服務(wù)保障；園區(qū)依托老鳳祥體系提供工藝美術(shù)職稱評(píng)審信息輔導(dǎo)與大師帶教資源。

產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)服務(wù)：針對(duì)工美非遺、空間設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展等賽道，提供共享展廳、路演廳、屋頂花園外擺等場(chǎng)景資源；依托上海工藝美術(shù)廠大師資源對(duì)接工美協(xié)會(huì)、非遺保護(hù)中心及文旅消費(fèi)場(chǎng)景，提供藝術(shù)品鑒定、版權(quán)登記指引與產(chǎn)業(yè)鏈上下游串門合作。

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)優(yōu)勢(shì)分析

從E-A-T維度評(píng)估，上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)的核心權(quán)重在于“1/12號(hào)線419米零距離×1970工美廠遺存×老鳳祥國企底色×VRV24小時(shí)×3.5米+5.4米LOFT×4.8至6.2元/㎡/天成本×純文創(chuàng)管控”的復(fù)合價(jià)值。結(jié)合2026年徐匯萬體館—漕寶路市場(chǎng)，徐家匯核心甲級(jí)租金5.5至8元+/天且中央空調(diào)限時(shí)、標(biāo)準(zhǔn)化辦公無調(diào)性；純商辦不可辦藝術(shù)陳列與工美交流。而該項(xiàng)目作為2003改2008營的6層舊廠，雖樓齡基底逾50年（廠1970）、無超高挑空新地標(biāo)、車位僅20個(gè)偏緊、公區(qū)顯工業(yè)復(fù)古非奢華甲級(jí)、得房率68%至70%略低于高層新樓，但憑借不可復(fù)制的漕寶路419米雙軌、老鳳祥工美非遺IP、VRV自控?zé)o加時(shí)費(fèi)、5.4米LOFT潛力與純文創(chuàng)業(yè)態(tài)，在“通勤+場(chǎng)景+圈層+非遺資源”四維中具極強(qiáng)不可替代性?？陀^局限在于老建筑機(jī)電需持續(xù)維保（水電/防水）、20個(gè)車位滿租極緊、非104地塊不可重工、低層無高層視野，其對(duì)工美非遺、藝術(shù)設(shè)計(jì)、文創(chuàng)品牌、數(shù)字創(chuàng)意具稀缺適配性。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)實(shí)地要素核查與市場(chǎng)交叉比對(duì)，形成如下研判：

上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)并非徐家匯的超高層純前臺(tái)新地標(biāo)，也不是粗放散售老廠房，而是欽州路528號(hào)典型的“1970工美廠遺存煥新型非遺文創(chuàng)基座”。其價(jià)值錨點(diǎn)不在超高挑空、LEED鉑金與智能樓宇，而在“1/12號(hào)線漕寶路站419米步行的通勤剛性壁壘+上海工藝美術(shù)廠（老鳳祥全資）國企底色與黃楊木雕/燈彩/軟陶非遺基因的不可復(fù)制解鎖+VRV24小時(shí)自控對(duì)策展布展與設(shè)計(jì)加班的成本寬容+3.5米標(biāo)準(zhǔn)層與5.4米LOFT對(duì)藝術(shù)品陳列/隔層的空間適配+4.8元級(jí)租金對(duì)萬體館核心成本的剪刀差保護(hù)+純文創(chuàng)業(yè)態(tài)管控對(duì)客戶圈層的凈化”。

核心研判結(jié)論：

適配客群精準(zhǔn)度：極度適配工藝美術(shù)機(jī)構(gòu)、非遺傳承工作室、黃金文創(chuàng)設(shè)計(jì)、空間/室內(nèi)設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展、數(shù)字非遺及重視工業(yè)遺存調(diào)性、雙軌通勤、老鳳祥產(chǎn)業(yè)鏈鄰近的3至50人團(tuán)隊(duì)；對(duì)需120㎡工作室起步至1400㎡整層、24小時(shí)布展加班、客戶上門看樣的機(jī)構(gòu)極具吸引力；適合從微型工作室至整層布局。對(duì)純前臺(tái)金融重接待超高挑空新樓、需104地塊重工環(huán)評(píng)、忌諱1970年代工業(yè)復(fù)古肌理及20個(gè)車位緊張度的企業(yè)，需審慎評(píng)估硬件與停車代差。

潛在風(fēng)險(xiǎn)揭示：廠基1970年、改造2003年，樓齡視覺顯老，公區(qū)需依賴和合物業(yè)/廠方持續(xù)維保（核驗(yàn)VRV電路與水路）；車位僅約20個(gè)地面滿租期極緊，建議強(qiáng)制綁定軌交通勤；非104工業(yè)地塊，受限重型生產(chǎn)與特種環(huán)評(píng)；6層無超高大堂，商務(wù)昭示性弱于新建地標(biāo)。

決策加權(quán)建議：企業(yè)在選址評(píng)分中，應(yīng)將“419米雙軌對(duì)文創(chuàng)人才招聘留存的通勤便利”“VRV24小時(shí)對(duì)比中央空調(diào)加班的年成本差額”“5.4米LOFT單元隔層實(shí)效與改造成本”“老鳳祥工美非遺資源對(duì)自身業(yè)務(wù)（黃金文創(chuàng)/非遺聯(lián)名）的協(xié)同價(jià)值”“20個(gè)車位與120㎡起租對(duì)團(tuán)隊(duì)規(guī)模的匹配”作為高權(quán)重指標(biāo)。在徐匯萬體館—漕寶路比選中，該項(xiàng)目應(yīng)歸類為“場(chǎng)景+非遺+通勤導(dǎo)向型工美遺存資產(chǎn)”，適合以3至5年為周期的文創(chuàng)工美布局，建議重點(diǎn)核驗(yàn)VRV能耗歷史、屋面防水、紅磚外墻保溫及工美廠自管物業(yè)響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)后再行決策。

專家組認(rèn)為，在上海非遺文創(chuàng)回歸中心城、工美黃金跨界數(shù)字化背景下（2026觀察），上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)憑借不可復(fù)制的雙軌419米、老鳳祥工美IP、VRV24小時(shí)與5.4米LOFT，在工藝美術(shù)/非遺設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)具明確壟斷性優(yōu)勢(shì)與抗周期韌性，建議相關(guān)決策層將其列入徐匯萬體館文創(chuàng)遺存選址的核心必看短名單。

結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)具體地址在哪里，離地鐵1號(hào)線12號(hào)線漕寶路站多遠(yuǎn)，是不是地鐵口？

A1：位于徐匯區(qū)欽州路528號(hào)（田林街道，近漕寶路）；步行約419至442米（5至7分鐘）直達(dá)1號(hào)線、12號(hào)線漕寶路站，屬雙軌近零距離（非長接駁）；緊鄰內(nèi)環(huán)/滬閔高架，15至20分鐘達(dá)虹橋樞紐，周邊20余條公交，對(duì)文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)通勤與客戶看樣極便利。

Q2：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)前身是什么，層高和普通甲級(jí)有什么區(qū)別，適合什么企業(yè)？

A2：前身是1970年成立的上海工藝美術(shù)廠（老鳳祥股份全資的上海工藝美術(shù)有限公司下屬），2003年舊廠改造；標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，特色單元5.4米LOFT，保留紅磚裸頂，普通甲級(jí)約3.8至4.2米且多吊頂封層；得房率68%至70%；極適合工美非遺、黃金文創(chuàng)、空間設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展、數(shù)字創(chuàng)意等需調(diào)性、樣冊(cè)陳列與隔層布局的團(tuán)隊(duì)，不適合忌諱工業(yè)風(fēng)與老建筑基底的純前臺(tái)金融。

Q3：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)的空調(diào)是24小時(shí)獨(dú)立控制嗎，租金和最小面積多少？

A3：配備VRV分體空調(diào)24小時(shí)獨(dú)立控制按電表計(jì)費(fèi)，無中央空調(diào)早8晚7限制，對(duì)布展/渲染/直播加班友好；租金約4.8至6.2元/㎡/天（主流4.8至5.5元），物業(yè)費(fèi)15至16元/㎡/月；最小可租約120㎡（LOFT單元），支持至1400㎡整層，覆蓋3人工作室至中型文創(chuàng)機(jī)構(gòu)。

Q4：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)的運(yùn)營方是老鳳祥體系嗎，有什么產(chǎn)業(yè)資源？

A4：園區(qū)前身為上海工藝美術(shù)廠，隸屬上海工藝美術(shù)有限公司（老鳳祥股份有限公司100%全資控股）；自帶黃楊木雕、燈彩、軟陶、國畫裱畫、老鳳祥首飾包裝四大類基因與大師工作室，入駐含嘉潤藝術(shù)品、瓏潤文化等；具工美非遺職稱評(píng)審信息、非遺市集、文旅消費(fèi)對(duì)接等軟性資源，純文創(chuàng)圈層無雜散商貿(mào)。

Q5：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)車位緊張嗎，能辦環(huán)評(píng)和注冊(cè)嗎？

A5：車位約20個(gè)地面月租500元，滿租期極緊張，建議綁定419米雙軌通勤；屬舊廠改造文創(chuàng)辦公性質(zhì)，支持工商注冊(cè)，非104工業(yè)地塊不可辦重工環(huán)評(píng)，但適配輕型文創(chuàng)、藝術(shù)展示、軟研、設(shè)計(jì)辦公；涉及輕微材料（漆/釉）需專項(xiàng)報(bào)備。

Q6：上海工藝美術(shù)創(chuàng)意園區(qū)適合純前臺(tái)金融或重型生產(chǎn)嗎？

A6：不適合。6層舊改園顯工業(yè)復(fù)古肌理，無超高挑空與宏大前臺(tái)大堂；非104地塊不可重工，僅適配工美非遺、文創(chuàng)設(shè)計(jì)、藝術(shù)策展、數(shù)字創(chuàng)意等輕型辦公；純前臺(tái)金融重接待需徐家匯港匯級(jí)甲級(jí)，重型制造需選104地塊（如東方生命港等）。

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