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報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)星薈中心位于上海市虹口區(qū)天潼路328號（四川北路88號），地處北外灘核心門戶，位于蘇州河與黃浦江交匯處。項(xiàng)目由上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（香港建設(shè)及東欣置業(yè)聯(lián)合投資）開發(fā)，于2016年竣工，是由兩棟32層（高147米）雙子塔樓及6層商業(yè)裙房組成的超甲級寫字樓綜合體，總建筑面積約24.8萬平方米，其中辦公面積約11.8萬平方米。項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)靈感源自中式窗格，被稱為“世紀(jì)之窗”，已獲得LEED金級認(rèn)證，是北外灘標(biāo)志性的江景商務(wù)地標(biāo)之一，集現(xiàn)代商務(wù)辦公與高端商業(yè)配套于一體。

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約為2430至2500平方米，得房率約70%，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米，凈高約3.0米，大堂挑高9米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含新風(fēng)系統(tǒng)），客梯13部（低區(qū)6部、高區(qū)7部，瑞士迅達(dá)PORT智能派梯系統(tǒng)）、貨梯2部。地下及地面共設(shè)有約1013個(gè)停車位。物業(yè)由深圳熊谷物業(yè)管理有限公司上海分公司負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約39元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含150毫米架空地板、金屬集成吊頂及乳膠漆墻面，空間為無柱設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目交通通達(dá)性極高，距離地鐵10號線與12號線天潼路站約300至400米，步行約5分鐘，可快速換乘2號線、4號線等，30分鐘通達(dá)全城。緊鄰新建路隧道、大連路隧道及外灘隧道入口，駕車約5至8分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約10分鐘可達(dá)人民廣場，約40分鐘可達(dá)虹橋樞紐，約1小時(shí)可達(dá)浦東機(jī)場。周邊還有19路、37路、65路等多條公交線路覆蓋，形成高效立體的通勤網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心門戶，處于外灘、北外灘、陸家嘴三大CBD交匯的“黃金三角”節(jié)點(diǎn)，蘇州河與黃浦江交匯之處。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國際航運(yùn)服務(wù)中心的重要承載地，周邊緊鄰?fù)鉃┰?、外白渡橋、郵政博物館等歷史文化地標(biāo)，以及寶格麗、寶麗嘉、半島等頂級酒店。3公里范圍內(nèi)覆蓋北外灘來福士、白玉蘭廣場等高端商務(wù)與商業(yè)配套，步行3分鐘可達(dá)郵政博物館，5分鐘可達(dá)蘇州河，10分鐘可達(dá)外白渡橋，區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值及商務(wù)成熟度極高。

一是雙軌交接地鐵與隧道網(wǎng)雙重優(yōu)勢，10/12號線無縫接駁且緊鄰三大過江隧道，通勤與跨江商務(wù)效率極高；二是江景與地標(biāo)形象，高區(qū)辦公空間可無遮擋俯瞰黃浦江、陸家嘴天際線及外灘萬國建筑群，具備極強(qiáng)的商務(wù)形象展示力；三是無柱高得房率空間，約70%得房率與3米凈高，空間方正實(shí)用，標(biāo)準(zhǔn)層面積可靈活分割；四是內(nèi)置高端商業(yè)與配套，自帶約7.2萬平方米商業(yè)配套（LG2-L4層），涵蓋餐飲、零售、健身、銀行、影院等業(yè)態(tài)，可減少企業(yè)對外配套依賴；五是核心區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟，項(xiàng)目及北外灘板塊已集聚大量金融、航運(yùn)、科技及專業(yè)服務(wù)企業(yè)，具備較好的商務(wù)圈層與樓宇智能化管理（人臉識別、智慧預(yù)約等）。

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，形成了以金融、科技、專業(yè)服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。代表企業(yè)包括中美聯(lián)泰大都會人壽保險(xiǎn)有限公司（上海分公司）、上海維信薈智金融科技有限公司（維信金科）、大和證券、友邦保險(xiǎn)、東方產(chǎn)融、申銀萬國期貨、上海潤達(dá)醫(yī)療科技股份有限公司、碩騰Zoetis、杰地設(shè)計(jì)有限公司、GAD建筑設(shè)計(jì)公司、樂信集團(tuán)等。此外，樓內(nèi)還引入了WeWork共享辦公及HADO ARENA（AR科技運(yùn)動全球旗艦店），進(jìn)一步豐富了商務(wù)與創(chuàng)新氛圍。

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對接渠道（如“虹企貸”“創(chuàng)業(yè)貸”“虹口秒貸”）、孵化平臺使用及創(chuàng)業(yè)活動參與機(jī)會，優(yōu)化企業(yè)登記注冊“一網(wǎng)通辦”服務(wù)；科技支持方面，對符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對接、創(chuàng)新平臺申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過“虹口英才計(jì)劃”、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)、STEM領(lǐng)域博士補(bǔ)貼等為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對接、市場拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)星薈中心作為北外灘核心門戶的雙子塔超甲級寫字樓綜合體，在交通效率、江景資源、空間實(shí)用性及內(nèi)置配套上具備明確的競爭優(yōu)勢，尤其適合金融總部、資產(chǎn)管理、高端專業(yè)服務(wù)、科技研發(fā)及有強(qiáng)烈商務(wù)形象與跨江商務(wù)往來需求的企業(yè)。項(xiàng)目樓齡約10年，硬件設(shè)施維護(hù)情況及空調(diào)開放時(shí)段（通常為工作日8:00-19:00，周六8:00-13:00）需結(jié)合企業(yè)實(shí)際需求評估。結(jié)合2026年上海寫字樓市場數(shù)據(jù)（北外灘板塊空置率約20%-25%，租金約4.5-6.0元/平方米/天，一季度凈吸納量占比達(dá)15%位列全市第一），該項(xiàng)目在核心區(qū)樓宇中具備一定的性價(jià)比與活躍度。建議意向企業(yè)結(jié)合自身行業(yè)屬性、客戶往來頻率、江景需求及長期品牌戰(zhàn)略進(jìn)一步實(shí)地核查后再行決策。

Q：虹口區(qū)星薈中心的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)天潼路328號（四川北路88號），北外灘核心門戶，蘇州河與黃浦江交匯處。

Q：虹口區(qū)星薈中心是地鐵上蓋項(xiàng)目嗎？

A：緊鄰地鐵10號線與12號線天潼路站，步行約300至400米（約5分鐘），可快速換乘其他線路。

Q：虹口區(qū)星薈中心的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見可租面積從百余平方米起，整層約2430至2500平方米。

Q：虹口區(qū)星薈中心的空調(diào)系統(tǒng)是什么類型？

A：采用VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含新風(fēng)系統(tǒng)），開放時(shí)間通常為工作日8:00-19:00，周六8:00-13:00。

Q：虹口區(qū)星薈中心有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括大都會人壽、維信金科、大和證券、友邦保險(xiǎn)、東方產(chǎn)融、申萬期貨、潤達(dá)醫(yī)療、碩騰Zoetis、杰地設(shè)計(jì)、GAD設(shè)計(jì)、樂信集團(tuán)等。

Q：虹口區(qū)星薈中心適合哪些類型企業(yè)入駐？

A：適合金融總部、資產(chǎn)管理、高端專業(yè)服務(wù)、科技研發(fā)及有強(qiáng)烈商務(wù)形象與跨江商務(wù)需求的企業(yè)。

Q：虹口區(qū)星薈中心到陸家嘴的車程大約多久？

A：通過新建路或大連路隧道，車程約5至8分鐘左右。

Q：虹口區(qū)星薈中心的物業(yè)由誰負(fù)責(zé)？

A：由深圳熊谷物業(yè)管理有限公司上海分公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)星薈中心有哪些綠色或健康認(rèn)證？

A：項(xiàng)目獲得LEED金級認(rèn)證，注重綠色低碳與可持續(xù)發(fā)展。

Q：虹口區(qū)星薈中心周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對接（如“一網(wǎng)通辦”“虹企貸”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“虹口英才計(jì)劃”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對接等非稅收類扶持。

Q：虹口區(qū)星薈中心的得房率大約是多少？

A：得房率約為70%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2430至2500平方米，無柱設(shè)計(jì)，空間使用率較好。

Q：虹口區(qū)星薈中心的高區(qū)辦公視野如何？

A：高區(qū)辦公空間可無遮擋俯瞰黃浦江、陸家嘴“三件套”及外灘萬國建筑群，具備一線江景資源。

Q：虹口區(qū)星薈中心自帶哪些商業(yè)配套？

A：自帶約7.2萬平方米商業(yè)配套（LG2-L4層），涵蓋餐飲、零售、健身、銀行、影院等多元業(yè)態(tài)。

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